Дача по садовой книжке что значит
Дача по садовой книжке что значит
В межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскомуобратился гражданин с вопросом о том, можно ли оформить право на земельный участок по дачной амнистии на основании членской книжки садовода. Других документов у гражданина нет.
Отвечая на данный вопрос, отметим, что членская книжка садовода – это документ, который подтверждает, что ее владелец является членом садового товарищества и уплачивает членские взносы. Однако членская книжка садовода не является правоустанавливающим документом на земельный участок, что в свою очередь не будет основанием для регистрации права на соответствующий участок.
В данном случае правоустанавливающим документом будет являться постановление о предоставлении земли в собственность, в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, свидетельство на право собственности на землю или договор купли-продажи.
Вместе с тем не следует отчаиваться, ведь наличие на руках одной только книжки садовода, не означает, что правоустанавливающих документов на данный участок нет в природе. Возможно, документ просто не был получен в силу каких-то причин или утерян.
В указанной ситуации следует запросить сведения в государственном фонде данных землеустройства или сведения о правоустанавливающих документах, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
В случае если указанные запросы не дали результатов, то потребуется обратиться в местную администрацию с целью приобретения земельного участка в собственность бесплатно, так как в соответствии с пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно.
Как купить дачу по садовой книжке в 2021 году
Каждый подыскивает себе дачный участок исходя из определенных критериев: расположение, размер, местность, цена и т.п.
Иногда можно натолкнуться на объявления о продаже дачи по членской книжке садовода по заманчивой цене.
Стоит ли покупать такой участок и можно ли вообще купить дачу по садовой книжке в 2021 году, разберемся с точки зрения закона.
Кто продает дачу по членской книжке садовода?
Среди владельцев загородных участков встречаются те, которые далеки от оформления документов и не готовы на это тратить лишние средства. Есть членская книжка садовода – и хватит. А когда нужны деньги – то продают свою дачу за копейки, которая предположим, досталась от дедушки.
Ведь оформление земельного участка и дома, через Росреестр, как полагается, требует времени и денег, это же надо обратиться к кадастровому инженеру, побегать по инстанциям, все разузнать. Многие владельцы попросту не хотят сталкиваться с этой бумажной волокитой. Проще продать дачу подешевле – а там уже пусть другие разбираются.
Кстати, в целях упрощенного оформления земельных участков и придумали дачную амнистию – возможность до 1 марта 2022 года зарегистрировать права на земельный участок, находящийся в публичной собственности, по сведениям из архива, в том числе и по членской книжке садовода.
Членская книжка садовода подтверждает членство в СНТ или ОНТ, и всего-то. Кроме того, книжка может остаться на руках, а членство в товариществе прекращено.
Каждому члену товарищества в течение трех месяцев со дня приема в члены СНТ председателем товарищества выдается членская книжка или другой заменяющий ее документ – гласит статья 18 закона 217-ФЗ «О садоводстве».
Членская книжка – это не документ строгой отчетности, она может быть составлена в произвольной форме, принятой в СНТ на общем собрании.
Членские книжки садовода выдаются следующим членам СНТ:
Книжка садовода выдается испокон веков, еще с тех времен, когда начали выделять дачные участки бесплатно. Ранее этот документ считался действительно важным, на сегодняшний день – он никакой ценности не несет, так как совершенно не подтверждает прав собственности на участок.
Можно ли покупать дачу по садовой книжке в 2021 году
В 2021 году Росреестр регистрирует договоры купли-продажи дачных и садовых участков только при наличии целого ряда документов, но никак не по садовой книжке.
Случаи продажи бывают разные, кого-то жизненные обстоятельства на это толкают, кто-то подходит к этому делу осознанно. С точки зрения здравого смысла, покупка дачи по садовой книжке – вариант довольно рискованный. Однако, если место и цена вас сильно прельщают, тогда есть смысл заняться оформлением всех документов, так сказать, помочь собственнику зарегистрировать свой участок по закону, чтобы потом приобрести его в собственность.
Для этого лучше проконсультироваться с юристом, чтобы понимать какие подводные камни могут всплыть в каждом отдельно взятом конкретном случае.
Возможно, старенькая бабушка, хочет продать свою дачу, так как ей нужны деньги на лечение. Когда-то давно она получила участок, а документы до сих пор не оформила, не сделала межевание и не поставила на кадастровый учет. А возможно, и мошенники хотят обогатиться за чужой счет – все обязательно надо проверять.
Покупая дачу по садовой книжке, есть риск остаться и без денег, и без дачи – это факт. Помимо садовой книжки права владельца должны быть подтверждены, если не в ЕГРН, так в Постановлениях или актах местной администрации, возможно есть свидетельство о праве собственности старого образца.
Вы, конечно, можете заплатить собственнику деньги и завладеть дачей, поселиться там, построить дом, но будете жить на даче на птичьих правах, кроме того, вас могут обвинить в самозахвате и выгнать с территории.
Как оформить дачу по садовой книжке в 2021 году
Оформить дачу по садовой книжке, то есть приватизировать садовый участок в 2021 году в собственность можно бесплатно. Владелец участка, который пользуется на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения имеет право оформить участок, обратившись с заявлением в местную администрацию.
При этом, после 1 марта 2022 года это право заканчивается и участки придется выкупать с торгов. (Подробности об упрощенном оформлении земли читайте в статье о дачной амнистии)
Садовая книжка не является правоустанавливающим документом, но она пригодится при обращении в администрацию за документами, удостоверяющими право на участок (акт, свидетельство, решение суда и др.) и соответственно для последующей регистрации права собственности.
Для оформления дачи в собственность в 2021 году требуется ряд документов. О том, как купить дачу и не быть обманутым читайте в нашей статье: «Как оформить покупку дачи в СНТ».
Вывод
Покупка дачи по садовой книжке довольно рискованное занятие. Всегда лучше избегать сделок с недостающим комплектом документов, дабы не стать жертвой мошенников и недобросовестных продавцов.
Покупка участка по садовой книжке
Главная » Земля » Покупка участка по садовой книжке
Садовая книжка представляет собой документ, подтверждающий членство в составе садоводческого товарищества. Участнику СНТ предоставлено право пользования садовым земельным наделом. Однако данный правовой статус земли ограничивает владельца в возможностях распоряжаться участком по своему усмотрению. Таким образов, не оформив приватизацию, член СНТ не сможет провести сделки по отчуждению участка.
