Дешевые квартиры в краснодаре в чем подвох
Покупка квартиры в Краснодаре: как это будет в реальности?
Добраться до объявления собственника в Краснодаре на абсолютно любом сайте по недвижимости (Циан, Домофонд, Авито/Юла и любые другие) очень сложно, почти нереально. Поэтому большинство всё равно попадет в лапы тех или иных риелторов. Их есть несколько видов, схема работы отличается, но платить за их услуги вы все равно будете. Речь идёт только и исключительно о риелторах Южной столицы, а не о любых других.
Виды риелторов в Краснодаре:
1. Сектанты агентств Аякс-риэлт и Каян. Вас ждёт кабальный эксклюзивный договор, менять его не позволят, заплатите за услуги 3%, даже если купите не у них, читайте судебные решения, их очень много в интернете.
2. Любые другие агентства (с неэксклюзивным договором). Тоже 3% за услуги, но только в случае покупки у них. Иногда просят перед началом работы внести небольшой (5000-20000 руб) депозит, чтобы вы уже точно никуда не сбежали. Эта сумма пойдет в счет комиссии потом. Иногда это агентство-однодневка, зарабатывающая на депозитах и пустых обещаниях: открылись, набрали депозитов, отключили телефоны, уехали в Таиланд отдыхать.
3. Риэлторы-частники. Редко заключают договор, работают за разный процент, часто тоже 3%. Иногда говорят, что для покупателя бесплатно. Это значит, что комиссия и продавца, и покупателя включена в стоимость квартиры. Продавец называет сумму, которая его устроит, а риэлтор обещает продать, если его комиссия составит 100-500 тыс., продавец согласен.
4. Помогайки. У подруги друга был друг(с), вот он продает, а я только помогаю ему. Это всевозможные “друзья” собственника, те же риелторы. Маскируются под неагентов, но за помощь хотят комиссию. Та же схема, что у риэлторов-частников. Часто встречаются на форумах переезжающих, а также местных форумах Сибири и Дальнего Востока.
5. Подрядная организация, их представители. Подрядная организация называет сумму за объект, представитель делает накрутку от себя. Например, подрядчик просит за квартиру 1800, представитель продаст вам за 2400. Подрядчик согласен, только бы самому не заниматься этим и не искать покупателя. Представители часто работают так только с одним подрядчиком или застройщиком и склоняют вас к покупке именно в этом районе, этом комплексе, у этого застройщика, потому что с другими нет связей и хороших процентов. Они также тусуются среди людей, собирающихся переезжать в соцсетях и на форумах. Нередко просят контакты будущих переселенцев у своих состоявшихся клиентов или просят рекомендовать их. Иногда маскируются под просто знакомых подрядчика, открыто критикуют риелторов, обещают просто помочь.
6. Помогайки-знайки. Они работают совсем в другой области (продавцы, таксисты, ремонтники, парикмахеры, просто соседи из заинтересовавшего вас дома или района, встреченные на улице). Как только они слышат про то, что вы ищете квартиру или дом, сразу превращаются в риелтора, легко звонят по риэлторским объявлениям, договариваясь делить комиссию с риэлтором продавца и приводят вас как своего клиента. Иногда это люди, которые ориентируются только в своем районе. Иногда они просто знают все отделы продаж разных комплексов, и вы заплатите 3% за экскурсию на машине, хотя вы могли бы и сами приехать туда на такси и купить напрямую у застройщика. Действуют, как риелторы-частники. В Краснодаре работы мало, людей много, почему бы и так тоже не заработать.
7. Черные риелторы. Все схемы описать невозможно. Самая простая — подгонять с выбором, настаивать на предоплате 50% стоимости квартиры при заключении предварительного договора о купле-продаже, на этом всё, до свидания, ищите с полицией и собаками.
Как это будет в любом случае после вашего согласия работать с риэлтором.
Скорее всего, вас очень подробно опросят: что хотите, где, какой метраж, цена, этаж, вид из окна, инфраструктура. И вас повезут… совсем не туда. Если хотите только не первый и не последний, вам их покажут. Хотите двухкомнатную, вам покажут ещё большие однокомнатные и трехкомнатные, совсем не в тех районах, не с тем видом из окна и пр. Вы будете в шоке от этих предложений, вымотаны и совершенно сбиты с толку. Почему вас повезут не туда? Почему показывают не тот метраж и не за ту цену? По нескольким причинам.
Риелтор часто понятия не имеет, куда он едет. Они никогда не видел эти квартиры, взял их из общей для всех агентств базы или договорился о просмотрах с продающей стороной по телефону. Иногда вас водят просто для того, чтобы показать продавцу активную работу по показу его недвижимости. Понятно, что это не ваш вариант, но риэлтору нужно изображать иллюзию бурной деятельности. Кроме того, вдруг вы влюбитесь в какой-то вариант и согласитесь его купить.
Есть и ещё причина для такого формата показа. Вам показывают средненькую квартиру, затем 3-4 жутких и убитых, затем шикарную, но значительно дороже. Есть надежда, что вы купите или первую, или последнюю, отчаявшись. Могут и так сделать: покажут несколько похожих квартир, но цена будет завышена в 3, в 4 будет пониже (якобы собственник торопится, поэтому скинул цену). И вы будете готовы взять уже ее, потому что остальные продаются по “среднерыночной” цене. Или вам понравится другая квартира по завышенной цене, тоже прекрасно, почему бы не заработать на вас.
Если с агентством эксклюзивный договор, можно вообще не напрягаться с показами. Можно показать 3 варианта и перестать отвечать на ваши звонки. Зачем работать? Вы же всё равно обязаны заплатить: добровольно или по суду. Вам покажут несколько убогих квартир, перестанут звонить и предлагать другие варианты, вы плюнете и пойдете в другое агентство или сами искать, найдете и купите. И тут вам начнут звонить с предложением отдать комиссию по-хорошему (смотрите эксклюзивный договор), на что вы не согласитесь. Через несколько месяцев агентство подаст на вас в суд, выиграет его и заставит вас оплатить те проценты по суду. В Аяксе и Каяне это давно поставлено на поток, поэтому они и не напрягаются с подбором недвижимости клиенту. Основной доход этих агентств складывается не из реальных продаж недвижимости, а из вот таких денег. Иногда вся работа заканчивается и вообще без показов квартир: якобы пока нет подходящих. Вы уйдете, а итог один и тот же.
Если речь о новостройках, вас, конечно, будут возить по тем районам и комплексам, где застройщик платит большую комиссию. Это абсолютно логично для риелтора, он же продавец, а не нянька для покупателя. Особенно хорошо это работает с приезжими, так как они не знают города, а сам город выглядит +/- одинаково в любом районе: частный сектор, точечно или квартально новостройки, многочисленные ТРЦ. Если ехать вечером, можно вообще не понять, куда тебя привезли. Поэтому смотреть на адрес объекта нужно очень внимательно. Если нет возможности увидеть адрес на месте, навигатор вам в помощь.
Краснодар — российская столица самостроев. Это дома, которые строятся абы из чего, без разрешительной документации и со всевозможными нарушениями. Домов, которые введены в эксплуатацию по решению суда, просто тьма. Ещё часть спокойно возводится сейчас или пока ещё не под судом. Такие дома чаще всего можно встретить в пос. Российском, пос. Краснодарском, районе Музыкальном, но есть и посреди частного сектора (например, земля выделена под ИЖС, а на ней возведен многоквартирный дом). В таких домах можно встретить любые чудеса. Например, пятиэтажный дом на септике (это выгребная яма, как в частном доме), с отоплением дизелем или вообще совсем без коммуникаций. Или по документам это будет не квартира, а доля в доме: при последующей продаже нужно будет получить отказ от выкупа вашей доли у всех собственников дома, нотариально заверенный (может быть более 100 собственников, это сказочные деньги). Это легко предлагается риелторами без указания на все последствия такой покупки. Кстати, если дом введен в эксплуатацию по решению суда недавно, это не значит, что всё хорошо: в данный момент решение может обжаловаться в суде высшей инстанции, то есть вопрос ещё далеко не решен. Суд высшей инстанции может отменить решение и заставить снести такой дом. Снос за счёт собственников, за ваш счёт, например. Список домов под снос есть на сайте администрации Краснодара, реестр постоянно пополняется. В Краснодаре модно строить на “авось, вдруг прокатит”.
