Дда и кда что это
Долгосрочный договор аренды. Я запуталась.
А можете и вовсе воспользоваться пока еще не обкатанной схемой работы по незарегистрированному ДДА, тогда не будет разрыва в отношениях, с преодолением которого всегда возникают сложности.
Можно теоретически так:
На два месяца заключаем краткосрочный договор аренды. Если регистрация из второго договора (долгосрочного) не пройдет, то краткосрочный продолжит свое действие на неопределенный срок (если никто не против будет)..также если зарегистрируют не через месяц или два, а через три.
Получится что первое арендное обязательство прекратиться новацией второго (из долгосрочного договора аренды).
Святослав, спасибо за ЦУ)))
Я тоже думала об этом- как можно работать по не зарегистрированному ДДА. ведь он имеет силу только с момента регистрации. Но я нашла в ГК ст. 425, в п.2 которой сказано, что: «Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора».
Возможно ли в ДДА этот момент прописать, и обойтись без заключения КДА.
А какая такая не обкатанная схема?
Получится что первое арендное обязательство прекратиться новацией второго (из долгосрочного договора аренды).
стороны договорились распространить его условия на отношения с такого-то числа
Получится что первое арендное обязательство прекратиться новацией второго
Там по аренде столько обязательств, что замучаетесь новировать, да еще так, чтобы были другой предмет или способ исполнения, и чтобы сохранить все обеспечения, включая депозит и неустойки. При том, что смысл новации вообще непонятен.
Я тоже думала об этом- как можно работать по не зарегистрированному ДДА. ведь он имеет силу только с момента регистрации.
А какая такая не обкатанная схема?
Но я нашла в ГК ст. 425, в п.2 которой сказано, что: «Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора». Возможно ли в ДДА этот момент прописать, и обойтись без заключения КДА.
Кроме того, пока не будет договора, все платежи будут НО, возможности понудить к чему-либо дателя не будет + налоговые риски, в том числе в части отнесения расходов на затраты, тем более если ДДА не состоится.
и прочие нарушения в рамках КДА «обнулятся».
Там по аренде столько обязательств, что замучаетесь новировать
«И ты порой почти полжизни ждешь, Когда оно придет, твое мгновение».
Датель захочет, чтобы в ДДА помещение принималось уже с отделкой датора (правда, тут у него налоговые риски, так что он это будет камуфлировать, если умный)
, датору наоборот, как правило, выгоднее оговорить, что вопросы расчетов по отделке относятся на конец не КДА, а ДДА (тут еще зависит, как прописаны вопросы компенсации отделки при прекращении договора).
Навскидку, а почему бы:
1) не подписать ДДА, например сегодня, прописав в нем, что договор вступает в силу с момента гос.регистрации, передача помещения осуществляется в течение, например, 5 дней с даты регистрации, оплата за первый месяц пропорционально кол-ву дней в этом месяце осуществляется в течение 5 дней с момента подписания Акта приема-передачи помещения.
2) сегодня же подписать КДА на срок, когда предположительно будет зарегистрирован ДДА, а потом по обстоятельствам (если ДДА не будет зарегистрирован, то допником продлить КДА еще на какой-то предполагаемый срок). При этом можно прописать, что стороны договорились, что КДА действует до такого-то числа, но при этом считается расторгнутым с даты гос.регистрации такого-то ДДА (если вдруг срок КДА «вылезет» за сроки гос.регистрации ДДА, а арендатор по каким-то причинам откажется подписывать соглашение о расторжении КДА).
Порядок оплаты в КДА можно прописать, например, так:
» пункт __.___.
Арендная плата за месяц аренды составляет __________ тугриков;
В случае отсутствия регистрации указанного в настоящем Договоре в п.____ ДДА в каком-либо календарном месяце, начиная с _______ 2013 года (указать пункт, где говорится про расторжение договора с момента регистрации ДДА, при этом надо предполагаемый месяц прописать, когда по вашему мнению ДДА должен быть зареген) по вине арендодателя, ставка арендной платы в таком месяце считается равной 50% от указанной в настоящем пункте.»
Аренда недвижимости и автоматическая пролонгация договора
По договорам аренды недвижимости используется иногда конструкция, когда договор заключается долгосрочный (ДДА) с элементами краткосрочного (КДА).
Например, Срок аренды по договору составляет 5 лет. Стороны особо оговорили, что в соответствие с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса России условия договора будут применяться к их отношениям по аренде, возникшим с даты подписания договора, независимо от даты его государственной регистрации.Стороны особо оговорили, что с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации он будет действовать как КДА в течение 11 (одиннадцати) месяцев, исчисляемых со дня подписания договора.