Земельный надел с неопределенным правовым статусом и без наличия необходимых правоустанавливающих документов оценивается дешево. Но большинство приобретателей не задумываются, что для того, чтобы провести процедуру по узакониванию и оформлению земли в собственность, потребуются большие временные и финансовые затраты.
Наиболее часто встречающаяся ситуация, когда у продавца участка из всех правоустанавливающих документов имеется лишь садовая книжка. Стоит ли покупать подобные участки? Каких последствий необходимо опасаться при приобретении земли по садовой книжке? Рассмотрим подробно далее.
Стоит ли покупать земельный участок по садовой книжке
Если хозяин не позаботился об оформлении, принадлежащего ему участка в собственность, то в качестве правоустанавливающего документа при продаже он сможет предъявить только садовую книжку.
Механизм перехода права пользования участка довольно прост. Приобретатель земли вместе с продавцом пишут обращения в адрес дирекции товарищества о вступлении в состав товарищества и соответственно на выход из него. На имя нового пользователя оформляется садовая книжка. Но данная процедура не дает вам каких-либо прав по распоряжению имуществом.
Положительные черты подобной упрощенной схемы по приобретению садового участка следующие:
К существенным недостаткам покупки земли по садовой книжке относятся:
В последнем случае, свое право на землю придется доказывать в судебном порядке.
Исходя из вышеизложенного, большинство квалифицированных юристов советуют воздержаться от покупки земли на основании садовой книжки, несмотря на привлекательную цену подобных предложений.
Если вы все же решились на покупку участка без правоустанавливающих документов, то воспользуйтесь следующими рекомендациями:
Что означает покупка участка по садовой книжке
Обратите внимание, что, купив участок по садовой книжке, вы приобретаете членство в садовом товариществе, а не право собственности на землю. Данный факт доказывает всю рискованность подобных сделок.
Вас должно насторожить то обстоятельство, что у продавца из всех правоустанавливающих документов имеется лишь книжка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе.
Стоит ли покупать землю в ДНП?
Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке, читайте тут.
Как правила, это означает, что с приватизацией реализуемого участка возникли какие-то проблемы, иначе продавец сам оформил бы собственность на землю. Это было бы гораздо выгоднее для него, поскольку стоимость узаконенных участков гораздо выше неоформленных.
Собственником земель СНТ является орган местного самоуправления, на территории которого расположены данные участки. В таком случае, о возможности приватизации подобных земель вы можете узнать в местной администрации. Возможно, на эти участки наложено обременение и введено ограничение в обороте или имеется сервитут.
Процедура покупки участка по садовой книжке
Основная отличительная черта сделки по приобретению участка на основании книжки СНТ от стандартной купли-продажи в правовом статусе сторон сделки. В первом случае предметом сделки, по сути, является вхождение в состав СНТ, а во втором – получение участка земли на праве собственности.
Алгоритм действий при покупке земли по садовой книжке следующий:
Как оформить земельный участок в СНТ в собственность по садовой книжке
В соответствии с требованиями гражданского законодательства, любой участник СНТ вправе выйти из состава товарищества и оформить право собственности на свой участок (статья 262 ГК РФ). Процедура оформления земли в собственность является бесплатной.
Первоначально необходимо обратиться с заявлением в правление СНТ об исключении из состава участников.
Механизм оформления земли СНТ в собственность следующий:
В результате регистрационных действий ваши данные в качестве хозяина участка будут внесены в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С этого момента вы будете считаться полноправным владельцем земельного надела.
При оформлении приватизации в расчет берется кадастровая стоимость участка, которую придется заплатить собственнику.
Наличие обязанности по оплате земельного надела не идет в разрез с установленным положением законодательства по бесплатной приватизации.
Поскольку сама процедура оформления будет осуществляться безвозмездно (если не считать необходимости оплаты государственной пошлины за выдачу документа о собственности), но за землю, находящуюся в ведение муниципалитета, новому владельцу придется заплатить. Как правило, цена подобных участков, выкупаемых с целью приватизации, минимальна и многократно ниже рыночной.
Дача по садовой книжке что значит
На вопросы садоводов должны были отвечать из редакции “Вечерки” главный специалист отдела регистрации прав на земельные участки и договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лариса Владимировна Тихомирова и начальник отдела обеспечения ведения кадастра Филиала ФГБУ “Федеральная Кадастровая палата Росреестра” по Республике Башкортостан Сергей Васильевич Полин.
Маргарита Шахова обрадовалась: люди знающие, обязательно ей помогут. И конечно, в назначенный час она уже сидела у телефона во всеоружии. Маргарите Дмитриевне повезло, она дозвонилась до специалистов сразу:
— У нас земельный участок в Кировском районе, деревня Локотки, садовое товарищество “Уршак”. Как мы можем дом на садовом участке сделать жилым?
— Это мне нужно будет отдельно сделать, да?
— Но ссылку в устной форме у меня же не примут.
— Ссылку на дело правоустанавливающих документов Вы можете сделать в графе “Примечание” заявления о государственной регистрации права.
— Поняла, спасибо. А после того как земельный участок будет оформлен в собственность, что нужно сделать, дабы садовую постройку признали жилым домом?
— А сколько дней продлится регистрация?
— Для начала давайте разберемся: Ваш земельный участок на кадастровом учете стоит?
— Почему Регпалата при переоформлении садовых участков, то есть при купле-продаже, находящихся в собственности, не требует справку от правления сада?
— При переходе права собственности справка от правления сада не требуется. На государственную регистрацию прав предоставляются договор купли-продажи, передаточный акт, а также в случае необходимости согласие супруга(и) на отчуждение земельного участка. Указанный Вами документ не входит в перечень необходимых документов для проведения государственной регистрации права.
— То есть все зависит от совести продавца?
— Понятно. До свидания.
Очередных вопросов не приходится долго ждать. К нам дозвонился Дмитрий Губкин:
— Я имею садовый участок в Калининском районе, садовое товарищество “Березка-1”. Участок у меня приватизирован, но в Кадастровой палате, по-моему, не зарегистрирован. Надо ли это делать?
— Приватизация прошла в 2007 году, свидетельство у меня на руках.
