Если председатель сложил полномочия что делать дальше
Прекращение полномочий председателя СНТ по собственной инициативе
В публикации изложено мое собственное мнение, которое может не совпадать с общепринятым.
Предположим, Председатель СНТ хочет прекратить исполнять свои полномочия, но члены СНТ не хотят его переизбирать.
Рассмотрим вопрос, что в таких условиях делать председателю. Рассуждаем.
Председатель товарищества является единоличным исполнительным органом (ч. 3 ст. 16 ФЗ № 217).
Как избрание председателя товарищества, так и досрочное прекращение его полномочий является исключительной компетенцией общего собрания членов СНТ (п. 2 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217).
Если новый Председатель СНТ в силу каких-либо причин не избран, то прежний председатель СНТ продолжает исполнять свои полномочия до избрания нового председателя (ч. 6. ст. 16 ФЗ № 217).
Если председатель решил добровольно покинуть должность, он должен написать соответствующее заявление в правление.
После поступления в правление заявления председателя об увольнении правление должно принять решение о проведении внеочередного собрания и организовать его (ч. 7 ст. 17 ФЗ № 217).
По смыслу ч. 11 ст. 17 ФЗ № 217 правление товарищества не позднее 30 дней со дня получения заявления об освобождении от обязанностей председателя СНТ обязано обеспечить проведение внеочередного общего собрания членов товарищества.
Поскольку в силу закона председатель товарищества подотчетен общему собранию членов товарищества (ч.1, 2 ст. 18 ФЗ № 217) и до окончания своих полномочий должен отчитаться перед собранием о результатах своей деятельности (п. 18 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217), то собрание должно проводиться как внеочередное отчетно-перевыборное. Общее собрание членов СНТ должно утвердить отчеты правления товарищества, председателя товарищества (п. 18 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217), а также отчета ревизора (п. 11 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217).
Что делать
Можно предложить председателю СНТ, который хочет прекратить исполнять свои полномочия, следующий алгоритм действий.
В качестве аналога берем ситуацию с расторжением трудового договора по ТК РФ.
Руководитель организации имеет право досрочно расторгнуть трудовой договор, предупредив об этом работодателя в письменной форме не позднее чем за 1 месяц (ст. 280 ТК РФ).
Работодателем в СНТ является общее собрание членов СНТ (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 217).
С даты проведения общего собрания членов СНТ, в повестке дня которого был вопрос о рассмотрении заявления председателя СНТ о сложении с себя полномочий, можно отсчитывать 1 месяц, по истечении которого председатель может считать себя уволенным. Дата проведения собрания является датой уведомления работодателя о своем решении уволиться.
До дня увольнения с должности председателя должен передать в правление документацию, печати и пр.
Порядок передачи документов при освобождении от должности определяется уставом товарищества (ч. 8 ст. 21 ФЗ № 217).
Резюмируя сказанное, при бездействии членов СНТ по избранию нового председателя председатель может снять с себя полномочия примерно через 2 месяца после подачи заявления об увольнении.
Вам может быть интересна моя другая публикация:
снятие полномочий председателя совета дома
Добрый день! Подскажите пожалуйста, как я могу снять с себя полномочия председателя совета дома. Ранее выбиралась на должность председателя очно-заочным голосованием собственников МКД. Обязательно ли собирать собрание собственников МКД или могу написать заявление совету дома, что снимаю с себя полномочия? Как правильно это сделать?
Ответы юристов
Добрый день, Лариса!
К сожалению председатель Совета МКД не может «снять» с себя полномочия. Председателя Совета можно только избрать и это напрямую указано в положениях ст. 44 ЖК РФ. То есть для того, чтобы Вы более не являлись председателем совета МКД, собственники должны на общем собрании избрать нового председателя совета.
Добрый вечер, Лариса.
Основываясь на ст.161.1 ЖК РФ на собрании собственников МКД избирается совет дома, а затем уже из числа совета избирается председатель. Если вы хотите сложить полномочия досрочно вам нужно направить уведомление совету дома, а уже они в свою очередь должны организовать внеочередное собрание собственников МКД для подтверждения снятия с вас полномочий и избрании нового председателя.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
R413394161505
Коллега, добрый день. Не вводите клиента в заблуждение.
Согласно положений части 6статьи 161.1 ЖК РФ из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
То есть председателя избирает собрание собственников. Оно же уполномочено избрать иного председателя.
Уточню для вас еще раз процедуру, чтобы коллега не сомневался.)
Во исполнение п.1 ст.161.1 ЖК РФ у вас избран совет дома.
собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Далее на основании ч.6 ст.161.1 ЖК РФ из числа совета избран председатель посредством общего собрания собственников.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст.161.1 ЖК РФ к полномочиям председателя совета относиться кроме прочего заключение договоров.
То есть решение о то, чтобы снять с вас полномочия принимается общим собранием собственников.
Но в силу ч.5 ст.161.1 ЖК РФ именно совет выносит на обсуждение собственников МКД вопросы по управлению домом.
Для того чтобы организовать собрание, нужны основания. То есть вы уведомляете письменно совет о том, что хотите снять полномочия, а уже совет собирает собственников и выносит на обсуждение собрания вопрос о снятии с вас полномочий и об избрании нового председателя.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
R413394161505
Вы оценили ответ положительно
Вы оценили ответ положительноТакже вы можете оставить письменный отзыв о юристе
Коротко о главном в ТСЖ : председатель правления и его рабочие риски
Председатель правления, как правило, является главным лицом ТСЖ: от него зависит, насколько хорошо товарищество будет решать поставленные перед ним задачи. Рассказываем, кто может стать председателем ТСЖ, как его выбирают, какие полномочия и риски есть у этого должностного лица.
Как и кто избирает правление ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).
К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.
В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.
Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают
Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.
Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.
Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.
Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ
Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.
Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.
Когда и кто может снять с председателя правления ТСЖ его полномочия
Если на собрании члены ТСЖ решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.
Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.
В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСЖ в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.
За что председатель правления ТСЖ может быть привлечён к ответственности
Собственник, избранный председателем правления ТСЖ, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую.
Административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.
Согласно судебной практике, председателя правления ТСЖ могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.
Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСЖ могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).
Важно помнить
Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.
Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.
Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.
Кто такой старший по дому и какие у него права
Как заставить УК работать усилиями жильцов
Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: по-другому решить коммунальные проблемы в доме не получалось.
Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания будет вовремя выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.
Реальность оказалась совсем не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо мне в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя в квартире: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.
Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.
Кто такой председатель совета МКД
Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.
Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.
И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.
Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.
Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.
Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.
Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.
Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.
Как победить выгорание
Полномочия управдома
Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в части 8 статьи 161.1 жилищного кодекса.
Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.
Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.
Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.
Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.
Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».
Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.
На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.
Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.
Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.
В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня почему-то не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.
Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.
Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК вообще-то созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.
Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.
Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.
Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах установить в доме видеонаблюдение и благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.
Как узнать, есть ли в доме председатель совета МКД
Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале ГИС ЖКХ, выбрать свой город, улицу и дом — вы должны увидеть все протоколы общих собраний по вашему дому. Чтобы войти на сайт ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на портале госуслуг.
Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.
В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.
Почему я решил стать управдомом
Отношения с УК у меня не сложились сразу после покупки квартиры. Когда я оформлял лицевой счет в конце 2018 года, в кассе меня попросили оплатить долги прежнего собственника за коммунальные услуги. Я сильно удивился: по документам никакой задолженности не было, а даже если и была, к новому хозяину долги не переходят. Я объяснил кассиру, что так не делается, а если УК считает, что я ей что-то должен, пусть обращается в суд. В суд на меня так никто и не подал.
Потом пришла весна, начались дожди, и с потолка моей квартиры потекла вода: была неисправна кровля. Я живу на самом верхнем этаже, и соседей снизу от затопления спасали только подвесные потолки в моей квартире: сначала несколько ведер воды накапливались в них, а потом с шумом ниагарского водопада выливались на пол. Я успевал все ликвидировать.
Управляющая компания реагировала моментально: приезжали быстро, составляли акт о протечке и уезжали. После очередного акта я поинтересовался, когда же будет ремонт. Мне объяснили, что ремонтировать никто ничего не будет: я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Но если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке — может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии. Застройщика я искать не хотел: у меня с ним никакого договора об обслуживании дома нет.
Чтобы составить третий акт о протечке, мне пришлось вызвать представителей УК поздно вечером. Разговор с ними получился тяжелый: делать что-либо они категорически отказались, обвинили меня в том, что я пьян, хотя самый крепкий напиток, который я употребляю, — это кофе. Поэтому пришлось подключать тяжелую артиллерию — через ГИС ЖКХ я пожаловался сразу в Минстрой Хакасии: ему подчиняется жилищная инспекция. Сработало: через пару дней мне позвонили из УК, назвали дату ремонта и в итоге действительно все починили. Протечка исчезла.
Точно так же я решал и остальные коммунальные вопросы: 2—3 заявки по телефону, ноль реакции со стороны УК, жалоба в Минстрой через ГИС ЖКХ. Тут есть одна бюрократическая хитрость: на проверку обращения у Минстроя есть месяц, но если в этот срок управляющая компания все устранит, наказывать ее будет не за что. Поэтому после жалобы неисполненная заявка всегда выполняется очень быстро. Так в моей квартире починили протекающий шаровой кран на стояке отопления, а потом, когда мне стало нечего ремонтировать у себя, я занялся порядком в доме в целом.
Правда, отношения с УК не улучшились. Но мне важнее, чтобы с потолка не капало и из труб вода не текла на пол, а любить жильцов сотрудники управляющей компании по закону все равно не обязаны.
Когда решаешь проблемы отдельной квартиры, такой способ очень эффективен. Но дом — это не одна квартира. Зимой 2020 года выяснилось, что кто-то сломал электромагнитный замок на двери в подъезд, а решать вопрос с ремонтом некому. В моей квартире трубки от домофона не было, и в домофонной компании со мной даже не стали разговаривать: сослались на то, что я не их клиент. Но пояснили, что замок и сам домофон — общедомовое имущество, компания их просто обслуживает по договору. Договор от имени жильцов подписал председатель совета МКД — все вопросы к нему.
Дальше выяснились интересные вещи. Женщину, которая подписывала договор, я нашел быстро: она мыла полы в подъезде. Оказалось, что она работница нашей УК и когда-то у нее была в собственности квартира в нашем доме. Но квартиру она недавно продала, поэтому исполнять обязанности старшего по дому не могла и не хотела. УК была в курсе этого, но их все устраивало: акты выполненных работ они регулярно подписывали у женщины по старой памяти. Отказать в такой ситуации руководству управляющей компании она не могла: все же УК — ее работодатель.
В управляющей компании все это признали и заявили, что ничего страшного нет. А если жильцам нужно уполномоченное лицо, то они сами виноваты, что его не избрали: мол, проводите общее собрание и выбирайте нового управдома — кто вам мешает?
Сами жильцы пояснили, что собрания проводили. Почему у них ничего не получилось, я понял позже. Многие считают, что собрание чем-то похоже на митинг: люди собираются у подъезда, стихийно обсуждают то, что у них наболело, кто-то обещает что-то сделать, а потом все расходятся по домам. Я однажды стал свидетелем такого собрания о протечках с крыши в нескольких квартирах. На нем присутствовал инженер из УК, пообещал все исправить, сказал, что всех уволит и с завтрашнего утра все заработает как часы. Никаких увольнений, конечно, не было, а все его обещания так и остались словами. Но в общих собраниях собственников главное — это не слова, а документы. И не вина простого гражданина, что он не знает, как все оформить.
Поэтому в сентябре 2020 года я обсудил с соседями возможность избрать меня председателем совета МКД и пообещал сам провести общее собрание. Они были не против, что я стану их представителем перед УК и прочими организациями.
Как я организовывал собрание собственников
У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в Т—Ж «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».
Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.
Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.
Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены из-за коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.
Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.
Допустим, вы избираете на собрании председателя совета МКД.
Правильно написать в повестке: «Избрать председателем совета владельца квартиры № 999 Сергеева Дмитрия Владимировича». Участники собрания в этом случае сразу понимают, за кого они голосуют. А если не согласны с кандидатурой, могут проголосовать против.
Неправильно: «Решить вопрос с избранием председателя совета МКД». Конкретной фамилии нет — собственники не понимают, за кого они голосуют.
В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. УК предложила на этом же собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.
Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы как-нибудь без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.
Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если кто-то откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.
Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. Рассылались ли уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.
Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это что-то вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.
Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его тут же отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».
Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.
Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.
Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.
Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.
А если у квартиры несколько собственников, то у каждого из них количество голосов, пропорциональное принадлежащей им площади. Если, наоборот, у одного собственника несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально. Например, в собственности мэрии больше 20 квартир, которые в сумме дают более 26% голосов.
Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.
Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.
Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.
Но система «Сквер» и тут приходит на помощь. Достаточно в разделе «Собрания» создать новое собрание собственников, указать в нем вопросы, вынесенные на голосование, — и можно скачать полный пакет документов в формате «Ворда». Все документы уже будут заполнены: данные для этого «Сквер» возьмет из реестра собственников.
Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.
Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.
Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.
После подсчета результатов мне оставалось только скачать готовый протокол собрания — уже с указанным количеством голосов по каждому пункту решения. Я распечатал его в трех экземплярах, подписал и вместе с бюллетенями отдал в УК.
Сколько зарабатывает управдом
Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с кого-то из жильцов или с УК он не вправе.
Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 Р в месяц.
я получаю за работу управдомом
Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, точно ли я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.
Что я успел сделать как старший по дому и что планирую
Если бы я сказал, что вот меня выбрали, прошло 3 месяца и все проблемы решились, — это было бы неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и тут же появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.
Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по каким-то своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.
Что получилось. В доме отремонтировали освещение, частично отремонтировали плитку на полу и включили в программу ремонта на 2021 год утепление межпанельных швов в двух квартирах.
Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у нас-то порядок наведут?».
Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней что-то не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.
Для более глобальных программ типа устройства детской площадки, высадки зеленых насаждений или установки нового домофона нужны деньги. Жильцы у нас в доме — люди в основном небогатые, у них каждая копейка на счету, и собирать с них деньги я считаю не совсем правильным. Поэтому мы попробуем эти деньги зарабатывать. Например, сейчас я веду переговоры по сдаче в аренду чердачных помещений одному из операторов сотовой связи. Также обсуждаю вопрос сдачи в аренду рекламных площадей на первом этаже дома.
Зачем мне все это
Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если где-то беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.
На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.
Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.
То же самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них вроде бы не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.
Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.