Есть ещё один любопытный вид недвижимости: нежилые помещения, переведенные в жилые, или просто с весьма сомнительными документами. Это цокольные и мансардные этажи. Первоначально они будут предлагаться вам как первый и последний этажи, особенно, если вы покупаете дистанционно (самый опасный для Краснодара вид покупки, без сюрпризов не обойдется). Цокольный этаж — это банальное полуподвальное помещение, небольшие окна будут вровень с тротуаром, во время дождя часто затапливаются (в Краснодаре беда-беда с ливневками). Мансардные этажи не имеют капитальных стен, там жутко холодно зимой и жестоко жарко летом. Мало того, что там невозможно зарегистрироваться со всеми вытекающими, так эти помещения ещё и могут оказаться частью общедомового имущества собственников дома, самовольно захваченные. Собственники дома могут отстоять права на эти помещения в суде, и вы потеряете эту жилплощадь без компенсаций.
С инфраструктурой всё просто. Чаще всего, то, что вы видите при покупке, будет в таком же состоянии следующие 5-10 лет. Разбитые дороги, отсутствие поликлиник, детских садов и школ, отсутствие магазинов и транспорта останутся с вами очень надолго. Вы купили именно вот это, смиритесь и не надейтесь на чудеса. Они иногда случаются, но это исключение из правил. Если есть выбор между не очень хорошей квартирой, но с развитой инфраструктурой вокруг, и отличной квартирой, а вокруг ничего, лучше выбрать первое: ремонт можно сделать, без лишнего квадратного метра не умрете, а вот инфраструктуру сами себе вы не построите, как и не пустите мимо автобус и трамвай.
Ещё один важный момент с регистрацией. Если вам очень важно постоянно пользоваться социальной структурой (школы, детские сады, поликлиники), для вас будет важна городская регистрация. Границы города постоянно меняются, и бывшие поселки уже входят в состав города официально. Например, пос.Российский, пос.Краснодарский, пос.Северный, пос.Березовый — это городская регистрация. Пос.Яблоновский — это Адыгея, пос.Южный — это Краснодарский край. Поэтому перед покупкой нужно обязательно уточнять статус района.
Как правильно выбирать квартиру в Краснодаре, я расскажу в следующем посте. Просто поделюсь опытом обычного покупателя, надеюсь, это кого-то убережет от ошибок. Если коротко: самое важное — инфраструктура (от быта до социальных учреждений), транспортная доступность и ливневки, а не метраж, вид из окна и вот это вот всё.
Начало смотрите в моих предыдущих постах, окончание в следующих.
Квартира в Краснодаре за 1 млн рублей: миф или реальность?
Портал «Кубань 24» проверил, что предлагают в кубанской столице за эту сумму.
Все, кто хоть раз занимался покупкой недвижимости в кубанской столице, сразу и однозначно заявляют: «Квартира в Краснодаре дешевле миллиона — это миф». Но реальность сложнее. Приложив массу усилий, все же можно купить квартиру ценой до миллиона. Корреспондент интернет-портала «Кубань 24» выяснила, на что конкретно можно рассчитывать при таком ограниченном бюджете.
Пишу одно, говорю другое
Приступая к поискам квартиры, сразу решила: миллион и ни копейки больше. И жилье уже готовое, чтобы можно было купить и сразу жить. А чтобы не платить посредникам, буду искать квартиры от собственников. Открыла «Авито» и занялась поисками. Указала цену до 1 млн рублей и поставила условие «От собственника». Сайт выдал 126 объявлений.
Для пробы звоню владельцу квартиры на улице 1 Мая. На фотографиях — симпатичный шестиэтажный домик с огороженной территорией, внутри парковка, детская площадка. Да и сама квартира выглядит очень привлекательно: удобная планировка, большие окна, есть балкон, санузел совмещенный, но не тесный, третий этаж, площадь 32 кв. м, цена 770 тыс. рублей. По описанию в объявлении ко всем плюсам добавляется остановка общественного транспорта в 100 м, гарантия того, что территория дома не подтапливается, близость магазинов, фитнес-клубов, школ и детсадов.
