Для чего нужна кадастровая оценка недвижимости
Кадастровая стоимость: что это, кем назначается, как оспаривается в случае ошибки
Кадастровая стоимость — это официальная цена тех или иных объектов недвижимости, которую определяет государство. Эта величина введена для расчёта налоговой нагрузки, а также размера государственной пошлины для судебных тяжб или при наследовании недвижимого имущества.
Сроки действия кадастровой оценки
Отличие кадастровой цены от рыночной заключается в её неизменности на определённый срок. Например, в городах федерального значения: Москве, СПб, Севастополе кадастровая оценка проходит один раз в двадцать четыре месяца. В остальных регионах данная процедура проводится не реже одного раза в 60 месяцев, но и не чаще одного раза в трёхлетний период. Цена на рынке недвижимости может постоянно меняться под давлением определённых экономических влияний. Из-за нестабильности цен расчёты налогов и пошлин производятся от кадастровой оценки.
Как проводится процедура оценки
Кадастровая палата обладает сетью филиалов по всей стране, где трудятся профильные специалисты. Органы МСУ выносят решение о проведении оценки, далее кадастровики выводят стоимость объекта и проводят процедуру утверждения результата определения. Итоговое решение по результатам кадастровой оценки принимается в исполнительном государственном органе субъекта РФ.
Рыночная и кадастровая стоимость: различия
Любой дом или участок имеет свою цену, за которую он покупается и продаётся. Это цена рыночная и определяется индивидуально для каждого объекта. Рыночное ценообразование недвижимого имущества происходит, опираясь на закон об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость недвижимого имущества опирается на массовую оценку, которую специалисты проводят, следуя принципу сегментации и разделения объектов на группы в зависимости от типа недвижимости. И также при проведении работ учитывается воздействие экономических причин ценообразования.
Естественно, кадастровая стоимость, полученная по такой методике, зачастую разнится с рыночной и собственник может заявить о несогласии с результатом оценки. После повторной процедуры возможно изменение кадастровой стоимости объекта как в сторону удорожания, так и в сторону удешевления.
Существует ли связь между рыночной и кадастровой ценами?
С текущего 2020 года рыночная стоимость должна быть пересчитана, если она снижена на 30 и более процентов со дня проведения кадастровой оценки. Для этого предусмотрена внеплановая процедура оценки кадастровой стоимости. Но, результаты новой проверки не могут превышать предыдущие, записанные в ЕГРН.
Ошибка в кадастровой стоимости: как выявить
В Росреестре можно получить выписку из Единого Государственного реестра налогоплательщиков — такая справка выдаётся в течение 3 рабочих дней. Собственники объектов могут узнать результат оценки в личном кабинете на ведомственном сайте.
Кадастровая стоимость может быть пересчитана, если в документ внесены:
Ошибочную кадастровую стоимость владелец может оспорить, запросив разъяснения в региональном отделении ведомства. Ответ обычно приходит не позднее 30 дней.
Исправление ошибки в кадастровой оценке
Для этого нужно подать обращение в МФЦ. Это можно сделать лично, посетив учреждение и предоставив документы, а можно электронным письмом.
В письме заявитель указывает:
В теле документа заявитель разъясняет суть и причину обращения, а также прикладывает техническую документацию, подтверждающую наличие ошибки в кадастровой оценке.
Здесь же должны присутствовать:
Обращение рассматривается до двух месяцев. Но результат не всегда порадует заявителя: перерасчёт может снизить кадастровую стоимость объекта и собственнику придётся обращаться в комиссию при Росреестре.
Что делает комиссия?
Комиссия в любом случае примет одно из двух возможных решений:
Ведомственная комиссия принимает решение только в присутствии не менее половины состава путём открытого голосования. Для положительного решения достаточно 50% голосов. При равенстве голосов решение принимается в пользу собственника недвижимости. Оспорить решение комиссии можно в судебном порядке.
Кадастровая стоимость квартиры: что это и на что влияет?
Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.
Для чего нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.
Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.
Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».
Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.
Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.
Величина кадастровой стоимости и её пересмотр
Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.
Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.
Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:
обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.
Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.
Расчет налога
Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.
Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).
Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.
Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?
Содержание
Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.
Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Оценка недвижимости проводится в таких случаях:
Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).
Виды стоимости
Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:
Методы оценки: Как могут считать стоимость
Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.
Сравнительный метод
Доходный метод
Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.
Затратный метод
Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.
Что влияет на стоимость недвижимости
Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:
Как проходит оценка объектов недвижимости
Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.
Постановка здания на оценку
На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:
Подписание договора
После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.
Сбор информации
Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.
Расчет стоимости
На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.
Учет условий
Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.
Формирование отчета
Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:
Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.
Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости
Наименование вида экспертизы
Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу
Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Ликбез: что нужно знать о кадастровой стоимости
В связи с тем, что количество запросов, касающихся определения кадастровой стоимости, увеличилось, Федеральная кадастровая палата выпустила информационные материалы. Они предназначены для всех владельцев недвижимости и тех, кто желает разобраться в этой теме.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.
Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)
Именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Именно для этого нужна государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.
«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.
ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Также возможно проведение внеочередной оценки.
Кто в России определяет кадастровую стоимость
Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, а налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года.
С конца первого десятилетия 2000-х годов проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2016 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: который позволил усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости.
В настоящее время продолжается переходный период от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ.
Как происходит определение кадастровой стоимости
После того как местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки, орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.
Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).
После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Заинтересованные лица могут направить их любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.
Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.
Длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. Окончательные итоги государственной кадастровой оценки утверждают органы власти субъекта РФ.
В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит
С 2022 года кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет в среднем на 21,4% (до 181 тыс. руб. за 1 кв. м) относительно 2018 года, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО).
Вместе с экспертами разбираемся, соответствует ли этот рост рыночным показателям и как увеличение кадастровой стоимости скажется на налоговых платежах москвичей.
Кадастровый скачок
Рост в 21,4% весьма сильный, особенно в процентном отношении к предыдущей кадастровой оценке, считает общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. По его словам, до сих пор таких колебаний кадастровой стоимости не наблюдалось.
«Но этот скачок вполне объясним. Прежде всего, взрывным ростом цен на рынке жилья в 2020 году. Также сказался больший период — три года вместо двух лет между ГКО, так как в прошлом году Москва отменила утверждение ее результатов», — пояснил он.
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка — это официальная оценка, которая определяет со стороны государства цену конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, оформления договора дарения на недвижимость и так далее.
Кадастровую оценку проводят с определенной периодичностью. Например, в Москве закон позволяет проводить ее в срок от 2 до 5 лет. В прошлый раз ГКО в столице была в 2018 году. Тогда в среднем по Москве кадастровая стоимость для объектов капитального строительства увеличилась на 2,5%, для земельных участков — на 1,5%.
По плану кадастровая переоценка жилой и коммерческой недвижимости должна была состояться в 2020 году. Тогда, по предварительным расчетам, кадастровая стоимость недвижимости должна была увеличиться примерно на 3%. Но правительство Москвы отложило ее проведение из-за пандемии и сложной экономической ситуации. Для расчета налога на недвижимость за 2021 год применялась кадастровая стоимость объектов на 2018 год.
Юлия Пацелия, эксперт по управлению корпоративной недвижимостью:
— Кадастровая оценка — это массовая оценка недвижимости, которая рассчитывается по утвержденной методике. Однако не все параметры, влияющие на стоимость объекта на рынке, включены в методику кадастровой оценки. Из-за этого рыночная и кадастровая стоимость по некоторым объектам могут существенно различаться. А еще могут быть погрешности в исходных данных. Например, неверно указаны расстояния от объекта до транспортной или инженерной инфраструктуры. Это также повлияет на расчет кадастровой стоимости объекта.
Если собственник недвижимости обнаружит значительное расхождение между старой и новой кадастровой стоимостью без объективных причин (например, рядом с домом открыли новую станцию метро), то самый правильный способ оспорить оценку — сделать это до момента ее утверждения. Время на это остается совсем немного — до 19 октября 2021 года. Далее оспаривать тоже можно, но это будет дольше и сложнее.
Когда кадастровая стоимость объектов резко падает, можно предположить, что объект планируется к изъятию для нужд города. Но чаще всего стоимость растет. Это позволяет повысить сумму налога на имущество, который рассчитывается на базе кадастровой стоимости.
Рыночная и кадастровая оценка
Кадастровая оценка должна проводиться в соответствии с рыночными показателями. Но обычно ее показатели ниже рынка. По оценке компании Consul Group, кадастровая стоимость 99% жилых квартир по сравнению с кадастровой стоимостью, которую утвердили в 2018 году, увеличится. Но рост этот будет меньше реального роста цен на квартиры в Москве за тот же период (с 2018 по 2021 год), отметил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Так, например, в ЮАО кадастровая стоимость в среднем по округу вырастет на 21%, в то время как рыночные цены на квартиры с 2018 по 2021 год выросли на 31%.
По данным ЦИАН, кадастровая оценка по состоянию на 2018 год была в среднем на 25% ниже рыночных цен в столице, а в «версии 2022 года» она будет ниже рынка на 36%. Хотя сравнивать напрямую динамику кадастровых и рыночных цен не всегда корректно. В первом случае ставится задача оценить каждый дом (от самого ветхого до самой дорогой новостройки), тогда как выборка у рыночных цен существенно смещена в сторону недавно сданных новостроек. «Этим и объясняется то, что кадастровые цены за три года увеличились на 21%, а средние рыночные — более чем на 40%, а в Новой Москве — почти на 60%», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
Отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете величины первой не учитываются индивидуальные характеристики, например, состояние ремонта и сантехники, вид из окна и другие. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она отличается от рыночной.