Fit out строительство что это
Fit out. Как создать офис, работающий на компанию?
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, рассказывает про востребованность услуги фит аут в России, этапы реализации строительного проекта, а также тенденции к развитию и конкурентоспособности подрядчиков.
Fit out (фит аут) в строительстве – это комплекс работ по созданию пространства в коммерческих объектах: от проектирования до отделки интерьеров и сдачи готового объекта «под ключ».
По итогу работ заказчик получает помещение, выполненное по персональному проекту с учетом специфики бизнеса, процессов, статуса, имиджа.
Востребованность услуги фит аут в России
Когда в 2000-х годах на отечественном рынке офисной недвижимости появились качественные объекты, в России начал формироваться спрос на услуги fit-out. Сперва подобная практика была интересна зарубежным заказчикам, пришедшим на наш рынок. В дальнейшем fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.
Отделка фит аут в основном пользуется спросом в Москве и Петербурге, где реализуются качественные и масштабные проекты. В двух столицах расположено множество головных офисов, штаб-квартир и представительств крупных зарубежных и российских компаний.
Сейчас столичный рынок офисной недвижимости насыщается, а российские регионы стремительно развиваются. Это стимулирует расширение спроса на fit-out в крупных городах, например, в Екатеринбурге, Казани, Хабаровске и прочих. Большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но также качество предложения в регионах уступает столичному. Поэтому строительные компании Санкт-Петербурга и Москвы, предоставляющие услуги фит аут, остаются интересны за пределами двух столиц.
Структура проекта fit-out
Работа с заказчиком строится по трем структурным схемам проектов:
Этапы реализации проекта
В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Направление fit-out можно разделить на 4 базовых этапа.
1. Подготовительный этап включает формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, изучение потребностей заказчика и разработку тестовых планировок, а также согласование и подписание договора и графика платежей.
2. На стадии проектирования происходит разработка дизайн-проекта, согласование итоговых материалов и заказ долгоожидаемых позиций.
Во избежание внезапных корректировок и перерасчета стоимости ремонтных работ нужно определиться с решениями на данном этапе (до того, как начнутся строительные работы).
3. Стадия строительства подразумевает осуществление демонтажа, строительных и инженерных работ, доработку проекта в соответствии с замечаниями заказчика, а также внутренний приём работ, проведение производственных испытаний инженерного оборудования.
Изменение проекта и его стоимости на этапе строительства – нередкое явление на рынке fit out. Заказчик может решить изменить планировку, что влечет за собой весьма основательное перепроектирование архитектурного и инженерных разделов проекта. Его может не удовлетворить дизайнерское решение, а также в компании может начаться реструктуризация, и в этом случае нужно подгонять офис под новые размеры.
4. Завершение строительства и гарантийное обслуживание включает:
Тенденции
На данный момент рынок fit-out находится на пике востребованности и развития. Число нишевых игроков растёт, технологии и материалы совершенствуются, в связи с чем заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты.
Параллельно запросы направлены на качество услуг генподрядчиков, отделочных материалов, технологичность и легкую адаптивность офисного пространства.
Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение экологичных стандартов при строительстве офисов. Опыт показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение экологически безопасных отделочных материалов и технологий.
FIT-OUT в строительстве коммерческой недвижимости: что это такое, и какие типы проектов бывают?
Строительная отрасль не стоит на месте. С каждым годом внедряются новые технологии и принципы, которые позволяют успешно реализовать любые архитектурные и дизайнерские решения в сфере бизнес-недвижимости. Например, услуги FIT-OUT, которые в последнее время стремительно набирают популярность на отечественном рынке.
Явление отнюдь не новое. Первые проекты в России в формате FIT-OUT начали реализовывать еще в «нулевых». Тем не менее, этот термин до сих пор вызывает некоторое недопонимание и противоречия, особенно у людей мало знакомых с отраслью.
О том, что же такое FIT-OUT, и какую пользу для бизнеса представляет данный подход, расскажет Егор Бахтин, учредитель и управляющий партнер группы компаний Axioma Style и Q-Works.
Что такое FIT-OUT?
FIT-OUT – это полный комплекс строительных услуг, включающий работы по проектированию, инженерному оснащению и отделке объектов коммерческой недвижимости. Иными словами, термин FIT-OUT можно описать как офис «под ключ», где заказчик на выходе получает полностью готовое к работе помещение.
