Ffo per share что это
Table of Contents:
Что это такое:
Как это работает (Пример):
Используя приведенную выше формулу, мы можем рассчитать FFO компании XYZ следующим образом:
REIT и аналогичные трасты обычно раскрывают FFO в примечания к их финансовой отчетности (и во многих случаях в заголовках их пресс-релизов), и они должны показать свои расчеты.
Почему это имеет значение:
В целом, корректировки, внесенные FFO в чистую прибыль, чтобы компенсировать методы бухгалтерского учета, которые могут исказить истинную работу реального инвестиционного инвестиционного фонда. Это особенно касается амортизации. Принципы общепринятого бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы REIT обесценивали свои инвестиционные свойства с течением времени. Однако многие свойства REIT на самом деле ценят со временем, и по этой причине требуемые расходы на амортизацию, как правило, делают чистый доход кажущимся искусственно низким. FFO также корректирует прибыль (или убытки) от продажи недвижимости, потому что они не повторяются и, следовательно, не вносят вклад в текущую платежеспособность REIT (REIT должны выплачивать 90% от их налогооблагаемого дохода в виде дивидендов). Некоторые аналитики идут дальше и рассчитывают скорректированные фонды операций (AFFO), которые корректируют FFO для увеличения арендной платы и определенных капитальных затрат.
Многие аналитики предпочитают рассматривать FFO вместо чистой прибыли при измерении финансовых показателей REIT. Подобно прибыли на акцию (EPS), FFO на акцию является тщательно продуманной метрикой, которая часто используется в качестве барометра для оценки рентабельности REIT на единицу владения акциями. Между тем, интерпретация котировок price / FFO может генерировать оценки, аналогичные тем, которые генерируются мультипликаторами P / E. Таким образом, FFO является ключевым фактором цены акций.
Хотя FFO широко считается самым популярным методом количественной оценки рентабельности фирмы недвижимости, важно помнить, что FFO часто может быть восприимчивым к манипуляциям, изменениям бухгалтерского учета и своды. Тем не менее, FFO остается отраслевым стандартом для определения прибыльности инвестиционного доверия для акционеров.
Funds From Operations (FFO)
Смотреть что такое «Funds From Operations (FFO)» в других словарях:
Funds From Operations (FFO) — Used by real estate and other investment trusts to define the cash flow from trust operations. It is earnings with depreciation and amortization added back. A similar term increasingly used is Funds Available for Distribution (FAD), which is FFO… … Financial and business terms
funds from operations — ( FFO) Used by real estate and other investment trusts to define the cash flow from trust operations; earnings with depreciation and amortization added back. A similar term increasingly used is funds available for distribution (FAD), which is FFO … Financial and business terms
FFO — ( funds from operations) Used by real estate and other investment trusts to define the cash flow from trust operations; earnings with depreciation and amortization added back. A similar term increasingly used is funds available for distribution… … Financial and business terms
FFO — steht für: Flugfunkforschungsinstitut Oberpfaffenhofen, 1937 gegründete Vorgängereinrichtung des Instituts des Deutschen Zentrums für Luft und Raumfahrt (DLR) in Oberpfaffenhofen Bahnhof Frankfurt (Main) Ost Frankfurt (Oder) Funds From Operations … Deutsch Wikipedia
FFO — Funds From Operations (Governmental » US Government) * Full First Order (Business » General) … Abbreviations dictionary
FFO — DefinitionFunds From Operations. A financial measure used by REITs to define their operating performance. FFO is calculated by adding depreciation and amortization expenses to earnings. This gives an idea of the REIT s cash performance, which is… … Wikipedia
Real estate investment trust — A real estate investment trust or REIT ( /ˈriːt … Wikipedia
Digital Realty Trust — Type Public Traded as (NYSE: DLR) Industry Datacenter acquisition, ownership, development and operation Headquarters San Francisco, United … Wikipedia
Средства от операций на акцию (FFOPS)
Опубликовано 06.06.2021 · Обновлено 06.06.2021
Что такое средства от операций на акцию (FFOPS)?
Фонды от операций на акцию (FFOPS) – это мера денежных средств, генерируемых инвестиционным трастом в сфере недвижимости (REIT) – компаниями, которые владеют портфелем приносящей доход недвижимостью и ипотечными кредитами.
Базовая формула рассчитывается путем вычитания суммы чистой прибыли (NI), износа и амортизации на прибыль от продажи собственности. Чтобы получить стоимость одной акции, разделите предыдущую формулу на общее количество акций в обращении.
Ключевые выводы
Понимание средств от операций на акцию (FFOPS)
Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) предлагает инвесторам возможность получить доступ к крупномасштабной, приносящей доход недвижимости. Эти компании владеют и обычно управляют огромным количеством объектов недвижимости, включая квартиры, отели, офисные здания, курорты, склады самообслуживания, торговые центры и склады. В большинстве случаев их бизнес-модель включает в себя аренду площадей, сбор арендной платы, а затем распределение этой прибыли в качестве дивидендов среди акционеров.
Средства от операций на акцию (FFOPS) широко считаются лучшим методом для инвесторов для определения прибыльности и финансового состояния REIT. Во многих отношениях он отражает прибыль на акцию (EPS), которую публично торгуемые компании отчитываются ежеквартально. Первый представляет собой величину доходов от REIT, тогда как последний иллюстрирует доходность компании.
Некоторые инвесторы даже получают базовую рыночную оценку из соотношения цены к средствам и операциям, точно так же, как фундаментальный инвестор сосредотачивается на мультипликаторах цены и прибыли. Оба средства от операций (FFO) и средств от операций на акцию (FFOPS), таким образом, являются ключевыми факторами цен на акции.
Краткий обзор
Как и многие популярные финансовые показатели, средства от операций на акцию (FFOPS) подвержены манипуляциям, изменениям в бухгалтерском учете и пересчетам.
Инвесторы могут найти FFO и средства от операций на акцию (FFOPS) в примечаниях к квартальному финансовому отчету. Их не следует путать с денежным потоком REIT от операционной деятельности, важным компонентом отчета о движении денежных средств компании, который вместо этого измеряет чистую сумму денежных средств и их эквивалентов, которые поступают в фирму в результате регулярной текущей деятельности.
Особые соображения
Способы получения средств от операций на акцию (FFOPS)
Как правило, расчет средств от операций на акцию (FFOPS) вносит поправки в чистую прибыль (NI), чтобы компенсировать изменения результатов деятельности, связанные с методами бухгалтерского учета. Возьмем, к примеру, амортизацию. В обычных обстоятельствах бухгалтеры амортизируют материальные активы, которые со временем теряют ценность. Тем не менее, REIT часто приобретают ценность с течением времени, что означает, что амортизация, на первый взгляд, снижает NI.
Этот показатель также корректируется с учетом прибыли от продажи недвижимости для учета единовременных потоков прибыли. Добавление этого уровня дополнительных доходов дает более высокую прибыль и дивиденды на акцию – REIT должны выплачивать 90% всей налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов.
Средства от операций на акцию (FFOPS) против скорректированных средств от операций (AFFO)
Фонды от операций на акцию (FFOPS) – это отраслевой стандарт для определения роста прибыли инвестиционного фонда в сфере недвижимости. Однако некоторые аналитики предпочитают пойти еще дальше и использовать скорректированные операционные средства (AFFO) для оценки результатов деятельности этих компаний.
AFFO считается более точным средством измерения остаточного денежного потока и потенциальной прибыли, чем традиционные средства от операций на акцию (FFOPS). AFFO учитывает рост арендной платы и дополнительные расходы, понесенные REIT, такие как капитальные затраты (CapEx). Его можно рассчитать следующим образом: AFFO = FFO + увеличение арендной платы – CapEx – суммы текущего обслуживания.
Средства от операций (FFO)
Опубликовано 30.05.2020 · Обновлено 30.05.2021
Что такое Средства от операций (FFO)?
Фонды от операций (FFO) относятся к цифре, используемой инвестиционными фондами недвижимости ( REIT ) для определения денежного потока от их операций. Компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO для измерения операционных показателей.
Формула и расчет средств от операций
Ниже представлена формула расчета средств от операций (FFO).
Ниже приведены шаги для расчета FFO:
Если, например, REIT имеет амортизацию в размере 20 000 долларов, прибыль от продажи собственности в размере 40 000 долларов и чистая прибыль в размере 100 000 долларов, его FFO будет составлять 80 000 долларов.
Ключевые моменты
О чем могут вам рассказать операционные средства
Например, денежный поток типичной компании будет зависеть от денег, полученных от продажи актива, но FFO исключает эту прибыль. Кроме того, типичная компания показала бы приток денежных средств по CFS, если бы компания получала кредитную выручку от банка. Однако FFO не включает такие денежные поступления, а вместо этого является лишь мерой дохода от коммерческой деятельности.
Почему FFO является хорошим показателем эффективности REIT
FFO компенсирует использование методов учета затрат, которые могут неточно сообщать истинную производительность REIT. Учет по GAAP требует, чтобы все REIT амортизировали свою инвестиционную недвижимость с течением времени, используя один из стандартных методов амортизации. Однако стоимость многих инвестиционных объектов со временем увеличивается, что делает амортизацию неточной при описании стоимости REIT. Амортизация и амортизация должны быть добавлены к чистой прибыли, чтобы решить эту проблему.
Скорректированные средства от операций
Все чаще аналитики недвижимости также рассчитывают скорректированные фонды REIT от операций ( AFFO ). Этот расчет берет FFO REIT и вычитает любые повторяющиеся расходы, которые капитализируются, а затем амортизируются, а также любое прямое выравнивание арендной платы. Эти повторяющиеся капитальные затраты могут включать такие расходы на техническое обслуживание, как проекты окраски или замены крыши. AFFO получил признание как более точная оценка потенциальной прибыли REIT.
Показатель AFFO был разработан для более точного измерения генерируемых денежных средств REIT или способности выплачивать дивиденды. Помимо AFFO, эта альтернативная мера иногда упоминается как средства, доступные для распределения, или наличные деньги, доступные для распределения.
Пример использования средств от операций
Популярный торговый центр REIT Simon Property Group отразил в отчете о прибылях и убытках за 2017 год 4 миллиарда долларов, что на 6% больше, чем в 2016 году. Между тем чистая прибыль фирмы составила 2,2 миллиарда долларов.
Чтобы достичь FFO, фирма добавила амортизационные отчисления в размере около 1,8 млрд долларов и дополнительно скорректировала с учетом других меньших цифр, включая сокращение на 5,3 млн долларов на выплату привилегированных распределений и дивидендов, а также неконтролируемую процентную долю амортизации, которая в результате в дополнительном сокращении на 17,1 миллиона долларов. Саймон дополнительно сообщил о разводненном показателе FFO на акцию в размере 11,21 доллара по сравнению с разводненным показателем на акцию в 6,24 доллара.
Как оценить инвестиционный траст недвижимости (REIT)
Инвесторы, желающие оценить инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT), могут обнаружить, что традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и соотношение цены и прибыли (P/E), здесь не работают. Более надёжным методом является показатель «средства от операций» (FFO). Далее мы рассмотрим всё, что вам нужно знать об оценке REIT. Как выбрать лучший фонд для инвестиций, используя FFO?
Давайте начнем с того, что рассмотрим сводный отчёт о результатах финансовой деятельности XYZ Residential (XYZ), вымышленного REIT со специализацией на жилой недвижимости.
Амортизация является значительной частью расходов, но в случае с недвижимостью она может не учитываться.
С 2019 по 2020 год чистый доход XYZ Residential (графа «итого«) вырос почти на 30% (на 122 534$ до 543 847$). Однако в значениях чистого дохода учтены расходы на амортизацию, которые являются довольно важным параметром.
Для большинства предприятий амортизация является необходимой частью расходов, которая съедает часть инвестиций, сделанных в предыдущем периоде. Однако недвижимость отличается от большинства инвестиций в стационарные сооружения или оборудование, потому что недвижимость редко теряет ценность, и гораздо чаще наоборот, растёт в цене.
Таким образом, чистый доход, из которого вычтена амортизация, является более низким показателем эффективности. Поэтому судить о цене REIT есть смысл по параметру «средства от операций» (FFO), где не учитывается амортизация.
Компании обязаны отчитывать о FFO в нижней строке, вместе с чистым доходом. Обычно расчёт заключается в добавлении амортизации к чистому доходу и вычитании прибыли от продажи амортизируемого имущества.
Эта прибыль вычитается на основании того, что она не является повторяющейся и поэтому не влияет на способность REIT выплачивать дивиденды. Сопоставление чистой прибыли с FFO (с исключением незначительных пунктов для ясности) в 2019 и 2020 годах выглядит следующим образом:
Естественно, после возврата затрат на амортизацию и вычета дохода от продажи собственности показатель «средства от операций» (FFO) будет равен 838 390$ в 2019 году и почти 758 000$ в 2020 году.
FFO обязательно присутствует в отчётах, но этот параметр имеет один недостаток: из него не вычтены капитальные расходы, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости. Принадлежащую акционерам недвижимость необходимо поддерживать (например, красить) поэтому FFO является не совсем истинным показателем остаточного денежного потока после всех расходов и расходов.
Поэтому профессиональные аналитики проводят фундаментальный анализ REIT, используя показатель под названием «скорректированные средства от операций» (AFFO).
Показатель AFFO не имеет унифицированного определения, но в большинстве расчётов из него вычитаются капитальные затраты, как упоминалось выше. В случае XYZ Residential из FFO вычитаются почти 182 000 долларов, чтобы получить AFFO на 2020 год. Это число обычно можно найти в отчёте о движении денежных средств REIT.
Оно используется для оценки денежных средств, необходимых для поддержания существующих объектов недвижимости, хотя тщательный анализ конкретных объектов может дать более точную информацию.
Традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и соотношение P/E, не являются надёжным способом оценки стоимости REIT.
Если у нас есть FFO и AFFO, мы можем оценить стоимость REIT с большей точностью, глядя на ожидаемый рост одного или обоих показателей. Для этого требуется тщательное изучение основных перспектив REIT и его сектора.
Общая прибыль REIT поступает из двух источников: выплаты дивидендов и рост цен. Ожидаемое повышение цен может быть разделено на два дополнительных компонента: рост FFO/AFFO и увеличение множителей price-to-FFO или price-to-AFFO.
Давайте посмотрим на множители для XYZ. Обратите внимание, что мы показываем значение цены разделенной на FFO, которое на самом деле представляет собой размер рыночной капитализации, разделенный на FFO. Рыночная капитализация XYZ (количество акций, умноженное на цену одной акции) в этом примере составляет примерно 8 млрд долларов.
Как можно интерпретировать эти множители, помимо прямого сравнения с отраслевыми аналогами? Как и в случае с коэффициентом P/E, интерпретация множителей price-to-FFO или price-to-AFFO не является чем-то сложным. Множители могут изменяться в зависимости от рыночных условий и конкретных подсекторов REIT. Как и в случае с другими категориями акций, следует избегать покупки, если множитель является слишком высоким.
Помимо выплат дивидендов, есть ещё повышение цен, которое делится на два компонента: рост FFO/AFFO и увеличение множителя (соотношение price-to-FFO или price-to-AFFO). При поиске REIT с благоприятными перспективами роста FFO нужно учитывать оба компонента.
Например, если FFO вырастет на 10%, и сохранится множитель 10,55x, цена вырастет на 10%. Если же множитель увеличится примерно на 5% до 11x, рост цен составит около 15% (10% роста FFO + 5% увеличение множителя).
Полезным показателем является обратное значение множителя price-to-AFFO или 1 ÷ [Price/AFFO] = AFFO/Price. Он составляет около 7,2% (575,7$ ÷ 8000) в примере с XYZ Residential и называется «доходностью AFFO«.
Ставка капитализации – это общее число, которое показывает инвесторам, сколько рынок в настоящее время платит за недвижимость. Например, при ставке 8% инвесторы обычно платят примерно в 12,5 раза (1 ÷ 8%) больше чистого операционного дохода (NOI) каждого объекта недвижимости.
Предположим, что ставка капитализации рынка составляет около 7%, а наше ожидание роста для XYZ FFO/AFFO – головокружительные 5%. Учитывая рассчитанную доходность AFFO в 7,2%, вполне вероятно, что мы нашли хорошие инвестиции, потому что цена достаточно разумна по сравнению с рыночной ставкой капитализации (даже немного выше, что ещё лучше).
Кроме того, рост, которого мы ожидаем, в итоге должен привести как к увеличению дивидендов, так и к росту цен. Фактически, если бы все инвесторы согласились с нашей оценкой, цена XYZ была бы намного выше, потому что для учёта этих ожиданий роста потребуется более высокий множитель.
Оценка REIT дает большую ясность при использовании параметра «средства от операций» (FFO), а не чистого дохода. Потенциальным инвесторам также следует рассчитать показатель «скорректированные средства от операций» (AFFO), из которого вычтены вероятные расходы, необходимые для поддержания недвижимости. AFFO является отличным инструментом для оценки способности REIT выплачивать дивиденды, а также перспектив роста.
Скорректированные средства от операций – это показатель финансовой эффективности, который в основном используется при анализе инвестиционных трастов недвижимости (REIT).
Инфраструктурный траст – это разновидность доходного траста, которая создаётся для финансирования, строительства, эксплуатации и обслуживания различных инфраструктурных проектов в определённом регионе.
Средства от операций (FFO) – это показатель, используемый инвестиционными трастами недвижимости (REIT) для определения размера денежного потока от их деятельности.
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
Параметр «Средства от операций на акцию» (FFOPS) фиксирует рост доходов инвестиционного траста недвижимости, аналогичный доходу на акцию в случае публичных компаний.
Отношение «средств от операций» (FFO) к общему долгу – это размер кредитного плеча, которое использует кредитно-рейтинговое агентство или инвестор для оценки финансового риска компании.