Договор передачи квартиры что это
Акт приема передачи квартиры
Акт приема передачи квартиры
Пpoдaжa нeдвижимoгo имyщecтвa пpeдcтaвляeт coбoй пpoцecc, пpи кoтopoм пoтpeбyeтcя чeткoe и гpaмoтнoe oфopмлeниe вceй нeoбxoдимoй дoкyмeнтaции. Бoльшинcтвo гpaждaн мoгyт нe знaть, чтo тaкoe aкт пpиeмa пepeдaчи пpи пoкyпкe квapтиpы, xoтя дaнный дoкyмeнт пoмoгaeт избeгaть пpoблeм c финaнcoвым coпpoвoждeниeм и зaвepшaeт пpoцecc пpoдaжи/пoкyпки.
Ocнoвнoe пoнятиe
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
Пepeдaeтcя тaкoй блaнк coвмecтнo c дpyгoй дoкyмeнтaциeй, пoдтвepждaющeй нoвыe пpaвa влaдeльцa.
BAЖНO. Для избeгaния pиcкoв, cвязaнныx c peгиcтpaциoнным пpoцeccoм пpaв coбcтвeннocти и pиcкoв пepexoдa, нeoбxoдимo нacтoять нa дoпoлнитeльнoм oфopмлeнии aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Пpи вoзникнoвeнии paзнoглacий, блaнк пoмoжeт иx paзpeшить и yдoвлeтвopит интepecы oбeиx cтopoн.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Кaк пpaвильнo cocтaвить aкт-пpиeмa пepeдaчи
Пpaвилa cocтaвлeния блaнкa кacaютcя гpaмoтнoгo и юpидичecки пpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтa. Этo пoзвoлит пpeдoтвpaтить cпopныe cитyaции в cлyчae иx вoзникнoвeния.
Нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe нe пpeдycмaтpивaeтcя тpeбoвaний к coдepжaтeльнoй cтopoнe блaнкa. B cтaтьe 556 ГК PФ yкaзaнo тoлькo oднo — oфopмлять дoкyмeнт в пиcьмeннoй фopмe.
Узнaть, кaк выглядит aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo cкaчaв гoтoвый блaнк-oбpaзeц в интepнeтe. Coдepжaниe блaнкa cocтoит из cлeдyющиx гpaф:
BAЖНO. Пocлe cocтaвлeния дoкyмeнт нeoбxoдимo пepeчитaть, иcключить нaличиe oшибoк. 3aкoнoм нe тpeбyeтcя peгиcтpиpoвaть блaнк в гocyдapcтвeнныx opгaнax либo зaвepять eгo y нoтapиyca. Нo мoжнo oбpaтитьcя к пocлeднeмy зa пoмoщью в дoкyмeнтaльнoм coпpoвoждeнии финaнcoвoй oпepaции.
Кaкиe дoкyмeнты пepeдaютcя пoкyпaтeлю пpи пpoдaжe квapтиpы
3aвepшeниe финaнcoвoй oпepaции coпpoвoждaeтcя нe тoлькo пepeдaчeй нeдвижимocти нoвoмy xoзяинy, нo и oтдaчeй вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв нa нee. У нoвoгo влaдeльцa дoлжны пoявитьcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
Bce вышeпepeчиcлeнныe дoкyмeнты oтoбpaжaют нyмepoвaнным cпиcкoм в блaнкe пpиeмки.
Cpoк ocвoбoждeния квapтиpы пocлe пpoдaжи пo зaкoнy
Coбcтвeнник или жильцы квapтиpы мoгyт дo пocлeднeгo pacпoлaгaтьcя co cвoим имyщecтвoм в нeй. Чтoбы нe вoзникaлo нeдopaзyмeний cтopoнaм нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя c мoмeнтoм ocвoбoждeния пoмeщeний пocлe тoгo, кaк ee пpoдaли. 3aкoнoдaтeльнo этo oбoзнaчaют кaк юpидичecкoe и фaктичecкoe ocвoбoждeниe:
Ecли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы нe пoдпиcaн
Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.
B cлyчae oткaзa пpoдaвцa пo кaкoй-либo пpичинe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи квapтиpы нeoбxoдимo pacтopгнyть пoкyпкy. Нeпoдпиcaнный блaнк нe зaвepшaeт финaнcoвyю oпepaцию и дeлaeт eгo нeзaкoнным. Бeз нeгo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы c дaльнeйшим oфopмлeниeм пpaв coбcтвeннocти, тaк кaк вo мнoгиx oтдeлeнияx Pocpeecтpa тpeбyeтcя тaкoгo poдa дoкyмeнтaция.
BНИMAНИE. Нe cтoит пoдпиcывaть блaнк пpиeмки пoкa пpoдaвeц нe выпoлнит вce oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy.
Пpимep
Гpaждaнин Tиxoнoв A.B. зaключил пpoдaжy cвoeй квapтиpы-cтyдии c гpaждaнинoм Лeбeдeвым B.C. B пpoцecce oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя oт пoдпиcaния пepeдaтoчнoгo блaнкa, ccылaяcь нa жeлaниe пoлyчить вceй cyммy. B cвoю oчepeдь Лeбeдeв oткaзывaeт oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть дeнeг, тaк кaк нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти дoкyмeнтaции.
Пpoдaвeц нe ycтyпил, и coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вepнyли вce cpeдcтвa.
Кoммeнтapий юpиcтa Бeляeвa Н.C.:
Ecли cтopoнa yклoняeтcя oт пoдпиcaния aктa, тo дpyгoй нeoбxoдимo нacтoять нa тoм, чтoбы ypeгyлиpoвaть cпop. Aкт пepeдaчи квapтиpы пoтpeбyeтcя пoкyпaтeлю, чтoбы пoлнoпpaвнo вcтyпить в пpaвa coбcтвeннocти. Ecли cпop нe peшaeтcя, тo cтopoны впpaвe oбpaтитьcя в cyд.
3aключeниe
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Договор передачи квартиры в собственность – что это такое и как оформить?
В Российской Федерации любой гражданин может стать собственником недвижимости после приватизации своего жилья.
Для того чтобы провести данную процедуру гражданину обязательно нужно собрать пакет необходимых документов и, конечно же, составить договор приватизации. Если же подобный договор был утерян, его немедленно нужно восстановить.
Как правильно оформлять договор, как можно внести изменения в договор и какой порядок оформления – рассмотрим более детально в статье.
Договор передачи в собственность граждан занимаемой ими квартиры
Договор передачи в собственность квартиры гражданину, в которой он проживает является правоустанавливающим документом, который свидетельствует о законности проживания и владения граждан имуществом. Договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Согласно российскому законодательству, а именно закону №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где прописываются и разъясняются основные моменты, связанные с составлением договора.
К данному документу обязательно нужно применять общие правила по составлению и написанию:
Когда и как оформляется договор передачи квартиры в собственность граждан для приватизации
Договор передачи квартиры в собственность гражданам в результате процедуры приватизации требует времени. Как правило, на процедуру отводится около двух месяцев. Данная процедура имеет свой порядок действий: как только гражданин соберёт все необходимые документы, он может подавать их вместе с заявлением в местный регистрационный орган, который занимается управлением жилищного фонда. Данную процедуру можно провести и через Многофункциональный центр.
Заявление будет рассмотрено в течение двух месяцев, после чего гражданину либо дадут разрешение, либо отказ в приватизации.
Как вносятся изменения в договор
Существуют случаи, когда в договор необходимо внести изменения. Поправки можно вносить следующим образом:
Внесение поправок в договор передачи права собственности может быть в следующих случаях:
Изменения должны быть внесены путём составления и подписания сторонами дополнительного соглашения. Изменения будут иметь юридическую силу только после того, как стороны их зарегистрируют в Росреестре.
Договор на передачу квартиры в собственность граждан: где получить
Уже готовый договор гражданин может получить в том органе, в который он подавал его. Это может быть:
Если же заявление гражданин подавал в местную администрацию, то получит он ответ по его местонахождению.
Договор передачи квартиры в собственность граждан при приватизации: как выглядит и если утерян как восстановить
Договор передачи квартиры в собственность даёт право гражданину проводить какие-либо сделки со своим имуществом. Он имеет законное право распоряжаться, пользоваться, продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать по наследству только, если он имеет свидетельство о праве собственности на данную недвижимость. В случае, если гражданин потерял документы, он обязан их восстановить. Данный договор нужно восстанавливать даже, если у гражданина есть свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.
Для восстановления данного документа гражданину Российской Федерации необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту своего жительства. Стоит отметить, что в БТИ необходимо будет явиться всем совладельцам и участникам в приватизации квартиры.
После того, как граждане напишут заявление об утере договора о передачи права собственности, им будет выдан новый экземпляр в течение двух недель.
Данная процедура имеет ряд своих особенностей:
Основания для признания договора недействительным
В ходе заключения договора о передаче права собственности на квартиру встречаются случаи, когда нарушаются права граждан. В таком случае рассматриваются основания для признания договора недействительным.
Для этого гражданину нужно будет обратиться в суд и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подать исковое заявление на признание договора ничтожным. Суд вынесет данное решение только в том случае, если сделка действительно противоречит закону, нарушает права или нормативно-правовые акты.
Сделка будет признана недействительной в силу закона, поэтому сторонам не нужно приводить другие доказательства или же аргументы касательно дела.
Стоит отметить, что существуют и отдельные случаи, когда для признания договора недействительным необходимо будет доказать свою правоту. 
Существуют некие основания, при которых суд должен признать договор о передаче права собственности гражданину недействительным:
Подобного рода сделка является оспоримой и требует решения в судебном процессе. Если хотя бы одно из вышеперечисленных оснований было обнаружено, стороны обязаны обратиться в суд.
Какие последствия признания договора передачи права собственности на квартиру будут иметь граждане?
Отмена приватизации
В ходе получения квартиры в право собственности гражданин также приобретает и ряд обязанностей перед государством.
Гражданин обязан будет за свой счёт покрывать следующие расходы:
В случае если гражданин не может в силу свои финансовых или каких-либо других причин содержать своё жильё, он может провести процедуру добровольной передачи квартиры назад во владения государства или муниципалитета. Для этого гражданину необходимо будет выполнить следующий порядок действий:
Договор на передачу квартиры в собственность граждан
Право собственности у граждан Российской Федерации на квартиру возникает только после того, как в регистрационном органе был зафиксирован факт передачи данных прав.
По сути, составление договора и его подписание ещё не даёт никакого законного прав распоряжаться жильём.
В случае, если квартира будет находиться в долевой собственности, в договоре обязательно нужно прописать размер долей, которые будут закреплены за каждым из совладельцем.
Доли в квартире делятся между совладельцами поровну, а также по договорённости. Граждане имеют право преимущества в случае, если кто-то решил продать свою долю.
Квартира также может быть оформлена в совместную собственность. Как правило, данный вариант присущий супругам.
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.
Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2021 году.
Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Безвозмездная сделка
Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальный форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.
Особенности договора дарения
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:
— В силу того, что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.
Кому нельзя дарить
В ГК ФР 2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.
Документы для оформления дарственной
Сколько стоит оформление
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.
Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.
Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.
Как продать квартиру по переуступке
Если не хотите ждать, когда дом достроят
В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2019 и вовсе обанкротился.
Дом передали другому застройщику. Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности. Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.
Что такое переуступка
Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику.
Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу. Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру. Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии, как его называют в юридической терминологии.
Проще говоря, это замена в договоре одного дольщика на другого, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры.
Переуступка или уступка права требования?
Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка. Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.
Почему я не стала ждать завершения строительства и сдачи дома
В 2016 году я купила однокомнатную квартиру в подмосковном жилом комплексе у компании «Урбан групп» — на тот момент это был один из крупнейших девелоперов Подмосковья. По договору долевого участия квартира стоила 2,24 млн рублей, срок сдачи — январь 2018 года. Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире.
В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2019 обанкротилась. Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках. Предвестником проблемы оказалось сообщение о том, что крупные банки начали отказываться от работы с девелопером и сворачивать ипотечные программы. На момент банкротства у «Урбан групп» было 14,6 тысячи заключенных ДДУ на строительство общей стоимостью больше 50 млрд рублей.
Дальше все новости я узнавала на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика. Он обещал передать ключи в мае 2020 года.
Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной. Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты. Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована. То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.
Пока мы с мужем ждали эту квартиру, мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. Для нее мы взяли ипотечный кредит в 5 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет. Мы планировали, что, когда та квартира в Подмосковье достроится, мы ее продадим и сможем частично погасить кредит.
В какой-то момент мы сели и все посчитали. Выходило, что нам выгоднее как можно быстрее продать однушку и погасить часть ипотеки, чем ждать сдачи долгостроя и маловероятного повышения цены на него. Иными словами, разница в отдаче от средств, вложенных в ипотеку сейчас или через полгода, была очевидна. Нужно было продавать долгострой и погашать ипотеку.
Чем быстрее, тем лучше.
План действий
С самого начала я столкнулась с тем, что нигде нет четкой пошаговой инструкции, как продать квартиру по уступке права требования. На форумах делились только небольшими деталями о процессе.
На юристе я хотела сэкономить. Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете. Для себя обозначила такие этапы:
Определить цену продажи
Цена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят. Мне было важно быстро выйти на сделку. Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах. Получалась следующая картина.
Я знала сумму, до которой готова снизиться. Я обозначила для себя нижний порог на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ, то есть в 2,46 млн рублей. Мне хотелось хотя бы окупить первоначальную стоимость квартиры по ДДУ.
На этом этапе нужно было принять решение, стоит ли пользоваться услугами риелтора и юриста. Я обратилась к нескольким специалистам и выяснила, что стоимость поиска покупателя и сопровождения сделки в Москве составляет минимум 40 тысяч рублей. Я решила искать покупателя сама.
Найти покупателя
Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.
Я выбрала «Циан», а затем добавила «Авито». Срок сдачи дома в объявлении указала на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав гражд года: начала с 3 млн рублей, а к октябрю снизилась до 2,6 миллиона. Снижала стоимость примерно на 100 тысяч в месяц. Всего на размещение объявлений я потратила около 2 тысяч рублей.
Просмотров объявления было много, но реальных звонков — мало. На «Циане» объявление просмотрели 454 раза, на «Авито» — 3892. Я получила 10 звонков с предложением услуг поиска покупателей, юридических услуг и помощи в сопровождении сделки. От всех любезно отказалась. Пять раз мне позвонили по поводу продажи. После этого нашелся один покупатель.
Я предполагаю, что мне мало звонили, поскольку потенциальные покупатели боялись связываться с проблемным жильем, зная историю строительства и банкротства моего застройщика. Также их волновало, что могут возникнуть проблемы с инфраструктурой — строительством детского сада и школы, отоплением и транспортной доступностью.
Вопросов и опасений по самой форме сделки не возникало. Часто спрашивали, брала ли я ипотеку на квартиру, поскольку с такими сделками могут возникать сложности. У меня квартира была оплачена полностью и без ипотеки, поэтому привлекать банк для сделки не требовалось.
Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.
Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель. Это были муж с женой, которые покупали квартиру в инвестиционных целях. Причем они покупали ее в ипотеку и вкладывали материнский капитал.
Я ответила на их вопросы по срокам сдачи, застройщику, самой квартире, отделке и планировке, а также условиям ДДУ по телефону и электронной почте. Затем мы встретились и я показала текущие документы по сделке с застройщиком. После небольшого торга я согласилась снизить цену до 2,5 млн рублей, и покупатель сообщил, что готов выйти на сделку.
Р на 7 дней, и сразу стало больше просмотров. Скачки на диаграмме — это моменты, когда объявление поднималось в поиске. Очевидно, что если нужно больше просмотров, придется покупать платные пакеты и стараться держать объявление в начале списка» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Получить разрешение на переуступку
Прежде чем совершать сделку, нужно получить разрешение от застройщика. Это условие было прописано в моем ДДУ.
Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот. Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, не требуется.
Я написала электронное письмо новому застройщику — фонду «Специальные проекты», который достраивает мой дом, и прикрепила заявление. В нем указала данные по объекту, приложила платежку из банка о том, что я исполнила обязательства по ДДУ, а также скан самого ДДУ. В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.
По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней. На форуме моего ЖК писали, что по факту его делают быстрее. Через неделю после подачи заявления фонд прислал ответ по электронной почте с приложением скана согласия на уступку права требования на официальном бланке. Я договорилась с фондом о времени и забрала оригинал согласия.
Если застройщик отказывается согласовать уступку права требования, это можно легко оспорить в суде
С уступкой права требования есть сразу несколько важных моментов. Поясню сначала, что такое переуступка и как можно оспорить отказ застройщика согласовать вам эту переуступку, а потом расскажу про неустойку при задержках сдачи дома, которые часто сопровождают такие случаи.
Что такое переуступка. Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.
В моей практике часто переуступкой называют вторую и последующую уступки права требования. Потому что их количество не ограничено. Одно и то же требование можно уступить и два, и три, и пять раз. Обычно в каждом последующем договоре указываются все предыдущие уступки. А чтобы у них не были одинаковые названия, то первую называют уступкой, а вторую — переуступкой. К третьей все равно начнутся проблемы с распознаванием, но в первых двух хотя бы можно ориентироваться. Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.
Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена. Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:
Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена. Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:
До 1 января 2018 года действовала старая редакция ст. 388 ГК РФ. В ней не было положения о том, что по соглашению сторон уступка может совершаться с согласия должника по неденежному требованию. А требование квартиры в данный момент — это как раз еще неденежное требование. Предыдущая редакция этой статьи вообще не делила требования на денежные и неденежные. Но застройщики все равно включали такой пункт в договоры. Однако пока в ГК РФ не было соответствующих положений, суды признавали эти пункты недействительными как ущемляющие права потребителя. Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.
Приведу пример такого решения. Застройщик пытался оспорить уступку, которую совершили без его согласия. Суд указал, что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.
Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку. У автора договор долевого участия заключен до 1 января 2018 года. Юридически требование согласовать уступку с застройщиком можно было бы оспорить в суде. У героини этой статьи не было проблем с получением согласия, но так бывает не всегда. Застройщик может отказаться дать такое согласие, и тогда это можно было бы оспорить. Это касается любых договоров долевого участия, которые зарегистрированы до 1 января 2018 года.
Можно представить ситуацию, при которой договор заключен уже после 1 января 2018 года. И по нему дольщик обязан согласовать с застройщиком уступку, а застройщик такого согласия не дает. В этом случае на помощь придет ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 закона «О введении в действие части второй ГК РФ». Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.
Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений. Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК. Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.
Хотя формально согласие застройщика предоставлять в Росреестр не нужно, регистраторы на местах могут перестраховываться и отказываться регистрировать вашу уступку без согласия застройщика, которое тот не хочет давать. Это можно тоже оспорить в суде. Ссылаться надо будет все на тот же закон о защите прав потребителей, а также на п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав. Если вы свои обязательства по договору выполнили, а застройщик по своим мотивам не хочет вам давать согласие, то он злоупотребляет своими правами и суд может заставить его дать согласие. Кроме того, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.
Кроме того, теоретически можно оспорить в суде и отказ Росреестра зарегистрировать уступку без письменного согласия. Автор правильно отметила, что согласие застройщика на регистрацию представлять по закону не нужно, но практика бывает и обратная. Это связано с тем, что с 1 января 2017 года ввели личную материальную ответственность регистраторов за убытки от зарегистрированных ими сделок. Поэтому, например, Росреестр в нашем регионе всегда приостанавливает регистрацию уступки, если нет согласия застройщика. Оспаривать отказ Росреестра даже быстрее, чем судиться с застройщиком. Дело в том, что отказ Росреестра обжалуется по правилам кодекса об административном судопроизводстве. И сроки рассмотрения там короче, чем по правилам, которые действуют в судах общей юрисдикции.
Если с вас будут требовать плату за согласование переуступки — это тоже незаконно все по тем же статьям закона о защите прав потребителей.
Можно ли уступить право требования неустойки. Допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, дом просрочили, начала начисляться неустойка. Сами вы заниматься судом не хотите, зато на рынке много юридических услуг по взысканию неустойки. В этом случае право требования неустойки можно уступить отдельно от права требования квартиры. Даже если в вашем договоре такое не предусмотрено. И пусть юристы разбираются с застройщиком без вас. При этом никакого согласия застройщика получать не нужно, так как требование денежное. И если застройщик решит признать недействительной уступку права требования неустойки и пойдет в суд, ему откажут.
Составить договор переуступки
На мой взгляд, это самый важный этап. От того, насколько хорошо прописаны условия договора, зависит успех всей сделки.
Сначала я думала, что сама смогу составить договор. Начала изучать шаблоны в интернете. Когда стала заполнять один из них, поняла, что есть много нюансов. Я не юрист, и почти по каждой строчке у меня были вопросы. Например, как учесть сделку с ипотекой, маткапитал и корректно прописать порядок получения денег. Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.
Шаблон договора переуступки, который я нашла в интернетеDOCX, 17 КБ
Шаблон договора переуступки, который сделал мне юристDOC, 89 КБ
Поскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком. Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора. На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него. Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным. Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.
Совершить сделку и зарегистрировать договор в Росреестре
Дату сделки нам назначили, когда мы согласовали все договоры: покупатели и банк — договор ипотеки, а мы с банком — договор переуступки.
В первую очередь мои покупатели подписали ипотечный договор с банком. Затем мы с покупателями подписали шесть экземпляров договора уступки права требования: один для меня, по одному для каждого из двух покупателей, один для Росреестра, один для фонда и один для конкурсного управляющего. Документ скрепили при помощи степлера, и все участники расписались на каждой странице.
Теперь нужно было зарегистрировать договор в Росреестре. Поскольку недвижимость находилась в Подмосковье, в Москве можно было зарегистрировать такой договор только в нескольких МФЦ, которые принимают документы независимо от места расположения объекта недвижимости. Таких МФЦ в Москве очень мало, и запись в них была заполнена еще на месяц вперед. Мы не стали ждать очереди и записались по телефону в МФЦ в Химках сразу в день сделки. Приезжать в МФЦ нужно всем участникам договора уступки права требования.
Документы, которые мы подали для регистрации договора переуступки:
Рекомендую также позвонить в Росреестр. Там уточнят, какие документы нужны для сделки, и ответят на все вопросы. Вместе с этим пакетом документов наш покупатель сразу же подал заявление на регистрацию договора ипотеки.
Отправить оригиналы застройщику
По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов. Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора. Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.
Договориться о форме расчетов
В договоре мы указали, что расчеты с покупателем будем вести через аккредитив. Аккредитив — это специальный счет в банке, на который одна сторона вносит деньги перед сделкой, а вторая получает их только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем денег на время регистрации договора. Когда договор будет зарегистрирован, продавец предъявит в банк зарегистрированный договор переуступки и банк переведет деньги на его расчетный счет. Это называется раскрыть аккредитив.
Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.
В декабре 2019 года в день сделки покупатель открыл на мое имя безотзывный покрытый аккредитив согласно условиям нашего договора, которые прописал мой юрист. Поясню, что это значит.
Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт. То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом.
Открывая покрытый, или депонированный, аккредитив, покупатель сразу же перечисляет деньги на счет продавца. Правда, получить их можно только тогда, когда договор зарегистрируют. Но это гарантирует, что деньги уже лежат в банке, просто они заморожены.
От меня для открытия аккредитива ничего не требовалось: все условия по аккредитиву, реквизиты моего банка, а также счет, на который будут перечислены средства, были прописаны в договоре.
На руки я получила только уведомление об открытии аккредитива, где было указано, что требуется для раскрытия. И вот тут возникла неожиданность. По условиям договора переуступки, который проверял и также согласовывал банк, для раскрытия мне нужно было предоставить в банк в течение срока действия аккредитива только зарегистрированный в Росреестре договор. Но при заключении сделки ипотечный менеджер моего покупателя сообщила, что также для раскрытия аккредитива потребуется выписка из ЕГРН. Поскольку между мной и банком никаких договорных отношений не было и я хотела поскорее получить деньги, я не стала спорить и приняла это условие как данность. Позже я узнала, что эту выписку банк мог запросить сам.
я заплатила за выписку из ЕГРН
Срок подготовки выписки — 7 рабочих дней. О готовности выписки можно узнать, если позвонить в МФЦ, через который вы подавали заявление на выписку, или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого нужно указать регистрационный номер заявления. Он есть в верхней части документа, который выдают при обращении в МФЦ.
Выписка — это полный свод данных по земельному участку, на котором расположен объект строительства. Вся многостраничная выписка состоит из таблиц: в каждой таблице приведена информация по всем договорам долевого участия, зарегистрированным на земельный участок, а также персональные данные участников долевого строительства, их фамилии, реквизиты договоров и регистрационные реквизиты, данные по способу обеспечения исполнения обязательств по договору. Меня очень удивило, что любой человек может получить эти данные.
Получить деньги
Я уточнила в банке, в какое отделение идти и какие документы нужны, чтобы раскрыть аккредитив. Вот что мне потребовалось:
Идти нужно было в ипотечный центр, то есть туда, где был открыт аккредитив.
Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации. В любом случае надо попытаться найти какую-то закономерность. Но самый верный вариант — попросить найти и отметить запись сразу в МФЦ.
В договоре переуступки я указала свой счет в другом банке. Поэтому мне нужно было оплатить стоимость перевода денежных средств на мой расчетный счет — 1500 Р наличными. На руках осталась опись документов по аккредитиву и платежка.
На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет.
Подать налоговую декларацию
Я покупала квартиру за 2,24 млн рублей в 2016, а продала за 2,5 млн рублей в 2020 году. Поскольку для продажи по уступке права требования не существует минимального срока владения, я в любом случае должна подать декларацию и заплатить налог. В моем случае — 34 тысячи рублей. Доход я получила в 2020, значит, декларацию я подам только в 2021 году. Полная инструкция о том, как это сделать, есть на сайте ФНС.
я потратила при продаже квартиры по переуступке
В Тинькофф-журнале тоже есть статьи о том, кто и какой срок должен ждать и как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры: