Дольщик отказывается принимать квартиру что делать застройщику
Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке
Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.
Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.
Без суда
Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.
В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.
Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.
Через суд
В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.
Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.
Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.
По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.
Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:
— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Риски для дольщика
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Как происходит на практике
По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.
Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так
На основе реальной судебной практики
Недавно мы разобрали для вас первую часть обзора судебной практики по долевому строительству. Тогда речь шла о договорах, их изменении и расторжении с выгодой для покупателя квартиры.
В этот раз — про компенсации, штрафы и ответственность застройщиков за нарушение закона. Верховный суд объяснил, что можно требовать, даже если это неочевидно. Используйте это с выгодой для себя. Если не пожалеть сил и времени, компенсации может хватить на ремонт или еще одну квартиру.
Так сказал Верховный суд, но это ничего не гарантирует
В России нет прецедентного права. Суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Даже в одном регионе районный суд одобряет компенсацию, а областной может ее отменить. Не все дела доходят до Верховного суда и попадают на рассмотрение коллегии. Но в тех, которые попадают, много пользы.
На разъяснения из обзора можно опираться, чтобы защитить свои права. Герои этих историй — реальные люди, которые не остановились и получили то, что им положено по закону. Но к сожалению, это не значит, что ваша история закончится так же.
Если застройщик вовремя не исправляет недостатки, с него можно потребовать компенсацию и штраф
Ситуация. Мужчина купил двухкомнатную квартиру по договору долевого участия. Заплатил всю сумму и ждал. Пришло время принимать жилье, и тут обнаружился недостаток: застройщик неправильно остеклил лоджию.
Покупатель написал претензию по поводу недостатков, а в ответ тишина. Тогда мужчина обратился в суд и потребовал выплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Неустойки он насчитал на 7,8 млн рублей, а моральный вред оценил в 30 тысяч.
В итоге застройщика обязали устранить недостатки, но в выплате суд отказал. Не помогла даже апелляция. Сказали, выплата не положена — достаточно заменить стекла. Неустойка по закону о защите прав потребителей здесь якобы ни при чём: уже работает закон об исполнительном производстве.
Что сказал Верховный суд. В законе об участии в долевом строительстве действительно нет такой нормы, чтобы застройщик платил компенсацию, если он вовремя не устранил дефект в квартире. То есть устранить он обязан — добровольно или по требованию приставов. А вот компенсировать дискомфорт как будто и нет.
На самом деле не так. Дольщик по отношению к застройщику — потребитель. Если в законе об участии в долевом строительстве не прописаны какие-то нюансы, действует закон о защите прав потребителей. По нему можно требовать неустойку и компенсацию морального вреда.
Если застройщика обязали устранить недостатки через суд — это отдельная история. Она не влияет на возможность требовать компенсацию деньгами. Исправлять недочеты нужно вовремя. За просрочку придется платить.
Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней.
Как это использовать. Не соглашайтесь с недостатками. Фиксируйте в акте все дефекты и несоответствия договору. Пишите претензии застройщику. Может быть, до суда не дойдет и вам предложат выгодный вариант компенсации. Если договориться не получится, ищите юриста и идите в суд. Ваши права защищают сразу несколько законов, а у застройщика полно обязательств.
В этой истории покупатель квартиры выставил пеню за десять месяцев. Вышло почти 8 млн рублей — это почти 300% цены квартиры.
Получается, из-за того что застройщик поставил не те стеклопакеты на лоджию, с него можно требовать в разы больше, чем стоила квартира. При этом заменить стеклопакеты всё равно придется.
Добиваться справедливости покупателю пришлось три года. Заодно появились разъяснения для остальных дольщиков — они универсальные и касаются любых недостатков. Хотя городские суды по-прежнему могут считать иначе.
Суд может уменьшить неустойку как несоразмерную нарушениям, но только в исключительных случаях и с внятной мотивацией.
Даже если застройщик оплатил неустойку, можно потребовать больше
Ситуация. Женщина заключила договор участия в долевом строительстве, а застройщик сдал дом на три месяца позже. Она потребовала 100 тысяч рублей неустойки. Застройщик платить не захотел.
Тогда женщина пошла в суд за неустойкой, штрафом и компенсацией морального вреда. Застройщик понял, что пахнет жареным, и перечислил ей 20 тысяч рублей почтовым переводом.
Районный и областной суды уменьшили размер компенсации. Получилось, что застройщик и правда добровольно всё заплатил и ничего не должен. Якобы женщина не смогла доказать, почему неустойка именно такая.
Что сказал Верховный суд. Оплата неустойки после того, как дольщик подал в суд, — это не добровольная компенсация. Даже если застройщик опомнился и что-то заплатил, с него всё равно можно потребовать штраф.
Если есть иск, считается, что добровольно компенсировать ущерб застройщик не захотел. Штраф по закону о защите прав потребителей начисляют на всю сумму компенсации: даже на ту часть, которую застройщик якобы добровольно заплатил.
Дольщик не должен доказывать соразмерность неустойки и подтверждать свои убытки. Иногда суд может уменьшить компенсацию, но только если застройщик докажет, что сумма неоправданно большая.
Как это использовать. Если застройщик нарушил сроки, сдал квартиру с дефектами или еще как-то нарушил ваши права как потребителя, пишите претензию и требуйте компенсацию. Не заплатит добровольно — идите в суд. В иске к сумме неустойки и морального вреда прибавьте штраф — 50% от общей суммы, которую взыщет суд. Эти деньги получите вы, а не государство.
То есть через суд можно получить в полтора раза больше денег. Расходы на юриста и пошлины тоже возместят. Застройщики это знают и боятся. А если не знают, напомните им. Так будет проще договориться быстро и без суда.
Если застройщик не уведомил о сдаче квартиры, считается,
что он ее не сдал
Ситуация. Дольщик полностью оплатил квартиру и ждал, когда достроят дом. Сроки прошли, а принять квартиру застройщик так и не предложил. Тогда дольщик потребовал неустойку за просрочку — вместе с моральным ущербом и штрафом вышло почти 200 тысяч рублей.
Оказалось, что дом достроили еще полгода назад, просто дольщику об этом не сказали. По крайней мере, такой аргумент был у застройщика, чтобы не платить. Якобы все знали, что дом готов. А кто не пришел подписывать акт, тот сам виноват.
Областной суд поддержал застройщика и в компенсации отказал. Дольщик не смог доказать, что не знал о готовности дома и его не уведомили как положено.
Получилось, что это как будто дольщик уклонялся от подписания акта. Якобы он жил в том же районе и знал, что дом готов. Взял бы и пришел подписать акт.
Что сказал Верховный суд. По закону застройщик обязан уведомить дольщиков, что дом готов и можно принимать квартиры. Это делают не устно и не как угодно, а заказным письмом с описью и уведомлением. Менять способ уведомления застройщик не может. Смс, сообщения в соцсетях, звонки по телефону — это опции, но не официальное приглашение принять квартиру.
Если такого письма не было, значит, застройщик не выполнил свою обязанность уведомить дольщика. Именно застройщик должен доказывать, что он всё сделал по правилам. Дольщик в такой ситуации ничего доказывать не должен.
Областной суд потребовал от дольщика доказывать, что застройщик что-то нарушил. Это незаконное требование. Дольщик имеет полное право требовать компенсацию и штраф, даже если дом и правда сдали в срок.
Как это использовать. Если ждете, когда застройщик сдаст квартиру, проверяйте почту. Вам должны прислать официальное уведомление: дом готов, квартиру можно принять тогда-то.
Если застройщик не уведомил официально, выставляйте неустойку. Вы не обязаны ходить и проверять, введен ли дом в эксплуатацию и когда можно подписать акт. К неустойке всегда можно добавить моральный вред. А если застройщик не заплатил добровольно, то еще и штраф.
Новому дольщику переходят все права предыдущего, включая срок для расчета неустойки
Ситуация. Одна женщина купила квартиру в строящемся доме, который не сдали в срок. Тогда она продала свое право на квартиру другой женщине. Это случилось через семь месяцев после того, как дом должны были сдать, и за два месяца до того, как его фактически сдали.
И вот та, вторая, пошла в суд за неустойкой. Она потребовала от застройщика компенсацию за весь срок, а не только за то время, когда стала дольщицей, — 208 тысяч рублей за просрочку и 50% штрафа сверху.
В первой инстанции всё получилось, а областной суд отказал. Говорит, так нельзя: неустойка новой дольщице положена только за два месяца, а не за семь.
Что сказал Верховный суд. Неустойку надо считать за всё время — с того дня, когда застройщик должен сдать дом. Второй дольщик имеет на это право по закону.
И хотя новая дольщица получила право требования в апреле, неустойку она может взыскать с января. В договоре написано, что при переуступке права сохраняются, и суд не может изменить это условие.
Как это использовать. Если покупаете квартиру по договору уступки прав требования, читайте, что там написано по поводу перехода прав. Это важно для расчета неустойки.
Если формулировки в вашу пользу, а застройщик не сдал дом вовремя, требуйте компенсацию за всё время. Даже за тот период, когда вы еще не были дольщиком. Это законно, и так сказал Верховный суд. И не забывайте про штраф, если дело дойдет до суда.
Сначала читать, потом подписывать
Застройщик возместит расходы на утепление стен и окон, если сдал дом с нарушениями
Ситуация. Застройщик сдал дом, а потом выяснилось, что в квартире промерзают стены. В комнатах сыро и появилась плесень.
Собственница потребовала утеплить стены, но застройщик отказался. Сослался на то, что наружные стены — общее имущество. Трогать их без согласия всех жильцов нельзя по закону.
Пришлось оплачивать работы и требовать компенсацию расходов через суд. С учетом морального вреда и экспертизы получилось 425 тысяч рублей и еще 50% штрафа сверху. Местные суды сначала уменьшили сумму за моральный вред, а потом и вовсе отказали в иске.
Что сказал Верховный суд. За моральный вред вместо 50 тысяч можно взыскать только 10, но расходы на утепление застройщик возместит полностью.
Дома нужно строить как положено. Для утепления стен, например, есть свой снип. Если в квартире найдутся недостатки, их придется устранить. Собственник сам решает, как защищать свои права: может потребовать от застройщика утеплить стены или выплатить компенсацию. Еще можно нанять бригаду, а потом получить возмещение.
Общее имущество здесь ни при чём. Утепление стен — это не переустройство, не реконструкция и не перепланировка. Чтобы устранить дефекты, не нужно звать соседей на собрание и получать их согласие на работы.
Как это использовать. Если в новой квартире промерзают стены, запотевают окна, обои покрываются плесенью, а зимой холодно, проводите экспертизу и требуйте устранения недостатков.
Кто заплатит — зависит от причин недостатков. Возможно, дело в управляющей компании. А может, виноват застройщик: он нарушил технологию строительства или сэкономил на материалах. Выводы сделает эксперт.
Потом требуйте, чтобы виновник устранил дефекты или возместил ваши расходы. Аргументы про общее имущество и согласие всех жильцов незаконные.
Хитрые формулировки о сроке сдачи дома не помогут уйти от ответственности
Ситуация. В договоре долевого участия было два пункта о сроках. Один пункт внесли, чтобы исполнить закон: квартиру пообещали сдать максимум через полгода после того, как дом введут в эксплуатацию. А ниже написали, что дом сдадут в 1—2 квартале следующего года.
В итоге получилось так. Дом ввели в эксплуатацию в декабре. А квартиру передали только в октябре следующего года — через десять месяцев. Покупатели потребовали неустойку и пошли в суд.
А суды им говорят: вас же предупредили, что дом достроят во втором квартале. Значит, считать полгода для передачи квартиры нужно с 30 июня — то есть с последнего дня этого квартала. До октября прошло всего четыре месяца — нарушений со стороны застройщика нет и неустойка не положена.
Что сказал Верховный суд. По закону нужно указать в договоре срок для передачи квартиры и строго его соблюдать. Считать этот срок начинают с того дня, когда дом официально ввели в эксплуатацию.
Привязка к планируемым застройщиком срокам — это нарушение закона. Если есть конкретная привязка к вводу дома в эксплуатацию, пункт про первый и второй квартал нельзя брать за основу для расчета неустойки.
Дом ввели в эксплуатацию в декабре. По закону срок для передачи квартиры истек в июне следующего года — с тех пор и пошла неустойка. Ее нужно начислить до октября, когда был подписан акт. Так что те 150 тысяч рублей, которые требуют собственники, — это законная компенсация за просрочку.
Как это использовать. Следите за тем, что написано в договоре по поводу сроков. Когда застройщик предложит подписать акт, проверьте, уложился ли он в положенное время. Если нет, требуйте компенсацию. Даже за пару месяцев может набежать приличная сумма.
Если застройщик просит подождать и честно предупреждает о задержке, оформляйте и регистрируйте дополнительное соглашение. Если его нет — это тоже повод взыскать неустойку. Устные договоренности здесь не работают.
Я правильно понимаю, что если есть дефекты застройщик идёт их исправлять, но мы уже имеем право на компенсацию 1% за каждый день? или на это можно расчитывать только после 45 дней? Спасибо.
Андрей, подскажите, вам помогли с вашей проблемой??
Вопрос: застройщик незавершенного объекта строительства обанкротился, достраивать его взялся Фонд защиты правд участников долевого строительства. Фонд новых сроков официально не обозначил, только устно, постоянно их затем сдвигая. Покупка квартиры осуществлялась не через счета эскроу. Дом введен в эксплуатацию со значительной задержкой сроков. Какие законодательные акты регулируют сохранение и/или назначение новых сроков новым застройщиком? Имеет ли право дольщик требовать неустойку в этом случае?
Что делать если судья в Истре подкуплен застройщиком и прислали скорее всего «своих» судебных экспертов? Почему сложилось такое впечатление: почитал отзывы про судей в Истре и конкретно про того кто по нашему делу + по тому как проходили заседания тоже сложилось не хорошее впечатление.
Судебная экспертиза проводилась сейчас и серьезных перепадов тепловизор конечно же не показал, а экспертиза которую изначально инициировали мы за свой счет проводилась в зимнее время и тепловизор показал большие перепады температур на некоторых стенах и окнах (собственно что я и ожидал т.к. проверял сам пирометром не однократно).
Судебный эксперт сказал что нам надо было на этапе приемки приглашать экспертов, а теперь что либо доказать сложно. Например, то что мы покрасили обои под покраску теперь не докажешь что стены не ровные (есть места с неровно положенными плитами и есть сильно бугристые стены). В общем если про этот дефект такую дич сказали, то скорее всего они замотивированы застройщиком и на суде могут говорить не правильные вещи, скорее всего будут говорить что все недостатки эксплуатационные. Хотя на самом деле, не ровно положенная плитка, не ровная стяжка, не ровные стены, не правильно поставленные окна никак не могут быть эксплуатационными недостатками.
Как порекомендуете действовать?
ВС напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней
Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-106-К2 от 12 октября, в котором разобрался, могут ли участники долевого строительства не принимать квартиру с существенными нарушениями требований к ее качеству, если они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.
14 ноября 2014 г. между Александром Бойко, Екатериной Вишняковой и АО «Маломосковия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 1 мая 2019 г. «Маломосковия» уведомила о завершении строительства и готовности объекта к передаче.
При первичном осмотре квартиры Александр Бойко выявил ряд недостатков, в том числе существенных нарушений требований к качеству квартиры. Позднее застройщик частично устранил их. 27 июля 2019 г. застройщику была вручена новая претензия с указанием перечня подлежащих устранению недостатков и требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу готовой квартиры. «Маломосковия» оставила претензию без удовлетворения. 13 августа 2019 г. застройщик направил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Пресненский районный суд г. Москвы. Суд отметил, что действующим законодательством и условиями заключенного договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив при наличии к тому оснований протокол разногласий. При этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, суд указал, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Учитывая это, а также принимая во внимание направление застройщиком одностороннего акта приема-передачи истцам, суд признал обязательство «Маломосковии» по передаче квартиры исполненным, в связи с чем отказал в иске в соответствующей части.
При отказе в удовлетворении требований истцов в части возложения обязанности на застройщика не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования на предмет соответствия квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям суд сослался на непредставление доказательств препятствий, отметив, что согласования с застройщиком в данной части при наличии направленного в адрес истцов одностороннего акта не требуется.
Также суд отказал в удовлетворении требования о предоставлении в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления от истцов письменного требования проектной и исполнительной документации, относящейся к объекту долевого строительства, для ознакомления или копирования с отнесением расходов на изготовление копии документации на счет участников долевого строительства, поскольку удовлетворение требований на будущее законом не предусмотрено. Суд указал, что оригиналы проектной документации со всеми изменениями имеются в управляющей компании, где участники долевого строительства вправе ознакомиться с интересующей их информацией. С данными выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Суд указал, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
ВС отметил, что в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
Суд обратил внимание, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
Истцами неоднократно отмечалось, что после ввода дома в эксплуатацию ответчик направил Александру Бойко уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче, однако Екатерине Вишняковой аналогичное сообщение направлено не было, заметил ВС. Он указал, что в представленных ответчиком описи вложения к заказному письму и квитанции об оплате почтового отправления адрес Вишняковой не указан, информация об отказе в получении письма или о возврате почтового отправления в связи с его неполучением отсутствует. Истцы также указывали, что дважды пытались реализовать предусмотренный п. 5.5 договора участия в долевом строительстве способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.
Верховный Суд заметил, что первая инстанция, делая вывод о правомерности составления «Маломосковией» одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче квартиры исполненным, не учла положения закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующие право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.
Как указывали истцы, их отказ принять квартиру был обусловлен нарушением обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям закона. Между тем, отметил ВС, суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК. ВС направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев указал, что позиция Верховного Суда основана и на законе, и на банальной логике. «Если дольщик в связи с дефектами объекта долевого строительства имеет право отказаться от подписания акта и обязать застройщика устранить выявленные при приемке дефекты, то очевидно, что застройщик в такой ситуации не вправе вместо исправления недостатков составить акт о передаче в одностороннем порядке. Односторонний акт предусматривается на случай уклонения дольщика от приемки, а не на случай обоснованного и законного отказа от приемки до устранения недостатков. Печально, что для понимания этого требуется доходить до Верховного Суда», – отметил он.
«Как понятно из вышесказанного, никакой неопределенности в законодательстве по этому поводу нет. Что же обычно наблюдается в таких случаях? Даже не нежелание застройщиков исправлять недостатки – понятно, что это нежелательные для них расходы, но обычно не сильно обременительные, так как фактически исправлять недостатки они заставляют своих же подрядчиков, которые такие недостатки допустили, а то обстоятельство, что до момента подписания итогового “чистого” акта без замечаний объект не считается переданным. Значит, если недостатки исправляются достаточно долго и за это время истекает срок передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан будет уже выплачивать дольщику предусмотренные законом неустойки», – пояснил Александр Латыев.
Он добавил, что при этом застройщики утверждают, что отказ от подписания акта дольщиком неправомерен, если недостатки были такими, что не исключали возможности пользоваться объектом. «Однако такого разграничения закон не содержит. Существенность недостатков имеет значение лишь для решения вопроса о том, может ли дольщик вообще сразу же отказаться от принятия объекта и расторгнуть договор, потребовав обратно свои деньги, но она не имеет никакого значения для определения порядка подписания акта», – пояснил он.
По мнению эксперта, такие хитрости застройщиков не были бы так распространены, если бы суды не были столь снисходительны к ним. «Не раз сам встречался с подобным. Порой кажется, что значительные суммы, фигурирующие при приобретении недвижимости, вызывают в судьях некую классовую ненависть к дольщикам. Правда, непонятно, почему она при этом проявляется в любви к застройщикам», – указал Александр Латыев. Он предположил, что еще одним фактором, заставившим дело дойти до ВС, явилась несколько экзотичная формулировка исковых требований, однако эксперт посчитал, что она здесь вполне адекватна нарушению.
Адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев указал, что выводы ВС не выходят за рамки устоявшейся судебной практики по данной категории споров. «Зачастую именно во взаимоотношениях между застройщиками и участниками долевого строительства возникает наибольшее количество разногласий, а также случаев злоупотребления правом с одной либо с другой стороны. В рассматриваемом случае суды нижестоящих инстанций неправильно дали оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, несмотря на то что они довольно очевидны», – заключил он.