— То есть мне не нужно ходить в Кадастровую палату?
— Могу Вам рекомендовать то, как можно проверить, есть ли сведения о Вашем участке в Кадастровой палате. Для этого нужно будет зайти в интернет. У Вас он есть?
— Нет.
— Тогда можете подойти к нам, в Кадастровую палату и проверить.
Следующей дозвонилась в редакцию Диана Валеева.
— Я являюсь председателем СНТ. У нас есть участки, уже приватизированные и поставленные на учет по упрощенке, люди имеют на руках свидетельства о праве собственности, но у них границы четко не определены. Насколько им необходимо делать межевание и устанавливать границы, или можно не выполнять этого?
— Как мотивировать людей?
— На сегодняшний день, согласно требованиям закона о регистрации, отсутствие сведений о координатах земельных участков, а также сведений о пересечении с какими-то другими соседними участками не является основанием для приостановки в переходе права на этот земельный участок. Владельцы могут перепродавать их, дарить и так далее. Но тут могут быть другие проблемы, как я уже объяснил. Поэтому мотивируйте их, исходя из того, что я уже выше озвучил.
— У меня еще вопрос: один из садоводов обратился к кадастровому инженеру, чтобы тот поставил на учет его участок. Оказалось, что часть участка приватизировал его сосед. То есть там кадастровая ошибка. Обратились в ту компанию, которая совершила ошибку, они исправлять ее отказались. Теперь человек законно владеет чужим участком. Куда обращаться, что делать?
— Любым другим кадастровым инженером. Тут еще есть такой нюанс: в законе у нас предусмотрено, что при выявлении ошибок, допущенных кадастровым инженером, это ему не идет в плюс. И в дальнейшем, по результатам рассмотрения его кадастровой деятельности за год, кадастровый инженер, которым была допущена ошибка, может вообще лишиться аттестата.
Телефон звонит вновь. С нами говорит Лилия Саляхова:
— Для начала нужно выяснить, стоит ли на кадастровом учете Ваш земельный участок. Для этого можно воспользоваться сайтом Кадастровой палаты. Адрес нашего сайта: www.zkprb.ru, там есть онлайн-разделы “Сведения о земельных участках”. Можно осуществить поиск по кадастровому номеру, а также по адресу. Но кадастрового номера, как я понимаю, Вы еще не знаете?
— Для того, чтобы убедиться, стоит участок на кадастровом учете или нет, мы ищем на сайте нужную информацию. Забиваем адресные характеристики: район, к примеру, Уфимский; СНТ такой-то, и Ваш номер участка, все через пробел. Если этот участок стоит на кадастровом учете, на сайте отразится его кадастровый номер. Если будет написано: “объектов не найдено”, значит, Ваш участок не стоит на кадастровом учете. Если так, то нужно обратиться к кадастровому инженеру для постановки на учет этого земельного участка. Реестр кадастровых инженеров у нас опубликован на сайте Управления Росреестра www.rosreestr.ru в открытом доступе. Это список тех лиц, которые аккредитованы, то есть имеют аттестат на проведение кадастровых работ. Список кадастровых инженеров имеется и на сайте Кадастровой палаты. Эти услуги кадастровый инженер оказывает по договору подряда, то есть они для Вас будут платными. После того как кадастровый инженер подготовит межевой план, он представляет его в Кадастровую палату для постановки на учет, мы осуществляем учет, если документы оформлены надлежащим образом и каких-либо замечаний не будет, мы ставим Ваш земельный участок на учет и присваиваем ему кадастровый номер. После этого Вам необходимо будет обратиться в орган местного самоуправления за документом, подтверждающим Ваше право на этот садовый участок.
— Как долго длится эта процедура?
— Люди, которые раньше оформляли, говорят, почти год. Или даже больше.
Следующий звонок от Екатерины Орловой:
— Ну, говоря по правде, нигде эти проекты не делались. И как только дело их коснулось, у нас вопрос застопорился.
— Повторюсь: управление Росреестра по РБ не вправе требовать предоставление указанного документа на государственную регистрацию прав, так как это не предусмотрено требованиями действующего законодательства.
Новый звонок. На проводе Федор Звонарев:
— Хочу купить садовый участок рядом с Уфой. Могу ли я на нем построить дом на законных основаниях?
Только успели положить трубку, снова звонок. На сей раз к нам дозвонилась Алла Сагадеева:
Снова настойчиво звонит телефон. Это Арина Пояркова, пенсионерка:
— Вообще, минимальные размеры устанавливаются Правилами землепользования застройки. У Вас документы есть, подтверждающие, что Вам участок предоставлялся?
— Эти документы, к сожалению, не подходят для того, чтобы внести Ваш участок как ранее учтенный. Но нужно все-таки проверить сведения в Государственном кадастре недвижимости. Может быть, Ваш участок уже стоит на учете.
— Видимо, нет, придется действовать в судебном порядке.
Следующим на “горячую линию” дозвонился Степан Петрович Григорьев, пенсионер:
— Я имею земельный участок в Калининском районе Уфы, СНТ “Дудкино”. В приватизации мне отказано. Была одна причина: вторая санитарная зона водозабора. Но мы находимся в километре от реки, какой водозабор? Почему отказывают в приватизации?
Теперь к нам дозвонилась Людмила Васильевна Симонова:
Теперь с нами общается Анжелика Симарович:
— У меня земля в деревне. Как правильно сделать межевание на двух человек?
— У Вас земля в долевой собственности?
— Да.
— Какое разрешенное использование земельного участка?
— Для садоводства. Как нам сделать межевание? Куда обратиться?
— Но я не пользуюсь компьютером!
— Вы можете обратиться к нам в зал № 2 Кадастровой палаты (улица 50 лет СССР, 30/5), в зале приема заявителей имеется список кадастровых инженеров, которые осуществляют свою деятельность на территории республики. По телефону инженер Вам скажет, какие документы ему понадобятся.
Последней в этот день в редакцию “ВУ” дозвонилась Василиса Крылова:
— Решила оформить свой садовый участок в собственность и начала с постановки на кадастровый учет. Мне отказали, объяснив, что в соответствии с новым законодательством требуется проект межевания территории.
— Нет, у нас только членская книжка.
— Тогда остается вариант только через постановку на кадастровый учет.
— Значит, по-другому нельзя?
Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция
Для тех, кто хочет все сделать самостоятельно
Почти каждую неделю мне звонят люди, которые купили загородную недвижимость, и спрашивают: «Как исправить ситуацию?»
Потому что, например, после покупки выяснилось, что межевание сделано неверно и часть участка принадлежит соседу. Или оказалось, что на месте купленного под снос дома ничего нового строить нельзя, так как участок находится в санитарно-защитной зоне мемориального захоронения 1941 года.
Риелтор помогает сократить количество ситуаций, но не все могут воспользоваться услугами специалиста, а некоторые любят все контролировать сами. Поэтому я расскажу в общих чертах, как подобрать и купить дом самостоятельно.
Что вы узнаете
Чем дача отличается от загородного дома
Когда начинаете выбирать дачу или загородный дом, стоит определиться, в каком месте хотите купить и для чего — для летнего отдыха или круглогодичного проживания. Поясню, чем отличается дача от загородного дома.
Дача — это дома всех типов, которые пригодны лишь для летнего пребывания, вне зависимости от того, где они находятся: в деревне, поселке, садоводческом (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) или коттеджном поселке.
Загородные дома — индивидуальные жилые дома с приусадебным участком, на одну семью, которые приспособлены для круглогодичного проживания. В это определение входят также секции в домах блокированной застройки — таунхаусы. Это жилые дома до трех этажей, которые блокируются друг с другом боковыми стенами, имеют каждый отдельный выход на общую территорию и собственный небольшой участок в 2—4 сотки.
В рекламных объявлениях объекты загородной недвижимости могут называться без терминологических строгостей, поэтому покупатели самостоятельно должны определить, о каком объекте идет речь и подходит ли он им. Обращать внимание нужно не только на то, в каком статусе объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но и как его можно использовать в жизни. Например, строения в СНТ могут быть зарегистрированы как садовый, дачный или жилой дом, жилое строение с назначением «жилое» или «нежилое» и при этом — без связи с названием — быть дачами или загородными домами.
В статье я буду использовать термин «дача» или «дом».
Как искать варианты
На больших рынках основной источник информации для поиска вариантов — специализированные интернет-порталы по недвижимости, например «Авито», «Циан» или «Яндекс-недвижимость». В регионах основные площадки могут быть другие. Их можно найти на первых страницах выдачи по запросу «Купить дом в N-ской области».
Расскажу, как провести первичный поиск и на что ориентироваться.
В деревне или садоводстве. Есть устойчивое представление, что лучше всего покупать дачу в черте населенного пункта, например в деревне, поселке или маленьком городе. Причины: жизнь в населенном пункте не замирает на зиму, а существенную часть затрат на содержание дома, например чистку и ремонт дорог, создание коммунальной инфраструктуры, оплатят из муниципального бюджета.
Помимо этого, в населенном пункте может быть магазин, школа, поликлиника и прочее, а власти обязаны обеспечивать транспортное сообщение с поселком, доставку почты, работу скорой помощи, мобильной и иной связи и прочие условия комфортного проживания.
Главные недостатки деревень — неоднородное социальное окружение, возможные кражи, отсутствие централизованной охраны, магазинов, школ, кафе, низкий уровень личной безопасности.
Вне населенного пункта дома могут располагаться в садоводствах и коттеджных поселках. Еще есть дачные некоммерческие товарищества. Но в действующем законодательстве их как организационной формы некоммерческих партнерств нет, а значит, все ДНТ со временем будут преобразованы в СНТ.
И СНТ, и коттеджные поселки существуют на членские и целевые взносы участников. И в этом их главный недостаток по сравнению с домами в деревнях. В СНТ взносы не самые высокие, но и уровень сервиса соответствующий. Из членских взносов СНТ платят зарплату председателю, бухгалтеру и охраннику. Из этих же денег уплачивают налоги за земли общего пользования и иное имущество, вывозят мусор, чистят снег зимой и так далее.
В коттеджных поселках взносы в несколько раз выше, чем в СНТ. Зато, как правило, такие поселки ограждены по периметру, имеют постоянную охрану и управляющую компанию, в том числе созданную инвестором, организовавшим поселок.
Когда ищете дом, не исключайте сразу территории СНТ как второсортные. Около 10% СНТ — в черте поселений или близко к ним и имеют инфраструктуру, которая не уступает поселениям.
В поисковом запросе в этом поле — оно может называться «вид», «назначение участка» или иначе — можно поставить такие галочки:
Но не стоит ставить «Для фермерского хозяйства», потому что обычно участки для крестьянского или фермерского хозяйства большие — от 1 га, а глава хозяйства должен быть зарегистрирован как ИП и вести сельскохозяйственную деятельность.
Вид объекта. Я рекомендую отмечать все варианты: и дом, и дачу, и коттедж. Причина аналогичная — разберемся при более подробном рассмотрении вариантов.
Местность. Если у вас есть на примете хотя бы район, это облегчит поиски. Можно искать по муниципальным районам, названию шоссе, удалению от мегаполиса или районным центрам. Можно локализовать поиск на карте вариантов на «Циане» или нарисовать контур местности на «Яндекс-недвижимости» и искать там.
Часто покупатели не знают, где конкретно они хотят дачу, поэтому в задании на подбор вариантов указывают близость водоема, лес, магистральный газ на участке, поликлиники, школы, детский сад или резервный вид транспорта.
Возможно, продавец укажет это в рекламном объявлении. Но под формулировкой «есть газ» может оказаться, что газовая труба идет только по границе участка, а сам газ не оплачен, и подсоединиться к нему невозможно из-за израсходованного лимита. А «платформа электрички в шаговой доступности» действительно будет, но с одним поездом в день по расписанию. Поэтому при первичном поиске можно собрать все подходящие варианты, а при звонке продавцу уже уточнять детали и отсекать неподходящие.
Лучше, если в начале подбора известны требования к дому — площадь, возраст, степень готовности, материал, этажность, количество спален и санузлов, к земельному участку и предельный бюджет покупки. Предпочтительно, если покупатель сам какое-то время потратит на самостоятельный интернет-поиск объекта без специалиста. Так он сможет оценить, насколько реалистично уложиться в намеченный бюджет при исходных требованиях и локации, а также хотя бы по фотографиям увидит качество предлагаемых вариантов и их количество.
