Девальвация и ипотека что будет
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.
ВНИМАНИЕ!
15 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее
Брать или не брать — вот в чём вопрос. Стоит ли покупать квартиру в ипотеку на фоне кризиса?
Март пошатнул уверенность в завтрашнем дне. Нефть упала, потянув за собой рубль. Те, кто ещё вчера был уверен, что в этом году купят квартиру, сейчас задумались: стоит ли. Чтобы решить этот вопрос, надо собрать воедино несколько составляющих удачной покупки недвижимости: цены на квартиры и тенденцию к их изменению, процентную ставку по ипотеке, возможные финансовые риски в связи с нестабильной экономикой. Редакция «Выберу.ру» изучила предыдущие кризисы, исследования экспертов и текущую ситуацию в экономике, чтобы решить, можно сейчас покупать квартиру или нет.
Квартиры идут вслед за нефтью
Цены на недвижимость повторяют цены на нефть. Фото: zen. yandex.ru
Каждый кризис, начиная с 1998 года, сопровождался обвалом цен на нефть. При этом цены на квартиры повторяли её курс, что видно из графика.
Зависимоть стоимости квартир от котировок нефти. Фото: livejornal.com
В среднем московские квартиры теряли от 30 до 55% в долларовом эквиваленте. В рублёвом — 10−20%.
В 2020 году ситуация может оказаться несколько иной, поскольку нет привязки цен на квартиры и платежей по ипотеке к курсу валют.
На цены будет влиять общая экономическая обстановка в стране и мире, а не только курс. То есть, скажутся котировки, эпидемиологическая обстановка в стране и мире, политика банков относительно процентной ставки.
Всё зависит от общего спроса на недвижимость. Если люди, боясь потерять накопления или материнский капитал, бросятся покупать квартиры, они естественным путём вырастут в цене. Если испугаются и придержат деньги, то начнётся рецессия рынка недвижимости. Цены упадут.
Пока рано делать выводы, поскольку ситуация меняется очень быстро, а действия власть имущих невозможно предугадать. Рынок недвижимости реагирует на изменения экономической обстановки с задержкой 4−6 месяцев, поэтому на данный момент, пока царит паника и неразбериха, рано делать выводы.
Ставка по ипотеке на фоне всеобщего падения растёт
Напомним взаимосвязь: цены на нефть падют—курс растёт—инфляция растёт. Чтобы сдержать рост цен, Центробанк будет повышать ключевую ставку. По оценкам аналитиков, на следующем заседании 20 марта Цб поднимет ставку на 1%.
Пропорционально этому вырастут ставки по кредитам и ипотекам. На данный момент средняя ставка по ипотеке 9,2%. После повышения станет 10,2%, возможно, чуть выше. При этом она всё равно пока не достигнет максимума 2016−2017 годов, когда ставки достигали 17% годовых.
Проблема может быть в другом — на пороге кризиса Центробанк ещё больше ужесточит требования к банковскому капиталу и оценке заёмщиков. Тем, у кого нестабильный работодатель, специальность или большие риски в виде закредитованности, банк не одобрит ипотеку.
Ипотеку в кризис вытянет не каждый
Представим, что всё в итоге складывается: цены на недвижимость упали, ставки по ипотеке поднялись мало, кредит одобрили.
Прежде, чем подписывать договор, надо решить, каковы личные риски. Во время кризиса страдает бизнес: компании закрываются или сокращают издержки. Люди оказываются без работы. Есть более рискованные сферы бизнеса, есть менее. Некоторые во время кризиса и эпидемии чувствуют себя комфортно и даже растут. Надо оценить себя и своего работодателя с этой позиции.
Не надо забывать о падении доходов. Фото: gazetaingush.ru
Кроме этого надо оценить вероятность личной инфляции. То есть, посмотреть, будет ли в ближайшее время увеличение расходов. Например, в связи с рождением ребёнка.
При малейшем риске лучше отказаться от любого кредита. В нестабильной обстановке это будет «давить» и заставит принимать необдуманные решения.
Итак, принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, не надо поддаваться эмоциям и панике. Лучше взвесить свои силы, возможности и трезво оценить экономическую обстановку.
Девальвация: что это и грозит ли она рублю в 2022 году
Что такое девальвация
Девальвация — это снижение курса валюты одной страны по отношению к твердым валютам других государств. То есть к тем, чья покупательная способность и курс стабильны. Например, это могут быть доллар и евро.