Ценность данного подхода обусловлена тем, что с его помощью можно создать современные и удобные пространства, которые на 100% отвечают внутренним процессам и задачам компании. Для этого при формировании концепции офиса подрядчик учитывает сферу деятельности компании, структуру и численность штата и, безусловно, пожелания заказчика. Кроме того, предельное внимание направлено и на реализацию имиджевой стратегии. Так, офис становится не просто рабочим местом, а дополнительным эффективным инструментом формирования положительной репутации компании.
Офис для компании ATOMY, выполненный в формате Design&Build (кейс компании Q-Works)
Для реализации коммерческих проектов в качестве основных преимуществ FIT-OUT подхода можно выделить:
Схемы реализации FIT-OUT проектов
В рамках FIT-OUT существуют разные уровни сотрудничества между заказчиком и компанией-исполнителем. В зависимости от типа и объема предоставляемых подрядчиком услуг возможны три схемы.
Design&Build. Это наиболее комфортный и надежный формат работы для заказчика, который минимизирует финансовые риски. Такая модель предусматривает полную ответственность генподрядчика за реализацию и контроль всего цикла работ: начиная от разработки дизайн-проекта и заканчивая финишной отделкой площадей.
Сотрудничая в формате Design&Build, заказчику нет необходимости выполнять административный надзор и управлять ходом проекта, так как все эти задачи ложатся на плечи девелоперской компании.
Design-Bid-Build. При реализации проекта в таком формате компания-исполнитель берет на себя традиционные для генподрядчика функции и непосредственно выполняет все строительные работы на объекте. Архитектурной же разработкой занимается отдельная организация.
Схема D-B-B для некоторых заказчиков может оказаться гораздо проще и удобнее, так как каждый вид работ осуществляется разными компаниями, с которыми заключаются отдельные договора. Но вместе с тем данный формат имеет и определенные недостатки. По любым вопросам заказчик является посредником между исполнителями, и если возникнет какая-либо спорная ситуация, то регулировать ее придется именно заказчику.
Формат Construction management (CM) или Project Management (PM) представляет собой работы по координации всех участников проекта, при котором СМ-компания выступает главным управляющим объекта строительства: контролирует сроки и бюджет, следит за качеством и полнотой реализуемых работ, заботится о безопасности и т.д.
Это лишь краткое описание основных форматов FIT-OUT проектов, раскрывающее суть услуг и дающее базовое представление о том, как работают строительные компании.
Конечно, на определение подходящей модели сотрудничества влияют потребности и задачи заказчика. Но еще одним главным фактором, гарантирующим успешную реализацию проекта, является выбор опытного, компетентного и проверенного подрядчика, благодаря которому можно реализовать даже самый масштабный проект бизнес-недвижимости высокого качества.
Благодарю за внимание!
Егор Бахтин, учредитель и управляющий партнер группы компаний Axioma Style и Q-Works.
Fit-out по-умному
Fit-out что это?
Fit-out – этот термин обозначает полный комплекс отделочных работ начиная от проектирования и разработки дизайна, до монтажа и даже оснащения мебелью. Fit out часто используется в отношении офисных объектов, где строительство бизнес-центра(коробки) завершается застройщиком, а «финальное» оснащение помещений уже специализированными строительными компаниями.
Как правило, компании, занимающиеся Fit-out отделкой, начинают работу с заказчиками на стадии выбора или строительства помещения, для возможности закладки необходимых коммуникаций и устройств, ещё до сдачи объекта в аренду. При проектировании отделки Fit-out, необходимо учесть все требования и пожелания клиента, а также предложить весь комплекс современных возможностей.
Биометрический замок для Fit-Out
Вы приехали на работу и забыли свою карту доступа. Что теперь? А что, если бы вы сами были ключом? У большинства смартфонов есть функция распознавание лиц или отпечатков пальцев. Теперь представьте, что эти биометрические системы были внедрены на вашем рабочем месте. Корпоративные решения, такие как например IP Видеодомофон Milo Touch от Fermax или SIP видеодомофон с 3D распознаванием лиц от Akuvox, помогают улучшить доступ к зданию, заменяя карты доступа на ваши уникальные данные. Биометрический замок на входную дверь в Умный офис, не только повышает безопасность, поскольку никто не может легко клонировать ваше лицо или отпечаток пальца, но также устраняет необходимость в постоянно забываемых картах доступа. 
Голосовое управление умным офисом
Офисная smart технология, активируемая голосом, может упростить повседневные задачи сотрудников, тем самым увеличивая время на работу. От бронирования комнаты для переговоров до включения кондиционера; устройства, которые отвечают на голосовые команды, набирают силу. Точно так же, как мы полагаемся на Siri, Alexa или Google Assistant дома для воспроизведения мультимедиа или запуска таймера, теперь вы можете управлять климат-контролем или освещением прямо на своем рабочем месте.