Сарафанное радио. Если место желательной покупки известно — рядом с друзьями, родственниками, дачей, которую недавно снимали и так далее, — интернет-поиск можно дополнить обследованием на местности. Как показывает опыт, число возможных объектов при этом удваивается.
Найти данные о домах, которые продаются, можно у знакомых, местных жителей, охранников товариществ и поселков, председателей правления, старост деревень. Подойдите и спросите, знают ли они, кто продавал или собирается продавать дом.
Поскольку загородные объекты часто продаются годами, иногда единственный канал рекламы в какие-то периоды — баннеры на заборах или домах.
К второстепенным способам поиска дома относятся местные интернет-сайты, агентства недвижимости, газеты, а также расклейка собственных объявлений о покупке.
Как победить выгорание
Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»
Все заявления из рекламных объявлений требуют проверки, чтобы не обзванивать сотни объектов впустую. Некоторые данные можно проверить через интернет.
Для этого могут быть использованы, в частности, топографические и спутниковые карты местности — «Яндекс», «Гугл», а также их инструменты: «построить маршрут», «объекты», «панорамы местности», «измерение расстояний» и другие.
Допустим, вы прошерстили интернет-базы и предварительно отобрали несколько десятков вариантов. Чтобы ничего не забыть и правильно ранжировать предложения, а также поразмышлять об информации, которая станет известна из первой телефонной беседы с продавцом или его представителем, целесообразно на каждый объект составить, распечатать и заполнить опросный лист.
Опросный лист позволит не записывать собственные вопросы, поскольку на это нет времени, а ограничиться только пометками о содержании ответов. Текст рекламного объявления, основные характеристики объекта, его цену и главную фотографию желательно поместить в опросный лист или приложение к нему. Если что-то известно из рекламного объявления, вопрос все равно целесообразно задать и уточнить данные.
Не следует рассматривать варианты, за показ которых просят плату или предлагают заключить в офисе некий договор на «информационное обслуживание». Также сразу лучше отсекать «пустышки», или фейки. Их цель — заинтересовать потенциального покупателя выгодным вариантом, чтобы впоследствии предложить другой — реальный, но не столь привлекательный.
Скорее всего, фотографии такого «объекта» будут компьютерной графикой или снимками других объектов, которые должны вызвать положительные эмоции у покупателя. Понятно, что кадастровых номеров земельного участка и строений у таких «объектов» быть не может. Иногда фейки размещают продавцы, как правило, с ценой выше рыночной, чтобы такие «аналоги» попали в отчеты об оценке или на глаза потенциальных покупателей и сделали более «обоснованной» цену собственных объектов.
Некоторые продавцы действуют нерационально и отдают свои объекты в работу нескольким агентствам недвижимости или риелторам. Возможно, какие-то из агентов сделали это без согласия собственника, да еще и демпингуют. На такие объекты опросные листы надо заполнять по всем объявлениям. При этом часто и сам собственник рекламирует свой дом. Но общаться с ним напрямую, возможно, предпочтительно с точки зрения цены покупки, но может быть и наоборот: риелторы лучше умеют договариваться и организовывать сделку.
Первый разговор с продавцом
Вы подобрали несколько подходящих вариантов домов, заготовили опросные листы, распечатали объявления полностью или включили их части в опросные листы. Можно звонить продавцам.
Поясню некоторые моменты по содержанию опросного листа.
Есть ли право собственности на земельный участок, дом и иные строения. На множество строений, включая дома, право собственности не зарегистрировано. Это существенный момент, особенно если сам участок стоит недорого, а основная часть — стоимость строения, и в процессе юридической проверки выяснится, что дом невозможно зарегистрировать.
Садовая книжка — это документ или нет?
До сих пор иногда в продаже есть дачи, которые продаются по садовой книжке. В советские времена это был рабочий способ продать участок другому человеку. Садовые книжки отражают членство в некоммерческом товариществе, но не устанавливают и не подтверждают право на земельный участок. Оформить такую землю в собственность не получится, или возникнет много проблем, потому что оформлять должен тот человек, которому этот участок выдали.
Такие варианты неприемлемы для покупки.
Сколько лет в собственности. Чем меньше срок, тем выше риски, что прежние сделки могут оспорить. За ориентир условно безопасного можно принять минимальный срок владения 1 год, желательно — 3 года, когда истекает общий срок исковой давности.
Но срок исковой давности для того, кто не был участником сделки, отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве, но не может превышать 10 лет с момента начала исполнения сделки. Например, если природоохранный прокурор обнаружит, что дача построена и зарегистрирована в зоне строгих ограничений первого пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения, суд может установить начало течения срока исковой давности с момента, когда составят акт обследования.
Кроме того, если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока — 3 или 5 лет в зависимости от вида сделок и их участников, — продавец должен будет заплатить налог с продажи. Поэтому, если объект дорогой, можно ожидать, что продавец предложит занизить сумму в договоре купли-продажи, что крайне нежелательно для покупателей.
Если сделку по каким-то причинам оспорят и продавец получит обратно свой дом, то покупатель — только сумму по договору, а не ту, что он реально заплатил. Отдельный вопрос — как продавец будет возвращать деньги: целиком и сразу или по 5000 Р каждый месяц в течение нескольких десятков лет.
Межевание. Это определение границ участка на местности: кадастровый инженер устанавливает координаты поворотных точек и вносит в межевой план. А Росреестр потом заносит это в ЕГРН.
Если есть межевание, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках будет изображаться контур участка, а в выписке о характеристиках — контур и координаты поворотных точек границ. Но в обоих случаях контур и другие сведения об участке будут видны на публичной кадастровой карте Росреестра.
Продавать земельный участок можно и без межевания. Но если соседи сделали межевание раньше и немного прибавили от соседних участков, доказывать это будет сложно. Если межевание есть и оно достоверно и рационально — это достоинство объекта.
Строения на земельном участке. Раньше дома и участки не оформляли — нужно было собрать много документов, а это долго и дорого. Собственность оформляли только тогда, когда, например, нужно было участок продать или передать по наследству. В какой-то момент государство взяло этот процесс в свои руки, и началась «дачная амнистия» — упрощенный порядок для тех, кто по каким-то причинам не смог оформить недвижимость на общих основаниях. «Дачную амнистию» в усеченном виде периодически продляют — например, сейчас ее продлили до 2026 года.
Поэтому строения на участке могут быть зарегистрированы по трем видам документов:
Поясню отдельно по каждому пункту.
Декларацию об объекте недвижимого имущества заполнял правообладатель самостоятельно, и Росреестр или другие органы ее не проверяли. Так что внесенные на ее основе в ЕГРН сведения могут быть неточными, в том числе умышленно измененными собственниками. Например, площадь и этажность строения они могли занизить, чтобы уменьшить налоговую базу.
В данных, которые вносили в реестр недвижимости на основе технического паспорта, нет привязки строения к участку — координат. Если в будущем потребуется уточнить характеристики строения, предположим, если дача покупается на кредитные деньги, не факт, что это получится. Потому что могут быть не соблюдены расстояния от дома до границ участка или красных линий улицы. Когда эти данные есть в техническом паспорте, Росреестр их не контролирует. Когда в техническом плане — может контролировать. Кроме того, при недостоверном межевании не исключено, что дом с правильными координатами окажется в кадастровых координатах за пределами земельного участка.
Технический план — оптимальный вариант. В нем есть как описательные, так и графические сведения по строению, в том числе координаты наружного контура здания. Строения, зарегистрированные по техпланам, на публичной кадастровой карте изображаются красным цветом.
Обязательное приложение к техплану — декларация об объекте недвижимого имущества, которую часто путают с декларацией, о которой я рассказал выше. Поэтому, когда собственник говорит, что дом зарегистрирован по декларации, следует уточнить, по какой именно.
Документы-основания. Это документы, на основании которых участки и дома принадлежат собственниками. Еще их называют правоустанавливающими.
Вот какие это могут быть документы:
Если речь о земельном участке — список еще шире. Помимо перечисленных, дополнительно могут быть:
Каждый вид правоустанавливающего документа предполагает специфические риски и проверки. Так, если сделка была возмездной, то требуется подтверждение, что действительно были расчеты. То есть нужно будет проверить расписки, квитанции об оплате и прочее. Договор дарения может маскировать притворную сделку купли-продажи, особенно если заключен между чужими людьми. Договоры ренты и наследования по завещанию родственники часто пытаются оспорить в суде, назначая посмертную психолого-психиатрическую экспертизу.
Семейное положение продавца. Лучше узнать, был ли продавец в браке, когда покупал участок и строение, а также в браке ли он сейчас. Это нужно, чтобы понимать, потребуется ли согласие супруга или бывшего супруга или нет.
Есть случаи, когда согласие требуется всегда. Например, пара купила дачу, но потом развелась, общее имущество не делили и брачный договор, который отменил бы режим общей совместной собственности супругов, не заключали. В этом случае согласие бывшего супруга — собственника потребуется всегда, вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента развода. Или другой случай: один из супругов получил земельный участок по решению органа власти и управления.
Если же имущество получено в дар, по наследству или иным безвозмездным сделкам, согласие супруга не требуется.
Доверенность. Сделка по доверенности от продавца — это риск, поскольку доверенность могут отозвать или подделать. Не видя продавца, невозможно оценить его состояние — дееспособность, договороспособность.
Если продавец не может присутствовать или это для него затруднительно, можно договориться лично подписать договор — например, приехать домой, если это пожилой человек, или провести сделку дистанционно с электронной регистрацией или хотя бы устроить видеоконференцию.
Справки. В сделках с недвижимостью принято просить от продавца справки, что он не состоит на учете и не обращался за медицинской помощью в психоневрологический и наркологический диспансеры. Дополнительное подтверждение — наличие водительского удостоверения.
Если продавец возрастной, его целесообразно освидетельствовать психиатром-наркологом непосредственно в день сделки. Если что-то пойдет не так и сделку будут оспаривать, у заключения врача больше шансов «устоять» в суде при наличии справок из диспансеров.
Если продавец болезненно реагирует на запрос справок из ПНД и НД, обычно это говорит о его неопытности. В качестве «отместки» продавец может попросить аналогичные справки от вас — надо соглашаться.
Кадастровый номер. К концу беседы попросите продавца сообщить вам кадастровый номер земельного участка и дома. Как правило, это не тайна. Если продавец отказывается, попробуйте определить номера самостоятельно, например, спросив номер участка в адресе, по внутренней нумерации некоммерческого товарищества или разглядывая космический снимок местности и сравнивая его с фотографиями рекламного объявления.
Обоснуйте свою просьбу тем, что вы хотите посмотреть на карте и оценить расположение дома на территории: какое расстояние от леса, от воды, угловой дом или не угловой, близость к дороге, шумной детской площадке и прочее. Если узнать кадастровый номер не получается, придется решать: либо не рассматривать вариант дальше, либо определить номер по публичной кадастровой карте, в том числе по номерам соседних участков с межеванием, на основе геолокации, когда будете осматривать.
Зафиксируйте результаты беседы. Каким вам показался продавец: он компетентен, вежлив, предупредителен или нет? Что пообещал уточнить и когда? Вы оцениваете продавца, а он будет оценивать вас.
На что обращать внимание при выборе дачи
Если удалось узнать кадастровый номер участка или его расположение, приступаем к предварительной проверке объекта.
Межевание. Для этого потребуется публичная кадастровая карта. У нее есть коммерческие «клоны», которыми тоже можно пользоваться. Но это не официальные источники информации.
Теперь нужно рассмотреть кадастровые границы и границы по заборам как интересующего участка, так и нескольких десятков соседних. Обращайте внимание, на какую величину — одну и ту же или нет, в одном и том же направлении или нет — смещены кадастровые границы от фактических.
Если да, то, скорее всего, межевание выполнено правильно, а смещение возникает из-за неточного совмещения начала координат спутниковой и кадастровой карт. Такое смещение можно назвать регулярным или систематическим.
Если нет, то, возможно, какие-то межевания неверны. Участков с неправильно установленными границами в России около 25%. Явный признак ошибки — поворот кадастровых границ участка от фактических границ, которые можно разглядеть по забору, или несоответствие формы участка его границам.
Если случаи сомнительные и межевые знаки отсутствуют, потребуется вынос границ в натуру при помощи кадастрового инженера. Вынос одной точки границы в натуру в Московском регионе стоит 1,5—2 тысячи рублей.