Девальвация и деноминация
Хотя термины и похожи, не стоит их путать между собой.
Деноминация — это изменение, обновление денежных знаков, чтобы было проще ими рассчитываться. Купюрам и монетам меняют номинал, и их число в обращении сокращается.
Например, ₽10 старого образца меняют на ₽1 нового или ₽100 тыс. превращаются в ₽100. Проводит такую операцию государство. Обычно это происходит, когда на купюрах появляется много нулей после гиперинфляции — очень высокого роста цен, выше 50%.
В России последнюю деноминацию провели в 1998 году. Старые банкноты заменили новыми с коэффициентом 1000:1. Это значит, что ₽1 тыс. превратилась в монету в ₽1, а банкнота в ₽500 тыс. стала банкнотой в ₽500.
При этом пропорционально покупательной способности цены на товары и услуги не меняются. Допустим, какой-то товар стоил ₽100 тыс., а стал стоить ₽100, но и у человека вместо ₽100 тыс. в кошельке теперь ₽100. Поэтому фактически он может купить столько же, сколько и раньше, только с помощью новых купюр.
Девальвация и инфляция
Инфляция — это рост общего уровня цен на товары и услуги, который снижает покупательную способность денег. То есть девальвация — это когда доллар, евро и другие иностранные валюты дорожают в обменниках и банках, а инфляция — это когда продукты дорожают в магазинах.
Например, год назад человек мог купить на ₽2 тыс. два пакета с продуктами, а теперь эти товары подорожали и денег хватит, чтобы заполнить только один пакет. В октябре 2021 года инфляция составила 8,13%.
Об инфляции дает представление индекс потребительских цен (ИПЦ), который измеряет изменение во времени стоимости потребительской корзины. В нее входит набор продуктов, непродуктовых товаров и услуг, необходимых для жизни. В частности, хлеб, одежда, обувь, услуги ЖКХ и многое другое.
Периодически потребительскую корзину пересматривают. В 2021 году в расчет ИПЦ включили расходы на маски, антисептики для рук, услуги сиделок, каршеринг, подписки на онлайн-сервисы и другое. Теперь Росстат каждый месяц отслеживает цены на 556 товаров и услуг.
Примеры девальвации рубля
Кризис 1998 года
В 1998 году девальвация рубля сопровождалась дефолтом. После распада СССР в 1991 году государству пришлось искать способы справиться с дефицитом бюджета, и для этих целей оно стало выпускать государственные краткосрочные облигации (ГКО). Их продавали в том числе зарубежным инвесторам.
В Азии бушевал кризис, и иностранные инвесторы стали выводить средства из рисковых активов, в том числе российских. Падение цен на нефть сильно ударило по экономике. Государство не смогло выполнить свои обязательства по долговым бумагам. Бывший тогда президентом России Борис Ельцин уверял, что девальвации не будет.
Тем не менее в августе 1998 года ЦБ перешел с плавающего на свободный курс рубля. На протяжении нескольких лет доллар держался в валютном коридоре и не превышал ₽6,25. После ввода свободного курса к началу сентября доллар достиг ₽21.
Обвал рубля в 2014 году
В ответ в июле США, а затем и Евросоюз объявили «секторальные» санкции, которые закрыли доступ российским эмитентам к дешевым «длинным» западным деньгам. Российские компании и банки больше не могли брать кредиты на Западе со сроком более 90 дней. У них больше не было возможности размещать новые выпуски валютных облигаций и привлекать акционерный капитал. «Резко возросшие политические риски и «побег» инвесторов из России привели к обесцениванию рубля», — отметил аналитик инвестиционной группы «Финам» Андрей Маслов.
По крупным экспортерам, например «Роснефти», также ударило падение цен на нефть, так как это означало снижение валютной выручки. Ее могло не хватить для погашения кредитов, а новые кредиты из-за санкций взять было нельзя. Осенью экспортеры сократили продажу валюты, отток капитала усиливался. В России спрос на валюту рос, но предложение падало.
ЦБ периодически продавал валюту, чтобы на рынке ее было больше и рубль сильно не обесценивался, но это уже не помогало. В ноябре регулятор ввел плавающий курс рубля. На рынках росла паника. Банк России стал повышать ключевую ставку, к концу года он резко поднял ее с 6,5% до 17%.
Валютная интервенция — это покупки и продажи ЦБ страны иностранной валюты, чтобы частично или полностью контролировать курс национальной валюты. Эти операции регуляторы проводят с помощью своих золотовалютных резервов.
