Для чего нужен таймер отсрочки заключения сделки
Отсрочка платежа по закону в договоре поставки товара
Отсрочка платежа по договору поставки
Законодатель в п. 1 ст. 516 ГК РФ уточняет, что порядок оплаты, которому стороны должны следовать, устанавливается в тексте заключенного договора. Стороны вправе самостоятельно выбрать, каким образом она будет производиться: единовременным платежом, с рассрочкой или отсрочкой.
Договор поставки товара с отсрочкой платежа должен содержать в тексте указание на этот факт. При этом нужно прописать условие о сроке отсрочки. Относительно отсрочки платежа по продовольственным товарам существует четкое правило: она не должна превышать следующие сроки, которые отсчитываются со дня получения продавцом товара:
Это правило вступило в силу с 01.01.2017 (ранее сроки были больше) и закреплено в ст. 9 закона «Об основах…» от 28.12.2009 № 381-ФЗ.
Рассмотрим, как рассчитать дату начала рассрочки на примере.
При отсрочке платежа товар находится в залоге, согласно положениям п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не указано в договоре поставки. Это правило является некой гарантией для продавца в случае неоплаты товара покупателем. Если же продукция вообще не будет оплачена, то поставщик имеет первоочередное право на обращение взыскания на эту вещь.
Можно ли применить нормы законодательства о коммерческом кредите к договору поставки с условием отсрочки платежа? Ответ на этот вопрос есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ к системе К+ бесплатно.
Ниже рассмотрим вопрос об отсрочке платежа на примере конкретного договора поставки.
Договор поставки с отсрочкой платежа: внесение сведений об отсрочке и образец договора, который можно скачать
Пункт об отсрочке платежей в соглашении о поставке может быть включен как в текст договора, так и в текст допсоглашения к нему (если стороны решили изменить условия оплаты после подписания основного договора). Вне зависимости от способа закрепления условия, оно должно базироваться на следующих принципах:
Например, пункт об отсрочке может выглядеть следующим образом: «Отсрочка оплаты в размере 100% составляет 30 рабочих дней со дня поступления товара на склад покупателя».
Отличие договора поставки с рассрочкой платежа от договора с отсрочкой уплаты
Несмотря на то что законодатель допускает возможность использования отсрочки и рассрочки платежа в договоре поставки, это два разных термина.
Отсрочка платежа заключается в том, что стороны договариваются о переносе оплаты товара на конкретный срок, который должен быть согласован участниками договора (например, на месяц, неделю и т. д.).
Рассрочка платежа заключается в том, что общая сумма, которую покупатель должен передать за полученную продукцию, делится на несколько частей и передается постепенно. То есть происходит так называемое растягивание платежа.
Образец договора поставки товара с отсрочкой поставки товара
В ст. 508 ГК РФ законодатель допускает вариант передачи продукции отдельными партиями. В этом случае стороны должны заранее договориться о графике поставки. В случае если в тексте соглашения график не прописан, то товар привозится равными частями ежемесячно.
Соответственно можно изменить и условие об оплате поставленной продукции — денежные средства могут перечисляться по факту поставки каждой партии. Данный вариант не будет относиться к отсрочке платежа, так как стороны не договариваются о том, чтобы отложить оплату приобретенной продукции. Как правило, такой вариант используется в том случае, если, например, у покупателя нет места для хранения большой партии товаров в определенных условиях.
Образец договора можно скачать на нашем сайте.
Таким образом, отсрочка платежа по договору поставки допускается законодателем. В обязанности сторон входит указание в договоре не только сроков отсрочки, но и порядка их исчисления.
Договор поставки с отсрочкой платежа
Соглашение об отсрочке платежа по договору поставки — это установление особого порядка оплаты за поставленные товары. Оно может быть согласовано на стадии первичного подписания контракта или позднее, в виде отдельного документа.
