Договор паенакопления что это такое

Договор паенакопления

Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.

Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле. Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.
В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива

Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию. На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.

Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки. Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя. В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.

Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.

В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность ЖСК

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:

1) перечень членов ЖСК;
2) разрешение на строительство;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него;
4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;
5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад. Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.

На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации. Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия. Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.

Источник

Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда

Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.

Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.

Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).

Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.

В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.

Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.

Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.

Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.

Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».

Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.

Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.

То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права. Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию. При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.

В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает. К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд. Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.

В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.

Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.

Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества. Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.

Сразу обращу внимание на некоторую тонкость. Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе. Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.

Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.

Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.

Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.

Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.

Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.

Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.

Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам. Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись. А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.

Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.

Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.

О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.

Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.

ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.

В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.

В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.

Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.

ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.

Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.

P.S.

Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.

Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов. Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.

Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е. создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого. Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.

Источник

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Альтернатива для тех, кто не хочет брать ипотеку

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Что такое жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

Как устроены жилищные накопительные кооперативы

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он является членом кооператива. Пайщик может распорядиться ими по своему усмотрению — продать, подарить или завещать. Если пайщик захотел выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные на его счету паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не возвращают.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По группам в сетях можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников, значит кооператив работает и продвигает свои услуги.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. У меня возникли сомнения: вдруг кооператив перестанет существовать или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания всегда вовремя сдавала дома.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива. Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает на своем сайте файл со списком кооперативов. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме этого в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Список внутренних документов, которые стоит изучить у ЖНК

Годовой отчет. Помимо организационных документов кооператив по закону обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение. Кроме внутренних документов жилищный накопительный кооператив выкладывает заключение независимого эксперта о деятельности кооператива. Закон обязывает кооперативы проводить ежегодную аудиторскую проверку бухгалтерской отчетности. Аудиторскую компанию выбирают на конкурсной основе.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Дебиторская задолженность». Раздел показывает, есть ли у организации долги. Например, кооператив передал квартиру пайщику, но с застройщиком за нее так и не расплатился. Если нет дебиторской задолженности, значит дела кооператива идут хорошо. У моего кооператива ее не было.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во Вконтакте и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.

Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробную информацию из первых рук, я написала девушке личное сообщение с вопросами.

Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В теоретических вопросах она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала в ней ремонт.

Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.

Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет. Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.

Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.

На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых. На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь. Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.

Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Размер взноса устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.

Где выгоднее копить деньги на первоначальный взнос в течение полугода

Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у кооператива нет строгих требований к своим членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Членов правления не волнует и финансовая состоятельность членов кооператива: нет денег — нет квартиры.

Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее для меня. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру сначала бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают для меня.

За пять рабочих дней я должна была заплатить:

Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила всё в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил снова приехать в офис. Менеджер кооператива выдал мне документы и пригласил на экскурсию в строящийся дом.

Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.

Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.

На сайте застройщика можно следить, как движется строительство. На каждом строящемся доме установлены камеры, ведется онлайн-трансляция. Примерно раз в месяц я заходила на сайт и видела изменения: дом подвели под крышу, установили окна, облицевали фасад.

Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, то в кооперативе расчет ведут на квадратные метры. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а никаких процентов на сумму рассрочки кооператив не начисляет.

Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.

Пример расчета ежемесячного паевого взноса

За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Даже несмотря на увеличение паевого взноса и уплату членских взносов, рассрочка от кооператива оказалась выгоднее ипотеки.

Мои выплаты за три года

Риски

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.

Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье

Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.

Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а кооператив — вернуть пайщику всю сумму выплаченных паевых взносов. Вступительный и членские взносы не возвращаются. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.

Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.

Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после продажи имущества. Но, во-первых, банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро верну свои деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% от суммы долга.

Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.

К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу правления: ходить на собрания, смотреть аудиторское заключение, следить за отзывами в интернете.

Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их пай и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.

Если квартира уже куплена, пайщик освобождает квартиру и получает назад свои паевые взносы. На усмотрение кооператива освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.

Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда размер паевого взноса увеличится.

Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.

Комментарий эксперта

По тексту все вполне гладко, но в жизни может быть иначе. И связано это не с какими-то юридическими тонкостями. Обратите внимание, что в статье кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса. Это значит, что квартиры приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков. Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры может получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив.

Схемы кооперативов широко используются застройщиками для обхода ФЗ № 214-ФЗ «О долевом строительстве». Кооператив — это прокладка между застройщиком и будущими собственниками квартир. Все отношения с людьми замкнуты на кооператив, который фактически выступает в качестве агента. Его задача — продать квартиры застройщика. При этом руководство кооператива, как правило, полностью контролируется застройщиком. Застройщику это выгодно, а выгода для пайщика может оказаться сомнительной. Вместо конкретного договора долевого участия пайщик будет иметь только отношения с кооперативом, которые основаны на членстве. Интересы застройщика всегда будут в приоритете.

Наконец, организация кооператива, который работает с конкретным застройщиком, не спасет пайщиков от негативных последствий, если застройщик обанкротится или остановит строительство.

Возможно, поэтому из новой редакции статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ исключили возможность привлекать средства для строительства жилья через накопительные жилищные кооперативы. Однако такая возможность сохраняется для кооперативов, которые создали до того, как ввели в действие новую редакцию. То есть новые накопительные кооперативы смогут привлекать средства к покупке только уже сданных в эксплуатацию объектов. Для старых ничего не меняется в смысле привлечения средств граждан. Другое дело, что отношения этих кооперативов с застройщиками по долевому участию должны будут строиться в соответствии с новыми правилами.

В целом покупка жилья через жилищные накопительные кооперативы по сравнению с обычным долевым участием связана с дополнительными рисками из-за дополнительного участника — кооператива. Член кооператива лишается возможности предъявить претензии застройщику по договору долевого участия и на основании законодательства о защите прав потребителей. Все возможные конфликты происходят между кооперативом и застройщиком. При этом кооператив потребителем по действующему законодательству не является.

Это не исключает успешной с точки зрения интересов пайщиков деятельности отдельных кооперативов. Однако этот успех впрямую зависит от успешности работы застройщика и честности руководства кооператива.

Право собственности

Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Источник