Умная переговорная комната
Нет двух одинаковых встреч, так почему офис должен оставаться одинаковым? Вы можете использовать технологию для мгновенного преобразования помещений с прозрачными стеклами в частное помещение, с помощью функции управления жалюзи. Конфиденциальность клиента или конфиденциальный видеозвонок могут потребовать отдельной комнаты, не отрывая глаз от монитора, поэтому одним нажатием кнопки (или по команде вашего голоса) прозрачное стекло может стать непрозрачным за считанные секунды.
Очень важно при проектировании Fit- Out продумать все технологии для конференц – связи и презентаций. Например, интегративные системы управления Crestron или видеоконференц системы от Polycom, могут функционировать отдельно или как часть любой Smart системы в Умном офисе.
Датчик движения для Fit-Out
Умные датчики движения превращающий ваш Smart офис в пространство, которое реагирует на его сотрудников и клиентов. Датчики интегрируются с системой управления зданием, с вашим оборудованием для отопления, вентиляции и кондиционирования, помогая поддерживать оптимальную рабочую среду в течение дня. Автоматизированные системы кондиционирования и вентиляции также могут автоматически настраиваться на количество людей в комнате, что поможет повысить фокусировку и устранить отвлекающие факторы на протяжении всей встречи.
Биодинамическое освещение для Fit out
Свет диктует наше время отдыха и активности, влияет на настроение и регулирует уровень энергии. Использование биодинамической системы освещения, запрограммированной на изменение уровня яркости и цветовой теплоты, будет держать ваш персонал более энергичным в течение дня.
Умные офисы сейчас в тренде. Компании теперь лучше понимают эту концепцию и интегрируют автоматизированные системы, чтобы сделать свои офисы сверхэффективными, снизить эксплуатационные расходы, а также создать хорошую рабочую среду для сотрудников.
Компании, которые используют умные технологии при Fit-Out, имеют больше возможностей, чем те, которые используют традиционный подход.
Бесплатная консультация
Мы бесплатно подберём оптимальное решение для Вашего объекта и разработаем концептуальный проект с оценкой бюджета!
Для уточнения условий предоставления услуги, пожалуйста, обратитесь по бесплатному телефону 8-800 301 24 45, по email: office@intelvision.ru или оставьте контакт и мы свяжемся с вами.
Вы также можете записаться на бесплатную онлайн* видео-консультацию с специалистом компании INTELVISION в удобное для вас время.
*Мы используем бесплатные для вас и удобные инструменты видеоконференций такие как Zoom и Google Meet не требующие установки дополнительного программного обеспечения и работающие прямо из браузера.
Проектирование
Компания INTELVISION выполяет разработку проектной и рабочей документации по инженерными и слаботочным системам, систамам автоматизации и безопасности.
Мы также работаем в среде Audodesk Revit и выполняем проекты с использованием BIM информационного моделирования.
Реализация
Мы внедряем решения на всех этапах: от поставки оборудования до пусконаладки и технического обслуживания.
За 12 лет на рынке компания INTELVISION выполнила более 100 комплексных проектов и зарекомендовала себя как надёжного технологичного партнёра. Компания обладает опытом, технической базой и штатом квалифицированных инженеров и программистов для реализации задач любого масштаба.
10 фактов о Fit-out
1. История
Спрос на услуги fit-out в России начал формироваться в 2000-х годах с появлением на рынке качественных объектов офисной недвижимости. Изначально эта услуга была востребована, в основном, среди зарубежных заказчиков, открывающих свои представительства в России. Постепенно fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.
2. Услуги
Стандартный набор услуг компаний, которые работают на рынке fit-out, включает проектирование, инженерное оснащение, строительство и отделку внутренних помещений. В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Часто генеральные подрядчики привлекают в штат архитекторов и консультантов.
3. География
Наиболее качественные и масштабные проекты fit-out реализуются в Москве и Санкт-Петербурге, где распложено наибольшее число штаб-квартир, центральных офисов и представительств крупных зарубежных и российских компаний.
Насыщение столичного рынка офисной недвижимости и стремительное развитие российских регионов создают предпосылки для расширения спроса на fit-out в крупных городах федерального значения, среди которых Екатеринбург, Казань, Ульяновск, Хабаровск. На сегодняшний день большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но по уровню качества предложения региональных генподрядчиков значительно уступают предложениям столичных строительных компаний.
Креативные офисы отличает яркий дизайн, нестандартные решения в планировке, такие офисы ориентированы в первую очередь на компании, работающие в рекламной и IT сферах. 
Креативный офис «Альфа-Лаборатории», одного из подразделений «Альфа-Банка».
Представительские офисы, где компания ежедневно принимает своих клиентов и партнеров, вследствие чего важна имиджевая составляющая. Приоритетное внимание при оформлении интерьера уделяется выбору эксклюзивных материалов.
Представительские офисы, где компания ежедневно принимает своих клиентов и партнеров, вследствие чего важна 
имиджевая составляющая. Приоритетное внимание при оформлении интерьера уделяется выбору эксклюзивных материалов.
Высокотехнологичные офисы создаются для компаний, которым важно контролировать работу системной инфраструктуры 
из единого центра. Основное требование – обеспечение непрерывной работы офиса по принципу 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 365 дней в году.
6. Стоимость и структура цены проектов fit-out
Средняя стоимость проекта офиса класса А на российском рынке находится в диапазоне от 800$ до 1200$ за квадратный метр. На рынке представлены и более дорогие проекты, при реализации которых применяются сложные технические решения и используются дорогостоящие материалы. Стоимость таких проектов может достигать 3000$ за квадратный метр.
При этом, конечная стоимость во многом зависит от способности генерального подрядчика эффективно оптимизировать расходы на реализацию проекта.
Тип офисов
Средняя стоимость за кв.м.
Отрасли
Нефтегазовая отрасль, ресурсодобывающие компании, финансовый сектор, инвестиционные корпорации
7. Структура проекта fit-out
Выделяют три базовые структурные схемы реализации проектов fit-out.
Design&build
Генеральный подрядчик выполняет полный цикл работ по проектированию и строительству офиса, выполняет архитектурное и инженерное проектирование.
Design-bid-build
Заказчик заключает договор с архитектурным бюро для разработки концепции и дизайна будущего офиса. Генеральный подрядчик выполняет строительство, инженерное и архитектурное рабочее проектирование, при необходимости приводит проектную документации в соответствие с российскими нормами и стандартами. При этой модели заказчик самостоятельно контролирует ведение проекта.
Construction management
Заказчик заключает договор на разработку концепции, дизайна, рабочего проекта офиса с архитектурным и проектным бюро. Генеральный подрядчик осуществляет руководство процессом строительства. Для решения технических вопросов заказчик может привлекать проджект-менеджера (технического заказчика).
8. Этапы реализации проекта
Реализация проекта fit-out состоит из пяти основных этапов:
Предварительные мероприятия: разработка тендерного предложения и документации, заключение контрактов на реализацию проекта.
Подготовка к реализации проекта: формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, проведение мобилизации.
Реализация проекта: ведение строительных работ в тесном взаимодействии со всеми участниками проекта.
Сдача объекта в эксплуатацию: проведение пуско-наладочных работ, сдача-приемка объекта.
Гарантийный период обычно действует в течение двух лет. Он заключается в выполнении гарантийных заявок и завершается в момент истечения гарантийных обязательств перед заказчиком.
9. Тенденции
На сегодняшний день рынок fit-out находится на пике своего развития. В связи с ростом числа профессиональных игроков, постоянным усовершенствованием технологий и материалов, заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты. Одновременно повышаются требования к качеству отделочных материалов, технологичности и легкой адаптивности офисного пространства, а также качеству услуг генподрядчиков.
Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение «зеленых» стандартов при строительстве офисов. Опыт RD Construction показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение «зеленых» технологий и использование экологически безопасных отделочных материалов.
10. Перспективы
Региональное развитие
В связи с насыщением столичного рынка fit-out в ближайшее время стоит ожидать развития направления в регионах с более активным участием московских и иностранных игроков в лице архитекторов, генеральных подрядчиков и управляющих компаний. Уже сейчас на региональном рынке появляются масштабные качественные проекты для ведущих российских и международных компаний, среди которых call-центр «Альфа-Банк» в Барнауле, back-офис ТНК-ВР в Тюмени, дата-центр «Вымпелком» в Ярославле.
Качественное развитие
Рынок идет к модернизации законодательной базы, которая будет регламентировать работы по внутренней отделке применение отделочных материалов. Следствием этого станет повышение качества услуг и унификация стандартов по fit-out. Дальнейшее усовершенствование технологий будет требовать от генподрядчиков работы на опережение, системного подхода и предложения качественных инновационных решений. Это позволит компаниям, нацеленным на долгосрочное развитие, оставаться конкурентоспособным на рынке.
Материал подготовила Ольга Леонова, Руководитель коммерческого департамента RDConstruction.
Девелоперам на заметку. Fit-Out Консалтинг. Мнение и опыт EML Construction.
Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Старые методы работы с арендаторами порой не приносят былых результатов, а разработка и внедрение новых решений требует времени и финансовых затрат. Специалисты проектно-строительных компаний предлагают удобный инструмент, который повысит КПД работы профессиональных девелоперов. Как раз о нем мы и хотим сегодня поговорить с Исааковым Александром, менеджером проектов компании EML Construction.
Ситуации, с которыми может столкнуться девелопер при сдаче в аренду офисных помещений:
Его время уходит на изучение конкурентных площадей, на мониторинг рынка проектно-строительных услуг и переговоры с арендодателем о компенсации ремонта в счет аренды. Время играет против вас!
Брокер или менеджер по аренде игнорирует современные модели продаж, не может сгенерировать концепцию будущего офиса.
На этапе переговоров из-за неспособности рассчитать итоговые затраты для арендатора и сроки запуска проекта менеджер переводит активного клиента в режим ожидания. Это может привести к потере клиента.
Плохая предпродажная подготовка: не сформированный для клиента образ объекта, отсутствие планировочных и дизайн-решений. Однообразная подача информации в интернете. Как следствие, не правильное продвижение услуг на рынке.
Арендатор сокращает расходы за счет недорогой рабочей силы. В отдельных случаях это работа низкого качества, выполняемая без необходимых лицензий, не соответствующая нормам и СНИПам.
Сложная координация работ нескольких строительных компаний в рамках одного БЦ. Трудозатратный процесс коммуникации собственник — арендатор — подрядчик. Продолжительное согласование технических условий, архитектурных и инженерных решений. Мероприятия, связанные с аккредитацией строительных компаний, обеспечением безопасности труда и производством работ увеличивают количество административной работы.
За счет большого количество участников процесса и подрядчиков, итоговые затраты могут быть завышены на 15-20%.
Скорее всего Вы когда-либо сталкивались с некоторыми из озвученных проблем.
Это, конечно, не приговор для бизнес-центра и не играет важнейшую роль, но что, если процесс сдачи помещения в аренду сделать проще для девелопера, а само предложение для арендатора привлекательнее.
Решение подобной проблемы существует на рынке коммерческой недвижимости, и называется «Fit-Out Консалтинг».
Fit-Out – это комплекс работ по проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости. В рамках Fit-Out проектно-строительные организации оказывают услуги формата Design&Build, что означает самостоятельную реализацию всех этапов проектирования, согласования и реализации до сдачи объекта в эксплуатацию «под ключ».
Как это понятие может быть связано со словом «Консалтинг»?
Услуга ориентирована на собственников бизнес-центров и включает в себя аудит здания, его инженерных систем и коммуникаций, а так же разработку нескольких вариантов базовой отделки (эконом, премиум, бизнес) с согласованием конечной стоимости. Располагая подобной информацией, Fit-Out Консультант в кратчайшие сроки предоставляет арендаторам тестовые варианты планировок офисов и рассадок, что в свою очередь позволяет клиенту получить исчерпывающую информацию и в максимально сжатые сроки принять верное решение.
На следующем этапе начинается проектирование и реализации проекта.
Концепции услуги предусматривает комплекс мероприятий, направленных на эффективную поддержку предложения офисной недвижимости на рынке аренды. Такой формат позволяет девелоперам предлагать варианты, учитывающие все требования потенциального арендатора и гарантирует конкретные сроки переезда в готовый офис.
Единый подход к отделке площадей позволяет максимально оптимизировать стоимость предложения готового офиса за счет объемов закупки материалов и сокращения количества участников процесса, что в конечном итоге позволяет сэкономить до 20% средств.
Схематично это может выглядеть так:
Опыт работы в таком ключе доказывает, что каждая из сторон получает выгоду и удобство!
Модель Fit-Out Консалтинга предусматривает немало весомых преимуществ, которые девелопер и арендатор смогут получить при подобном методе работы:
Огромным плюсом являются партнерские отношения Девелопер — Подрядчик — Арендатор, которые подразумевают под собой высокую степень ответственности и выступают гарантом успешной реализации проекта.
Обращаясь к зарекомендовавшим себя на рынке компаниям, вы гарантируете себе добропорядочность, уверенность в сроках, ценах и выполнении всех, оговоренных условий.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.