Договор о реконструкции чего либо инвестором кроссворд
Ответы на игру CodyCross Группа 407
Находите правильные ответы и решения для кроссвордов в группе 407 раздела «Прекрасный Рим» в игре «CodyCross». На этой странице вы сможете посмотреть ответ для любого задания в группе 407.
Ответы на все пазлы в группе 407 «CodyCross»
Пазл 1
Изменение в тексте закона
Ответ: ПОПРАВКА
Крупная дачная ягода для ароматного варенья
Ответ: КЛУБНИКА
Самые уважаемые жрицы в Древнем Риме
Ответ: ВЕСТАЛКИ
То же, что и беспомощность
Ответ: БЕССИЛИЕ
Исследователь океана в батискафе
Ответ: АКВАНАВТ
Цирковой номер, сохранение равновесия гимнаста
Ответ: ЭКВИЛИБР
Режиссер триллера «Подарок», вышедшего в 2015 году
Ответ: ЭДГЕРТОН
Футбольный клуб из Лихтенштейна
Ответ: БАЛЬЦЕРС
«Белый лес», уникальный биом Бразилии
Ответ: КААТИНГА
Тонкая пластина с прорезанным рисунком
Ответ: ТРАФАРЕТ
Древняя религия, в которой мастер общается с духом
Ответ: ШАМАНИЗМ
Высокий шкаф с ящиками
Ответ: ШИФОНЬЕР
Пазл 2
Приходит во время еды
Ответ: АППЕТИТ
Обладатель волшебной лампы
Ответ: АЛАДДИН
Предсказуемо повторяющийся элемент
Ответ: ПАТТЕРН
Нанесённые на ткань круглые крапинки, кружочки
Ответ: ГОРОШЕК
Американская певица по имени Кристина
Ответ: АГИЛЕРА
Повторное возникновение заболевания
Ответ: РЕЦИДИВ
Место расположения самого большого каньона
Ответ: АРИЗОНА
Самозвучащий музыкальный инструмент
Ответ: ИДИОФОН
Самый большой музей в России
Ответ: ЭРМИТАЖ
Цветная кондитерская __ для украшения куличей
Ответ: ПОСЫПКА
С нее начинается театр
Ответ: ВЕШАЛКА
Литературный жанр романа «Властелин колец»
Ответ: ФЭНТЕЗИ
__ передач переключает скорости в автомобиле
Ответ: КОРОБКА
Театр лёгкого, часто комического жанра
Ответ: ВАРЬЕТЕ
Денежный сбор, предусмотренный законодательством
Ответ: ПОШЛИНА
Пазл 3
Горная тропа альпинистов
Ответ: ОВРИНГ
Исторический сериал с Еленой Кориковой «__ Настя»
Ответ: БЕДНАЯ
Элемент гардероба каждой принцессы
Ответ: ПЛАТЬЕ
Искусственная цель для тренировок по стрельбе
Ответ: МИШЕНЬ
Бедренная часть туши коровы
Ответ: ОКОРОК
Часть патрона с пулей и пороховым зарядом
Ответ: ГИЛЬЗА
Его работа привела к открытию витаминов
Ответ: ЭЙКМАН
Инструмент для копания
Ответ: ЛОПАТА
Мостки из досок для перехода с судна на берег
Ответ: СХОДНИ
Самый популярный и дорогой мексиканский курорт
Ответ: КАНКУН
Порода охотничьих собак
Ответ: СЕТТЕР
Античная мера длины от большого пальца до мизинца
Ответ: СПИТАМ
Зелёный минерал; заболевание почек
Ответ: НЕФРИТ
Персонаж оперы Фомина «Ямщики на подставе»
Ответ: ТРИФОН
Слепое пятно
Ответ: МАКУЛА
Пазл 4
Украинско-французский скульптор XX века
Ответ: АРХИПЕНКО
Должность Верочки в «Служебном романе»
Ответ: СЕКРЕТАРЬ
Письменное уведомление
Ответ: ИЗВЕЩЕНИЕ
Договор о реконструкции чего-либо инвестором
Ответ: КОНЦЕССИЯ
Период клеточного цикла между двумя делениями
Ответ: ИНТЕРФАЗА
Министр внутренних дел РФ в 2004-2012 гг. Рашид __
Ответ: НУРГАЛИЕВ
Старейший итальянский производитель фетровых шляп
Ответ: БОРСАЛИНО
Фаза, когда появляется молодой месяц на небе
Ответ: НОВОЛУНИЕ
Религиозная живопись
Ответ: ИКОНОПИСЬ
Страна с океанариумом в форме черепахи
Ответ: ИНДОНЕЗИЯ
Построение изображения на компьютере
Ответ: РЕНДЕРИНГ
Подставка под пивную кружку
Ответ: БИРДЕКЕЛЬ
Приспособление для приготовления диетической еды
Ответ: ПАРОВАРКА
Четвёртый роман писателя Умберто Эко
Ответ: БАУДОЛИНО
Пазл 5
Епископ по-другому
Ответ: АРХИЕРЕЙ
Небольшой ящик для хранения драгоценностей
Ответ: ШКАТУЛКА
Топор индейцев; американская ракета
Ответ: ТОМАГАВК
Захват рынка двумя продавцами
Ответ: ДУОПОЛИЯ
Крупное водное млекопитающее, живёт на мелководье
Ответ: ЛАМАНТИН
Город, прославившийся своими пуховыми платками
Ответ: ОРЕНБУРГ
Яичница с весьма однородной консистенцией
Ответ: БОЛТУНЬЯ
Математик, описавший теорию действительных чисел
Ответ: ДЕДЕКИНД
Прибор для регистрации двигательной активности
Ответ: АКТОГРАФ
Одинаковость звучания при разных значениях слов
Ответ: ОМОНИМИЯ
Порядок заключения инвестиционного договора
Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.
Понятие и субъектный состав
Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.
Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:
Регулируются правоотношения по инвестированию:
Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.
Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.
Особенности инвестиционного договора
Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?
Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:
Порядок заключения
Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:
Структура соглашения
Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:
3.7. Особенности девелоперской деятельности в рамках инвестиционных договоров с публичным субъектом
Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.
Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:
В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т. п.).
Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.
Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).
Полагаем, что данной нормой федеральный законодатель дал понять, что всяческие платежи на развитие инфраструктуры, обязанности застройщика возвести школу или детский сад неподалёку от возводимого многоквартирного дома и другие условия договоров, дополнительно обязывающие застройщиков, не могут включаться в договор аренды (не связаны с предметом аренды). Однако в ряде регионов РФ органы исполнительной власти трактуют этот пункт весьма произвольно и считают, что инвестиционные отчисления – это лишь элемент «иного договора», который делает аренду на инвестиционных условиях смешанным договором, который, в свою очередь, не подпадает под регулирование ЗК РФ. Полагаем, что такой подход прямо противоречит императивному запрету ЗК РФ, а для инвестиционных отчислений может быть найдено место только в заключаемом одновременно с арендой участка инвестиционном договоре.
Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений
Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.
В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т. п. на инвестора.
Судебная практика по-разному оценивает правовую природу таких «инвестиционных отчислений». Как правило, суды, видимо, руководствуясь прежде всего необходимостью защитить бюджеты различных уровней от возможного взыскания, делают вывод о том, что такие отчисления являются «платежами в общеполезных целях», не порождают каких-либо дополнительных обязательств публичного субъекта и во всех случаях не подлежат возврату инвестору (например, позиция ВАС РФ по делу № А32-24023/2011 [2] ). В ряде случаев судом всё же осуществлялось взыскание таких инвестиционных отчислений в качестве неосновательного обогащения (например, дело № А32-45562/2009-32/843 [3] ), однако это стало результатом вывода о незаключённости инвестиционного договора.
Вопросы «инвестирования» урегулированы законом РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – закон № 39-ФЗ). К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нём гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты.
П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) указал, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т. п.).
В соответствии с п. 4 Постановления № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное.
Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).
Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.
Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).
Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков
С учётом разграничения собственности, предусмотренного Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020‑1 [4] и ст. 3.1 закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правительство РФ обладает полномочиями по определению порядка привлечения инвестиций в отношении федеральных объектов недвижимости.
П. 2 Постановления № 505 введено понятие «инвестиционный договор» – договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).
Как видно из определения, инвестиционный договор в понимании федерального законодателя – это договор практически любой правовой природы, опосредующий отношения «по инвестированию внебюджетных средств». В свою очередь, вопросы инвестирования и инвестиций отражены в законе № 39-ФЗ.
Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.
Однако Постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее – Постановление № 234) установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, либо расположенными на них объектами, а также запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении указанных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ранее срок действия такого запрета был ограничен 01.01.2021, однако в настоящий момент срок действия запрета не установлен [7] ), которые:
При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:
a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:
b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;
c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;
d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
Также Постановлением № 234 установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закреплённым за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, за исключением:
Кроме того, согласно п.п. 4.1, 4.2 Постановления № 234 установленные таким Постановлением запреты не распространяются на случаи распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и расположенным за пределами Российской Федерации, а также не распространяются на случаи проведения аукционов по привлечению инвестиций в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного за пределами Российской Федерации.
С учётом бессрочно установленного моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.
Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков
С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.
Несомненно, вопросы предоставления земельных участков во многом урегулированы ЗК РФ, а вопросы предоставления объектов недвижимости решаются с учётом требований закона РФ «О защите конкуренции», однако за пределами этих ограничений в законодательстве каждого субъекта РФ или муниципального образования существует свой нормативно-правовой акт, регулирующий, прежде всего, вопросы установления инвестиционных условий и целевого предоставления объектов.
В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.
Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п.п. 3, 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:
Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.
Договор реконструкции
Расшифровка этого термина, подразумевающего обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения, содержится также в пункте 1 статьи 754 Гражданского кодекса РФ.
Суды при вынесении решений (см. постановления ФАС Уральского округа от 12 ноября 2009 г. № Ф09-8820/09-С3, ФАС Московского округа от 27 февраля 2009 г. № КА-А40/712-09) нередко руководствуются определением, данным в письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80. В нем разъяснено, что к реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
В письме Минфина России от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 рекомендуется при определении вида работ руководствоваться также Ведомственными строительными нормами (ВСН) 58-88 (р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. Пунктом 5.3 этих норм определено, что при реконструкции зданий (объектов) помимо работ, выполняемых при капремонте, могут осуществляться:
— изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а также их частичная разборка;
— повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
— улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
Как видим, отличительными критериями реконструкции (в сравнении с капитальным ремонтом) является то, что при капремонте производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений с целью восстановления объекта, а при реконструкции помимо замены устаревших элементов происходит изменение параметров объектов, их частей и качества инженерно-технического обеспечения с целью изменения объекта.
Таким образом, договор реконструкции не является ни договором на новое строительство, ни договором на капремонт. Но вместе с тем, представляя собой особый договор, он сочетает в себе элементы и того, и другого. Поэтому при квалификации договора определяющим будет состав выполняемых работ.
Как указано в пункте 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работ. На основании статьи 48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации производится самим застройщиком либо привлекаемым им лицом. Уточним: виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капстроительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или организациями, имеющими свидетельство о допуске к таким видам работ.
Состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов определены в Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (Постановлением Правительства РФ от 13 апреля 2010 г. № 235 в Положение внесены изменения).
Экспертиза. По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, вся проектная документация (в том числе на реконструкцию объектов капстроительства) подлежит госэкспертизе, за исключением отдельных случаев, предусмотренных этой статьей (для жилых домов высотой менее трех этажей; для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, и др.). Экспертиза проводится в зависимости от статуса объекта федеральным или региональным органом исполнительной власти либо уполномоченными учреждениями (п. 4, 4.1, 4.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). И лишь при наличии положительного заключения документация должна утверждаться застройщиком или заказчиком и передаваться подрядчику для выполнения работ по реконструкции.
Кроме того, нужно будет получить разрешение на реконструкцию, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Этого требует статья 51 Градостроительного кодекса РФ. Выдача разрешения не потребуется лишь при реконструкции объектов, не являющихся капитальными строениями (киосков, навесов и т. д.), либо при работах, не затрагивающих указанных характеристик безопасности и т. д.
Разрешение на реконструкцию (в том числе на ее отдельные этапы) выдается уполномоченным органом исполнительной власти (федеральным, региональным или местным) в течение десяти дней со дня получения заявления на срок, предусмотренный проектом реконструкции. Но в выдаче разрешения могут и отказать, например, при отсутствии необходимых документов (подтверждающих право на земельный участок и т. д.) или их несоответствии установленным требованиям.
Обратите внимание: к реконструкции (реставрации) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) применяются особые требования.
Во-первых, деятельность по их реставрации подлежит лицензированию (подп. 41 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ). Порядок лицензирования определен постановлением Правительства РФ от 20 февраля 2007 г. № 117 в Положении о лицензировании.
КТО ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ДОПУСК?
В соответствии с внесенными в Перечень изменениями допуск на проведение соответствующих работ должен быть у всех участников строительства (а не только у непосредственных исполнителей): у застройщика, у генподрядчика и у подрядных организаций, кроме тех, кто выполняет работы, не требующие допуска (например, по косметической отделке помещений). К этому вопросу застройщику (генподрядчику) нужно отнестись внимательно, так как Минфин России высказался против учета в расходах при налогообложении прибыли затрат, произведенных организациями без наличия соответствующего допуска.
То есть если заказчик-застройщик реконструкции заключит договор на проведение работ с генподрядчиком, не имеющим допуска, то учесть расходы по такому договору он не сможет. То же самое касается и генподрядчика, заключившего договоры с подрядчиками, не имеющими соответствующего допуска (письма Минфина России от 9 марта 2010 г. № 03-03-06/1/120, № 03-03-06/1/121).
Работы могут выполняться разными подрядными организациями (по видам специализации). В договоре следует согласовать возможность привлечения субподрядчиков. При этом необходимо учесть, что работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капстроительства, должны производиться только при наличии допуска к ним, выданного саморегулируемой организацией.
Иные виды работ по реконструкции могут выполнять любые физические или юридические лица (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Если договор долгосрочный, его выполнение может быть предусмотрено в несколько этапов. Нужно четко указать существенные условия: предмет и цену договора, сроки выполнения работ (в целом и по каждому этапу при их наличии) и др. А также оговорить другие важные моменты: порядок расчетов (предоплата, оплата по факту и т. д.), санкции за нарушение договорных обязательств для обеих сторон и др. Стоимость работ по договору должна соответствовать смете.
Если работы будут вестись в течение продолжительного периода времени, целесообразно составить график.
Особенности исполнения договора
До начала реконструкции застройщик (заказчик) обязан:
— подготовить объект для реконструкции;
— передать лицу, выполняющему работы, необходимые документы (проектную документацию, разрешение на строительство);
— направить в орган госстройнадзора извещение о начале работ с приложением копий соответствующих документов: положительного заключения госэкспертизы, разрешения на реконструкцию и т. д. Сделать это нужно не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ на объекте, проектная документация по которому подлежит государственной экспертизе (п. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, п. 5 Порядка (РД-11-04-2006), утверж-
денного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129).
Из положений статьи 753 Гражданского кодекса РФ следует, что сдача подрядчиком результата работ, в том числе по реконструкции, и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Сдача работ может осуществляться при выполнении всего объема работ либо этапа (в зависимости от условий договора). Оформляется она унифицированными формами № КС-2 и № КС-3 (Формы утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100). Для приемки полностью законченного реконструкцией объекта можно применять унифицированные формы № КС-11, № КС-14 (утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а), внеся в них необходимые дополнения.
Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что до приемки результата работ по реконструкции проводятся предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате испытаний. При обнаружении недостатков заказчик вправе отказаться от приемки результата работ до устранения недостатков.
Выполнение работ по реконструкции для подрядной организации является обычным видом деятельности. В связи с этим доходы и расходы учитываются в обычном порядке. Бухгалтерский учет по договорам подряда на реконструкцию с длительным сроком исполнения (либо со сроками начала и окончания работ, приходящимися на разные годы) компания должна вести в соответствии с ПБУ 2/2008, утвержденным приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н.
Если компания реконструирует собственное здание (сооружение) своими силами или с привлечением подрядных организаций, то затраты она должна будет отнести на увеличение первоначальной стоимости объекта. При этом в налоговом учете следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ, где расшифровывается понятие реконструкции.
Исключением является выполнение работ по реставрации объектов культурного наследия. От НДС они освобождены (подп. 15 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при соблюдении всех необходимых условий их оформления (об этом было сказано выше) и наличии у организации лицензии на выполнение данных работ.
Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №6, июнь 2010 г.
ВНИМАНИЕ!
15 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее