Договор рзт что это
Статья 46.2 ГрК РФ. Договор о развитии застроенной территории (действующая редакция)
Это старая редакция документа
2. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
3. Существенными условиями договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
4. В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;
3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;
5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
5. При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
7. При осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.
8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.
9. Орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;
3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
10. Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
О развитии застроенных территорий – строим или благоустраиваем?
Определением судьи Верховного Суда РФ И.Л. Грачевой от 26.06.2020 № 301-ЭС19-25810 по делу № А11-9358/2017 (далее – Определение) для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам передан спор, затрагивающий проблематику градостроительного преобразования застроенных территорий – дело № А11-9358/2017 по иску Администрации города Владимира (далее – Администрация) к ООО «Инвест-строй» (далее – Общество).
Рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ состоится 30 июля 2020 года.
Фабула спора. В 2014 году между сторонами спора был заключен договор о развитии застроенной территории (далее – РЗТ) в части квартала № 22 исторического центра города Владимира.
Администрация, указывая на то, что Общество не исполнило обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, обратилась в арбитражный суд с иском об обязании Общества исполнить обязательство.
Общество с заявленными требованиями не согласилось, заявив встречный иск о признании договора о РЗТ недействительным и возврате уплаченных им при заключении договора денежных средств. Оно сослалось на то, что данный договор противоречит требованиям градостроительного законодательства, так как на территории, в отношении которой принятие решение о ее развитии, строительство каких-либо капитальных объектов запрещено (в 2010 году Губернатор Владимирской Области утвердил границы зон охраны достопримечательного места регионального значения) и, следовательно, решение о развитии этой территории согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) не могло быть принято.
Позиции судов. Суды трех инстанции удовлетворили иск Администрации, отказав при этом в удовлетворении встречного иска Общества.
Суды исходили из того, что: Общество выразило согласие на заключение договора о РЗТ на условиях, указанных в договоре, с учетом установленных градостроительных регламентов и режимов использования земель.
Так, еще утвержденный в 2009 году Генеральный план города Владимира, на месте аварийного многоквартирного дома, подлежащего сносу, не предусматривал строительство каких-либо объектов капитального строительства, о чем Общество могло узнать, ознакомившись с градостроительной документацией города Владимира. Соответственно, Общество, приняв решение об участии в аукционе и заключив спорный договор, приняло на себя обязательство по предоставлению квартир для расселяемых жильцов в подлежащем сносу доме, а развитие территории в связи с невозможностью на ней строительства может заключаться в проведении работ по благоустройству территории.
Значимые аспекты Определения.
Полагаем, что изучение Определения позволяет нам еще раз акцентировать внимание на некоторых проблемных вопросах законодательства о градостроительной деятельности[1]. К сожалению, ограниченный объем предварительного комментария ограничивает нас в возможности рассмотрения всех вопросов, поэтому остановимся лишь на некоторых из них.
1) В Определении делаются выводы о том, что:
— градостроительное законодательство не содержит норм, определяющих, что развитие застроенных территорий может осуществляться исключительно в целях благоустройства, без возведения на данной территории объекта капитального строительства.
— по своей правовой природе договор о РЗТ – это инвестиционный проект, где инвестору предоставляется право строить на земельном участке в границах застраиваемой территории объекты недвижимости, взамен на то, что он принял на себя финансирование определенных социально-значимых обязательств.
На наш взгляд, вышеизложенные выводы заслуживают поддержки. Так, сложно представить себе возникновение ситуаций, при которых предприниматели-застройщики за счет собственных средств расселяли бы аварийные многоквартирные дома, осуществляли благоустройство территории безвозмездно, не рассчитывая осуществить строительство жилья с технико-экономическими показателями, не только покрывающими их затраты, но и позволяющими извлечь прибыль. Конечно, возникновение подобных ситуаций полностью исключать нельзя. Нередки примеры, когда частные лица участвуют в создании объектов городской инфраструктуры, безвозмездно передавая её публичному субъекту в рамках концепции «социальной ответственности» бизнеса[2]. Вместе с тем, анализ правовых механизмов обеспечения участия частных лиц в создании инфраструктуры остается за рамками настоящей статьи, требуя проведения самостоятельного исследования.
Справедливость этой позиции может быть подтверждена следующими обстоятельствами.
Во-первых, само появление института РЗТ в российском законодательстве обусловлено принятием Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в пояснительной записке к проекту которого обращалось внимание на то, возможность заключения договоров о РЗТ регламентируется в целях осуществления на таких территориях жилищного строительства.
Во-вторых, еще в Определении Конституционного Суда РФ от 07.10.2014 № 2026-О обращалось внимание на то, что задачами РЗТ являются, в частности, строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в целях освобождения больших земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.
В-третьих, обратим внимание и на то, что само по себе заключение договора о РЗТ не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд: инвестор вынужден самостоятельно проводить переговоры с собственниками помещений в домах, предназначенных под снос, своими силами решать проблему «последнего жильца»[4].
Следует также сказать о том, что с момента вступления в силу Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» РЗТ прямо признано одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее – КУРТ).
Ч. 34 ст. 1 ГрК РФ определяет деятельность по КУРТ как деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории, предполагающей размещение объектов различного назначения и объектов инфраструктуры, опосредующих функционирование таких объектов. Не случайно, что градостроительные регламенты территорий, в отношении которых предусматривается осуществление деятельности по КУРТ, включает в себя показатели обеспеченности территории объектами инфраструктуры и их доступности для населения.
Таким образом, осуществление строительства объектов капитального строительства, по нашему мнению, имманентно присуще РЗТ как виду деятельности по КУРТ.
Скажем также о том, что Определение заставляет нас задуматься над еще одной проблемой, требующей самостоятельного углубленного исследования – проблемой возможности распространения на предполагающие создание жилья различные виды деятельности по КУРТ, перечисленные в главе 5.1 ГрК РФ, положений Федерального закона от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 69-ФЗ)[5].
2) В Определении также рассматривается уже «традиционная» проблематика влияния публично-правовых ограничений по использованию земельного участка на возможность реализации строительного проекта.
Не вызывает сомнений то, что в настоящее время стоимость земельного участка опосредуется не столько его пространственными характеристиками, сколько его правовым режимом, определяющим возможность строительства на земельном участке тех или иных объектов с определенными технико-экономическими показателями.
Несомненный интерес представляет сделанный в Определении вывод о том, что Администрация, как орган муниципальной власти компетентный в вопросах градостроительства и архитектуры, не могла не знать о том, что на данной территории запрещено возведение каких-либо объектов капитального строительства и в отношении указанной территории в соответствии с градостроительным законодательством не может быть принято решение о ее развитии.
Несмотря на изложенное выше, риски невозможности реализация договора об РЗТ по причине обнаружения «публично-правовых» ограничений зачастую возлагаются на частных лиц. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 30.12.2019 № 301-ЭС19-23533 по делу № А28-13691/2018 был сделан вывод о том, что, заключая договор об РЗТ частный субъект обязан исследовать предполагаемый район застройки, определить, что из себя представляют подлежащие сносу дома, в том числе снесенные дома, являющиеся составной частью территории, подлежащей застройке, и определить примерные затраты, связанные с предоставлением гражданам новых жилых помещений.
Полагаем, что перенесение таких рисков на частных лиц представляется небесспорным, учитывая, что на основании теории риска ответственным за риск должен назначаться тот, кто ближе к источнику его возникновения, кто может его проще предотвратить[6].
В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что правовая позиция Высшей судебной инстанции может оказать влияние на реализацию программ РЗТ в субъектах РФ, которую сейчас нельзя признать успешной[7].
[2] О том, что в современной российской действительности термин «социальная ответственность» зачастую понимается превратно. См.: Особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации К.В. Арановского к Постановлению Конституционного Суда РФ от 09.02.2012 № 2-П.
[4] Т.е. невозможности расселить дом по причине того, что последний собственник помещения готов продать его только за сумму, многократно превышающую рыночную стоимость. URL: https://www.kommersant.ru/doc/3142122 (дата обращения: 26.07.2020).
[5] В настоящее время такая возможность отсутствует (см.: п. 6 ч. 1 ст. 6 ФЗ № 69-ФЗ).
[6] По нашему мнению, учету должен подлежать тот факт, что частные лица обладают меньшими материально-техническими ресурсами (базами пространственных данных, геоинформационными системами) чем публичные субъекты.
Чудеса договора о развитии застроенной территории, или История о «временном» праве собственности и залоге государственной земли
Дисклеймер
к делу, о котором пойдет речь, я не имею никакого отношения и не представляю в нем ни одного из участников процесса.
Преамбула
В 2000-х годах в российское земельное и градостроительное законодательство были введены новые институты, призванные увеличить объемы жилищного строительства, ускорить темпы расселения ветхого и аварийного жилья, а также отчасти решить ставшую крайне актуальной проблему точечной застройки городов. В Земельный кодекс были включены нормы о комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства (статьи 30.2, 38.2, утратившие силу в 2015-м году), в Градостроительный кодекс – нормы о развитии застроенных территорий (статьи 46.1-46.3, действующие с некоторыми изменениями по сей день).
Суть механизма развития застроенной территории (РЗТ) заключается в следующем:
Муниципалитет выбирает территорию, на которой расположены подлежащие сносу и расселению многоквартирные жилые дома и принимает решение о ее развитии.
Право развития застроенной территории выставляется на открытый аукцион, победителем которого признается застройщик, предложивший наибольшую цену за право заключения договора. В сравнении с затратами на собственно развитие территории цена права за заключение договора РЗТ не является существенной, однако на основании этого договора застройщик не приобретает никаких прав на подлежащие застройке земельные участки. При этом договор РЗТ является срочным, что должно стимулировать застройщиков к активной деятельности по развитию территории и препятствовать растягиванию процесса расселения подлежащего сносу жилья до бесконечности.
В соответствии с заключенным договором муниципалитет и застройщик осуществляют развитие застроенной территории, которое включает в себя три основных компонента:
1) Разработку проекта планировки, включая проект межевания, согласно которому в дальнейшем будет осуществляться застройка этой территории. Градостроительная документация разрабатывается застройщиком за свой счет и утверждается муниципалитетом.
2) Расселение существующего жилья. Организует этот процесс муниципалитет, финансирует застройщик (передает в муниципальную собственность квартиры для расселяемых граждан, возмещает бюджету суммы компенсаций за изымаемое жилье).
3) Снос расселенного жилья и застройка освободившихся участков согласно утвержденной градостроительной документации.
При условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств по договору РЗТ освободившиеся земельные участки предоставляются ему для строительства в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 2.1 статьи 30 Земельного кодекса, действовавшей до 1 марта 2015 г., земельные участки на основании договора РЗТ предоставлялись застройщику по его выбору бесплатно в собственность или в аренду, при этом размер арендной платы устанавливался равным размеру земельного налога.
Формулировка «бесплатно» в данном случае достаточно условна. Фактически застройщик платил за земельные участки, финансируя расселение находившихся на них и подлежащих сносу жилых домов, а также путем оплаты цены права на заключение договора РЗТ.
Спор о прекращении права собственности на земельный участок в связи с окончанием срока действия договора о развитии застроенной территории
В 2009-м году администрация Нижнего Новгорода продала на открытом аукционе чуть меньше чем за 75 млн. руб. право развития застроенной территории в центре города площадью около 7 га, заключив с победителем аукциона договор РЗТ сроком на 8 лет.
Проект развивался сложно, застройщик даже пытался в судебном порядке уменьшить цену договора из-за того, что администрация передала земельные участки из состава подлежащей развитию территории иным лицам, но безуспешно. Решением АС Нижегородской области от 26 октября 2015 г. по делу № А43-13306/2015, оставленным в силе постановлением 1ААС от 22 марта 2016 г., в удовлетворении этого иска было отказано, а в пользу муниципалитета суд взыскал долг по оплате права за заключение договора и штрафные санкции за просрочку оплаты.
В феврале 2017-го года срок действия договора РЗТ истек, о чем администрация уведомила застройщика. Тот пытался в судебном порядке оспорить это уведомление и признать договор действующим, но решением АС Нижегородской области от 5 октября 2018 г. по делу № А43-15701/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 25 февраля 2019 г. и постановлением АС ВВО от 31 июля 2019 г., в удовлетворении этих требований также было отказано (при этом, например, в деле № А41-59920/2018 с похожими фактическими обстоятельствами требования застройщика о продлении срока исполнения обязательств по договору РЗТ были удовлетворены).
Буквально за три дня до окончания срока действия договора распоряжением областного правительства застройщику был предоставлен в собственность земельный участок для строительства нескольких жилых домов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Практически сразу застройщик разделил этот участок на три, и один из трех образованных земельных участков передал в залог подрядчику.
Спустя немногим более двух лет, в апреле 2019-го года, областное правительство отменило свое распоряжение, которым земельный участок был предоставлен в собственность застройщику. Ссылаясь на это, городская администрация и областное министерство имущественных и земельных отношений обратились в арбитражный суд с иском о прекращении права собственности и права залога на земельный участок.
Суды разрешили этот спор следующим образом.
Решением АС Нижегородской области от 27 мая 2019 г. по делу № А43-9978/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 13 ноября 2019 г. и постановлением АС ВВО от 21 мая 2020 г., иск был удовлетворен частично: право собственности застройщика на земельный участок было прекращено, а залог участка, установленный в пользу подрядчика, сохранен.
Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что согласно части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса права застройщика на земельные участки, предоставленные ему в соответствии с условиями договора РЗТ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им условий договора могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством. При этом, по мнению судов, часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса (отсылающая к гражданскому и земельному законодательству, которым установлены основания и порядок прекращения прав на землю) «является специальным случаем прекращения права собственности, который допускает статья 235 Гражданского кодекса». Коль скоро срок договора РЗТ истек, а предоставленный застройщику в собственность участок застроен не был, право собственности на этот земельный участок, указали суды, подлежит прекращению.
Отказывая в иске о прекращении залога, суды отметили, что земельный участок был передан в залог застройщиком в период, когда он был собственником этого участка и мог им распоряжаться по своему усмотрению. При этом залогодержатель являлся добросовестным, вследствие чего установленный в его пользу залог при прекращении права собственности застройщика на участок должен сохраниться.
Ссылку истцов на пункт 1 статьи 63 Закона об ипотеке, который запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды отклонили, мотивировав это тем, что на момент установления ипотеки земельный участок находился в частной собственности застройщика.
Своего рода вишенкой на торте является тот факт, что постановлениями судебных приставов (вынесенными, очевидно, на основании исполнительных документов, выданных кредиторам застройщика) в отношении земельного участка были наложены запреты на совершение регистрационных действий, а решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26 декабря 2019 г. по делу № А40-35461/2019 застройщик был признан банкротом. Однако определением от 15 января 2020 г. по делу № А43-9978/2018 Арбитражный суд Нижегородской области разъяснил, что осуществление регистрационных действий по прекращению права собственности застройщика тем не менее является возможным.
Послесловие
На мой взгляд, суды, рассмотревшие это дело, нельзя обвинить в предвзятости, необъективности или какой-то особой лояльности по отношению к истцам, в качестве которых выступили публично-правовые образования, поскольку, лишив частного застройщика права собственности на земельный участок, они сохранили залог, установленный в пользу частного же подрядчика. Удивляет то, насколько легко суды приняли такое серьезное решение, как принудительное прекращение права собственности на имущество, принадлежащее частному лицу (правомерность приобретения застройщиком права собственности на участок в деле не оспаривалась, и это послужило одним из поводов для сохранения залога), причем без выплаты какой-либо компенсации и на основании нормы Градостроительного кодекса, которая для решения вопроса о прекращении прав на землю отсылает к земельному и гражданскому законодательству.
Как мне кажется, спор должен был быть разрешен следующим образом.
Конечно, никакого самостоятельного основания прекращения права собственности на землю часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса не устанавливает. Именно поэтому она указывает не на то, что права на земельные участки прекращаются (что применительно к праву собственности было бы странным, поскольку это право не имеет срочного характера), а на то, что они могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством. Хотя, возможно, я, как и застройщик, обжаловавший принятые по делу судебные акты в суд кассационной инстанции, «неправильно понимаю суть спорных правоотношений и содержание приведенной нормы права».
Если договор прекращен в связи с окончанием срока его действия или расторгнут досрочно (по решению суда или вследствие одностороннего отказа от его исполнения), то имущество, переданное одной из сторон по договору другой стороне, может быть истребовано обратно в качестве неосновательного обогащения в той части, в какой это нарушает эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений. Правовым основанием для истребования имущества в этом случае являются положения статей 1102-1104 Гражданского кодекса (напр.: пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 № 35 «О последствиях расторжения договора).
Справедливости ради нужно отметить, что в рассмотренном деле суды сослались на то, что ненадлежащее исполнение договорных обязательств не должно приводить к получению неосновательного обогащения. Однако истцы не требовали от застройщика возврата земельного участка в качестве неосновательного обогащения, а просили констатировать прекращение права собственности в связи с окончанием срока действия договора РЗТ. Эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений по договору суды также не устанавливали, ограничившись ссылкой на то, что предоставленный застройщику в собственность спорный земельный участок не был застроен. Да и сам факт предоставления участка в собственность за три дня до окончания срока действия договора РЗТ свидетельствует о том, что этот участок предоставлялся не в счет исполнения застройщиком каких-то будущих обязательств (это было объективно невозможно), а в счет уже исполненного по договору (из любопытства я проверил кадастровую стоимость являвшегося предметом спора земельного участка и обнаружил, что по состоянию на 2017-й год, когда этот участок был предоставлен застройщику, она составляла чуть больше 49 млн. руб., при том, что цена права на заключение договора РЗТ составила, как указано выше, немногим менее 75 млн. руб.).
При таких обстоятельствах в удовлетворении иска должно было быть отказано, а участок должен был быть включен в конкурсную массу застройщика. Удовлетворив иск, суды фактически на основании части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса пришли к выводу о том, что земельные участки по договору РЗТ предоставлялись в собственность застройщикам не навсегда, а только на время действия этого договора, и что окончание срока действия договора РЗТ влечет автоматическое прекращение права собственности застройщика на земельный участок, если к этому моменту он не успел его застроить.
Еще одним основанием для принудительного прекращения права собственности на участок, предоставленный для строительства, но не используемый в этих целях, является принудительное изъятие этого участка путем его продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса и статьей 54.1 Земельного кодекса.
Однако эти нормы допускают изъятие предоставленного для строительства земельного участка только если он не используется по целевому назначению в течение трех лет, причем в этот период не включается время, необходимое для освоения участка. В данном случае истцы не требовали изъять участок у застройщика как неиспользуемый по целевому назначению, да и обвинить застройщика в том, что получив участок в собственность на основании распоряжения областного правительства от 21 февраля 2017 г., он не застроил его до 24 февраля 2017 г., когда истек срок действия договора РЗТ, было бы по меньшей мере несправедливо. В любом случае, при изъятии предоставленного для строительства земельного участка, не используемого по целевому назначению, путем его продажи с публичных торгов застройщику согласно пункту 7 статьи 54.1 Земельного кодекса выплачиваются вырученные от такой продажи денежные средства за вычетом расходов на организацию и проведение торгов.