Вся правда об апартаментах, которую вы хотели знать
В Петербурге продвигается новый формат жилья «апартаменты» как альтернатива классическим квартирам. В столице он уже занимает треть всего нового «жилого строительства». Почему застройщикам выгодно строить апартаменты и что ждет их обладателей?
Пока что в Петербурге не случился бум апартаментов, который наблюдается в Москве. Как рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, по состоянию на 1 апреля 2016 года на рынке Петербурга в продаже находились апартаменты в 23 объектах. По итогам первого квартала 2016 года в сегменте апарт-отелей было реализовано всего 14,8 тыс. кв. м жилья, что составило 2% от общего объема спроса в Петербурге. В Москве доля апартов, по разным данным, достигает 30%, сейчас в продаже более 80 объектов. Скорее всего в ближайшее время этот формат будет набирать популярность и в Северной столице. И вот почему.
Закон не писан
В последние два года застройщики постоянно жалуются на рост себестоимости строительства, на обременения, которыми государство облагает новые проекты, на ужесточение законодательства, которое также отражается на стоимости строительства. Апартаменты помогают вырваться из-под жесткого прессинга властей, избавиться от излишней нагрузки, потому как не подпадают под действие норм жилищного строительства. Застройщик по документам строит гостиницу для временного проживания, в которой возможно жить постоянно (не запрещено). Ему нет необходимости обеспечивать жителей социальной инфраструктурой, машиноместами и прочими обязательными опциями современенного жилья, а значит, объект будет требовать меньших финансовых затрат. Даже земля, на которой будет стоять апарт-отель, обойдется значительно дешевле.
«Как правило, разница в цене участка привязана к разнице конечной стоимости между жильем и апартаментами. На выходе она составляет 15-20%. Поэтому земельные участки под жилье стоят дороже участков под коммерческую недвижимость на те же 15-20%», – рассказывает ведущий эксперт по продаже коммерческой недвижимости «Российского аукционного дома» Юлия Акимова.
Таким образом, строительство апартаментов «выходит» значительно дешевле жилья, меньше проблем по согласованию и контролю со стороны государства, можно строить там, где жилое строительство запрещено. Так, в Курортном районе сейчас реализуются два проекта с апартаментами на территории, предназначенной для возведения санаториев. И никто — ни прокуратура, ни Госстройнадзор — не нашли никаких нарушений закона.
В общем, одни сплошные плюсы. Более того, сейчас в Москве некоторые проекты офисной недвижимости, спрос на которую катастрофически падает, переформатируются в апарт-гостиницы, спрос на которые, наоборот, растет.
Дольщик перед выбором
Для дольщика приобретение апартаментов имеет как свои плюсы, так и минусы, о которых необходимо знать. Безусловный плюс — это стоимость, которая нередко на 15-20% ниже, чем у жилых проектов в однотипной локации. На этом плюсы заканчиваются. Хотя, безусловно, жить в санатории на берегу Финского залива, можно тоже отнести к плюсам.
Но стоит свыкнуться с мыслью, что регистрация (прописка) возможна только временная на пять лет. Городские власти не будут особо заботится о том, хватает ли мест в садах и школах для жителей апартаментов. Финансовые взаимоотношения застройщика и дольщика также оставляют желать лучшего. Предварительные договоры, запрещенные для привлечения средств дольщиков в жилищное строительство, вполне законы при приобретении апартаментов. И, даже заключая договор долевого участия, что тоже возможно, дольщик получает меньше защиты, чем тот, кто приобретает жилое помещение, а значит, растут риски и без того довольно рискованного «инвестирования» в строительство.
Собственнику апартаментов придется платить более высокие коммунальные платежи и налоги. Ставка налога за квартиру варьируется от 0,1% до 0,3% и зависит от стоимости недвижимости. Минимальная ставка распространяется на квартиры стоимостью до 10 млн рублей. За апартаменты ставка налога колеблется от 0,5% до 2%, в зависимости от их назначения и категории.