Существенные условия сделки купли-продажи товара с постоплатой
Контракт не является заключенным, если не согласованы существенные условия сделки (п.1 ст. 432 ГК РФ). Для поставки товара такими существенными положениями являются:
Положения, в которых оговариваются цена, сроки поставки и оплаты, не являются существенными, но очень важны при исполнении обязательств обеими сторонами.
Рассрочка оплаты и постоплата товарной продукции: различия
Порядок и сроки оплаты согласовываются сторонами сделки при установлении контрактных обязательств. Стороны вправе установить, что поставленный товар оплачивается на условиях постоплаты. Условие договора об отсрочке платежа должно четко определять, через какое время после передачи товара покупателю производится оплата поставки.
В отличие от единовременной постоплаты, рассрочка предусматривает погашение задолженности несколькими периодическими перечислениями денежных средств (ст. 488 ГК РФ). Условия рассрочки: стоимость товара, порядок, сроки и размеры сумм перечислений являются существенными положениями контракта при поставке в рассрочку.
Особенности составления
При оформлении условий поставки пункт договора об отсрочке платежа включается сразу, если стороны договариваются о постоплате в момент заключения соглашения.
Это самая простая для документирования ситуация. Но возникает вопрос: как прописать отсрочку платежа в договоре после его заключения? В этом случае потребуется дополнительное соглашение. Составляется оно в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Если сделка первоначально удостоверялась нотариусом, то и допсоглашение следует нотариально удостоверить.
Постоплата и коммерческий кредит
При установлении постоплаты в контракте поставщик вправе предусмотреть проценты за отсрочку платежа по договору поставки. Такой тип договорных отношений именуется коммерческим кредитом (ст. 489 ГК РФ). Проценты начисляются со дня передачи товарной продукции в размере, согласованном сторонами сделки.
Условия коммерческого кредита прописываются в контракте на поставку товарной продукции. Если условия о начислении процентов нет, то отложенная отплата товарной продукции не признается автоматически коммерческим кредитом (см. например Постановление Арбитражного суда ЦФО №Ф10-322/2018 от 09.04.2018).
Пример: как прописать отсрочку в договоре на условиях коммерческого кредита
Штрафы за просрочку
Стороны сделки вправе согласовать штрафные санкции за нарушение исполнения договорных обязательств в любом размере. Но даже если в договор об отсрочке платежа не включены положения о штрафных санкциях, поставщик вправе их потребовать за несвоевременную оплату в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
При нарушении сроков оплаты за поставленную продукцию поставщик вправе:
Дебиторская задолженность: когда и как давать отсрочку по платежам
Нельзя упускать не единой детали, в том числе обратить внимание на процесс эффективной работы с дебиторской задолженностью.
Она составляет внушительную часть валюты баланса организации. Структурно размер задолженности варьируется от 20% для предприятий производственной деятельности до 90% для торговых компаний.
Соответственно, затягивание погашения задолженности может серьезно повлиять на стабильность функционирования предприятия. Корректно составленная кредитная политика даст возможность оптимизировать поток денег и оценить риск, который берет на себя предприятие, что в итоге увеличит его стоимость и благосостояние собственников. Значит, разумно создать кредитную политику, которая будет направлена на решение таких вопросов: кому выдавать товарный кредит, на какой период и на каких условиях. В рамках заключаемых с контрагентами договоров стоит определить:
Давать или не давать отсрочку?
Решение о предоставлении отсрочки следует принимать после проведения объективного анализа работы контрагента на основе его финансового состояния и качества отношений между партнерами. Анализ следует проводить постоянно по каждому из контрагентов. По его результатам всем присваивается категория качества.
Таблица 1. Категории качества контрагента 
Пятая категория присваивается безнадежным контрагентам. В связи с этим стоит принять меры по возврату дебиторской задолженности.
Период отсрочки платежа и размер скидки
Решения о периоде отсрочки платежа и размере скидки следует принимать на базе расчета экономической эффективности (рост или падение объема торговых отношений с контрагентом). В итоге сравниваются дополнительные приростные доходы и дополнительные расходы. Если ожидается приростная прибыль, то выносится решение об изменении кредитной политики.
Определение приростной прибыли
Приростная прибыль — это разность выручки, которая была получена с дополнительного объема, и затрат в виде замораживания средств в дебиторской задолженности, а также предоставления скидки на дополнительный объем.
Эффективность деятельности организации можно оценивать по такому популярному показателю, как EBITDAR (объем прибыли до вычета расходов по выплате процентов, налогов, износа и амортизации). Таким образом, рост выручки следует рассчитывать, учитывая эффективность по данному показателю: (V1 — V0) * R — положительная составляющая корректировки кредитной политики.
Затраты в виде замораживания средств — это размер предоставленной задолженности дебиторов, которая умножается на цену привлечения заемного капитала — средневзвешенной годовой ставки (в %) привлечения кредитов/займов: Kd * (ДЗ1 — ДЗ0) — отрицательная составляющая корректировки кредитной политики.
Затраты в виде предоставления скидки — это произведение размера скидки на объем продаж в ходе изменения кредитной политики: СК * V1 — отрицательная составляющая изменения кредитной политики.
В результате формула будет выглядеть следующим образом:
(V1 — V0) * R — Kd * (ДЗ1 — ДЗ0) — СК * V1 > 0.
В ходе преобразования получаем следующую формулу:
Кроме принципов классификации контрагентов в зависимости от категории качества и формулы расчета целесообразности предоставления отсрочки и/или скидки, также следует помнить о простых правилах при работе с задолженностью дебиторов. В идеале эти рекомендации следует прописать во внутренних документах организации, упоминать на корпоративном обучении и учитывать при финансовом стимулировании работников.
Учитывая данные по классификации контрагентов, расчету экономической целесообразности, а также рекомендации по работе с дебиторами, можно разработать разумную стратегию, которая при необходимости позволит учесть и моментально среагировать на условия изменяющегося положения на рынке.
Как правильно планировать работу с поставщиками? Советы эксперта
Редактор выходного дня RB
Автор, топ-менеджер с 25 летним стажем работы, подробно рассказывает, как оптимизировать бизнес, особенно — управление сбытом компании, включая дистрибуцию, логистику, 3PL и другие В2В-услугам, работу с производителями, риск-менеджмент и другие важные процессы.
Мы публикуем (с некоторыми сокращениями) главу «Как отсегментировать поставщиков и учесть основные факторы при планировании работы с ними».
Как отсегментировать поставщиков и учесть основные факторы при планировании работы с ними
Сегментация существует прежде всего для структуризации работы с поставщиками в более-менее типичных обстоятельствах. Приведу пример.
На фармацевтическом рынке я условно делил поставщиков на тех, кто в первую очередь нужен нам, то есть тех, с кем строим индивидуальную работу (даже если мы у них занимаем первое место по обороту), и остальных (которые стоят в очереди к нам), к которым подходит общее одинаковое требование:
Виды и особенности сегментации поставщиков с точки зрения работы с ними дистрибьютора.
Сегментация по отсрочке (возможности ее получения):
Сегментация по бонусам:
Сегментация по маржинальности:
Сегментация по доле у поставщика.
Если наша доля у поставщика менее 50 % от нашей средней доли на рынке, это обычно подразумевает нашу недоработку, а значит, недополученные условия.
При доле в четыре раза больше средней нужно смотреть маржинальность работы с производителем. Возможно, получится сделать меньший оборот, но с большей доходностью.
Сегментация по бонусам по SKU
Предоставляют или нет бонусы по отдельным SKU. Требуют еженедельного отслеживания динамики по SKU.
Сегодня какое-то SKU перестало продаваться у вас, и вы пришли с этим к производителю, он дал вам дополнительный бонус, в результате товар встал у конкурентов.
