Fee девелопмент что это значит
Fee-девелопмент, или управление и развитие проекта за фиксированный гонорар
Fee-девелопмент — это крайне активная и эффективная схема работы в сфере строительства и реализации проектов в западных странах, которая помогает развиваться множеству разноплановых проектов, развивать территории, качественно организовывать бизнесы на земле и в зданиях, создавать проекты с нуля — от идеи до запуска.
После кризиса 2008-го года именно такая схема работы — приглашение профессиональных команд fee-девелоперов — стала более эффективной для многих компаний в сфере строительства и реализации инфраструктурных проектов в узких отраслях, ведь сформировать собственный девелоперский отдел и дороже, и не факт, что будут подобраны именно нужные менеджеры, имеющие необходимые для конкретного проекта компетенции. Компания fee-девелопер полностью снимает всю головную боль с инициатора проекта/инвестора — собственно, за это и получает свои fee (гонорары).
Мы в dewis как раз этим и занимаемся — помогаем нашим клиентам создавать проекты — от идеи до открытия бизнеса — в рамках контракта на управление проектом (PM-контракт, project management, полное управление проектом) или EPCM-контракт (engineering — проектирование, инжиниринг, procurement — поставки, construction management — управление строительством).
В каждом этапе, в свою очередь, есть стадии, которые позволяют отследить все происходящие в проекте работы, обратить внимание на те или иные особенности этапа, проверить данные, уточнить и структурировать работу, заручиться необходимой документацией, которая будет крайне необходима на дальнейших стадиях — т. е. причинно-следственная связь работ, документации, стратегии и тактики — в действии.
С помощью этой системы действий по проекту в нашей сфере — бизнесов в HoReCa, жилье и апартаментах — мы можем реализовывать проекты любой сложности — от развития территорий до развития одного концептуального проекта или реконцепции и реинжиниринга бизнес-процессов действующего бизнеса.
Бизнес-проектирование
Основой, ядром, идейным центром разработанного нами девелоперского цикла является этап «Бизнес-проектирование», который и определяет, как будет развиваться далее весь проект, раздает задания всем последующим специалистам, которые будут работать над проектом, определяет стратегию проекта и желаемый результат, что, в свою очередь, помогает правильно ставить цели, расставлять приоритеты во всем дальнейшем управлении проектом.
Архитектурное проектирование
После того, как бизнес «разложен на бумаге», определены основные приоритеты, расписаны и просчитаны уникальные особенности, которые выделят проект среди конкурентов, можно переходить к этапу «Архитектурное проектирование». Здесь множество документов, требующих наличия, внимания, согласования, проверки и актуализации. Каждый раз индивидуальный набор чертежей АГОО и проектной и рабочей документации — под каждый проект, с учетом особенностей локации, организации и специфики бизнеса. Над этим этапом работает большая проектная группа, состоящая из специалистов отрасли, архитекторов, инженеров.
Строительство и отделка
На этапе «Строительство и отделка» менеджеры проекта организуют работу проекта, работают в тандеме с генеральным подрядчиком — строительной компанией, ведут бюджеты проекта, курируют все стадии, отчитываются перед инициатором проекта/инвестором. Ключевой результат прохождения проектом этой стадии — минимизация расхождения бюджета на СМР, который был рассчитан, с тем, который получился при практической реализации.
Запуск проекта
«Запуск проекта» — один из самых масштабных по размеру проектной группы этапов, наиважнейший, подготавливающий проект к практической работе на возврат вложенных инвестиций. Здесь актуализируются все ранее рассчитанные показатели, составляются новые сметы и финансовые модели, стратегия проекта из стадии project management меняется на стадию operation management — становится понятно, что нужно делать, чтобы проект работал именно так, как задумывали с самого начала.
Развитие проекта и управление
генеральный директор (CEO) dewis, руководитель гостиничного сектора
Дефицит доверия: как в России работает fee-девелопмент
Владельцы больших земельных участков далеко не всегда хотят или могут заниматься девелопментом. Тогда во всём мире они используют fee-девелопмент — форму строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта. Как это работает в России?
Классическая схема fee-девелопмента, которая родилась на развитых рынках Европы и США, в России начинает развиваться только сейчас в силу разных причин. Девелоперы отмечают, что на Западе рынок гораздо более институциональный и структурированный, а условия работы fee-девелоперов стандартизированы.
К примеру, в странах, где работает наша компания (во Франции, Англии, США) реже встречаются схемы с разделом метров или делением денежных потоков между девелопером и собственником.
финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge в России
По его словам, за границей работает классическая схема, где у девелопера есть базовое вознаграждение за работу и бонусное вознаграждение по итогу, так называемое promote fee. Оно может быть выражено в процентах от дохода собственника, либо девелоперу передаётся определённая доля в проектах за достижение результатов.
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолёт», уточнил, что в России в моделях, которые напоминают или частично используют инструменты fee-девелопмента, работает достаточно ограниченное количество компаний. «В классическом представлении компании, работающие в fee-девелопменте, не входят собственным капиталом в проект, не инвестируют деньги, а занимаются управлением проектом, получая премию от его реализации. Это похоже на управление гостиничными сетями. При этом максимальные риски команды — ничего не заработать», — отмечает спикер. В России классический вариант сильно ограничен, в основном потому, что рынок девелопмента достаточно молод.
Для России чаще используемой схемой работы стал «партнёрский девелопмент», когда в реализацию проекта каждый из партнёров вкладывает свой актив. «Наша модель предусматривает реализацию проектов в партнёрстве с собственниками земельных участков и компаний-девелоперов. В отличие от классической модели fee-девелопмента, мы получаем не комиссию за свои услуги, а делим с партнёром прибыль от проекта. При этом несём полную ответственность, собственно, за её получение и максимизацию», — объясняет Дмитрий Волков.
Основная причина медленного развития классического fee-девелопмента в России — никто не хочет рисковать собственными деньгами. «Как правило, инвестор знает, что он собирается построить, поэтому у него нет необходимости прибегать к услугам fee-девелопера. В то же время в Европе больше землевладельцев, причём старых „лендлордов“, которые совершенно не горят желанием что-то строить, именно они и пользуются услугами fee-девелопера», — уточняет Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
Fee-девелопмент: долгая дорога в дюнах
Эксперты считают, что fee-девелопмент в своём современном виде сформировался на столичном рынке лишь после кризиса 2015 года. Его суть состоит в следующем: девелопер с определёнными ресурсами, возможностями, знаниями и умениями за вознаграждение помогает владельцам участков реализовать задуманный проект.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE), отмечает, что рынок Москвы давно стремились осваивать компании из регионов, где маржа становится всё ниже и ниже. Для них выход на столичный рынок через fee-девелоперов становится понятным и удобным путём. Также на рынке много владельцев земельных участков — как правило, это наследие приватизации постсоветского периода. Ранее лендлорды планировали перепродать землю, но сегодня эта стратегия не приносит желаемого результата. При этом собственники не способны самостоятельно развивать проект в силу отсутствия опыта, и сотрудничество с успешным застройщиком для них — единственный вариант получить достойную прибыль с площадки.
Эксперты констатируют, что за последние годы интерес к рынку fee-девелопмента вырос. Одни связывают это с введением эскроу-счетов и усложнением доступа к проектному финансированию, другие — с изменениями на рынке и усилением конкуренции на нём.
Стоимость земли также является важным звеном в этой цепочке, зачастую схема fee-девелопмента, которая по сути является той или иной формой партнёрства владельца земли и владельца компетенций, то есть девелопера, позволяет договориться в той ситуации, когда стороны сильно разошлись в оценке стоимости земли.
директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank
Игроки и условия
Сегодня на столичном рынке можно выделить несколько сильных игроков. В первую очередь это MR Group, который развивал проекты в альянсе с Coalco и другими компаниями. «Все примеры такого сотрудничества успешны: комплексы уже введены в эксплуатацию, и за период реализации цены в них выросли почти вдвое. Это, в частности, «Царская площадь» и «Пресня Сити», рассказала Надежда Коркка. Именно модель MR Group эксперты считают максимально приближенной к классической схеме.
Среди крупнейших игроков участники рынка называют и компанию Capital Group, активно работают на нём такие компании, как Level Group, ГК «Инград» и УК «Развитие ».
Дмитрий Волков рассказал, что практически все проекты ГК «Самолёт» реализует в модели партнёрства с владельцами земельных участков, это — московский «Квартал «Некрасовка», «Остафьево» и «Алхимово» в Новой Москве, «Большое Путилково», «Люберцы», «Пригород Лесное» в Московской области. «Ещё на 5 площадок планируем выйти в течение этого и в начале следующего года», — уточнил спикер, однако заметил, что условия сотрудничества с партнёрами разные и зависят от индивидуальных договоренностей.
Но было бы ошибкой считать, что fee-девелоперы работают только в сегменте жилого строительства. Например, компания Wainbridge является девелопером группы Bvlgari в России. «Мы выступаем fee-девелопером в знаковом для столицы проекте — Bvlgari Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской. Это будет первый и, скорее всего, единственный отель и резиденции со статусом квартир бренда Bvlgari в России», — рассказал Андрей Безверхий.
Однако оценить объём этого рынка эксперты затруднились. Аналогичная ситуация и с оценкой условий, на которых партнёры договариваются между собой.
«Стоимость услуг fee-девелоперов — это строго коммерческая информация. Как правило, речь идёт об определённом проценте от будущей прибыли. Его размер определяют стороны в зависимости от степени участия в проекте. В некоторых случаях fee-девелопер отвечает, к примеру, за оформление документации, управление продажами и так далее, в других — сам вкладывает денежные средства в проект», — объясняет Надежда Коркка. По словам Георгия Крюкова, директора по развитию Level Group, в среднем по рынку вознаграждение fee-девелопера составляет около 5—8% от выручки проекта, но часто есть ещё и премия за успех проекта. «Например, часть прибыли, свыше определённой, делится пополам», — уточнил спикер.
вознаграждение fee-девелопера от выручки проекта в среднем по рынку
Fee-девелопмент: чуждая западная бизнес-модель или за ним будущее?
Несмотря на то, что профессионалы рынка недвижимости знакомы с термином «fee-development» уже, как минимум, с середины «нулевых», до сих пор остается некоторое непонимание этого понятия и разночтения в его трактовке.
Итак, девелопмент недвижимости – это инициирование и продвижение проектов, связанных с созданием новых или увеличением стоимости существующих объектов недвижимости.
А «fee-development» — это девелопмент недвижимости, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу, взамен на определенную фиксированную ставку (fee) или процент от будущего проекта.
При этом наиболее привычным и понятным для российского девелопера по сей день остается спекулятивный девелопмент. С позднего советского периода для многих наших соотечественников слово «спекулятивный» обрело некоторую негативную окраску. Однако же, в данном контексте – это вполне конкретный термин, которым пользуются во всем мире.
В отличие от fee, speculative development – это девелопмент, при котором девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта «под себя» с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды. То есть в рамках модели спекулятивного девелопмента есть некий «владелец» проекта и всех его процессов. Он, как правило, является собственником участка под застройку, соответственно, он же является и застройщиком. Но и привлечение инвестиций в проект – это тоже его ответственность. Спекулятивный девелопер может строить как на свои деньги, так и с привлечением кредитных средств. Важно то, что при такой схеме девелопмента и земля, и инвестиции, и управление проектом остаются в одних руках.
Начиная со второй половины «нулевых» стали появляться бизнесмены и компании, пытающиеся позиционировать себя как fee-девелоперы. И, тем не менее, про прошествии почти 15 лет, рынок девелоперских услуг до сих пор не сформирован. Рынок не структурирован, что не позволяет выделить на нем ни основных игроков, ни их рыночных долей в сегменте отдельных девелоперских услуг.
В той или иной мере отдельные функции fee-девелопмента недвижимости на российском рынке выполняют: строительные компании (генподрядчики), консалтинговые, а также брокерские или риэлторские компании. Девелоперские компании (застройщики и инвесторы-застройщики), способные оказывать некоторые (крайне редко — все) услуги из полного цикла девелопмента, не очень заинтересованы оказывать свои услуги за fee, так как убеждены, что привычный им спекулятивный девелопмент является более высокодоходным бизнесом.
И самый главный признак, позволяющий говорить об отсутствии профессионального fee-девелопмента в России – это тот факт, что разработку Продукта во главу угла ставить до сих пор не принято. Проекты чаще всего создаются «от конструктива», а не от целевой аудитории. Зачастую выбор концепции проекта – это дело вкуса девелопера или инвестора. Такие проекты хорошо продаются только на растущем рынке или на периодах ажиотажного спроса. Но как только наступает период стагнации, продажи останавливаются.
При этом спрос на fee-девелоперские услуги давно сформирован. На рынке присутствует огромное количество крупных и средних землевладельцев, а также непрофильных застройщиков, по сути не знающих, что делать со своими активами. Получается, что самым серьезным конкурентом fee-девелоперов являются сами потенциальные заказчики таких услуг, которые принимают решение заниматься проектом самостоятельно, не передавая его профессионалам и оставаясь в рамках знакомой и привычной модели спекулятивного девелопмента.
Если же сконцентрировать свое внимание на загородном сегменте рынка недвижимости, что здесь ситуация является еще более плачевной. Здесь, по сути, нет не только профессиональных девелоперов, но и инвестировать в этот сегмент до недавнего времени мало кто планировал. До совсем недавнего времени было крайне распространено убеждение, что «загородка» — это низкодоходная рыночная ниша и при этом крайне рискованная. И для таких опасений были серьезные основания, ведь на рынке было большое количество проектов, продажи в которых мизерны или вовсе «стояли». Вдобавок, в этом сегменте был сконцентрирован относительно небольшой объем спроса, потому что загородная (малоэтажная) недвижимость обходилась покупателю дорого, а заселения приходилось, как правило, долго ждать. И в отсутствие класса профессиональных девелоперов, никто не работал с целым рядом негативных потребительских стереотипов.
Однако, события 2020 года однозначно дали серьезный толчок к изменению сложившейся ситуации. Во-первых, они привели к резкому росту интереса к загородной недвижимости со стороны землевладельцев, инвесторов и крупных игроков рынка недвижимости городского формата (высотной квартальной застройки). Во-вторых, по мере повышения интереса к загородному сегменту, у лендлордов и инвесторов явно появляется и понимание того, что конкуренция тоже растет, и к разработке продукта следует привлечь профессионалов. Перечисленные выше тренды уже осенью 2020 года активно конвертируются в обращения за услугами fee-девелопмента.
Так какие же услуги может оказывать fee-девелоперская компания? Укрупненно можно выделить такие блоки:
В зависимости от специфики и компетенций застройщика и инвестора, у fee-девелопера может быть заказан любой (даже один) блок или несколько блоков услуг из этого перечня. Однако, чем выше уровень ответственности девелопера за результат, тем больший фокус внимания приходится на разработку концепции застройки. По сути, лучший fee-девелопер на проекте – это продуктолог, т.е. компания, которая, наряду с управлением проектом, может изначально разработать такой продукт, который будет «продавать себя сам».
Работа эта достаточно кропотливая, ведь на цену и ликвидность недвижимости влияет огромное количество факторов. Такие как локация, окружение, архитектура, класс объекта, внутренняя и внешняя инфраструктура, и т.д. Каждая из этих позиций требует огромного внимания и тонких настроек. Ведь даже небольшие ошибки, допущенные в момент разработки продукта, могут привести к долгой экспозиции и существенному снижению прибыли участников проекта.
Исходя из этого, можно выделить базовые функции, которые должна выполнять компания-девелопер, чтобы иметь право называть себя продуктологом недвижимости:
Привлечение профессионального девелопера-продуктолога позволяет снизить риски владельца земельного участка, инвесторов и других участников проекта. Создание известного на рынке, востребованного и высоколиквидного продукта дает возможность получения результата более высокого качества и более высокой прибыли, а также соблюдения доходной части заявленной финансовой модели. При этом требования потенциальных клиентов к fee-девелоперским компаниям сформировались достаточно давно и не меняются уже более 15 лет.
Что такое fee-девелопмент, и кому он выгоден
В строительной индустрии долгое время существовала система, где инвестор проекта в то же время является и его девелопером. В последние годы ситуация несколько изменилась. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости – в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?
Что такое fee-девелопмент в России и Европе
Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией. «Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором», – поясняет коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов.
По данным Коллегии профессиональных девелоперов, о новом направлении девелопмента участники рынка недвижимости заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк и другие) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.
«Это может быть фармацевтическая, торговая компания или банк, которому достался этот актив в ходе регресса какого-то неблагополучного заемщика, и так далее. Непрофессиональный игрок является основным заказчиком fee-девелопмента, потому что есть актив, но он не знает, что с ним делать. И это уже задача fee-девелопера», – рассказывает Иван Татаринов.
«Недвижимость – это, по сути, непрофильный актив для таких компаний. Хотя, было время, когда частные инвесторы и финансовые корпорации пытались заниматься строительным бизнесом, обрастали непрофильными подразделениями, брали на себя процесс управления недвижимостью. Очень скоро, стало очевидно, что создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера. К тому же, оценить уровень специалистов и качество работы инвесторы вряд ли смогут самостоятельно», – комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».
К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.
Плюсы и минусы fee-девелопмента
Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.
Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:
Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно. Чаще всего навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – приводит пример Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.
Главная сложность fee-девелопмента – возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. «Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором», – предупреждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.
Сколько стоят услуги fee-девелопера
Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев – это процент от общего бюджета проекта. В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-7%. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц», – рассказывает Вера Сецкая. «Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли», – добавляет эксперт.
Еще один возможный вариант – управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Как поясняет Вера Сецкая, promote – это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.
Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group, также напоминает, что доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач: «Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта».
Fee-девелопмент и сегменты недвижимости
Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.
Кроме того, как утверждает Вера Соцкая, президент компании GVA Sawyer, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.
Fee-девелопмент может вполне успешно применяться и в сегменте загородной недвижимости. В частности, такую услугу предлагает собственникам земли на территории Ленинградской области Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, – поясняет эксперт КПД Марина Агеева. – Он содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».
По мнению советника руководителя «ГК Стинком» и эксперта КПД Светланы Невелевой, загородный fee-development может быть интересен 3 категориям инвесторов: владельцам бизнеса, имеющим участки, но не знакомым с конъюнктурой рынка, иногородним игрокам и городским застройщикам, располагающим загородными земельными участками.
Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