Ключевая ставка — это минимальный процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим кредитным организациям. Она влияет на ставки по займам в банках и вкладам, на инфляцию, а также на курс рубля.
Когда ключевая ставка невысокая, то банки скупают иностранную валюту за рубли. В результате на рынке появляется много рублей, и курс национальной валюты снижается. Если ставка высокая, то спекуляции на валютном рынке становятся менее выгодными. Банки скупают рубли обратно, и в итоге рубль укрепляется. Кроме того, ключевая ставка влияет на доходность облигаций федерального займа (ОФЗ). Чем она выше, тем интереснее такие бумаги для инвесторов, в том числе иностранных, и чем больше Минфин продает ОФЗ, тем лучше для курса рубля.
В 2014 году после повышения ставки до 17% годовых ЦБ не стал проводить новую интервенцию. Трейдеры решили, что отказ регулятора продавать валюту означает, что Банк России уверен в дальнейшем падении рубля. Нефть дешевела, спрос на валюту был высоким, а рубль падал.
Чем опасна девальвация
Снижение курса рубля способствует росту экспорта, так как экспортер получает валютную выручку — зарабатывает в иностранной валюте. Чем слабее рубль, тем выше доход после перевода валютной выручки в рубли. В результате в бюджет также поступает больше средств от налогов. С другой стороны, импорт зарубежных товаров уменьшается, так как они становятся более дорогими в пересчете на рубли и менее конкурентоспособными. Таким образом, спрос на местную продукцию растет.
Однако повышение конкурентоспособности экспорта происходит при умеренном снижении валюты. Компании, которые получают валютную выручку, также часто покупают на валюту оборудование. «Девальвация так или иначе бьет по внутренней экономике, внутреннему потреблению достаточно сильно. Это приводит к росту ставок, в ряде случаев может приводить к дефолтам, а финансовая нестабильность достаточно сильная», — отметил Егор Сусин, управляющий директор Газпромбанка по направлению Private Banking.
Поскольку девальвация уменьшает стоимость денег по отношению к валютам других стран, она влияет и на тех россиян, которые путешествуют за границей. Допустим, вы планируете поехать в отпуск в Италию и хотите взять с собой €500 на общие расходы. Если курс евро резко поднялся с ₽60 до ₽70, а вы не успели вовремя поменять валюту, то вместо ₽30 тыс. вам понадобится ₽35 тыс. Или придется сократить расходы в путешествии.
Девальвация также приводит к росту темпов инфляции. Рост цен на импортную продукцию ведет к росту цен производителей, которые используют иностранное сырье, оборудование. Таким образом, увеличивается стоимость импортных товаров и услуг, снижается покупательная способность национальной валюты.
Маслов также выделил снижение уровня жизни. С 2014 года он сократился чуть более чем на 10%, отметил аналитик. Он добавил, что России как ориентированной на экспорт стране выгоден слабый рубль. Однако для населения проблема падения рубля — это в первую очередь проблема отсутствия роста зарплат, которая во многом связана с «ловушкой среднего дохода», в которую страна попала в 2010-х годах. Эта ловушка означает, что когда в стране достигается средний уровень доходов, ее экономический рост замедляется.
Что будет с кредитами и ипотекой, если случится девальвация
По словам Маслова, у всех банков существует сбалансированный портфель активов, который в случае девальвации рубля все еще должен оставаться относительно устойчивым. «Выплаты по рублевой ипотеке не изменятся драматически, а вот валютные ипотечники, безусловно, пострадали бы в таком случае», — отметил аналитик. По его мнению, не очень целесообразно брать ипотеку в валюте, в которой у вас нет дохода или внушительных сбережений.
Если вы оформляли ипотеку в долларах, а курс рубля по отношению к этой валюте сильно упал, то переплата вырастет, как и ежемесячные платежи. Если вы несколько лет уже выплачивали такую ипотеку, но произошла девальвация, то оставшийся долг может превысить стоимость квартиры в рублях.
Сусин рассказал, что девальвация приводит к повышению ставок и невозможности рефинансировать кредиты. При низкой ключевой ставке ЦБ кредиты становятся доступнее, а при высокой — наоборот. В 2014 году, когда Банк России повысил ставку до 17% годовых, банки тоже увеличили проценты по кредитам. Ипотеку стали выдавать под 17–20% годовых. Однако ставка по ипотеке и другим кредитам, которые вы уже взяли, не может измениться, если она не плавающая.