На следующий день к производителю пришел конкурент с тем же вопросом и т. д.
Сегментация по наличию переливов.
Поставщики, имеющие переливы (отгрузку с большими бонусами кому-то, обычно розничным сетям, с дальнейшим выбросом сетями товара на рынок по ценам ниже наших закупочных).
Сегментация поставщиков по использованию квотирования
Поставщики, квотирующие товар из-за проблем с производством (редко) или использующие квотирование как метод управления рынком.
Сегментация по количеству дистрибьюторов (обычно от четырех до ста).
Выделяем поставщиков, вводящих ограничения числа дистрибьюторов путем создания би-три-каналов (сознательное ограничение двумя-тремя дистрибьюторами).
В целом на рынке чем меньше число дистрибьюторов, тем больше доходность. Но в то же время это создает диктат производителя. Если производитель работает с би-три-каналами, задача — вклиниться туда. Отдельно выделяем производителей, имеющих маркетинговые договоры (определяющие объем закупок или продаж из сети) с розничными сетями.
Сети, имеющие такие договоры, покупают товары, одинаковые по смыслу и названию, ориентируясь на определенного производителя.
Сегментируем также по частоте поставок (раз в неделю, раз в две недели, раз в месяц, по требованию) и по наличию складов в России. То есть растаможиваем мы сами — или на складах поставщика уже есть растаможенный товар.
Какие материалы готовить к встрече с производителем
Подготовка к встрече и понимание интересов другой стороны — часто ключ к достижению хорошего результата. Что имеет смысл изучить перед встречей?
Данные о продажах + продажи потоварно по годам и месяцам. Обязательно положительные примеры, а также примеры проблем, возникших у поставщика (нехватка товара, забраковка).
Большинство этих материалов должно быть отражено в карточке производителя, которую обязаны вести менеджеры по работе с производителем.
Карточка поставщика
По всем производителям нужно вести карточку поставщика.
Карточка поставщика состоит из следующих блоков:
Несмотря на то что список кажется весьма объемным, карточка поставщика не должна содержать более трех страниц, иначе информация не будет читаема. То есть информация в карточке должна быть изложена в достаточно сжатом, но полном виде.
Очень важно: менеджер отдела поставок имеет склонность, как и всякий нормальный человек, искать «не там, где потерял, а там, где светло». И как следствие, активная работа ведется с теми, с кем получается.
Но, составив список наиболее важных потенциальных поставщиков и ведя карточку по каждому из них, мы не даем менеджерам возможности не работать с теми, с кем не получается.
Как организовать учет действий по поставщикам
Необходимо сформировать сводную таблицу, которая будет содержать основную информацию по поставщикам. Основные данные таблицы:
Оценка отдела закупок по уровню дополнительных скидок
Один из критериев работы отдела закупок — увеличение скидок поставщиков. Конечно, при таких KPI есть опасность входных завышения цен.
Но электронная система сравнения базовых цен, сравнение цен с предложениями из интернета, между подразделениями и главное — назначение на должность менеджера по закупкам лояльного компании руководителя страхуют нас в целом от данной проблемы.
Что нужно производителям от дистрибьютора с формальной точки зрения призаключении договоров впервые:
Какие нужны исходные данные для планирования оплат поставщику
Программы расчета плана оплат в части оплат поставщикам должны учитывать следующие данные.
По указанному платежу:
По поставщику в целом:
При значительном превышении ТЗ над нормативами для данного поставщика переговоры по дополнительной отсрочке должны вестись заранее, а не после наступления даты оплаты.
Какими должны быть подходы к закупкам на вторичном рынке
Обычно цели закупок на вторичном рынке такие:
Требуемые условия (фармрынок в качестве примера) для закупок со вторичного рынка:
Для работы с поставщиками вторичного рынка необходима договоренность по поставкам конкретных производителей с фиксацией цен на период договоренности.
Как установить нормативы товарного запаса и минимальных марж по производителю
По всем поставщикам нужно установить:
Факторы, учитываемые в расчете ТЗ в таблице выше:
При расчете мы предполагаем, что уровень ТЗ в днях продаж по всем поставщикам одинаков (на многих рынках бывали прецеденты, когда товары с предоплатой отгружались только клиентам с маленькой отсрочкой, но практика показала бессмысленность таких действий).
Как добиться эффективности деятельности отдела по работе с производителями. Принцип восьми побед
Рекомендую руководителям рассмотреть внедрение принципа восьми побед. Менеджер отдела поставок каждый месяц должен отчитаться о восьми победах — восьми существенных изменениях в работе с поставщиками или производителями.
О качественных изменениях, ведь цифры оборота по производителю сегодня — это результат работы вчера. Что такое «существенное изменение»?
Это или дополнительные бонусы, или отсрочки, или существенная «в деньгах» маркетинговая акция для клиентов (которая транслируется только через нас). Реально ли такое? Практика показала, что да.
Но работать приходится напряженно. Ведь в день в среднем двое переговоров, в неделю — десять, в месяц — сорок, и восемь из них точно должны дать результат, поскольку это только 20 % проделанной работы.
Конечно, если менеджер отдела поставок пассивно сидит в офисе или искренне считает, что производитель предоставил условия на год и «больше не может ничего дать», то ничего и не получится.
Зачем это надо? После шести-восьми месяцев работы в компании жизнь менеджера отдела поставок входит в колею.
Кроме того, он начинает верить производителям, которые говорят, что «условия фиксированы на год» или «у нас для всех одинаковые условия» и т. д.
Кажется, все, что можно, достигнуто, а что не достигнуто, то действительно нереализуемо. И тут необходимо вырвать менеджера из привычной колеи или, вернее, не дать ему в нее попасть.
Нужно разделить встречи и переговоры на текущие (тоже необходимые) и на те, что должны двигать нас вперед. И каждый день задавать себе вопрос: «А что я сделал для развития?»
Естественно, вначале в результат внедрения принципа восьми побед никто не поверит. И отчет о восьми победах будет рассматриваться как придурь начальства.
Два месяца уйдет на привыкание к этой мысли. Еще три на то, чтобы «восемь побед» впитались в кровь.
На отчете о восьми победах должны присутствовать все менеджеры отдела поставок. Если ты достиг семи результатов, то все обсуждают то, что ты должен еще сделать, если пяти — ты неудачник по сравнению с остальными. Эта мера воздействия во многом моральная, но эффективная.
Конечно, как говорят на Востоке, «сколько ни говори “халва”, во рту слаще не становится». Поэтому надо вместе разбирать переговоры, делиться положительным опытом, помогать друг другу советами, внедрять, а не отторгать новые инструменты для работы.
Чтобы «самых сложных» производителей не бросали, раз в месяц подробно разбираются ситуации по первым 80 компаниям с определением того, что сделано, что планировалось, в чем проблемы, что собираемся делать.
А в случае, если менеджеру надо помочь, коммерческий директор должен проводить переговоры или презентации вместе с ним. При этом коммерческий директор должен сам для себя вести карточку поставщика/производителя по первым 80 поставщикам/производителям, имеющим 70 % доли на рынке.
В карточке фиксируются и результаты, и обещания менеджера отдела поставок, и проблемы. В общем, вся информация, необходимая для работы.
Конечно, бывают компании, которые данный менеджер не может проработать. Тогда на общем собрании менеджеров раз в полгода решается вопрос о перераспределении компаний между ними.
Как мы уже говорили, такую же карточку надо вести по всем производителям, с которыми у вас есть или могли бы быть маркетинговые договоры.
Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении
Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.
Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.
В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).
В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.
Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.
Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.
Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.
На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.
Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.
По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.
Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.
Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров
В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.
Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.
В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.
Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.
О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.
Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.
Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.
Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.
Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.
Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.
Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.
Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.