Ffo что это в финансах
Funds From Operations (FFO)
Смотреть что такое «Funds From Operations (FFO)» в других словарях:
Funds From Operations (FFO) — Used by real estate and other investment trusts to define the cash flow from trust operations. It is earnings with depreciation and amortization added back. A similar term increasingly used is Funds Available for Distribution (FAD), which is FFO… … Financial and business terms
funds from operations — ( FFO) Used by real estate and other investment trusts to define the cash flow from trust operations; earnings with depreciation and amortization added back. A similar term increasingly used is funds available for distribution (FAD), which is FFO … Financial and business terms
FFO — ( funds from operations) Used by real estate and other investment trusts to define the cash flow from trust operations; earnings with depreciation and amortization added back. A similar term increasingly used is funds available for distribution… … Financial and business terms
FFO — steht für: Flugfunkforschungsinstitut Oberpfaffenhofen, 1937 gegründete Vorgängereinrichtung des Instituts des Deutschen Zentrums für Luft und Raumfahrt (DLR) in Oberpfaffenhofen Bahnhof Frankfurt (Main) Ost Frankfurt (Oder) Funds From Operations … Deutsch Wikipedia
FFO — Funds From Operations (Governmental » US Government) * Full First Order (Business » General) … Abbreviations dictionary
FFO — DefinitionFunds From Operations. A financial measure used by REITs to define their operating performance. FFO is calculated by adding depreciation and amortization expenses to earnings. This gives an idea of the REIT s cash performance, which is… … Wikipedia
Real estate investment trust — A real estate investment trust or REIT ( /ˈriːt … Wikipedia
Digital Realty Trust — Type Public Traded as (NYSE: DLR) Industry Datacenter acquisition, ownership, development and operation Headquarters San Francisco, United … Wikipedia
Table of Contents:
Что это такое:
Как это работает (Пример):
Используя приведенную выше формулу, мы можем рассчитать FFO компании XYZ следующим образом:
REIT и аналогичные трасты обычно раскрывают FFO в примечания к их финансовой отчетности (и во многих случаях в заголовках их пресс-релизов), и они должны показать свои расчеты.
Почему это имеет значение:
В целом, корректировки, внесенные FFO в чистую прибыль, чтобы компенсировать методы бухгалтерского учета, которые могут исказить истинную работу реального инвестиционного инвестиционного фонда. Это особенно касается амортизации. Принципы общепринятого бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы REIT обесценивали свои инвестиционные свойства с течением времени. Однако многие свойства REIT на самом деле ценят со временем, и по этой причине требуемые расходы на амортизацию, как правило, делают чистый доход кажущимся искусственно низким. FFO также корректирует прибыль (или убытки) от продажи недвижимости, потому что они не повторяются и, следовательно, не вносят вклад в текущую платежеспособность REIT (REIT должны выплачивать 90% от их налогооблагаемого дохода в виде дивидендов). Некоторые аналитики идут дальше и рассчитывают скорректированные фонды операций (AFFO), которые корректируют FFO для увеличения арендной платы и определенных капитальных затрат.
Многие аналитики предпочитают рассматривать FFO вместо чистой прибыли при измерении финансовых показателей REIT. Подобно прибыли на акцию (EPS), FFO на акцию является тщательно продуманной метрикой, которая часто используется в качестве барометра для оценки рентабельности REIT на единицу владения акциями. Между тем, интерпретация котировок price / FFO может генерировать оценки, аналогичные тем, которые генерируются мультипликаторами P / E. Таким образом, FFO является ключевым фактором цены акций.
Хотя FFO широко считается самым популярным методом количественной оценки рентабельности фирмы недвижимости, важно помнить, что FFO часто может быть восприимчивым к манипуляциям, изменениям бухгалтерского учета и своды. Тем не менее, FFO остается отраслевым стандартом для определения прибыльности инвестиционного доверия для акционеров.
Отношение денежных средств от операций (FFO) к общей задолженности
Опубликовано 06.06.2021 · Обновлено 06.06.2021
Что такое соотношение средств от операций (FFO) к общему долгу?
Отношение денежных средств от операционной деятельности (FFO) к общему долгу – это коэффициент левериджа, который рейтинговое агентство или инвестор может использовать для оценки финансового риска компании. Коэффициент представляет собой показатель, сравнивающий прибыль от чистой операционной прибыли плюс износ, амортизация, отложенные налоги на прибыль и другие неденежные статьи с долгосрочным долгом плюс текущие сроки погашения, коммерческими бумагами и другими краткосрочными кредитами. Затраты на текущие капитальные проекты не включаются в общий долг по данному коэффициенту.
Формула и расчет денежных средств от операций (FFO) к общему коэффициенту долга
FFO к общему долгу рассчитывается как:
Свободный денежный поток / Общая задолженность
Ключевые выводы
Что можно сказать о соотношении средств от операционной деятельности (FFO) к общему долгу
Операционные средства (FFO) – это показатель денежного потока, генерируемого инвестиционным трастом в сфере недвижимости (REIT). Фонды включают деньги, которые компания собирает от продажи запасов и услуг, которые она предоставляет своим клиентам. Общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы REIT амортизировали свою инвестиционную недвижимость с течением времени, используя один из стандартных методов амортизации, который может исказить истинные результаты REIT. Это связано с тем, что стоимость многих инвестиционных объектов со временем увеличивается, что делает амортизацию неточной при описании стоимости REIT. Таким образом, износ и амортизация должны быть добавлены к чистой прибыли, чтобы решить эту проблему.
Отношение FFO к общему долгу измеряет способность компании погасить свой долг, используя только чистую операционную прибыль. Чем ниже отношение FFO к общему долгу, тем больше у компании заемных средств. Коэффициент ниже 1 указывает на то, что компании, возможно, придется продать часть своих активов или взять дополнительные кредиты, чтобы удержаться на плаву. Чем выше отношение FFO к общему долгу, тем сильнее позиция компании в плане выплаты долга за счет операционного дохода и тем ниже кредитный риск компании.
Поскольку активы, финансируемые за счет заемных средств, обычно имеют срок полезного использования более одного года, показатель отношения FFO к общему долгу не предназначен для измерения того, полностью ли покрывает годовой FFO долг компании, т. Е. Коэффициент 1, а скорее, имеет ли она способность обслуживать задолженность в разумные сроки. Например, коэффициент 0,4 означает способность полностью обслуживать долг за 2,5 года. Компании могут иметь ресурсы, отличные от средств от операций, для погашения долгов; они могут взять дополнительную ссуду, продать активы, выпустить новые облигации или выпустить новые акции.
Для корпораций кредитное агентство Standard & Poor’s считает, что компания с отношением FFO к общему долгу более 0,6 имеет минимальный риск. Компания с умеренным риском имеет коэффициент от 0,45 до 0,6; один с промежуточным риском имеет отношение 0,3 к 0,45; один со значительным риском имеет отношение от 0,20 до 0,30; один с агрессивным риском имеет коэффициент от 0,12 до 0,20; и один с высоким риском имеет отношение FFO к общему долгу ниже 0,12. Однако эти стандарты различаются в зависимости от отрасли. Например, промышленной (производственной, сервисной или транспортной) компании может потребоваться отношение FFO к общему долгу, равное 0,80, чтобы получить рейтинг AAA, наивысший кредитный рейтинг.
Ограничения использования отношения FFO к общему долгу
Одно только отношение «FFO к общему долгу» не дает достаточно информации для определения финансового положения компании. Другие связанные ключевые коэффициенты левериджа для оценки финансового риска компании включают отношение долга к EBITDA, которое сообщает инвесторам, сколько лет потребуется компании, чтобы выплатить свои долги, и отношение долга к общему капиталу, которое сообщает инвесторам о состоянии компании. финансирование своей деятельности.
Как оценить инвестиционный траст недвижимости (REIT)
Инвесторы, желающие оценить инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT), могут обнаружить, что традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и соотношение цены и прибыли (P/E), здесь не работают. Более надёжным методом является показатель «средства от операций» (FFO). Далее мы рассмотрим всё, что вам нужно знать об оценке REIT. Как выбрать лучший фонд для инвестиций, используя FFO?
Давайте начнем с того, что рассмотрим сводный отчёт о результатах финансовой деятельности XYZ Residential (XYZ), вымышленного REIT со специализацией на жилой недвижимости.
Амортизация является значительной частью расходов, но в случае с недвижимостью она может не учитываться.
С 2019 по 2020 год чистый доход XYZ Residential (графа «итого«) вырос почти на 30% (на 122 534$ до 543 847$). Однако в значениях чистого дохода учтены расходы на амортизацию, которые являются довольно важным параметром.
Для большинства предприятий амортизация является необходимой частью расходов, которая съедает часть инвестиций, сделанных в предыдущем периоде. Однако недвижимость отличается от большинства инвестиций в стационарные сооружения или оборудование, потому что недвижимость редко теряет ценность, и гораздо чаще наоборот, растёт в цене.
Таким образом, чистый доход, из которого вычтена амортизация, является более низким показателем эффективности. Поэтому судить о цене REIT есть смысл по параметру «средства от операций» (FFO), где не учитывается амортизация.
Компании обязаны отчитывать о FFO в нижней строке, вместе с чистым доходом. Обычно расчёт заключается в добавлении амортизации к чистому доходу и вычитании прибыли от продажи амортизируемого имущества.
Эта прибыль вычитается на основании того, что она не является повторяющейся и поэтому не влияет на способность REIT выплачивать дивиденды. Сопоставление чистой прибыли с FFO (с исключением незначительных пунктов для ясности) в 2019 и 2020 годах выглядит следующим образом:
Естественно, после возврата затрат на амортизацию и вычета дохода от продажи собственности показатель «средства от операций» (FFO) будет равен 838 390$ в 2019 году и почти 758 000$ в 2020 году.
FFO обязательно присутствует в отчётах, но этот параметр имеет один недостаток: из него не вычтены капитальные расходы, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости. Принадлежащую акционерам недвижимость необходимо поддерживать (например, красить) поэтому FFO является не совсем истинным показателем остаточного денежного потока после всех расходов и расходов.
Поэтому профессиональные аналитики проводят фундаментальный анализ REIT, используя показатель под названием «скорректированные средства от операций» (AFFO).
Показатель AFFO не имеет унифицированного определения, но в большинстве расчётов из него вычитаются капитальные затраты, как упоминалось выше. В случае XYZ Residential из FFO вычитаются почти 182 000 долларов, чтобы получить AFFO на 2020 год. Это число обычно можно найти в отчёте о движении денежных средств REIT.
Оно используется для оценки денежных средств, необходимых для поддержания существующих объектов недвижимости, хотя тщательный анализ конкретных объектов может дать более точную информацию.
Традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и соотношение P/E, не являются надёжным способом оценки стоимости REIT.
Если у нас есть FFO и AFFO, мы можем оценить стоимость REIT с большей точностью, глядя на ожидаемый рост одного или обоих показателей. Для этого требуется тщательное изучение основных перспектив REIT и его сектора.
Общая прибыль REIT поступает из двух источников: выплаты дивидендов и рост цен. Ожидаемое повышение цен может быть разделено на два дополнительных компонента: рост FFO/AFFO и увеличение множителей price-to-FFO или price-to-AFFO.
Давайте посмотрим на множители для XYZ. Обратите внимание, что мы показываем значение цены разделенной на FFO, которое на самом деле представляет собой размер рыночной капитализации, разделенный на FFO. Рыночная капитализация XYZ (количество акций, умноженное на цену одной акции) в этом примере составляет примерно 8 млрд долларов.
Как можно интерпретировать эти множители, помимо прямого сравнения с отраслевыми аналогами? Как и в случае с коэффициентом P/E, интерпретация множителей price-to-FFO или price-to-AFFO не является чем-то сложным. Множители могут изменяться в зависимости от рыночных условий и конкретных подсекторов REIT. Как и в случае с другими категориями акций, следует избегать покупки, если множитель является слишком высоким.
Помимо выплат дивидендов, есть ещё повышение цен, которое делится на два компонента: рост FFO/AFFO и увеличение множителя (соотношение price-to-FFO или price-to-AFFO). При поиске REIT с благоприятными перспективами роста FFO нужно учитывать оба компонента.
Например, если FFO вырастет на 10%, и сохранится множитель 10,55x, цена вырастет на 10%. Если же множитель увеличится примерно на 5% до 11x, рост цен составит около 15% (10% роста FFO + 5% увеличение множителя).
Полезным показателем является обратное значение множителя price-to-AFFO или 1 ÷ [Price/AFFO] = AFFO/Price. Он составляет около 7,2% (575,7$ ÷ 8000) в примере с XYZ Residential и называется «доходностью AFFO«.
Ставка капитализации – это общее число, которое показывает инвесторам, сколько рынок в настоящее время платит за недвижимость. Например, при ставке 8% инвесторы обычно платят примерно в 12,5 раза (1 ÷ 8%) больше чистого операционного дохода (NOI) каждого объекта недвижимости.
Предположим, что ставка капитализации рынка составляет около 7%, а наше ожидание роста для XYZ FFO/AFFO – головокружительные 5%. Учитывая рассчитанную доходность AFFO в 7,2%, вполне вероятно, что мы нашли хорошие инвестиции, потому что цена достаточно разумна по сравнению с рыночной ставкой капитализации (даже немного выше, что ещё лучше).
Кроме того, рост, которого мы ожидаем, в итоге должен привести как к увеличению дивидендов, так и к росту цен. Фактически, если бы все инвесторы согласились с нашей оценкой, цена XYZ была бы намного выше, потому что для учёта этих ожиданий роста потребуется более высокий множитель.
Оценка REIT дает большую ясность при использовании параметра «средства от операций» (FFO), а не чистого дохода. Потенциальным инвесторам также следует рассчитать показатель «скорректированные средства от операций» (AFFO), из которого вычтены вероятные расходы, необходимые для поддержания недвижимости. AFFO является отличным инструментом для оценки способности REIT выплачивать дивиденды, а также перспектив роста.
Скорректированные средства от операций – это показатель финансовой эффективности, который в основном используется при анализе инвестиционных трастов недвижимости (REIT).
Инфраструктурный траст – это разновидность доходного траста, которая создаётся для финансирования, строительства, эксплуатации и обслуживания различных инфраструктурных проектов в определённом регионе.
Средства от операций (FFO) – это показатель, используемый инвестиционными трастами недвижимости (REIT) для определения размера денежного потока от их деятельности.
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
Параметр «Средства от операций на акцию» (FFOPS) фиксирует рост доходов инвестиционного траста недвижимости, аналогичный доходу на акцию в случае публичных компаний.
Отношение «средств от операций» (FFO) к общему долгу – это размер кредитного плеча, которое использует кредитно-рейтинговое агентство или инвестор для оценки финансового риска компании.
Средства от операций (FFO) 2021
Table of Contents:
Средства от операций (FFO) относятся к показателю, используемому инвестиционными трастами недвижимости (REIT) для определения потока денежных средств от их операций. Он рассчитывается путем добавления амортизации и амортизации к прибыли, вычитая прибыль от продаж и иногда котируется на основе доли. Отношение FFO к доле должно использоваться вместо EPS при оценке REIT и других подобных инвестиционных трастов.
Использование расчета FFO
Все компоненты расчета FFO перечислены в отчете о прибылях и убытках REIT. Если, например, REIT имел амортизацию в размере 20 000 долл. США, прибыль от продажи имущества в размере 40 000 долл. США и чистую прибыль в размере 100 000 долл. США, ее FFO составит 80 000 долл. США. Все REIT должны показать свои расчеты FFO на публичные финансовые отчеты. Они обычно раскрывают эту меру в качестве сноски в отчете о прибылях и убытках.
Преимущество FFO заключается в том, что он компенсирует методы учета затрат, которые могут неточно сообщать истинную производительность REIT. Например, учет GAAP требует, чтобы все REIT обесценивали свои инвестиционные свойства с течением времени, используя один из стандартных методов амортизации. Тем не менее, многие инвестиционные свойства на самом деле значительно увеличиваются в стоимости с течением времени, делая износ неточным при описании стоимости REIT. Амортизация и амортизация должны быть возвращены к чистой прибыли для согласования этой проблемы.
FFO также вычитает прибыль от продажи имущества, поскольку эти виды продаж считаются единовременными. REIT должны выплачивать 90% всех облагаемых налогом доходов в виде дивидендов. Прибыль от продажи имущества не добавляет к налогооблагаемому доходу REITs и поэтому не должна включаться в измерение стоимости и производительности.
Скорректированные фонды от операций
Некоторые аналитики недвижимости также рассчитывают скорректированные фонды REIT из операций (AFFO).Этот расчет принимает FFO REIT и вычитает любые повторяющиеся расходы, которые капитализируются, а затем амортизируются, а также любая прямолинейная аренда.