Девелопер что это означает
Что такое девелопмент и кто такой девелопер
Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.
Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости.
Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией (что это такое?) старых.
Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) — получение прибыли.
Чем девелопер отличается от застройщика
Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.
Соответственно, различают несколько видов девелопмента:
БТС-девелопмент
Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином.
То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.
То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.
Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.
Процесс девелопмента на примере
С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.
Этап 1. Оценка финансовой целесообразности
Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:
Информация приведена для примера и сильно упрощена.
Анализ местности и потенциальных клиентов
Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.
Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.
Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.
Этап 2. Проектирование
Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:
Этап 3. Финансирование
Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.
Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:
Не создают единый финансовый аппарат
Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».
Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.
Этап 4. Строительство
Строительство состоит из двух подэтапов:
Базовое
Под базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.
Этап 5. Сдача в эксплуатацию
Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.
Этап 6. Эксплуатация и управление
Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.
Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.
Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:
каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.
Подведём итоги
Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:
На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.
Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:
Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru
Эта статья относится к рубрикам:
Комментарии и отзывы (2)
Да на стройке в любом случае можно нагреть руки, к примеру, купили тысячу мешков цемента, а понадобилось восемьсот мешков, остальные сбыли на строительном рынке, тоже самое с арматурой, бетонными плитами, кирпичом. Иными словами в чистую деньги украсть не получится, получится украсть строительные материалы, чтобы превратить их в деньги.
Не знаю, сколько же нужно денег, чтобы построить торговый центр, так мало построить, нужно ведь ещё и арендаторов найти, ну или продать новому собственнику.
Девелопер в строительстве – кто это такой и чем занимается простыми словами
Практически в каждой сфере появляются новые профессии. Строительная индустрия не исключение. Все чаще можно услышать слово девелопер. Однако, мало кто знает, кто это такой, и чем он занимается.
В сфере строительства девелопер – человек занимающийся развитием и совершенствованием объектов недвижимости. Понятие весьма широкое и включать оно в себя может обширный круг лиц и даже профессий.
Под развитием понимаются любые манипуляции и действия, которые улучшают или создают сооружения. Сюда относится: реконструкция, ремонт, перепланировка. Однако, чаще всего термин девелопер используется для обозначения человека, занимающегося строительством нового сооружения. Не имеет значения, идет ли речь о конкретном здании или отдельном участке.
Простыми словам, девелопер это предприниматель управляющий финансами (застройщик, заказчик, инвестор). Все эти люди управляют потоками денежных средств и вносят свою лепту в возведение здания.
Организации девелоперы
Существуют компании, которые напрямую не владеют ни зданиями ни землей. Однако, такие организации все равно часто называют себя девелоперами. Почему? Они работают на заказчика, организовывая подготовку и процесс строительства. Такая компания также занимается сдачей объекта в эксплуатацию. Работает она генерального инвестора за определенный гонорар.
Рынок недвижимости обозначает девелопером застройщика. Это одинаковые понятия, просто первое значение звучит куда современней. Лишь в крупных холдинговых компаниях эти понятия разделяются. Так, девелопером обозначается головная структура холдинга, а застройщиком дочерние компании. В менее крупных организациях подобного разделения нет.
Основная задача и что такое девелопмент
Главная цель девелопера – достижение максимальной стоимости проекта. Сюда входит различного рода экономия, модернизация и перепрофилирование объекта. Существует схожее понятие – девелопмент. Это непосредственно процесс реализации возведения здания или участка. Так, в современном мире называют строительство, ремонт, перепланировку, которые способны увеличить себестоимость объекта на рынке недвижимости.
Подводя итоги, можно сказать, что девелопер это человек или организация, которая управляет инвестициями в процессе строительства. Девелопмент – непосредственно процесс увеличения рыночной стоимости объекта.
Подобные обозначения появились в строительной индустрии стран СНГ относительно недавно. В Америке и Европе девелопер как отдельная профессия пользуется большим спросом уже давно. К примеру, в США, девелопер занимает 3 месте по заработной плате среди профессий, после врачей и юристов.
Кто такой девелопер и чем он занимается – простыми словами
Граждане, обращающие своё внимание на рынок недвижимости, сталкиваются со многими специфическими понятиями, требующими чётких разграничений. Так, с некоторого времени в нашей стране наряду с понятием «застройщик», известным со времён СССР, используется понятие «девелопер». Однако далеко не все осознают, что представляет собой девелопер, отличается ли он чем-нибудь от застройщика и каковы его основные функции.
Что представляет собой девелопер
Название профессии и вида деятельности пришло в Россию из английского языка. Так, глагол to develop означает «развивать», «строить».
Девелопер — это субъект предпринимательской деятельности, покупающий и развивающий объекты недвижимости (здания, дома и участки земли), с целью продажи и получения от них прибыли.
Девелоперы управляют всеми этапами возведения или реорганизации объектов недвижимости
Девелопер в ходе своей деятельности осуществляет организацию рекламной кампании и выбор застройщика.
Исходя из определения девелопера, можно вывести понятие «девелопмент».
Девелопмент — это процесс, во время которого предприниматель видоизменяет к лучшему или создаёт новый объект недвижимости, повышая его коммерческую ценность.
Таблица: разновидности девелопмента
| Критерии | Характеристика |
| Зависимость от финансового управления | Согласно данному критерию выделяют: |
Остановимся более подробно на видах девелопмента по зависимости от финансового управления. Дополнительно в сфере девелопмента принято различать три ключевых вида деятельности. Их классификация осуществляется соответственно с выбранной стратегией ведения бизнеса.
Реализация инвестиционного проекта
В независимости от вида девелопмента, реализация инвестиционных проектов в строительной сфере включает в себя несколько обязательных этапов:
Разница между деволопером и застройщиком
В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.
Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.
Базовыми функциями застройщика являются:
Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости
Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.
В отличии от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:
Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.
Значение слова «девелопер»
Девелопер (программирование) — разработчик программного обеспечения.
Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости.
Девелопер — аналитик, разрабатывающий стратегии развития компании, предприятия.
деве́лопер I
1. экон. юридическое лицо, которое занимается созданием объектов недвижимости или их реконструкцией, приводящей к увеличению стоимости ◆ Создание дополнительной инфраструктуры уже не кажется убыточным делом: потребитель становится требовательным, а грамотный и дальновидный девелопер всегда видит косвенную выгоду. О. Волкова, «Игры в городки», № 45, 2011 г. // «Русский репортёр» (цитата из НКРЯ)
2. жарг. разработчик программного обеспечения
деве́лопер II
1. техн. порошок, переносящий тонер на бумагу в цифровых печатных устройствах ◆ В технических описаниях многих аппаратов производители заявляют, что девелопер вообще не требует восполнения, однако на практике его рабочие характеристики со временем ухудшаются, что сказывается на качестве копий. «Лазерный принтер» (цитата из Википедии)
Делаем Карту слов лучше вместе
Привет! Меня зовут Лампобот, я компьютерная программа, которая помогает делать Карту слов. Я отлично умею считать, но пока плохо понимаю, как устроен ваш мир. Помоги мне разобраться!
Спасибо! Я стал чуточку лучше понимать мир эмоций.
Вопрос: экономный — это что-то нейтральное, положительное или отрицательное?
Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания
В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.
Этапы девелоперского проекта
Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:
Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.
Есть два типа девелоперских компаний:
Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
Девелопмент земельных участков
Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.
В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.
Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке
Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.
Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.
Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.
Важен опыт, наличие реализованных проектов
В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.
В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.
В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно
И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.