Трубку поднимает молодой человек. На мой вопрос он заявляет, что у него таких квартир несколько, все они похожи друг на друга по расположению и комфорту. Оказывается, он агент по недвижимости. Дома, в которых он продает квартиры, обещают сдать уже через два месяца. Мои сомнения в сроках отметает сходу. Клянется, что здание введут в эксплуатацию в срок, а документы уже готовы к продаже. Но солгавши однажды, солжет и дважды. Идем дальше, ищем собственника.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Расстояние скорее вопрос времени, чем пространства
Еще три подобных звонка «владельцам» симпатичных квартир в Прикубанском округе, который сейчас строится активнее других. Всюду натыкаюсь на агентов, предлагающих жилье разной степени неготовности. Стоит признать, что на картинках все эти квартиры действительно выглядят привлекательно, особенно если держать в голове, что просят за них от 700 до 900 тыс. рублей. Метраж от 30 до 40 кв. м, все коммуникации, заявлены места для парковки.
Но все же, дома еще не сданы, а обсуждать надежность застройщика с агентом не входит в мои планы. Кроме того, общий минус таких квартир — удаленность от центра города.
Предлагаемые новостройки находятся в поселках, которые растут вокруг Краснодара, как грибы: Российский, Краснодарский, Лазурный, Березовый, Пригородный, Южный, Плодородный — или же дома в Новой Адыгее. Конечно, общественный транспорт есть везде, но есть ли у покупателя готовность ежедневно тратить по четыре часа на дорогу на работу и обратно?
Недостатком можно назвать и отсутствие поблизости муниципальных детсадов и поликлиник.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Второй сорт — не брак
Желая найти что-то более обжитое, в поиске ставлю галочку «Вторичка». Теперь мне предлагается посмотреть 72 объявления, но и с этим фильтром половина квартир явно еще находятся на стадии строительства. Впрочем, количество объявлений с реальными квартирами заметно прибавилось.
Увеличилось и число людей, которые просто не берут трубку, когда звонишь по телефону из объявления. Даже не знаю, как это трактовать – то ли это реальные владельцы, которые не снимают трубку при звонках с неизвестных номеров, то ли это ушлые риелторы так собирают базу номеров для предстоящих обзвонов? Тем не менее, мне удалось поговорить с несколькими квартировладельцами.
Первым и самым разговорчивым оказался молодой человек, представившийся Ренатом. Продает квартиру-студию за 850 тыс. рублей на пятом этаже шестиэтажки на улице Тепличной в поселке Российском. Общая площадь 23 кв. м. Санузел совмещенный, но есть даже ванная, а не просто душевая кабинка. Студия продается с мебелью и бытовой техникой. Ренат рассказал, что проблем с документами нет, студию он купил несколько лет назад, сдавал. Рядом — конечная остановка автобуса № 85. По словам хозяина, вся инфраструктура вокруг имеется, но на деле — это продуктовый магазинчик напротив и метрах в 150 небольшой фитнес-клуб. Сама квартирка на фотографиях выглядит симпатично, особенно если жить там в одиночестве. Но вот для двоих тесновато.
Еще один хозяин, ответивший на мой звонок, за 850 тыс. рублей продавал квартиру на улице Россинского в поселке Краснодарском (уже чуть ближе к центру города). Рядом остановка общественного транспорта и много магазинов, по большей части продуктовых. Объявление дал собственник, документы в порядке, раньше жили квартиранты, теперь продает вместе с техникой и мебелью, готов в любое удобное для меня время приехать и все показать. Общая площадь квартиры 32 кв. м. Вроде уже и вдвоем жить можно. Но тут вдруг выяснилось, что квартира находится в цокольном этаже.
Еще несколько объявлений и разговоров дали похожий результат: что-то подходящее по метражу — это квартиры в цоколе или в мансарде. Если выбирать другие этажи, то до миллиона можно купить только крохотные студии на самых задворках Краснодара.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Из общих ульев в личные гнезда
Тогда мысли мои обратились к старому фонду. Да, придется делать ремонт. Зато расположение — это удобные, обжитые районы с разными видами транспорта, магазинами, развлекательными центрами, поликлиниками и прочими радостями цивилизованной жизни.
Почти сразу нашла объявление о продаже квартиры в центре Краснодара — в трех кварталах от Красной. Всего за 570 тыс. рублей! Сказать, что была приятно удивлена, значит, не сказать ничего. Но реальность быстро вернула на землю.
Квартирка оказалась на улице Горького в одном из одноэтажных коммунальных дворов старого центра. Краснодарцы называют их то «клоповниками» (кстати, зря — клопов там нет), то «шанхаями». Описывать эти дворы бессмысленно: не видавший не поймет, а кто побывал — тот не забудет никогда.
Вот в этих-то шанхаях и продавалась так называемая квартира. Метраж у нее оказался всего 16 кв. м. Причем это две комнаты в здании из самана: из маленькой проходной сделали кухню, вторая — жилая. Так как это коммунальный двор, то удобства — туалет, душ, раковина — находятся на улице и общие для всех.
Еще одна похожая квартира (хотя, думаю, ее можно назвать студией) продавалась за 1 млн рублей. Комната площадью 22 кв. м, в которую умудрились впихнуть даже душевую кабину. Правда, санузел тоже оказался общим. Почему же так дорого, спросите вы? Дом — в двух кварталах от Главной городской площади.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Общага хороша только для студентов
Хорошо. Оставим в покое исторический центр города. Может, проверить такие обжитые районы, как Черемушки, Гидрострой, Горогороды, Фестивальный, подумалось мне. Нашла целых две квартиры: на Тургенева и Стасова. Расположение чудесное — и там, и там рядом остановки общественного транспорта, муниципальные школы и детсады, много магазинов, дом на Стасова вообще в квартале от Восточного рынка. На Фестивальном квартира стоит 960 тыс. рублей, вторая и вовсе — всего 760 тыс. рублей. Но обе какие-то подозрительно маленькие — всего по 19 кв. м. Просматриваю объявления внимательнее. Оказывается, это комнаты в общежитиях, которые переделали под квартиры. На Тургенева внутри смогли устроить кухню, а вот санузел на этаже общий. Жилье в Черемушках — просто комната. Там и туалет, и кухню придется делить с соседями.
Кстати, похожий вариант мне попался чуть позже: дом в тихом, зеленом районе рядом с Чистяковской рощей. Квартира 25 кв. м за 680 тыс. рублей. Тоже оказалась бывшим общежитием. Туалет, умывальник и душ — общие на пять комнат. Но даже гарантированное наличие очень порядочных, дружных, адекватных соседей без маленьких детей меня не соблазнило.
Выводы:
Если вы действительно ограничены в деньгах, но крышу над головой хотите свою, пусть и небольшую, то квартира в Краснодаре за 1 млн рублей для вас найдется. Это действительно не миф, но на поиски придется потратить много времени и сил. Кроме того, у каждого плюса будет свой минус.
И напоследок: Если вам все нравится, возможно вы не все знаете
Александр Захаров, риелтор:
— Квартира за миллион в Краснодаре – не миф. Но чем ниже цена предлагаемой квартиры, тем выше риск скрытых проблем. Удаленность, метраж, степень готовности, есть ли рядом школа покупатель может увидеть, «пощупать» и решить – готов он к этому или нет. Но это не все, что снижает цену.
Жилье может быть в аварийном или в не узаконенном строении. Неприятно купить квартиру, а потом выяснить, что мэрия давно судится с застройщиком и требует сноса.
Могут быть не узаконенные перепланировки, пристройки и (особенно в «шанхаях») подключения к коммуникациям. Тут ждите проблем с газовиками, электриками и водоканалом.
Так же в «шанхаях» часты споры с соседями за межу, вывод слива или шум по вечерам – от судов до драк.
Как в домах от частных застройщиков, так и в бывших общежитиях нередки проблемы со снабжающими организациями. Это может оборачиваться или завышенными счетами от ТСЖ, или отключениями. Причем такими отключениями, когда вы все по квитку платите, но до ресурсоснабжающей организации деньги не доходят. Она отрубает весь дом от коммуникаций, а вам разбираться с ТСЖ.
Наконец, за низкой ценой могут скрываться проблемы с собственником – скрытые наследники, обделенные малолетние дети, недееспособная бабушка. Все это нужно проверять. И чем ниже цена – тем тщательнее должна быть проверка.
