Flipping twit что означает
Flipping: инвестиционная стратегия, о которой неизвестно в России
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.
Стратегия флиппинга: как зарабатывать от миллиона на перепродаже квартир
Флиппинг — инвестиционная стратегия, предполагающая покупку ликвидной недвижимости и быструю ее перепродажу (от английского глагола to flip — переворачивать). Этот способ заработка очень популярен в США. Флиппер Евгений Горб рассказал Финтолку, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир в России.
Евгений Горб — флиппер, ведет YouTube-канал «За любую недвижку», живет и работает в Москве
Как я купил и продал первую квартиру
Моя супруга более 10 лет работает агентом по недвижимости, и в 2017 году к ней обратились с просьбой продать проблемную квартиру. Жилплощадь была в ужасном состоянии, хлам в ней копили годами.
Сначала супруга пыталась продать квартиру по цене значительно ниже рыночной, несмотря на то, что локация была хорошей: юго-запад Москвы, неплохой дом с лифтом. Было много звонков, но 90 % людей, которые приходили на просмотр, не захотели даже переступить порог квартиры — настолько там было ужасно. Это продолжалось примерно месяц.
А потом мы осознали потенциал объекта и купили эту квартиру сами за 6 млн рублей, деньги для покупки заняли у знакомых.
Во время ремонта сменили несколько бригад работников, было много косяков, одна бригада не доделала работу и ушла, только с третьего раза мы смогли нанять нормальных рабочих. Я тогда служил в армии и помогал с ремонтом в свободное время: занимался закупками, сборкой мебели, мелкими работами.
Мы вывезли из квартиры несколько грузовиков мусора, только демонтаж обошелся в 60 000 рублей. Общая стоимость ремонта — 600 000 рублей. Цифры просто сказочные, но сейчас те же работы обходятся гораздо дороже. Ремонт выполнили за два месяца. Продали квартиру еще через три месяца за 8,5 млн рублей. За вычетом всех расходов заработали 1,9 млн.
Мы поняли, что перепродажа квартир — это выгодно, ремонтировали и перепродавали две квартиры в год, как правило, находили их по рекомендации. А потом я уволился из армии, и флиппинг стал моей основной профессиональной деятельностью.
Сначала искали квартиры на ЦИАН и «Авито». Потом с нами начал работать инвестор, который написал программу для отслеживания подходящих квартир на досках объявлений. Если раньше за месяц мы находили одну квартиру, и не факт, что получалось ее купить, то теперь в месяц мы заключаем две-три сделки.
Как выбрать квартиру для перепродажи
По нашему опыту, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров. «Однушки» от 35 до 43 квадратных метров тоже быстро разлетаются, особенно если есть балкон.
Какие квартиры лучше не покупать
Большинство квартир мы отметаем по правоустанавливающим документам. Например, если квартира досталась по наследству менее чем три года назад. Особенно если свежее наследство от мужчины, даже внутри одной семьи. Есть риск, что появятся еще какие-то наследники. Такую сделку могут оспорить в суде, срок исковой давности при наследстве — три года.
Отказываемся от сделок, если собственность возникла в результате дарения от чужих людей. Это всегда подозрительно и сложно проверить. В случае дарения внутри семьи разговариваем со всеми ее членами.
Не работаем с квартирами, которые продаются по доверенности.
Обращаем внимание на соседей, стараемся с ними общаться. Если есть какой-то неадекватный контингент — не покупаем квартиру в этом доме.
Не идем на сделку, если стоимость объекта в договоре хотят занизить. Это популярная практика на рынке недвижимости с целью ухода от налогов. Но у нас принцип белого бизнеса: мы платим налоги с каждой сделки.
Какой ремонт сделать в квартире, чтобы выгодно перепродать
Каждый проект ремонта мы просчитываем. Исходя из локации и параметров квартиры, стараемся понять, кто наш целевой клиент. Делаем замеры и предварительную планировку, прорабатываем места общего пользования, планируем, где будут розетки и выключатели.
Например, двухкомнатная квартира небольшой площади подойдет для молодой семьи с детьми. Многие жертвуют изолированной комнатой и делают большую кухню-гостиную. Мы же предпочитаем оставить две изолированных комнаты, рассчитывая на семью с одним ребенком: спальня для родителей, отдельная комната для ребенка. В спальне располагаем двуспальную кровать, рабочий или косметический стол. В детской — раскладной диван, письменный стол.
Целевая аудитория однокомнатных квартир — девушка или мужчина без семьи, либо молодая семья с маленьким ребенком или без детей. В таких объектах располагаем двуспальную кровать, стараемся запланировать место под кроватку для ребенка.
В комнатах стараемся не ставить шкафы; если площадь позволяет, делаем небольшие гардеробные. В коридоре стараемся предусмотреть места для хранения вещей.
Кухню полностью оборудуем техникой, для двухкомнатных квартир обязательно ставим посудомоечную машину.
Четыре года назад мы ставили в квартирах на продажу только кухню и оборудовали санузел. Теперь мы сдаем квартиры под ключ: с ремонтом, мебелью и техникой. Конечно, есть категория покупателей, которым хотелось бы обставить квартиру самостоятельно, по своим пожеланиям. Но большинство наших покупателей — это ипотечники. Когда люди берут в банке ипотечный кредит, они используют как первоначальный взнос все свои сбережения. Кредит покрывает стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. В случае покупки квартиры в новостройке где-то еще нужно найти деньги на ремонт. А мы в договор закладываем квартиру, новый ремонт, мебель и технику. И все это покрывает ипотечный кредит.
В среднем стоимость ремонта по нашим объектам, включая работы, мебель и технику, составляет 40 000 рублей за квадратный метр. Для объектов эконом-класса — 30 000–40 000 рублей, для дорогих квартир — от 40 000 рублей за квадратный метр.
Как установить цену продажи квартиры
Объекты высокой ликвидности (не первый этаж, популярный метраж) продаем за месяц. Более сложные объекты — от месяца до четырех.
Цену продажи устанавливаем уже на этапе подбора проекта. Для этого смотрим аналоги нашей квартиры в том же районе, с таким же ремонтом. А на этапе продажи немного поднимаем цену выше рынка, выше того уровня, который мы закладывали изначально.
Как правило, в 90 % случаев мы продаем по верхней границе рынка. Если понимаем, что стоимость завысили, звонков нет, начинаем понемногу снижаться и приходим к стоимости, на которую рассчитывали изначально.
Мы завершили уже около 20 проектов. В среднем весь цикл, включая покупку, ремонт и последующую перепродажу, занимает три месяца. Сейчас одновременно в работе шесть квартир: две на этапе активного ремонта, две в стадии продажи и две в стадии покупки. У нас работает целая команда из шести человек: я курирую ремонты, моя супруга-агент занимается оценкой и подбором объектов, у нее в подчинении еще три агента, а также есть партнер-инвестор, который привлекает новых инвесторов и разрабатывает продукты для них.
Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы
УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ ЛИЧНЫЙ КАПИТАЛ
Сегодня, наверно, уже всем (то есть жителям практически стран и даже тем, кто живет в глиняных лачугах) понятно, что недвижимость – вот верный путь к богатству. Если вы считаете, что так думают не все, то спросите любого человека из вашего ближайшего окружения – он (она) вначале назовут недвижимость в виде гарантированного способа для сохранения (и увеличения!) капитала и уже потом начнут добавлять банковские депозиты, развитие бизнеса и даже инвестиции в собственное образование. И если почти 100% людей уверены, что деньги на недвижимости делаются #самипосебе (#легкиеденьги), то все эти граждане глубоко заблуждаются, ибо, когда рынок растет, то и цена на их квартиру растет (сама по себе), а когда рынок падает (#будьонпроклят!), то и цена на их квартиру стремительно катится вниз.
Но! Есть люди, которые делают деньги на недвижимости в независимости от того, «медвежий» рынок или «бычий», потому что сами они суперпрофессионалы (медведобыки), и для них важнее всего делать деньги на недвижимости, потому что это приносит им хлеб с икрой, и поэтому относятся они к своей работе очень-очень-очень серьезно.
Речь пойдет о флипперах (термин, пришедший из англ. и буквально означающий «перевертывающие»), то есть о людях, все свое время посвящающих поиску подходящего объекта недвижимости, который потом приобретают, приводят в порядок (и это нужно отметить), а затем продают с маржой 25-30% (причем желательно в кратчайшие сроки).
Наверняка, почти каждый из вас, например, продавая свой автомобиль, скажем за 1 млн. единиц, получал такое предложение: «А за пятихатку отдашь?». К людям, выплывающим из ниоткуда и кидающим подобные реплики (часто анонимные), даже прицепился специальный термин – перекупы. В недвижимости перекупы также имеются. И на первый взгляд между флипперами и перекупами нет никакой разницы. Но, во-первых, цель перекупов отжать цену и купить что-то по минимуму, чтобы потом просто перепродать, во-вторых, перекупы не приводят недвижимость (или авто) в порядок, не заселяют арендаторов (подготовив для них комфортные условия), не приводят в порядок документы, перекупы вообще ничего не делают (потому они и перекупы), поэтому на практике общаться с ними крайне не приятно – ведь их цель просто на вас надавить и «отжать» объект.