Часть совсем грубых ошибок межевания в Московской области, когда участки накладываются друг на друга, приведены в Реестре земельных участков с пересечением границ.
Кроме недостоверного, бывает еще нерациональное межевание:
Если соседи, также сделавшие межевание, не возражают, можно исправить неверное межевание — сделать один или несколько новых правильных межевых планов. Если возражают, то придется действовать в судебном порядке. Тогда потребуется судебная земельно-техническая экспертиза, помощь юриста по земельным спорам и от полугода, чтобы получить решение. Возможно, положительное.
Если межевания нет, такие варианты не следует категорично отвергать, а стоит посмотреть детали. Допустим, у соседей достоверное межевание и при межевании покупаемого участка его площадь не увеличится, а если и да, то незначительно. По закону размер «прирезки» разрешен до минимальной нормы, по которой муниципалитет предоставляет участки соответствующей категории земли и вида разрешенного использования: обычно это 3—6 соток. На практике может допускаться «прирезка» до 10% от площади участка по правоустанавливающему документу или меньше.
Зона с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. ЗОУИТ устанавливают, чтобы защитить жизнь и здоровье людей, безопасно эксплуатировать объекты промышленности, обеспечивать сохранность объектов культурного наследия, оборону и безопасность государства, а также охранять окружающую среду.
В границах ЗОУИТ ограничиваются или запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности, в самых неблагоприятных случаях может быть запрещено размещать объекты капитального строительства. При этом земельные участки, полностью или частично включенные в ЗОУИТ, как правило, не изымаются у собственников и владельцев.
Существует 28 видов ЗОУИТ, и не все они есть на картах. Я уже рассказывал, как обезопасить себя и проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ.
Нежелательные объекты
Недалеко от места потенциальной покупки могут быть не только озера или сосновый бор, но и свалки, заводы и прочие нежелательные объекты.
Опасные объекты. Список неполный, но рассказать обо всех в рамках статьи сложно. Вот на что нужно обращать внимание:
В качестве подсказки, на какие вредные и опасные объекты обращать внимание, можно ориентироваться на СанПин 2.2. 1 /2.1.1.1200-03. Но возможно, что вблизи не будет аэродрома, зато шум будут создавать детская площадка по соседству, полеты на малой высоте авиагрупп «Стрижи» и «Витязи» в подмосковной Кубинке, трасса мотокросса или Всероссийский сырный фестиваль, который собирает за три дня 300 тысяч посетителей.
Аэродромы. Актуально для Московского региона. Как сообщается в СМИ, если соблюдать санитарные нормы по авиационному шуму, необходимо переселить 800 тысяч жителей. Естественно, этого не будет. Но чтобы шум от самолетов не мешал, лучше рассматривать объекты не ближе 30 км от аэродромов.
Чтобы шум был умеренным, расстояние от широкофюзеляжных самолетов, таких как «Боинг», «Аэробус», «Сухой Суперджет-100», «Ту-154», до дома по прямой линии в каждой точке траектории движения самолета должно быть не менее 1,5 км. Определить расстояние можно по сервису наблюдения за движением самолетов в режиме реального времени.
Расстояние считают по формуле:
L = √[√[((Ш1 − Ш2) × 111)² + ((Д1 − Д2) cos Д1 × 111)²] + Н²],
где:
L — расстояние до самолета по прямой линии в момент наблюдения в километрах;
Ш1, Ш2 — широта самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Д1, Д2 — долгота самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Н — высота самолета в момент наблюдения в километрах (1 фут = 0,3048 м).
Какие еще риски существуют
Расстояние и время в пути. Продавцы любят указывать расстояние по прямой линии, а время поездки — при езде на спортивной машине. Проверяем, построив маршрут по картам местности.
Качество подъезда. Асфальт или грунтовая дорога — видно на спутниковом снимке. Обязательно надо смотреть на ширину улиц: бывает, что улицы в деревнях или СНТ заужены до 3—4 метров на длине в сотни метров. Некоторые дачи находятся на столь крутом склоне, что зимой туда подъехать будет проблематично. Иногда заезжать на участок нужно через участки иных собственников по не предусмотренной генеральным планом дороге.
Количество жителей. Деревни со снижающейся численностью населения можно отнести к вымирающим.
Если некоммерческое партнерство создано 10 лет назад и за это время продано и/или застроено 30% участков, велик риск «брошенности» поселка.
Соседние поселки. Если поселок новый, но нет охраны и общего ограждения, построено мало домов и в целом он нарушил привычный уклад местных жителей, возможны конфликты. Например, в одном из поселков Подмосковья местные жители поджигали дома, поскольку дачами было занято место выпаса скота, которое они много лет считали своим.
Судебная практика. Если дом находится на территории КП, СНТ, ДНТ, целесообразно изучить судебные споры с участием этого юридического лица: предмет, суммы исков и возможные последствия. Если речь идет о небольших задолженностях перед поставщиком ресурса — одно дело, если о нарушении договорных обязательств, разделе имущества, банкротстве и так далее — другое.
Правление. Полезную информацию дают официальные и «альтернативные» сайты поселков. Некоторые сайты коттеджных поселков идеальны с точки зрения обоснования смет и открытости позиции правления. Не обязательно все опубликованное сторонами будет правдой, но опорная точка появится.
Есть поселки, в которых два юридических лица, и это тоже возможный источник долгого разлада и некомфортной жизни.
Еще важно, кем образованы поселки или садоводства: профессиональная принадлежность, устав, правила проживания, размер членских и целевых взносов.
Если неприемлемых недостатков не найдено, можно договариваться о просмотре дома.
Что покупатель может оценить без эксперта по строительству
Внешний вид. Если за домом следили, это будет видно в целом и в деталях. Обращаем внимание на все:
Множество индивидуальных домов критерию теплоэффективности не удовлетворяют, вопрос только — насколько. Покупатели могут обоснованно сказать: «Ваш дом не теплый», а если по-инженерному: «Расчетное значение сопротивления теплопередачи меньше нормативного». Для средней полосы РФ оно должно быть около 3,0.
Узнав у продавца, из каких слоев состоит «пирог» стен или кровли его дома, можно на онлайн-калькуляторе посчитать, требуется ли дополнительная теплоизоляция. И это будет не ваше субъективное мнение, а требования нормативных документов.
Высокий уровень грунтовых вод можно обнаружить по уровню воды в колодце, посаженным «на конус» плодовым деревьям, по характерной для болотистых мест растительности — камышам, осоке, ивам. В таких случаях могут быть проблемы с отводом канализационных стоков, защитой от проникновения влаги в подземные помещения и так далее. Если подвал подтапливается весной, это будет видно по известковому следу на полу и стенах.
Системы в работе. Попросите продавца продемонстрировать работу всех систем на полную мощность. Проверьте работу канализации, попросите затопить печь или камин.
Динамический дебит скважины должен позволять пользоваться водоснабжением без перерывов: попросите включить поливочный шланг на 15 минут. Если вода не кончится, значит, все в порядке.
Если в доме бойлер на 5 кВт, а максимальная мощность электроснабжения — 3 кВт, сработает автоматический выключатель, а проще — вылетят пробки. Плохой признак качества напряжения — стабилизаторы напряжения в доме. Если у вас есть тестер, возьмите его с собой.
Расстояние до других строений. Если есть сомнения, соблюдаются ли отступы дома от границ участка, соседей, а также других строений на участке, проверяем расстояния на месте рулеткой. По нормам минимальные отступы должны быть:
Строительные правила устанавливают и другие расстояния: до бани, до септика и туалета, до помещений для содержания скота, до скважины и других, но они не так строго контролируются.
Соседи. Расспросите о соседях: живут ли постоянно, где работают, какой возраст, чем занимаются, есть ли вредные привычки.
При осмотре не следует явно выражать свое отношение к объекту. Демонстрируйте заинтересованность к дому и доброжелательное отношение к продавцам, но не настолько, чтобы они решили, что вы готовы купить без торга.
Дополнительные проверки
Предположим, что после осмотра у вас появились кадастровые номера участка и дома, вам предоставили в копиях или дали посмотреть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы по предыдущим сделкам. С этого момента можно дополнительно проверить объект и продавца.
Оперативные данные об участке и доме по их кадастровому или иному учетному номеру можно получить в разделе сайта Росреестра «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Так, для земельного участка вы узнаете:
Выписки из ЕГРН. Через МФЦ следует заказать также бумажные выписки из ЕГРН о характеристиках участка и дома. Их еще называют расширенными: объем сведений в них больше, чем в выписках об основных характеристиках объекта. Еще пригодятся выписки на имя будущего покупателя о переходе прав на участок и дом.
Если права не переходили и это ясно из правоустанавливающих документов, все равно нужно заказать выписки о переходе прав. Даже если есть полная уверенность, что проверять по объекту нечего, все равно это следует сделать. Благодаря таким документам можно приобрести статус добросовестного покупателя, один из критериев которого — «должная осмотрительность». И если вдруг будет суд и сделку попытаются оспорить, пригодится все.
Только сведения из ЕГРН подтверждают, кому сейчас принадлежит право. Вам станут известны фамилия, имя и отчество собственника или наименование и реквизиты юридического лица, площадь объекта, разрешенное использование, есть ли ограничения и обременения, зарегистрированные в ЕГРН, и другое.
Координаты поворотных точек участка и наружного контура дома для земельного участка с межеванием и дома, характеристики которого зарегистрированы или уточнены по техническому плану.
Сведения о точности установления границ участка и дома. Нормативная точность определения координат участков и строений установлена законодательством:
Когда будете изучать результаты межевания земельного участка, обратите внимание на его «части». Их может быть несколько, потому что, например, часть участка пересекается с ЗОУИТ или координатами строений, в том числе незарегистрированных. Такое бывает, если кадастровые инженеры закоординировали строения без ведома собственников, тем самым подложив им свинью.
Такое расхождение — источник проблем. Например, собственники хотят продать участок со строениями, которые зарегистрированы частично: например, дом зарегистрирован, а баня и гараж — нет. Но на межевании видно, что на участке есть дополнительные незарегистрированные строения.
Росреестр может приостановить сделку из-за неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В то же время важно, чтобы в выписках на дом и участок строения были упомянуты как находящиеся на участке, а участок — с расположенными на нем строениями.
Объекты незавершенного строительства. Строение может быть зарегистрировано как объект незавершенного строительства. Это не очень хороший вариант. В таком доме нельзя прописаться, поэтому он не подойдет семьям, у которых это единственное жилье или нужна регистрация по месту жительства.
Когда стройка закончится и зарегистрируют право собственности, отсчет срока владения начнется с нуля, поскольку кадастровый номер объекта изменится. Это значит, что если такой дом нужно будет продать, то срок минимального владения будет считаться с момента регистрации объекта, а не с момента покупки недостроя.
Еще такой объект не одобрят органы опеки и попечительства, поскольку он пока не жилой.
Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Очень хорошо, если продавец объекта заранее позаботился в том числе об интересах покупателя и заказал ГПЗУ. Заказать ГПЗУ может только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
ГПЗУ делают бесплатно за 30 дней. В нем должны быть отражены все возможности по использованию участка и ограничения. В ГПЗУ больше информации, чем в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта. В то же время по информации ГПЗУ не получится принять однозначное решение, покупать или нет. Так, ГПЗУ может содержать такие слова об ограничениях в использовании участка, как «информация требует уточнения», «границы зоны охраны не установлены», а также отсылки к различным правилам проектирования, которые могут носит общий характер, не относящийся к конкретному участку, на все случаи жизни.
Какими ресурсами можно пользоваться
Самостоятельно подготовить юридическое заключение по объекту поможет экспертная юридическая система RiskOver. Это качественный программный продукт, который пока находится в свободном доступе.
Система расспросит о ситуации с документами, предложит выбрать вариант ответа на несколько десятков вопросов и на их основе автоматически сформирует экспертное заключение по выявленным юридическим рискам, оценит значимость рисков.
Важно оценить продавца на возможное банкротство, поскольку в течение трех лет сделку может оспорить финансовый управляющий банкрота. Легально кредитный отчет по продавцу можно получить, если он сам его запросит в бюро кредитных историй, например НБКИ, ОКБ и других, и предоставит вам.
Еще есть другие сайты, на которых можно проверить основную информацию о продавце. Если не хватает данных для проверки, можно вернуться к ним позже.