Если человек который взял ипотеку умирает что будет с квартирой
Заемщик умер: что будет с его ипотекой? И почему банк – единственный, кто в этой ситуации не потеряет?
Человек смертен, и предсказать уход из жизни даже приблизительно нелегко. Никогда не знаешь, где тебя повстречает старуха с косой. Но, оформляя кредит на 10-20 лет, подобный сценарий нужно держать в голове. Многих волнует, что будет с ипотекой после смерти заёмщика? Не заберут ли банкиры квартиру себе и не останутся ли наследники с пустыми руками? Разберёмся в этом вопросе и найдём ответы.
Ипотека: правовое регулирование
Как известно, ипотека – это кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Банк передаёт деньги на расчёт с застройщиком или собственником квартиры (дома, комнаты), а покупатель – гасит долг. На объект недвижимости налагается обременение: распоряжение им сложнее, чем если бы объект не был в залоге.
Как правило, банки прописывают в договорах, что в такой квартире нельзя зарегистрировать другого человека без согласия кредитора, сдавать площади в аренду. Важное условие кредитования – целевое использование: в договоре прописаны сведения о приобретаемом объекте. И если заёмщик исхитрился обойти этот пункт, ему придётся рассчитаться с банком досрочно.
Это интересно! В 2020 г. в России было заключено свыше 1,7 млн. договоров ипотеки. Общий объём кредитования составил 4,3 трлн. рублей, что является рекордным показателем за всю историю ведения статистики. По сравнению с 2019 годом, количество договоров выросло на 35%, а объём выданных ресурсов – на 50%. Один из ключевых драйверов роста – государственная поддержка застройщиков и покупателей.
Институт урегулирован ФЗ от 16.07.1998 N102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ст.38 Закона прописан один из аспектов возможного поведения при смерти заёмщика:
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Этой же статьёй предусмотрено, что если наследников несколько, все они несут права умершего заёмщика в пределах приобретенной доли. А если объект неделимый (что чаще всего соответствует и квартирам, и частным домам), то становятся солидарными залогодателями.
Тут стоило бы разъяснить, что это значит. Солидарное обязательство – это ситуация, при которой выполнить его должны все должники или каждый по отдельности. Допустим, после смерти заёмщика осталось три наследника. Все они оформили право собственности на квартиру, и по идее должны платить по 1/3 от кредита – каждый. Но банк вправе требовать от любого платежеспособного погашения всего долга. Тот, кто переплатил, может взыскать излишнюю сумму в порядке регресса.
Что происходит с имуществом заёмщика после его смерти на практике?
Итак, закон надёжно защитил банк от возможных потерь при наступлении форс-мажорных ситуаций. Вспомним лишь некоторые из них:
Во-вторых, наследники вместе с недвижимостью получат часть долга. Если буквально трактовать ч.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке», то правопреемники сменяют умершего должника в договоре. Они обязаны произвести как новые взносы по кредиту, так и те, которые не были оплачены наследодателем. Освободить их от старых обязанностей может только банк, заключив дополнительное соглашение.
Но банк может потребовать и немедленного погашения задолженности, если это не противоречит договору. А при отказе – обратить взыскание на имущество. Получается, что наследники находятся в проигрышной позиции, особенно если они не вносили платежей по кредиту между смертью заёмщика и вступлением в права. За 6-7 месяцев может накопиться приличная сумма.
Важно! Ведущее учреждение в сфере ипотеки – «Сбербанк»: за 11 месяцев 2020 г. организация выдала на приобретение недвижимости 1,74 трлн. рублей. На втором месте – «ВТБ» (824,65 млрд. руб.) Остальные учреждения отстают с большим отрывом: «Россельхозбанк» выдал ипотечных кредитов на 147,64 млрд. руб., «Альфа-Банк» — на 142,24 млрд. руб. По сравнению с 2019 годом «Сбербанк» нарастил портфель больше, чем на 500 млрд. рублей.
Смерть стороны по ипотечному договору без наследников
Вариант, когда у умершего не осталось правопреемников, тоже урегулирован законодательством. Такие ситуации не редкость, а оставшееся имущество признаётся выморочным (переходит в собственность государства). В этом случае банк тоже не останется с пустыми руками. Квартира будет реализована с публичных торгов, вырученные деньги – распределены между кредиторами.
Если усопший задолжал сразу нескольким организациям (лицам), то в приоритете те договора, по которым было обеспечение залогом. Таким образом, банк (держатель ипотеки) получит деньги от продажи недвижимости в первую очередь. Чего не скажешь про других кредиторов, обязательства которым залогом обеспечены не были.
А если была страховка?
Пожалуй, каждый человек, который оформлял ипотеку, вспомнит про настойчивое предложение оформить полис. Страховка должна защитить права сторон при невозможности исполнить обязанности по договору. Правовые основы страхования сделки заложены в ст.30 Закона «Об ипотеке».
Но внимательное прочтение этой нормы оставляет много вопросов. Моё мнение: главная функция страхования – это защита ипотечного имущества от утраты или повреждения. Второй вопрос – возмещение потенциальных убытков кредитора (если вырученной суммы недостаточно для расчёта). Получается, что вопрос смерти заёмщика остался вне поля зрения законодателя.
Страховые компании принимают на себя риски, но в разумных пределах. И на первом месте – интересы банка, а не наследников. Если случай признан страховым, компания выплатит долг кредитору, а потом… может взыскать потраченную сумму с наследников (если иное не предусмотрено договором).
Нужно внимательно прочитать соглашение и понять, на что могут рассчитывать наследники. Не исключено, что договор защитит их права. Но возможна и другая ситуация, когда компания попробует всеми правдами и неправдами признать случай нестраховым. Или взыскать уплаченную сумму с наследников – в порядке регресса.
Спасёт ли отказ от наследства?
«Интернет-юристы» советуют такую лазейку, как невступление в наследство либо отказ. Но этот вопрос слишком сложен для того, чтобы раскрыть его в двух предложениях или абзацах и уж тем более – рекомендовать. Во-первых, отказываться придётся от всего наследства. Нельзя оставить банку только ипотечную квартиру: нужно полностью отказаться от притязаний на любое имущество.
Во-вторых, предусмотрено и фактическое вступление в наследство. То есть, если после смерти должника его родственники продолжили проживать в заложенной квартире, оплачивать коммуналку, они уже приняли на себя обязательства. Поэтому с отказом от наследства нужно быть крайне осторожным.
Итак, уход из жизни заёмщика не станет большой бедой для банков. Дальнейшее развитие событий зависит от конкретного ипотечного дела. Если есть наследники – платить по долгам придётся им. Если нет – имущество будет продано с торгов, а деньги пойдут на выплаты по кредиту.
Отчасти в урегулировании обязательств поможет грамотная страховка. Но нужно понимать, что главная цель полиса – защитить интересы банка, а не наследников. В исключительных случаях долг будет погашен без предъявления претензий к правопреемнику. Но далеко не во всех ситуациях, о чём нужно помнить.
Как минимум несколько лет ведутся дискуссии на самом высоком уровне о том, чтобы защитить права лиц, проживающих вместе с должником. К примеру, если кредит платил глава семейства и умер, нынешнее законодательство позволяет выставить на улицу его детей и жену, продать их квартиру.
Внесение изменений в Закон «Об ипотеке» в части страхования позволило бы решить проблему. Но достаточно лишь взглянуть на структуру портфеля выданных займов по ипотеке, чтобы понять: государство охотнее защитит интересы крупнейших банков, нежели права наследников.
Хотим не вступать в наследство из-за долгов отца, но оставить себе квартиру в ипотеке
Мы застряли в проблеме. Отец семейства внезапно ушел из жизни. После его смерти обнаружились незакрытые кредиты, которые он втайне брал на развитие всяких бизнесов. У него мало что получалось, хотя он убеждал всех, что вcе в порядке. Также он взял на себя ответственность за ипотечные платежи, но не платил года два.
После его смерти жена и две дочери не приняли наследство, так как не потянули бы вскрывшиеся долги. Но с ипотекой проблема. В договор вписаны четыре человека: отец, мать и две дочери. Банк не хочет исключать отца из договора ипотеки. Суды не помогают с этим. Все неявно склоняют нас к принятию наследства.
В вашей ситуации есть два варианта. Первый — вступить в наследство и распределить долю отца в квартире между вдовой и дочерьми. Плюс этого варианта в том, что вся квартира будет в собственности семьи. Минус: бизнес-кредиторы смогут претендовать на стоимость доли отца и иного имущества, если оно у него было.
Но какой бы вариант ни выбрали вдова и дочери, с банком по общей ипотеке им придется расплатиться в любом случае из-за солидарности долга.
Что происходит с долгами умершего
По закону в наследство входит имущество, которое принадлежало умершему, а также вещи, имущественные права и обязанности. То есть вдова и дочери наследует как долю отца в ипотечной квартире и другое имущество, так и его долги.
Обязательства прекращаются со смертью должника, только если они связаны с личностью умершего. Например, если бы отец обещал написать кому-то картину, это обязательство не перешло бы по наследству. Но обязанность вернуть деньги банку и бизнес-кредиторам личного характера не носит и поэтому переходит к наследникам.
Наследники первой очереди по закону — это дети, супруг и родители умершего. То есть при отсутствии завещания по долгам наследодателя отвечают не только дочери и жена, но и его родители. Для этого они должны были принять наследство в течение шести месяцев после смерти сына. Это могло бы снизить долговую нагрузку каждого.
Факт принятия наследства доказывает тот, кому это выгодно. Обычно это сами наследники. Но если вы пишете, что уже прошли какие-то суды, то, вероятно, это были кредиторы умершего отца.
Как не платить по кредитам умершего
Кредиты умершего можно было как унаследовать, так и отказаться от них. Вот как построена система наследования долгов.
Отказ от наследства. Если наследники не делали ничего, чтобы принять наследство, отказаться от него можно было через нотариуса в течение полугода после смерти наследодателя.
Если наследники фактически приняли наследство, например проживали в квартире умершего, полностью отказаться от наследства можно только через суд.
К примеру, в поселке Амурской области дочь и сын, которые больше 20 лет не общались с отцом, буквально несколько раз зашли в его обветшалый дом. Суд признал, что так они фактически приняли наследство.
Дети не отказывались от наследства ни через нотариуса, ни через суд. Дом был ипотечный, и суд разрешил банку выставить его на торги. Скорее всего, деньги от продажи дома не покроют весь долг перед банком, и дети-наследники останутся с испорченной кредитной историей.
Их бабушка такой участи избежала: она не приезжала в дом сына.
Если наследников нет, имущество становится выморочным: квартира переходит в социальный жилищный фонд города. Долги город выплатит в размере стоимости выморочного имущества.
Ограничение ответственности по принятым долгам. Если наследники принимают наследство, то они отвечают по долгам умершего только в пределах размера унаследованного имущества.
Часто вопросы по кредитам умершего наследники решают с банками в индивидуальном порядке.
Если бы вдова и дочери приняли наследство, то кредиторам они отдали бы только имущество, оставшееся от отца, — его долги считались бы погашенными. Свои деньги они отдавать не обязаны.
При этом на ипотечную квартиру может претендовать только банк, который выдал на нее кредит. По закону предмет залога неприкосновенен для других кредиторов — забрать его может только тот, в чью пользу зарегистрирован залог.
Кредиты умершего супруга. Есть личные долги человека, которые либо наследуются, либо нет, и долги одного из супругов — они могут быть как его личными, так и общими с другим супругом.
Обязательства супругов признаются общими, только если доказано, что кредит потрачен на семейные нужды.
Если супруги не жили вместе и в этот период кто-то из них взял кредит, суд может признать, что это его личный долг. Но только если кредитные деньги не были потрачены на семью.
Получается, в вашей ситуации важны два фактора:
Кредиторы могут и не заявить требования о возврате общего долга, но если заявят, то вдова должна доказать, что у нее не было общего хозяйства с мужем, он не советовался с ней по поводу того, на что пойдут кредитные деньги, и тратил их не на то, что могло бы принести пользу семье.
Если жена докажет, что это личный долг мужа, действует общее правило о наследовании: по долгам умершего она будет отвечать в пределах унаследованного имущества. Если муж купил в кредит машину и жена иногда ею пользовалась, за долг по кредиту вдова отвечает не как наследница, которая может отказаться от наследства, а как супруга: деньги придется вернуть полностью как солидарный супружеский долг.
Что с долгами по ипотечному кредиту
Хотя умерший обещал платить ипотеку самостоятельно, по документам заемщиками были и остаются его супруга и дочери. По закону банк может требовать вернуть долг от любого солидарного должника или всех сразу.
Почитайте кредитный договор: в нем должно быть указано, что все заемщики отвечают перед банком за возврат долга солидарно. Под договором подписались все члены семьи, и юридическое значение имеет письменный договор, а не устные договоренности с умершим отцом.
Банк выдавал деньги всей семье, а не только отцу. С наследством обязательства по ипотечному кредиту никак не связаны.
Например, в Великом Новгороде умерла женщина с долгами почти на 3 млн рублей. Ее муж обратился к нотариусу и написал отказ от наследства — так ему удалось снять с себя ответственность по потребительскому кредиту. Но по ипотечному кредиту вдовец был созаемщиком — отказ от наследства для него ничего не изменил.
Суд поделил обязанности по ипотечному кредиту между мужем умершей и другими наследниками — матерью и сыном. Про то, в каких долях родственникам будет принадлежать квартира, в решении не сказано.
Получается, если бы супруга и дочери умершего не были созаемщиками по ипотечному кредиту, то есть самостоятельными сторонами кредитного договора, было бы достаточно написать отказ от наследства у нотариуса, чтобы забыть про все долги наследодателя.
Например, так сделали в Самарской области жена, родители и сын умершего. Суд подтвердил, что после отказа от наследства они непричастны к любым долгам наследодателя.
Но это правило распространяется только на те кредитные договоры, в которых умерший — единственный заемщик. Это не касается солидарных обязательств.
Какие варианты есть у вдовы и дочерей
Как я понимаю, вдова и дочери не хотят платить по кредитам умершего на бизнес. Ипотечную квартиру и кредитный договор они хотят оставить за собой и при этом не выплачивать долги отца по ипотечным платежам — исключить его из кредитного договора. Именно так сделать не получится.
Если наследницы хотят сохранить за собой квартиру, им придется принять наследство полностью вместе с бизнес-долгами отца. Сверх возврата ипотечного кредита нужно будет рассчитаться с кредиторами в пределах стоимости доли умершего в квартире и другого его имущества.
Кроме того, конкретно в этом случае можно говорить о фактическом принятии наследства: вдова и дочери живут в квартире и пользуются ею полностью. Непринятая четверть квартиры, которая входит в наследство, не стоит пустая. Наверняка и за ЖКУ они платят полностью, а не только ¾.
Если суд посчитает, что вдова и дочери фактически приняли наследство вместе со всеми долгами умершего, они могут продать имущество отца. Это может быть, например, производственное оборудование или электронная техника, которая осталась от неудачных бизнесов. Если имущество дорогое, его может хватить, чтобы полностью закрыть долги отца.
Кроме того, возможно, на умершего был оформлен договор страхования жизни и здоровья. С помощью страховой выплаты можно погасить часть долга по ипотечному кредиту. Это выгодно и семье умершего, и банку: вдова и дочери снизят свою долговую нагрузку, а банк получит хотя бы часть денег сейчас, чем позже или никогда.
Если страхового полиса у отца не было, юридически возможны два варианта: супруга умершего и его дочери начинают платить по ипотечному кредиту самостоятельно или отдают квартиру банку. Если созаемщики не погасят долг по кредиту, банк заберет квартиру как залоговое имущество по неисполненному обязательству: продаст ее, покроет за счет полученных денег семейный долг по ипотеке, а остаток денег от продажи отдаст вдове и дочерям.
Например, в Иркутске суд выставил на торги ипотечную квартиру семьи в ситуации, похожей на вашу.
Родители купили в ипотеку двухкомнатную квартиру. Мать умерла, платежи прекратились — появился долг по кредиту. Паспортный стол по запросу суда выдал справку, что родители и двое детей прописаны в ипотечной квартире.
Суд счел это основанием считать, что наследники живут в квартире, а значит, приняли наследство, и теперь именно они должники. Поскольку задолженность была большая, квартиру выставили на торги не по рыночной цене, а за 80% от нее. Долг был в размере 25% от реальной стоимости квартиры, но у семьи был шанс получить не оставшиеся 75%, а максимум половину.
Есть и другой вариант. Вдова и дочери могут договориться с банком о кредитных каникулах или ином изменении графика платежей, чтобы квартира осталась у них.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Кредит умершего
Наступление смерти сложно предугадать заранее. Зачастую родственникам усопшего приходится длительное время разбираться в его финансовых делах. Прояснить ситуацию может помочь завещание, однако оно в большинстве случаев затрагивает лишь вопросы наследования средств на счетах и вкладах, умалчивая о долгах. Что же делать наследникам, если умерший успел взять при жизни кредит, но об этом никто не знал? Кто должен нести ответственность перед кредитором? Кто будет платить кредит умершего? Разбираемся во всех нюансах ниже.
Законодательная база
По действующему закону, вступить в наследство можно в течение шести месяцев со дня кончины родственника. В этот промежуток времени любой наследник вправе заявить о своих притязаниях. По истечении полугода родственники получат не только причитающиеся им доли в наследстве, но и финансовые обязательства покойного, включая задолженность по кредитам и займам. Об этом говорится в п. 1 ст.1175 Гражданского кодекса РФ «Ответственность наследников по долгам наследодателя».
Однако в случае, если банк не знает, что клиент умер, за просрочку платежей будут начисляться штрафы и пени. Если вы оказались в числе наследников, то в первую очередь рекомендуется делать следующее:
Если вы подтвердите документально факт кончины заемщика, начисление процентов по задолженности прекратится.
Также можно попробовать договориться с кредитором о том, чтобы начать платить до вступления в наследство.
Случаи наследования кредита
В гражданском кодексе РФ указано, что родственники усопшего должны принимать наследство единовременно и в полном объеме. Следовательно, получают не только имущество, но и долги по кредитам и займам. Зачастую не платить за чужую задолженность можно только при условии полного отказа от наследства.
Не наследуемые по закону долги
Действующий закон предполагает, что некоторые долги не наследуются. Обязательства по ним не могут перейти другим лицам. В ст. 1112 ГК РФ указано, что нельзя унаследовать задолженность, связанную с личностью покойного:
После того, как заемщик скончался, эти обязательства полностью аннулируются и не переходят на родственников усопшего, т. е. их не придется платить.
Что касается остальных долгов, то их должны оплачивать наследники, в соответствии со своей долей в наследстве. В числе таких задолженностей – займы, кредиты умершего, проценты, начисленные по ним, штрафные пени, а также неоплаченные налоги и коммунальные платежи.
Порядок действий наследника
Размер выплат по кредиту умершего
Если осталось несколько наследников, то долг по кредиту умершего делится между ними пропорционально их долям в наследстве. При этом банк не имеет права требовать к возврату сумму, превышающую стоимость унаследованного имущества. Например, если покойный должен 150 000 рублей, а сумма наследства составляет всего 100 000 рублей, то размер обязательств перед финансовой организацией не может превышать эту сумму. Кредитор может вернуть разницу, только обратившись в страховую компанию. Если это не удастся, то долг будет признан безнадежным.
Как не платить штрафы и начисленные проценты после смерти заемщика
Не выплачивать начисленные штрафы и пени возможно. Об этом говорится в статье 333 ГК РФ «Уменьшение неустойки». Наследник покойного может поступить следующим образом:
Как не возвращать долг
Но что делать, если вы не хотите обременять себя чужими долгами? Единственным способом не платить за усопшего и при этом не нарушать закон является отказ от наследства. Этот вариант подходит, если задолженность покойного перед кредитором велика, а доля, причитающаяся наследнику, несоизмеримо мала. Поэтому перед тем, как принять то или иное решение, необходимо сопоставить размер наследства с суммой долга. Но может оказаться и так, что выгода полученного имущества значительно превосходит затраты, связанные с погашением задолженности. Тогда от вступления в наследство можно только выиграть.
Если родственники и члены семьи скончавшегося ничего не наследуют, но при этом проживают в жилье, которое осталось от покойного, долги их не касаются, и платить не нужно. Однако если квартира представляет интерес для банка, жильцов могут выселить в судебном порядке. Исключения составляют несовершеннолетние дети, а также члены семьи усопшего, у которых нет иной недвижимости. Эти категории граждан могут оставаться в квартире, их нельзя выселить.
Обязательства поручителей и созаемщиков
Если после смерти наследодателя остался непогашенный займ, то исполнять обязательства по нему придется поручителю или созаемщику. В договоре с банком прописана мера ответственности на тот случай, если кредит был переведен на другое лицо или если скончался основной заемщик. При этом, в отличие от наследников, претендующих на доли в имуществе усопшего, поручитель/созаемщик не получает ничего. Однако именно он должен взять на себя ответственность и платить за погибшего человека долг по кредиту и судебные издержки.
Если родственники покойного оформили отказ, то банк будет требовать от ответственного лица выплачивать также все штрафы и проценты, начисленные по кредиту умершего.
После погашения задолженности поручитель сможет стать кредитором для тех родственников, которые не оформляли отказ, и в судебном порядке потребовать от них компенсации расходов. Успешный результат во многом зависит от добросовестности и порядочности наследников, от желания ответственного лица выбивать долги, а также от того, каким образом поделено унаследованное имущество.
Погашение застрахованного кредита
Значительно упрощает жизнь наличие страховки по кредиту умершего. Но вначале необходимо узнать, был ли заключен страховой договор. СК, как правило, не предоставляет информацию об этом, и найти подобные сведения в свободном доступе будет весьма затруднительно.
Узнавать, был ли застрахован займ покойного, можно следующим образом:
Заключение
Большинство клиентов, подписывая кредитный договор с банком, не задумываются о собственной смерти. Однако помимо заемных средств клиент получает обязательства по их возвращению. Чтобы избавить своих близких от необходимости выплачивать чужую задолженность, следует заранее продумать различные варианты событий до того, как взять кредит. Рекомендуется не пренебрегать страховкой, а также держать родственников в курсе ваших финансовых дел и не утаивать от них кредиты.