Стороны пришли к соглашению, что если государственная регистрация договора не будет осуществлена, то по истечении 11 месячного срока, договор автоматически продляется на тех же условиях и на тот же срок, при этом общий срок аренды не может превышать даты, в которую истекает 5 лет с момента подписания договора.
В данном же случае мы исключаем условие о возможности заявления одной из сторон о намерении не продлевать КДА, а строим конструкцию с автоматическим продлением по умолчанию, не зависимо от возможных заявлений одной из сторон.
Что то сомнение меня берет по такой конструкции. По сути этими автоматическими пролонгациями (без возможной воли стороны не продлять КДА), мы по сути делаем договор когда при смене собственника (Арендодателя), в период действия КДА, новый собственник становится заложником этого длинного КДА с автоматической пролонгацией.
Коммерческие условия аренды торговых площадей
Коммерческие условия аренды торговых площадей
Трехстороннее соглашение с собственником (о гарантиях права арендатора на заключение нового договора в случае расторжения ) (при субаренде)
Идентификация Помещения (этаж, номер помещения, площадь / Обязательная выкопировка помещения на плане ТЦ, размер торговой площади (для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя)/расчетная площадь)/Состояние помещения к дате передаче Арендатору
Разрешенное использование/Право сдачи Помещения в субаренду/условия сдачи
Срок аренды/Дата начала исчисления срока аренды
Срок проектирования/Срок СМР/Срок проведения работ Арендодателя в Помещении
Перечень Исходной документации от Арендодателя
Сроки обязательств Арендодателя
— сроки завершения строительства
— сроки ввода в эксплуатацию
— сроки открытия для посетителей
— сроки подписания ДДА/ОДА/КДА
— сроки заполняемости и процентное соотношение
— сроки исполнения Арендодателем обязательств по регистрации договора аренды
— сроки предоставления согласия залогодержателя на совершение сделки
Арендная плата/Дата начала начисления АП (арендные каникулы)/Иные платежи
Фиксированная арендная плата (базовая АП, эксплуатация, маркетинг)
— ставка (в год, в месяц, за кв. м., за все помещение)
— НДС (с учетом/без учета)
— размер и периодичность индексации
— используемая Арендодателем система налогообложения
— исчерпывающий перечень эксплуатационных расходов при системе Open Book
— обязательность ежеквартального/ежегодного отчета Арендодателя по маркетингу и эксплуатации (если Open Book)
Оборотная арендная плата (процентная):
— исключение из товарооборота (возвраты, аннулированные продажи, подарочные сертификаты, «субарендные платежи»)
— размер процента с оборота
— учет НДС в обороте/фиксированной АП (или исключение)
Переменная арендная плата (коммунальные услуги)
— состав КУ (ХВС, ГВС, канализация, электроснабжение)
— строго по тарифам поставщиков при условии документального подтверждения
— без наценок со стороны Арендодателя
— вывоз ТБО учитывается в эксплуатационных расходах
— размер (с учетом, без учета НДС)
— зачет (с указанием за какой месяц)
Обеспечительный платеж/Банковская гарантия:
— размер (с учетом, без учета НДС)
— срок оплаты/предоставления оригинала
— в качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате исключительно арендной платы
— БГ безотзывная, но не безусловная
Платежи на период проведения Арендатором Подготовительных работ:
— коммунальные услуги в помещении
— эксплуатация (или иные платежи)
Подписанием настоящих Коммерческих условий Арендодатель гарантирует отсутствие в планируемых к заключению договорах каких-либо иных платежей/расходов возлагаемых на Арендатора, за исключением перечисленных в настоящем пункте
Арендодатель предоставляет Арендатору:
— рекламную вывеску на фасаде (1,2,3), размер _______
— размещение в электронной навигации
— размещение на сайте
— штрафные санкции за неисполнение обязательств по размещению рекламы в размере _____________
— наличие рекламной концепции фасада/срок действия
Плата за перечисленное размещение включена в Базовую /Фиксированную арендную плату
Условия расторжения Арендатором
— односторонний немотивированный отказ с уведомлением за __ месяцев/месяца, без применения штрафных санкций, обеспечительный платеж возвращается Арендатору без временных мораториев
— односторонний мотивированный отказ по вине Арендодателя/по обстоятельствам не зависящим от действия Арендатора (по основаниям установленными договором)
— в случае если доля арендных затрат за ___ месяцев (включая все виды АП или только отдельные виды АП) превысит ___ % от Оборота Арендатора
Условия расторжения Арендодателем:
— односторонний мотивированный по вине Арендатора (по основаниям установленным договором)
— право одностороннего немотивированного отказа Арендодателю не предоставляется
Компенсация неотделимых улучшений/Штрафы за расторжение
При расторжении по вине Арендодателя Арендатором – не более _____долларов/Евро/рублей за 1 кв. м. с учетом амортизации. В случае если, такое расторжение произойдет до истечения ___ (лет) срока аренды, то сумма компенсации рассчитывается по ставке не более _____долларов/Евро/рублей за 1 кв. м. с учетом амортизации
Согласие Арендодателя на неотделимые улучшения предоставляется посредством согласования Проектной документации
В случае расторжения Договора по вине Арендодателя/в результате обстоятельств, не зависящих от действий Арендатора, помимо компенсации Неотделимых улучшений Арендодатель выплачивает Арендатору штрафную неустойку в размере __________________________
Подрядчики Арендодателя/предельные суммы
Перечень работ, по которым Арендодатель допускает только своих подрядчиков (пожарка, клининг и пр.)
Предельные суммы работ (за кв. м., за все Помещение, с учетом НДС)
Право Арендатора провести указанные работы силами своих подрядчиков при несоответствии сумм
Подписанием настоящих Коммерческих условий Арендодатель гарантирует отсутствие в планируемых к заключению договорах обязательств Арендатора заключать договоры с какими-либо подрядчиками Арендодателя, за исключением перечисленных в настоящем пункте
Объем страхования (ГО, имущество, товар, СМР)
Ответственность за просрочку в исполнении Арендодателя обязательств по регистрации договора аренды _____ неустойка за каждый день
Обсуждается при подписании договора
Стороны не несут ответственности за действия третьих лиц, не компенсируют упущенную выгоду. Во исключение настоящего положения Арендодатель несет ответственность за действия третьих лиц, когда такие третьи лица были привлечены Арендодателем (подрядчики, управляющие компании и пр. третьи лица)
Арендодатель подписанием настоящих Коммерческих условий гарантирует отсутствие в планируемых к заключению договорах ограничения размера имущественной ответственности перед Арендатором
Необходимость корпоративных одобрений с обеих сторон, сроки предоставления
Наличие ипотеки со стороны Арендодателя
Срок предоставления согласия залогодержателя/либо письма от залогодержателя об отсутствии необходимости предоставления согласия на указанную сделку
Стороны пришли к согласию подписать ______________ в срок, не превышающий 60 (шестидесяти) дней с даты подписания настоящих Коммерческих условий обеими Сторонами, строго в соответствии с их условиями
Право Арендатора на исключительное нахождение в Здании и невозможность передачи других Помещений Здания Арендодателем следующим группам лиц:
— лицам, занимающимся розничной торговлей__________________________________________;
Стороны устанавливают, что передачей иных помещений является: передача в собственность, в аренду, предоставление использования любым иным способом, в соответствии с условиями настоящего Договора; В случае нарушения Арендодателем Эксклюзивного права Арендатора, Арендатор вправе по своему усмотрению:
— в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора;
— либо Базовая арендная плата подлежит автоматическому уменьшению на 70 (семьдесят) процентов. Базовая арендная плата подлежит снижению начиная с даты предоставления Арендатором – Арендодателю уведомления о соответствующем уменьшении, вплоть до даты прекращения арендных отношений (отношений по использованию помещений) между Арендодателем и соответствующим лицом и предоставлением Арендодателем подтверждающих документов. При этом на Арендодателя возлагается обязанность предоставить документы, подтверждающие дату начала и прекращения арендных отношений (отношений по использованию помещений).
Данные коммерческие условия вступают в силу исключительно с даты подписания соответствующих договоров, не имеют правовую природу предварительного договора и не могут стать основанием для понуждения любой стороны к заключению договоров
Дда и кда что это
двухконсольный дождевальный агрегат
Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.
дезинфекционно-душевая автомобильная установка
душевой дезинфекционный автомобиль
Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. — М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. — 318 с.
долгосрочный договор аренды
двойная дуга аорты
Дубненская диабетическая ассоциация
Полезное
Смотреть что такое «ДДА» в других словарях:
ДДА — двухконсольный дождевальный агрегат дезинфекционно душевая автомобильная установка душевой дезинфекционный автомобиль … Словарь сокращений русского языка
разве́дда́нные — разведданные, ых … Русское словесное ударение
Адено́ма са́льных желёз симметри́чная Аллопо́ — Лере́дда — Дарье́ — см. Аллопо Лередда Дарье аденома сальных желез симметричная (Аллопо Лередда Дарье аденома сальных желёз симметричная) … Медицинская энциклопедия
Аллопо́ — Лере́дда — Дарье́ адено́ма са́льных желёз симметри́чная — (F.H. Hallopeau, 1842 1919. франц. дерматолог; E. Leredde, 1866 1926, франц., дерматолог; J. Darier, 1856 1938, франц. дерматолог) симметричная аденома сальных желез, характеризующаяся плотной консистенцией и бородавчатой поверхностью… … Медицинская энциклопедия
Ба́дда — Киа́ри боле́знь — (G. Budd, англ. терапевт, 1808 1882; Н. Chiari, австрийский патолог, 1851 1916; синоним болезнь Киари) нарушение оттока крови из печени, обусловленное первичным облитерирующим эндофлебитом печеночных вен, их тромбозом и последующей окклюзией и… … Медицинская энциклопедия
Ба́дда — Киа́ри синдро́м — (G. Budd, 1808 1882, англ. терапевт; H. Chiari, 1851 1916, австрийский патолог) сочетание симптомов портальной гипертензии и цирроза печени (диспептические явления, увеличение печени, асцит и др.); наблюдается при нарушении оттока крови из… … Медицинская энциклопедия
Ла́дда синдро́м — (W.Е. Ladd, р. 1880 г., англ. хирург) аномалия развития: сочетание заворота гонкой кишки со сдавлением двенадцатиперстной кишки тяжами брюшины, фиксирующими атипично расположенную слепую кишку; проявляется симптомами врожденной высокой кишечной… … Медицинская энциклопедия
То́дда мету́щая похо́дка — (R.В. Todd, 1809 1860, английский врач) походка, при которой больной переступает одной ногой, а другую, выпрямленную, подтягивает за собой; наблюдается при истерии … Медицинская энциклопедия
То́дда парали́ч — (R.В. Todd) преходящий паралич, развивающийся сразу после некоторых судорожных эпилептических припадков … Медицинская энциклопедия
Хьюэл Дда — Изображение Хивела Доброго, рукопись Peniarth 28 Хивел II Да (Добрый) ап Каделл (валл. Hywel II Dda ap Cadell, или просто Hywel Dda) (ок. 880 950) правитель большой части Уэльса, изначально властитель Дехейбарта (Диведа), королевства на юго… … Википедия
Организация работы с арендодателями и типовые процессы СЭД
Опубликовано:
17 января 2017 в 13:48
Характеристика проекта
Под управлением компании «Мэлон Фэшн Груп» находится около 600 магазинов популярных марок одежды LOVE REPUBLIC, befree, ZARINA в России и странах СНГ. Компания выполняет полный цикл деятельности модного бизнеса, начиная с моделирования (проектирования), производства, логистики и заканчивая распределением, продажей, продвижением женской и мужской одежды и аксессуаров. Оборот компании составляет 15 млрд. руб. в год.
Задачи проекта
Предпосылки автоматизации
В 2015 году «Мэлон Фэшн Груп» взяла курс на повышение эффективности процессов взаимодействия с арендодателями, автоматизацию документооборота со всеми контрагентами. На момент старта проекта присутствовало более 1000 договоров аренды в бумажном виде, с учетом изменения курса у.е. требовалась оптимизация затрат на аренду и вывод процессов работы с арендодателями на новый уровень.
Кроме того, требовалась автоматизация внутренних процедур всех типов согласований. Реализовать эти задачи планировалась на базе многофункциональной системы электронного документооборота.
Проектные решения
Ход проекта
ЭТАП 1. Первым в компании был автоматизирован процесс по согласованию договоров аренды. Это самый сложный процесс, он включает в себя наибольшее количество согласующих лиц, которые работают с документами одновременно. Для внедрения были синхронизированы две системы: основная 1С и DIRECTUM. Специально были разработаны автоматические «арендные калькуляторы» для оценки эффективности планируемых к аренде торговых площадок с заложенными алгоритмами по оценке более 50 параметров (коммерческие, арендные, строительные, коммунальные и др.).
Автоматизированы и перенесены в единую централизованную базу весь документооборот и все процедуры согласований, структурированы все ключевые параметры договорных отношений, что дало возможность менеджерам по аренде и ТОП-менеджменту иметь структурированную информацию для переговоров с торговыми центрами и при принятии решений.
ЭТАП 2. Вторым этапом собственными ресурсами Компании при консультационной поддержке подрядчика были автоматизированы внутренние согласования процессов работы с договорами, кадрового оборота, ИТ процессов и др. Большинство процессов работает через «мастер создания документа» с использованием специализированных справочников (например типовые комплекты ИТ техники с ценовыми рамками), а так же орг. штатной структуры компании из 1С:ЗУП.
Автоматизированные процессы
В настоящее время с помощью DIRECTUM проходит согласование процессов развития (ЭТАП 1, 20 маршрутов, все документы взаимосвязаны между собой и имеют функцию «создаваться на основании»):
1. выбор площадки для открытия магазина по 50+ параметрам;
2. работа с договорами аренды (отдельные маршруты для типов договоров ПДА, КДА, ДДА, дополнительные соглашения и др. документы, например, АКТЫ);
3. выпуск банковских гарантий;
4. юридическая переписка по закрытию магазинов;
5. выпуск доверенностей;
6. страховые случаи (организация и контроль юридического процесса, уведомление о результате);
7. работа с пакетами документов (например, одна сеть нескольких ТЦ);
8. гибкий список напоминаний о событиях каждого договора;
И других процессов (ЭТАП 2, 30 маршрутов):
1. согласование хозяйственных договоров, доп. соглашений и договоров подряда с физ.лицами;
2. внесения изменений в штатное расписание (введение и выведение должностей и подразделений, изменение оклада, перевод с должности на должность, переименование должностей и др);
3. служебные записки на премирование, а также списание/перемещение основных средств;
4. согласование смет;
5. различные заявки: заявки на подбор сотрудника, в ИТ отдел на покупку техники, на предоставление доступа к ИТ услугам, заявки на покупку канцтоваров, мобильную связь и пр.
6. подготовка экспресс и аналитических отчетов;
7. работа архива и контроль нахождения оригинала документа;
8. штрихкодирование документов и автоматические действия над документами при считывании штрихкода (принятие в архив, установка даты отправки или получения документов от контрагента, открытие карточки договора);
Крупная индивидуальная разработка
В ходе проекта разработан собственный модуль «Инвестиционные проекты», который позволяет управлять проектным процессом. В модуле есть возможность создавать шаблоны типовых проектов и работ разной длительности, назначать в них ответственных и исполнителей, что позволяет быстро стартовать однотипные проекты.
В проекте предусмотрены:
1. возможность обсуждений (чатов), как отдельных работ, так и проекта в целом, фиксирование ключевых точек проекта.
2. информирование участников чата о новых сообщениях, фильтрация сообщений.
3. интеграция с MS Outlook для сохранения электронной переписки с контрагентами в одном месте – в карточке проекта.
4. пересчет трудоемкости проекта после каждой выполненной работы.
5. формирование диаграммы Ганта проекта.
Результаты проекта
Использование СЭД DIRECTUM получило позитивный отклик от сотрудников, экономия времени по 1 процессу, автоматизированному в системе, составляет около 30 минут. Это выявлено путем нормирования/замеров, что подтвердило возврат инвестиций – 1.5 года.
Сложно оценить повышение результативности финансовых переговорных процессов – они вышли на качественно новый уровень! Вся необходимая сотрудникам информация теперь под рукой, благодаря чему результаты переговоров с контрагентами все более удачные. Кроме того, в этом помогла разработка нетиповой аналитики не только по срокам согласований, сколько по качеству условий договорных отношений.
Также преимуществом использования внутренней СЭД является самодисциплина сотрудников, сохранение всей информации и документов по процессам в электронном архиве, повышение скорости согласований в разы, отсутствие потерь документов.
Уникальностью является:
1. глубокая разработка и преимущественное использование именно платформы СЭД для автоматизации процессов;
2. внесение большого количества «фич» для удобства пользователей;
3. интеграция с большим количеством другого ПО;
4. внесение элементов ERP и сложных математических расчетов;
5. использование большого количества каналов работы, включая мобильное приложение.
География проекта
В DIRECTUM работают офисы «Мэлон Фэшн Груп» в Санкт-Петербурге и Москве, менеджеры по всей России.
Планы
Планируется внедрение и других типовых функций СЭД, например канцелярия и др.
В планах развитие уже автоматизированных процессов и возможностей удаленной работы с ними.
Внедрение проектов в нетиповом исполнении, как создание дополнительной ценности для заказчика.
В компании завершается проект по системе BI, производится интеграция данных между этими системами.