Как сохранить деньги при девальвации рубля
«На волне популярности персональных инвестиций хорошая идея — держать некоторую часть сбережений на брокерском счете, вкладываться в защитные активы и иностранные компании для лучшей диверсификации», — считает Маслов.
Еще с 1990-х годов в России многие люди хранят часть сбережений в долларах или евро, что также увеличивает устойчивость личного капитала в периоды сильной нестабильности, отметил аналитик. По словам Сусина, в последние полтора года склонность к сбережениям в валюте выросла и у бизнеса, и у населения. Кроме того, государство тоже хранит свои сбережения — резервы — в иностранной валюте.
Сохранить деньги при девальвации можно только заблаговременной диверсификацией, полагает Маслов. Диверсификация — это распределение средств по разным активам, чтобы снизить риски потерять деньги. По-другому можно сказать, что не стоит «класть яйца в одну корзину».
«Совет для рядового инвестора простой — диверсификация сбережений по валютам: часть средств хранить в рублях, часть — в долларах, часть — в евро. В каждой из этих частей можно приобрести консервативные долговые инструменты. Ставки по рублевым ОФЗ уже выше 8%», — порекомендовал Альберт Короев, начальник отдела экспертов «БКС Мир инвестиций».
Владимир Брагин, директор по анализу финансовых рынков и макроэкономики «Альфа-Капитала», отметил, что изменения курсов валют могут быть очень серьезными. Однако не нужно относиться к каждому колебанию курса как к поводу для каких-то резких движений, покупок или продаж активов. Как показывает практика, чем чаще человек их совершает, тем ниже становится покупательная способность сбережений, то есть тем меньше человек может позволить товаров и услуг на свои накопления.
По словам Брагина, девальвация и инфляция не опасны, если вы вкладываетесь в активы на долгий срок. Например, в акции. Их доходность может позволить преодолеть влияние падения курса валюты.
Будет ли девальвация рубля в России в 2022 году?
В 2022 году рубль вряд ли сильно обесценится, считает Максим Петроневич, старший экономист банка «Открытие». «Рубль временно ослаб на фоне обострения геополитической ситуации, однако фундаментально российская валюта остается одной из самых крепких по отношению к другим валютам развитых и развивающихся стран», — отметил он.
По его словам, в начале года вырастет приток валюты от торговли, в то время как цены на нефть и газ останутся высокими и ожидается рост их экспорта. Кроме того, ожидается сезонное снижение импорта после пиковых предновогодних закупок. Высокие процентные ставки продолжают удерживать отток капитала из России.
Более того, с высокой вероятностью произойдет приток капитала после того, как завершится цикл ужесточения денежно-кредитной политики, рассказал Петроневич. Такое было в 2016–2017 и 2019–2020 годах. Тогда инвестиции нерезидентов в российские ОФЗ резко росли, однако в этот раз они могут быть меньше из-за ожидаемого ужесточения политики Федрезерва США — американского ЦБ — и сохранения рисков новых санкций на операции с ОФЗ.
«Мы сохраняем наши ожидания укрепления рубля в конце 2021 года — первой половине 2022 года. Он может подорожать до уровня меньше ₽70 за доллар», — сказал экономист.
«Сейчас предпосылок для девальвации рубля не наблюдается, несмотря на то что расходятся новости о том, что ускорение инфляции и повышение ставки ЦБ непременно приведет к обесцениванию рубля», — отметил Маслов. По его словам, политические риски остаются важнейшими для российской валюты. Однако ее резких изменений, например введения новых санкций, сейчас не предвидится.
Как и Петроневич, Маслов считает, что рубль остается одной из самых устойчивых валют развивающихся стран. Согласно базовым прогнозам, в ближайшие несколько месяцев курс не превысит ₽74 за доллар.
Брагин считает, что в 2022 году курс может быть на уровне ₽70 за доллар. «Я думаю, что с учетом ситуации в экономике, госфинансах и подхода ЦБ к денежно-кредитной политике у рубля очень мало шансов устойчиво слабеть к другим валютам», — сказал он.
Сусин также не видит предпосылок к девальвации рубля. Предприятия и население за последние полтора года нарастили валютные активы. Кроме того, при текущих ценах на энергоресурсы, например нефть, рубль, скорее, может укрепиться, отметил он. По его словам, средний курс в 2022 году может составить ₽73 за доллар.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram