Дольщики и пайщики в чем разница
Пайщик или Дольщик?
Постройка многоквартирных домов зачастую невозможна без привлечения дополнительных денежных средств от населения, и, в соответствии с законом, для этого застройщики используют две схемы: заключение ДДУ (договора долевого участия) или договора ЖСК (жилищно-строительного кооператива). В случае оформления договора ДДУ клиенты становятся дольщиками, ЖСК — пайщиками.
В данной статье мы рассмотрим оба варианта приобретения строящегося жилья, сравнив их сильные и слабые стороны. Надеемся, что этот анализ поможет будущим собственникам наиболее полно оценить свои возможности и выбрать подходящую схему покупки недвижимости. Отметим, что иногда у граждан нет права выбора схемы приобретения жилья, т.к. она уже заранее установлена застройщиком. В этом случае будет полезно знать, что вас ожидает в роли пайщика и дольщика, и стоит ли заключать договор вообще.
Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива
Цена растет вместе с этажами
Главный и, пожалуй, единственный плюс ЖСК — сравнительно низкая цена квадратных метров жилплощади и, соответственно, квартиры, но данное утверждение действует исключительно на начальном этапе застройки. В чем причина невысокой стоимости? Дело в том, что застройщик зачастую не проходит ряд затратных процедур:
Но! Здесь же кроется и главный минус ЖСК: первоначально привлекательная цена за квадратный метр может вырасти практически вдвое, и требуемая денежная сумма в равном размере взимается с пайщиков (закон на данный момент не ограничивает застройщика в привлечении недостающих средств с участников ЖСК, несущих субсидиарную ответственность по долгам). Грубо говоря, при остановке строительства из-за недостаточного финансирования ответственность ложится на пайщиков, и претензии они смогут предъявить только себе.
Нет разрешения — нет дома
Строительство многоэтажного дома считается незаконным, если застройщик не получил разрешение на застройку. В этом случае Служба госстройнадзора и экспертизы имеет право приостановить строительство. Застройщик обязан получить разрешение на строительство, в противном случае дом подлежит сносу по решению суда. Запомните, что на дом, построенный нелегально, невозможно оформить право собственности.
Быстрострой или долгострой?
Схема ЖСК не предусматривает ограничения сроков строительства, из-за чего застройщик имеет право переносить срок сдачи жилья на любое время без каких-либо штрафных санкций для него самого. Такая тенденция наиболее вероятна в случае, если договор составлен компанией-застройщиком.
Двойная продажа
Сделки по форме ЖСК не подвергаются обязательной гос. регистрации, а большинство решений в кооперативе принимает председатель, из-за чего существует риск двойной продажи жилья.
К сожалению, метод приобретения жилья по схеме ЖСК (до принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214—ФЗ) по-прежнему возможен, и он используется даже крупными компаниями-застройщиками. Если вам предлагают приобрести квартиру по данной схеме, внимательно изучите все прилагаемые к сделке документы, и в особенности рассмотрите те моменты, о которых мы поговорили ранее.
Договор долевого участия
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214—ФЗ был разработан с учетом вышеуказанных рисков с целью защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. Дольщик изначально видит реальные цены на строящееся жилье, которые не «поползут вверх» из-за некомпетентности застройщика или каких-либо нарушений с его стороны. Единственное, что может повлиять на повышение или уменьшение цены за квадратный метр, это результаты обмера ПИБ.
Принятый закон исключает перенос сроков сдачи жилья и возможность двойных продаж, для чего используется следующая схема регистрации ДДУ в УФРС:
Выявив слабые и сильные стороны ЖСК и ДДУ, мы постарались помочь вам в понимании тонкостей данных схем. Полученные знания помогут вам избежать вероятных проблем с покупкой недвижимости, с которыми так часто сталкивается население. Мы уверены, что приобретение жилья станет по-настоящему приятным событием, ведь вы сможете принять правильное решение в финансовых и юридических вопросах.
Дольщик или пайщик — какая разница при покупке квартиры в строящемся доме
Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель сталкивается с выбором кем ему быть: дольщиком или пайщиком. И подписывая договор, покупатель не видит разницы между этими понятиями. А зря!
Итак, кто же такие дольщики и пайщики и в чем отличие договора долевого участия в строительстве (ДДУ, покупатель-дольщик) и договора, заключаемого с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК, Покупатель — пайщик)?
Долевое строительство в настоящее время, наиболее распространенный способ приобретения квартиры в еще строящемся доме. По договору долевого строительства одна сторона «Застройщик» обязуется построить, сдать здание в эксплуатацию и передать второй стороне «Дольщику» его «долю» — квартиру, согласно договору.
Договор ЖСК — это добровольные объединения граждан, которые осуществляют свою деятельность на основании учредительных документов, путем внесения пая.
Рассмотрим некоторые отличия этих двух договоров.
Отличия договоров ДДУ и ЖСК
Договор Долевого участия в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в этом и первое отличие от договора купли-продажи, заключаемым с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договоры, заключаемые с ЖСК не регистрируются, а это не дает никаких гарантий, что ваша квартира не будет перепродана несколько раз.
При заключении договора ДДУ дольщики могут в случае невыполнения застройщиком условий договора по передаче квартиры в срок, взыскать с последнего неустойку по законным основаниям. А вот отношения пайщика и ЖСК основаны на членстве, законодательством не предусмотрено взыскание с ЖСК неустойки, более того, пайщики даже обязаны покрывать убытки, возникшие у ЖСК. В договорах с ЖСК сроки сдачи квартиры крайне «размыты» или стоит оговорка в виде фразы «ориентировочная дата», таким образом, речь идет о неопределенных сроках передачи квартиры пайщику.
Что же касается стоимости недвижимости, то в этом случае договор ДДУ, как правило, гарантирует, что цена квартиры является твердой и не изменится. Договор с ЖСК зачастую предусматривает изменение стоимости жилплощади. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные расходы.
При осуществлении строительства ЖСК пайщик имеет право проживать в квартире, выплачивая свою долю. При ДДУ у участников строительства такого права нет. Распоряжаться недвижимостью дольщики могут только после выплаты всей суммы.
Таким образом, приобретая квартиру в строящемся доме, стоит, все-таки, обратить внимание с кем вы заключаете договор и кем вы по договору являетесь дольщиком или пайщиком. Необходимо соотнести плюсы и минусы договора ДДУ и ЖСК и выбрать для себя оптимальный вариант приобретения квартиры.
Автор статьи — Денисова Анастасия Юрьевна, Старший юрисконсульт компании «ЮТА-право»
Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?
Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.
Здесь приобретают не метры, а паи.
Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».
В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — ЖНК создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже путем заключения договоров с застройщиками». То есть накопительные кооперативы предназначены не для строительства, а для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося многоквартирного дома, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых; членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.
Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков. Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников. Иначе говоря, действует очередь, в которой можно простоять несколько лет.
ЖСК: вступить и построить
Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК были особенно популярны. Погашать стоимость пая в течение многих лет было выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не выдаст ипотеку заемщику такого возраста).
Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает П. Лепиш.
Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент увеличена. Участники кооператива регулярно платят членские взносы. «Кроме того, в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например, личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.
Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е. Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.
Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. ЖСК не обязан прописывать в договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или неустойки. ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества. «Документ не регистрируется в Росреестре, а значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся несколько человек», — предупреждает В. Погосян.
Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?
Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).
Чем отличается ДПУ от ДДУ?
Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.
Правовое регулирование
Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.
Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:
Стороны сделки
ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.
ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.
Необходимость государственной регистрации
Сведения о ДДУ вносятся в ЕГРН. Процедура не даст недобросовестным организациям использовать схему «двойных» продаж, когда заключается несколько соглашений на строительство одного жилого помещения.
Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.
Цена договора
В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.
В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.
Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.
Специальные гарантии для граждан
ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:
Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.
ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.
Меры ответственности
Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.
ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.
Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.
Страхование ответственности застройщика
Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.
ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.
ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.
Записаться на консультацию
Дольщики или пайщики.
никаких в этом разрезе.
Дольщик 100% лучше, но разве они есть?
Комильфо, разумеется, с договором долевого строительства. Его специально создали для защиты дольщиков. Там четко прописаны все сроки, стоимость, гарантии, штрафные пени и т.п. Но не все застройщики могут по нему работать (такие договоры можно заключать когда есть разрешение на строительство, зарегистрировано право на земельный участок и т.п. )
А право пайщика на получение квартиры основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения, т.е. это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК. ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы.
Члены ЖСК менее защищены, чем участники классической долевки. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. Правление может решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта.
До выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Гарантию может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК.