Договор дудс что это
Договор дудс что это
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4
Споры в суде общей юрисдикции:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Строительство жилья на основе договора долевого участия
«Аудиторские ведомости», 2006, N 3
В современных условиях большинство объектов строительства жилья финансируется с привлечением средств нескольких инвесторов (соинвесторов), как физических, так и юридических лиц. В ГК РФ договор долевого участия в строительстве как отдельный вид договора не предусмотрен. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 апреля 2005 г., восполняет ряд пробелов в данной сфере.
Ответственность при долевом строительстве по ДУДС
Закон N 214-ФЗ устанавливает государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Для этих целей информация о застройщике и проекте строительства должна публиковаться в СМИ. Кроме того, также необходимо контролировать финансовую устойчивость застройщика, целевое использование денежных средств по ДУДС и ежеквартальную отчетность о хозяйственной деятельности.
Бухгалтерский учет в строительстве регулируется:
Согласно п. 3.1.8 Положения N 160 застройщик, получивший средства на строительство по договорам долевого участия, отражает их в учете как целевые средства для ведения капитального строительства. На практике наибольшее распространение для учета этих сумм получила следующая схема бухгалтерских записей:
У застройщика при получении средств участников долевого строительства возникают обязательства по окончании работ передать организации или физическому лицу законченный строительством объект.
Использование счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», на наш взгляд, не отвечает требованиям Закона N 214-ФЗ о прозрачности финансовой отчетности застройщика. В настоящее время этот счет перегружен разнообразными расчетами. Кроме того, для ведения бухгалтерского учета по ДУДС потребуется как минимум три субсчета, так как неустойки за нарушение условий договора с обеих сторон (см. табл. 1, 2) будут выражаться значительными суммами.
Отметим, что для строительства многоквартирных жилых домов характерны:
Поэтому становится очевидной необходимость новой методики ведения учета расчетов по ДУДС. Для этих целей нам представляется целесообразным в Плане счетов закрепить свободный балансовый счет 64 и назвать его «Расчеты по договору участия в долевом строительстве». Счет будет активно-пассивным, для ведения учета потребуется открыть к нему следующие субсчета:
64-1 «Расчеты с участниками долевого строительства»;
64-2 «Платежи по договору участия в долевом строительстве»;
64-3 «Пени к получению»;
64-5 «Оплата услуг заказчика-застройщика».
Аналитический учет по счету должен вестись по каждому участнику долевого строительства.
Информация на субсчетах позволит бухгалтерии застройщика контролировать сроки внесения платежей участниками долевого строительства и начислять неустойку за их нарушение.
При внесении платежей особое внимание следует обратить на оплату услуг застройщика. Согласно п. 1.4 Положения N 160 расходы на содержание застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Как правило, в договоре эти суммы определены как процент в сметной стоимости проекта и при внесении платежей отдельно не выделяются. Однако в отличие от целевых средств на строительство, которые не облагаются НДС на основании п. 3 ст. 39 НК РФ, оплата услуг застройщика подлежит обложению НДС на общих основаниях. Следовательно, необходимо выделять соответствующие суммы расчетным путем и начислять НДС как с аванса полученного, что приводит к отвлечению от строительства значительных денежных средств, особенно если платеж производится единовременно. Чтобы избежать этого, по нашему мнению, следует вести раздельный учет названных сумм. При этом в условиях договора должна быть предусмотрена оплата услуг заказчика-застройщика ежемесячно на основании выставленного счета.
Все учетные записи для застройщика и участника долевого строительства приведены в табл. 2, 3.
О ДДУ (договоре долевого участия)
Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.
Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.
В договоре ДДУ две стороны:
На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.
Какие преимущества ДДУ:
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
Покупка квартиры по договору долевого участия
Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Плюсы и минусы ДДУ
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
К плюсам ДДУ относят:
При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:
На что обратить внимание при заключении ДДУ
Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:
Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:
Электронная регистрация ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.
Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.
В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].
Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).
В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Расчет неустойки по ДДУ
Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].
Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:
1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.
Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:
1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Комментарий эксперта
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:
Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.
3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.
Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.
Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.
Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.
Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.