И напоследок – лафхак. Спросите – готовы ли продавцы на ипотеку? Если категорически нет – скорее всего вам что-то недоговаривают.
Покупка дешевого жилья в Краснодаре. Случай из практики
Расскажу сегодня историю, которой поделилась девушка в личной переписке. Публикую с ее согласия. История банальная, в Краснодаре такое случается сплошь и рядом. Купили квартиру, а теперь неизвестно, как жить и что вообще делать.
Как покупателей в Краснодаре дезинформируют агентства недвижимости
Недавно у меня попросила совета Вика (имя изменено). Она приобрела жилье у собственника через агентство, очень известное в Краснодаре. Заплатила агентству за подбор жилья и отдельно за сопровождение сделки и юридические услуги.
После того, как договор был подписан, и однокомнатная квартира стала собственностью Вики, выяснилось, что квартира буквально висит в воздухе. То есть застройщик строил многоквартирный дом на земле, которая ему не принадлежала. Земля не была в собственности, и не была в аренде.
Отопления в доме нет, и неизвестно, будет ли когда-нибудь. С жильцов требует деньги ТСЖ. Деньги нужны для выкупа земли. А земля в Краснодаре стоит миллионы.
Почему о проблемах с квартирой умолчал продавец — понятно. А вот забывчивость и молчание агентства (которое между прочим взяло деньги именно за проверку чистоты сделки!) объяснить уже сложнее.
В итоге все с прибылью, а Вика — с проблемами.
И продавец и агентство не врали напрямую покупателю. Просто умолчали о некоторых деталях. например о том, что не все документы в порядке. Поэтому я и пишу «дезинформировали». К сожалению, такие ситуации в Краснодаре — не редкость. Как избежать их?
Не верьте объявлениям о дешевых квартирах в Краснодаре
Неужели в авито один обман?
Звонят из Владивостока:
— Хочу квартиру трёхкомнатную за 2 миллиона рублей в хорошем районе Краснодара. Конечно готовую! И с ремонтом бы хотелось.
Я спрашиваю, а что можно купить во Владивостоке за 2 миллиона рублей? Ответ я знаю: только студию или гостинку, как они там называются.
А в Краснодаре вы хотите найти трёшку с ремонтом за эти деньги? Серьёзно?
— Но в авито 20 тысяч объявлений по запросу “Трехкомнатная в Краснодаре по цене не выше 2 млн.”! Неужели все 20 тысяч врут?
Мой ответ прост: звоните! Вот просто позвоните по этим объявлениям, телефоны ведь указаны. И даже не надо делать 20 тысяч звонков. Достаточно штук пять.
И вы узнаете вот что:
Зачем кому-то давать столько фейковых объявлений о продаже квартир в Краснодаре
Ради ваших номеров телефона. Агенты расширяют базу. Во многих агентствах есть план по звонкам и план по сбору контактов потенциальных клиентов. Вы — потенциальный клиент, за вас идет битва. Но не радуйтесь слишком сильно.
Большинству не важно, каким образом ваш контакт получен. “Получи телефон, а потом мы клиента дожмем!” Хотите, чтобы вас дожимали? Ищите дешевые квартиры на досках объявлений!
В Краснодаре дорогая земля и дорогая недвижимость. И даже если вы увидите миллионы объявлений о продаже замечательных дешевых квартир, купить эти квартиры вы не сможете. Они существуют только на досках объявлений.
Часто слышу такое:
— А мне звонить дорого!
Вы собираетесь покупать недвижимость за тысячи и миллионы рублей. И вы не можете потратить 50 рублей на короткий звонок, чтобы выяснить ситуацию? Серьезно?
Нет, я звонить не буду. Я знаю, что мне ответят. Читайте выше.
Так за сколько можно купить готовую трёхкомнатную квартиру с большой кухней в хорошем районе
От 3 миллионов рублей. За 3 купить сложно, будут компромиссы или по району или по площади и ремонта не будет. Но возможно. От 4 миллионов уже легче.
Заполните заявку на недвижимость, и моя команда подберет вам реальное жилье за адекватные деньги.