Разрушая шаблон
Апартаменты, конечно, не совсем привычный формат жилья, но он имеет право на существование хотя бы потому, что востребован рынком и интересен застройщикам. Вообще чем больше форм (наемные дома, доходные дома) и возможностей иметь свою крышу над головой — тем лучше. Тем не менее, апартаментам необходимо какое-то законодательное обоснование, чтобы четко прописать все нюансы взаимоотношений между застройщиком-продавцом и дольщиком-покупателем. В противном случае можно ожидать очередной батальон обманутых дольщиков, которые, увы, не смогут заявить, что им жить негде — потому как апартаменты жильем не считаются.
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
Содержание общего имущества
Жильцы участвуют в решении важных вопросов
Решения могут приниматься без участия жильцов
Технические требования
В соответствии с законами о жилых помещениях
Нет жестких требований
Инфраструктура
Создается в соответствии с законом за счет государства или застройщика
Полностью на усмотрение застройщика
Регистрация
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
Содержание общего имущества
Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.
Налог на имущество
Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Технические требования
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Налоговые вычеты
Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.
Государственная поддержка
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
Капитальный ремонт
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
Изъятие за долги
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Соседи
Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Инфраструктура
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Плюсы апартаментов
Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.
Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.
Минусы апартаментов
Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.
Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Зачем вкладывать деньги в апартаменты: опыт частных инвесторов
Об инвестициях в апарт-отели
Четыре недели подряд редакция «РБК-Недвижимости» публиковала интервью с частными инвесторами, вложившими средства в апартаменты сети YE’S от ГК «Пионер». Говорили на разные темы — от знакомства с форматом апарт-отелей до выстраивания инвестстратегий, от поиска арендаторов до общения с управляющей компанией.
О мотивах приобретения недвижимости в YE’S Botanica можно прочитать в материале «Арендный бизнес для частников: кто и зачем инвестирует в апарт-отели».
Как использовать опыт «оптовых» покупателей апартаментов в YE’S Marata — в статье «Зачем инвесторы покупают сразу несколько апартаментов».
Узнать, как привлечь арендаторов с помощью управляющей компании, можно в материале «Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода».
Завершает серию публикаций материал, в котором инвесторы делятся, чем именно их привлекает формат апарт-отеля.
«Долгосрочная аренда в качественном объекте»
Илья Михайлов, работает в крупной транснациональной корпорации, увлекается healthy life и спортом: кайтсерфингом, боксом, велогонками. В Москве успел пожить во многих районах. Апартаменты приобрел для сдачи в аренду.
Инвестиция: апартаменты Standard 28 кв. м в YE’S Botanica
«Почему отказался от покупки квартиры в пользу апартаментов? Они гораздо выгоднее, хотя многие боятся, что это коммерческая недвижимость.
Также от YE’S Botanica до «Москва-Сити» 15–20 минут на МЦК. Уверен, что это будет привлекать в том числе молодое, экономически активное население, которое рассматривает долгосрочную аренду в качественном объекте.
Еще большим плюсом для меня является возможность отдать апартаменты в управление надежному партнеру. Мы познакомились с тем, как это работает, в YE’S Mitino. Ты получаешь от управляющей компании только деньги, а она занимается всем остальным — от сдачи в аренду до уборки. Это огромный плюс».
«Рассчитано на молодых людей»
Елена Кузнецова, 25 лет посвятила работе в финансовом секторе и HR, сейчас занимается собственным бизнесом в области страхования. Ведет активный образ жизни, любит путешествовать, посетила 50 стран. Апартаменты приобрела с целью сдачи в аренду.
Инвестиция: апартаменты Studio 20 кв. м в YE’S Botanica
«Я же финансист с большим опытом. Поэтому расчет доходности был в пользу приобретения апартаментов, а не депозита на вкладе. Процент за год получается практически в два раза выше.
Лобби и ресепшен — это картинка, которую видит человек, впервые попадая в здание. Если сравнивать с обычным домом-девятиэтажкой с лифтовым холлом, причем не очень чистым, — в YE’S это большое дизайнерское светлое помещение. Формат рассчитан на молодых людей, которые хотят жить в красивом месте и близко к центру».
«Стоимость апартаментов ниже на 20%»
Эдуард Лутошкин, работает в фитнес-индустрии, увлекается спортом. Апартаменты приобрел для проживания.
Инвестиция: апартаменты Standard 27 кв. м в YE’S Botanica
«Я поживу здесь первые года три. В дальнейшем рассматриваю вариант сдавать апартаменты через управляющую компанию и получать пассивный доход.
Я всю жизнь живу в этом районе и раньше здесь недалеко работал. Мне он очень нравится. Рядом Ботанический сад, ВДНХ, замечательный «Сад будущего». Очень хорошая транспортная развязка, инфраструктура, скоро здесь будут торговый центр и офисные здания.
Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир на 20% — это хороший вариант, хотя и нет прописки (возможность получения постоянной регистрации в апартаментах планируется рассмотреть в Госдуме. — Прим. ред.)».
«Хотелось чего-то особенного»
Евгения Овсянникова, работает инженером по строительству метрополитена. Из-за работы бывать дома получается редко. «Каждый день какие-то новые задачи, и они все интересные», — говорит она о своей занятости. Из увлечений — страйкбол. «Это, знаете, когда люди бегают по лесу и стреляют», — объясняет Евгения. Номер в апарт-отеле приобрела для себя.
Инвестиция: апартаменты Studio 19 кв. м в YE’S Botanica
«Мне надоел мой старый дом — это была однушка в хрущевке. Я искала чего-то нового, тоже рядом с парком, но более современное.
Соотношение цены и качества мебели в апартаменте — идеально. Я бы не смогла купить дешевле, если бы выбирала сама. Тем более ГК «Пионер» умеет работать с небольшими площадями, а я — нет.
Лобби и респешен — это вообще вишенка на торте. Выбирая новое жилье, хотелось чего-то особенного. Если раньше все жили в обычных домах, то тут все совершенно иначе — очень аппетитно. И когда я узнала, что первые два этажа в комплексе предусмотрены под магазинчики, это добавило плюсов к покупке».
«Продвинутое жилье в Москве»
Павел Нургалиев, путешественник, востоковед. Месяцами проводит время за пределами России — в горных экспедициях по Гималаям в Непале. Во втором браке воспитывает сына и дочь, которые сейчас ходят в школу. Для семьи построил дом в 100 км от Москвы, куда перебрались, чтобы «освободиться от мегаполиса». «Очень счастливо, хорошо живем за городом», — говорит он. Два номера в апарт-отеле приобрел для детей, чтобы они смогли продолжить образование в столице.
Инвестиция: двое апартаментов Standard 28 кв. м в YE’S Botanica
«Детей надо учить в приличных московских заведениях. Для жизни и учебы нужны условия. Апарт-отель — идеальный вариант для студентов. Отсюда будет удобно ездить и в МГУ, и в МГИМО, и в МИФИ, и в Бауманский. Здесь рядом ВДНХ и большой китайский бизнес-центр «Парк Хуамин» — студентам легко найти подработку.
Я продал свою квартиру, которая у меня была в Москве, чтобы купить апартаменты — будем их сдавать, пока дети маленькие. Почему апарт-отель вместо обычной квартиры? Здесь лучше обслуживание.
А апарт-отель без управляющей компании — это как, вообще? Надо самому, что ли, заниматься всем этим? Это не дело. Управляющая компания берет на себя все функции — это идеально, надежно и законно. Сейчас вирус в Москве. Гостиницы могут закрыть, а апарт-отели — нет, так как это частная собственность. Поэтому апарт-отель на сегодня, по-моему, — это продвинутое жилье в Москве».
