Для чего закладная по ипотеке
Закладная по ипотеке: что это и для чего нужна
Закладная на квартиру или дом — это ценная бумага, которая удостоверяет право банка на получение в качестве обеспечения кредита жилья, приобретенного заемщиком с помощью кредитных средств. Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, при невыполнении обязательств клиентом кредитор вправе использовать документ для перевода залогового имущества в собственность для дальнейшей реализации. Что же собой представляет закладная по ипотечному кредиту, для чего нужна и как ее получить?
Документ важен в первую очередь банку, поскольку обеспечивает ему законное право требовать возврата денежных средств или взыскания имущества с заемщика при невыполнении отмеченных в договоре требований. Для клиента же закладная дает возможность получить лояльные условия кредитования.
Оформление ценной бумаги находится на стороне залогодержателя. От заемщика требуется только поставить подпись и передать документы в государственные органы на регистрацию. Оригинал на период кредитования остается у кредитора и выдается клиенту после полного погашения задолженности. До внесения в Росреестр закладная по ипотеке не несет правовых последствий и не имеет законной силы. Заемщик получает свидетельство о праве собственности, где содержится информация об условиях обременения.
Взять ипотеку можно и без закладной. Некоторые банки соглашаются на такие условия. Однако если кредитор в обязательном порядке требует оформление документа, заемщик должен выполнить требование или найти другую банковскую организацию.
Какие сведения содержит закладная по ипотеке
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
От 30% первоначальный взнос
Каждый банк старается указать как можно больше деталей и нюансов, чтобы предусмотреть возможные спорные ситуации и избежать в последующем разбирательств в суде. Закладная может содержать в себе следующую информацию:
сведения о залогодателе;
данные о кредиторе;
информация о договоре кредитования и условиях (срок, на который выдается кредит, текущая ставка и сумма задолженности по ипотеке);
сведения о залоге (тип недвижимости, адрес, год постройки, регистрация и т. д);
ликвидность залогового имущества, установленная независимой экспертизой;
Оформление: необходимые документы и регистрация
Закладная банка на квартиру составляется при оформлении кредитного договора. Необходимые документы могут различаться в банках, поэтому следует заранее осведомиться о полном списке. Как показывает практика, требуются те же бумаги, что и при получении ипотеки. В стандартный перечень входят:
паспорт РФ с обязательной пропиской;
свидетельство о браке, при его наличии;
документ об экспертной стоимости недвижимости с учетом ее средней рыночной цены;
акт приема и передачи жилья;
разрешение на эксплуатацию дома (копия);
документы по ипотечному кредитованию;
квитанция об оплате госпошлины.
После подписания закладную на квартиру по ипотеке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделать это заемщик может одновременно с регистрацией перехода прав собственности на недвижимость в любом отделении МФЦ. Забирать готовый комплект документов не нужно, поскольку в этом случае он будет передан ведомством в банк.
Стоит отметить, что при изменении условий кредитования, например после рефинансирования, залогодержатель и заемщик могут внести корректировки и в закладную. Для этого стороны подписывают дополнительное соглашение к ипотечному кредиту. Подписанный документ требуется снова зарегистрировать в Росреестре. Также может потребоваться новая оценка квартиры.
Погашение закладной по ипотеке
Пока заемщик не выплатит долг, закладная хранится в банке или в другой организации, которая уже купила документ. Право обладанием аннулируется при погашении долгового обязательства. При этом банк обязан вернуть ценную бумагу владельцу квартиры и отметить информацию о полном снятии обременения по ипотеке.
«Семейная ипотека» стала доступнее.
Теперь и с одним ребенком!
От 15% первоначальный взнос
После этого следует обратиться в исполнительный орган регистрации права на недвижимость. В его базе данных должны убрать запись о наличии кредита у бывшего заемщика. После выполнения процедур право банка на закладную по ипотеке считается отмененным.
Восстановление
Если бумажная закладная на ипотечную квартиру потерялась, заемщик может сам оформить дубликат или поручить выполнить эту задачу банку. Иногда такая ситуация становится причиной нелегальных изменений, внесенных в договор кредитования. Поэтому при восстановлении ценной бумаги следует обратиться за помощью к юристу, прежде чем подписывать дубликат документа.
Что может банк сделать с закладной по ипотеке
Участие в залоговых сделках — стандартная практика кредитных организаций. Это выгодно, потому что вместе с закладной по ипотеке банк получает гарантию возврата выданного кредита или получение компенсации. Легальный способ заработать дополнительные средства заключается:
частичной переуступке прав;
выпуске эмиссионных бумаг.
При этом банк не обязан запрашивать разрешение у заемщика. Ему достаточно отправить уведомление о направлении использования ценных бумаг.
Заключение
Закладная по ипотеке — это гарант выполнения кредитных обязательств. Обезопасить проведение сделки можно, грамотно оформив ценную бумагу, зарегистрировав ее в Росреестре и не нарушая сроки внесения ежемесячных платежей. Чтобы не возникали проблемы в будущем, старайтесь перепроверять информацию, задавайте вопросы сотрудникам банка и организаций.
Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика
Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.
Закладная на квартиру — что это
Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.
«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».
Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.
«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».
«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.
Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.
Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
Скачать форму заявления можно здесь.
Как оформить закладную на квартиру
Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись. Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.
Документы для оформления закладной
Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.
Как проходит регистрация закладной на квартиру
Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Что делать с закладной после погашения ипотеки
Есть два пути развития событий.
Как проверить, что залог аннулирован
На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.
Для чего закладная по ипотеке
Ипотечное кредитование получает все большее распространение. Соответственно возрастает и количество операций с закладными. Закладная относится к особому виду ценных бумаг, она одновременно удостоверяет право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Статьей 142 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закладная отнесена в состав ценных бумаг. Причем ГК РФ делит все ценные бумаги на две большие категории, а именно:
— на документарные ценные бумаги, которыми являются документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов;
— на бездокументарные ценные бумаги, которыми признаются также обязательственные и иные права, которые закреплены в решении о выпуске или ином акте лица, выпустившего ценные бумаги в соответствии с требованиями закона, и осуществление и передача которых возможны только с соблюдением правил учета этих прав в соответствии со статьей 149 ГК РФ.
Общие положения о закладной определены в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 13 Закона № 102-ФЗ установлено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Согласно пункту 2 статьи 13 Закона № 102-ФЗ, закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененного ипотекой. Закладная выдается в том случае, если договор об ипотеке содержит положение, что права залогодержателя удостоверяются закладной. Закладная составляется не в обязательном порядке, а по желанию сторон.
Закладные считаются документарными ценными бумагами и составляются только на бумаге, при этом листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа регистрации прав.
С 01.07.2018 появились бездокументарные закладные, то есть при оформлении ипотеки применяются электронные закладные, в соответствии с Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 328-ФЗ).
Однако в определенных случаях составление и выдача закладной запрещены. Согласно пункту 4 статьи 13 Закона № 102-ФЗ составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
– предприятие как имущественный комплекс;
– право аренды предприятия;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
Во всех этих случаях условие о закладной в договоре об ипотеке считается недействительным. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (пункт 5 статьи 13 Закона № 102-ФЗ). Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Причем, она может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав.
В соответствии со статьей 14 Закона № 102-ФЗ на момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю она должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель –
3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 14 Закона № 102-ФЗ и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Закона № 102-ФЗ;
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 Закона № 102-ФЗ, обеспечивается органом регистрации прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 Закона № 102-ФЗ.
Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в пунктах 1-14, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии (пункт 4 статьи 14 Закона № 102-ФЗ).
Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
Закон не запрещает залогодержателю передавать свои права по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) другим лицам на основании уступки права требования, на что указывает статья 47 Закона № 102-ФЗ.
Однако согласно пункту 5 статьи 47 Закона № 102-ФЗ уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. С этим соглашается и арбитражная практика, что следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 № 18-КГ15-72.
В таких договорах смена залогодержателя возможна только при передаче прав на закладную. Порядок передачи прав на закладную установлен статьей 48 Закона № 102-ФЗ, пунктом 1 которой предусмотрено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом № 102-ФЗ. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если выдана закладная:
1) совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
2) заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
3) заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
отдела государственной регистрации недвижимости