Маржа же флипперов заключается в их так называемой торговой надбавке (кстати, флипперы есть и на рынке техники и прочих товаров, на автомобильном рынке, на финансовом рынке и даже на рынке ценных бумаг), и эту торговую надбавку они зарабатывают за счет своего опыта, знания рынка, собственного или привлеченного капитала, а также за счет навыков ремонтных работ (или привлечения специалистов).
ПОПУЛЯРНОСТЬ ДАННОГО БИЗНЕСА
И если на территории ПостСовка перепродажа квартир, домов и помещений является зачастую основным видом деятельности, то в США это скорее дополнительный заработок, которому уделяют время после работы и в выходные дни, хотя после очередного бума на рынке недвижимости 2020г (связанного с пандемией), все больше американцев бросают основную работу, живут на пособия и начинают флипповать (не всегда успешно, но популярность данного бизнеса растет).
Рынок недвижимости в США то растет, то падает – как и во всех странах. Долгое время после ипотечного кризиса 2007-2008 годов многие люди боялись вкладываться в недвижимость, полагаясь только на рост цен (который мог еще и не произойти). Зачастую, когда американец покупает квартиру или дом для дальнейшей перепродажи, то за время которое он тратит на ремонт, стоимость недвижимости вырастает на 2–3% (особенно если ремонт делаешь сам и по выходным). И если купить дом или квартиру в хорошем жилом состояние, то спустя полгода-год на ней уже можно заработать без дополнительных вложений. Из-за «легкости» заработка, рынок в США перенасыщен не только флипперами, но и дилетантами, поэтому найти подходящий для инвестиций объект недвижимости становится довольно сложно.
ФЛИППИНГ НА НОВОСТРОЙКАХ?
Последнее десятилетие в России стал набирать обороты флиппинг (говоря международными терминами) на строящихся объектах недвижимости, хотя еще несколько лет назад на этом можно было не только неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована, но и потерять все деньги, вложившись в недостроенный котлован.
После новшества с гарантиями достройки объекта, рисков стало меньше, но и прибыли тоже. Разница в ценах между вложением на моменте котлована и готовой квартирой значительно сократилась, а, значит, данная ниша бизнеса так или иначе со временем потеряет перспективу – главная из причин потери привлекательности которой это прекращение стимулирования новостроек со стороны государства.
Другое дело вторичный рынок. Всегда можно найти тех, кто получил в наследство «убитую» квартиру и не готов в нее вкладываться.
Флиппинг в России удобен и для продавцов недвижимости. ПЕРЕКУПЫ стараются сильно сбить цену, а через агрегаторы (тот же Авито) квартиру можно продавать слишком долго. Поэтому гораздо выгоднее найти флиппера, который готов купить квартиру по цене чуть ниже рыночной. Только часто флипперы в России даже не догадываются, что они являются флипперами и чаще называют себя инвесторами или девелоперами.
Флипперы делятся на две категории – те, кто работает на свои деньги и те кто сотрудничает с крупными инвесторами. Инвесторам такие вложения удобны. За короткий период времени (от 1 до 4 месяцев) они получают процент выше банковского.
С домами расклад немного другой. Флипперы с опытом берутся за объект если его цена составляет 70% от его реальной стоимость после затрат на ремонт. И перед покупкой дома для флиппинга лучше пересмотреть опыт американцев. Благо на Ютьюбе роликов (в том числе русскоязычных) плодится очень много, и среди них не мало полезных. Ютьюб вообще можно назвать Университетом Будущего, но эта тема не для данной статьи.
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ, ПРИМЕРЫ:
Евгений Горб, флиппер из России
Четыре года я зарабатываю на перепродаже квартир, получая с этого до 60% годовых после вычета всех налогов.
Все началось с однокомнатной квартиры, которую моя супруга, риелтор с 10 летним стажем, попросила помочь продать. Квартира была однокомнатной и находилась в плачевном состояние. попытки продать квартиру в без ремонта и с горами мусора не увенчались успехом, поэтому было решено сделать в ней ремонт.
Очистка квартира от мусора и старого хлама, а также капитальный ремонт помещения обошлись нам в 600 тыс. рублей.
В результате купленная за 6 млн. рублей квартира была продана за 8.5 млн. рублей. Чистая прибыль составила 1.9 млн. рублей.
Заработок бывает разным, но он всегда есть. Это покрывает затраты на максимальный пакет в приложение Flipio, который анализирует рынок и подбирает недооцененные квартиры, рассчитывая их потенциал.
Мы покупаем квартиры в любом состояние, главное чтобы у объекта был потенциал. Рассматривая варианты, мы анализируем аналогичные квартиры в данном районе с хорошим ремонтом и смотрим разницу в цене, зная приблизительные затраты на ремонт.
Бывают квартиры с заведомо плохим потенциалом, при выборе которых складываются несколько негативных факторов, от таких вариантов мы отказываемся сразу.
Пакет документов, которые мы запрашиваем у собственников, ничем не отличается от того, который запрашивают любые риэлторские конторы.
Ремонт, который мы делаем, зависит от потенциального покупателя квартиры. Но всегда он выполнен в спокойных тонах без ярких, креативных решений. С максимально удобным использованием пространства. Кухня обязательно оборудуется техникой. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню.
Петр Емельянов, риелтор из Беларуси
Покупка неликвидных из-за плохого состояния квартир, выгодный заработок. Главное, грамотно выстроить весь бизнес процесс.
Каждая сделка с квартирами из серии «бабушатник», уникальна как по затратам, так и по конечному заработку. Но есть фишки, которые всегда работают. Например, во время поиска квартир, не стоит отказываться от услуг риэлторских агентств, у них всегда есть убитые квартиры, которые обычные покупатели обходят стороной. Но, имея хорошую команду мастеров и возможность покупать стройматериалы по оптовым ценам, можно браться за квартиру даже в самом ужасном состояние.
Некоторые квартиры «зависают» у риелторов на долгие месяцы, а мы их ремонтируем и быстро продаем. Например, недавно была куплена 2х комнатная квартира на 4 этаже хрущевки, в которой установлены пластиковые окна и железная дверь. Стоимость объекта 46 тыс. долларов. Ремонт был сделан за 2 недели и обошелся в 3.5 тыс. долларов. Но это при условия доступа к оптовым ценам на стройматериалы. Обычному человеку аналогичный ремонт обойдется на 30% дороже. Можно сделать ремонт и дороже, с дизайнерскими ухищрениями, но тогда покупателя придется искать дольше, т.к. у всех свое видение стиля. После любого ремонта, квартира переходит в другой ценовой сегмент.
Для придания квартире уюта, в нее завезли мебель и технику, сделали фото и выставили на продажу. Покупатель нашелся в первый же день. Выгода с продажи квартиры составила 5 тыс. долларов.
Квартиры покупаются на деньги инвесторов. Для их спокойствия и по их желанию, объект недвижимости может быть оформлен на них же. За свое участие в сделке они получают 10% от прибыли.
Аманда и Алан, флипперы из США
Мы занимаемся флиппингом в свободное от работы врем. Ремонт делаем самостоятельно, благодаря чему бизнес приносит неплохой доход. Но бывают случаи, когда проект выбивает из колеи как финансово, так и эмоционально.
Дом купленный в престижном районе, 30 лет сдавался одному человеку, и за это время сильно обветшал и был забит различным хламом. Перед покупкой, цена на недвижимость, расположенная на 1400 акрах земли, упала на 30 тыс. долларов, да еще и владелец согласился заменить крышу. Но это не насторожило флипперов, и они заключили сделку.
Свой промах они поняли когда стали выносить хлам из дома. Каждый день, убирая мусор они находили все новые и новые проблемы, и в результате, стоимость ремонта увеличилась в несколько раз.
Они уже были в отчаянии, когда попали на тематическую встречу флипперов и риелторов. Все в один голос советовали избавиться от дома, не заканчивая начатый ремонт. Но ребята не сдались и за 4.5 месяца сделали капитальный ремонт дома.
На свое удивление, они смогли продать недвижимость с привычной рентабельностью 40% от стартовых инвестиций. Стоит отметить, что они не давали объявления в тематические группы. Дом продался благодаря сарафанному радио первым же клиентам.
ЕЩЕ РАЗ О ФЛИППИНГЕ В США
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
ПЕРСПЕКТИВЫ ФЛИППИНГА – ЦИФРЫ
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 20–30% или ищут квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%.
Более-менее приличную квартиру можно купить за наличку или в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России и других странах ПостСовка, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться.
ФЛИППИНГ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Выше мы довольно подробно говорили либо об инвестициях в квартиры, либо в дома (как это делается в США).
Но можно ли также успешно инвестировать в коммерческую недвижимость (например, в офисы или торговые площади), и велика ли вероятность риска остаться без прибыли?
Главная проблема в недооценке трудностей, связанных с покупкой коммерческой недвижимости. Ведь многие участники рынка полагают, что могут заниматься недвижимостью «в свободное от основной работы время». Из этого вытекают кошмарные просчеты и провалы в инвестициях. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости нельзя назвать массовым, а значит, и будущих покупателей вашего переделанного объекта, возможно, ждать придется очень долго. Хотя бы по той причине, что ваш объект доступен для покупке лишь ограниченному числу игроков, у которых в отличие от вас горизонт покупок не ограничивается только вашим объектом, а может уходить далеко за пределы вашего родного города или даже страны.
Основы, которые нужно запомнить (а некоторым гражданам выучить наизусть или даже сделать у себя тату, прежде чем становиться флиппером в коммерческую недвижимость):
ПРАВИЛА:
Терпение и здравый смысл особенно важны в бизнесе, основанном на сроках, таком как инвестирование в коммерческую недвижимость.
КОГДА НАЧАТЬ?
Правило 70% гласит, что инвестор должен стремиться платить не более 70-75% от стоимости после ремонта собственности за вычетом необходимого ремонта.
Если вам не надоело читать, и интерес к флиппингу еще не пропал, то вам также следует знать, что существуют еще и оптовые флипперы.
Оптовики получают прибыль, подписывая контракт на покупку недвижимости у продавца, а затем заключая соглашение с третьей стороной о продаже своей роли Покупателя в контракте конечному покупателю.
То есть, оптовики имеют возможность переуступить объект недвижимости тому инвестору, который предложит цену выше.
Все права на первоначальный договор купли-продажи переходят к новому покупателю, и новый покупатель платит «комиссию за переуступку» оптовику, чтобы получить все права на покупку недвижимости по первоначальной покупной цене. Первоначальный договор купли-продажи обычно имеет «период проверки», который позволяет первоначальному покупателю отказаться от договора и не закрыть его, если они не найдут покупателя, которому можно уступить договор. Многие оптовые торговцы не намерены фактически покупать недвижимость и просто используют оптовую продажу как инструмент для поиска недвижимости для других инвесторов.
Во многих случаях, если другой покупатель не найден до окончания периода проверки, оптовый торговец отменяет первоначальный договор купли-продажи (посредством пункта об отмене) и возвращает залог. Для оптовой торговли требуется небольшое количество денег или их отсутствие на условном депонировании, и в большинстве случаев оптовый торговец никогда не намеревается фактически покупать недвижимость. Практика оптовой продажи часто рекламируется как «Без денег и без риска» многими коучинговыми компаниями и рекламными роликами по недвижимости, поскольку фактический депозит может составлять всего 10 000 рублей, и часто даже депозит может быть возвращен, если оптовый торговец аннулирует контракт до конца периода проверки.
В успешной сделке продавец часто не подозревает, что первоначальный покупатель не покупает недвижимость. В некоторых случаях оптовые торговцы фактически покупают недвижимость за наличные, а затем перепродают ее конечному покупателю при повторном закрытии сделки. Эта практика считается более затратной, поскольку покупатель оплачивает заключительные расходы по покупке недвижимости и ее перепродаже. Однако многие люди считают двойное закрытие более этичным. В случаях, когда перепродажа приносит значительную прибыль, оптовику часто имеет смысл оплатить две затраты на закрытие (двойное закрытие), чтобы не требовать от покупателя большой комиссии за уступку.
Оптовый торговец недвижимостью продает договор купли-продажи третьему лицу. Поэтому оптовый торговец не покупает недвижимость. Это не следует путать с покупателем объекта недвижимости за деньги, несмотря на то, что процессы очень похожи. Покупатель квартиры за наличные подпишет договор купли-продажи сам и закроет сделку по недвижимости. Покупатели квартиры или дома за наличные покупают недвижимость для себя.
Покупатели квартир и домов за наличные подписывают контракты на покупку домов и закрывают их. Оптовики подписывают контракты на покупку объекта недвижимости, переуступают контракт другим (третьим) лицам и поэтому не покупают объекты сами.
МНОГОКРАТНЫЙ ОПТОВЫЙ ФЛИППИНГ
Нередко собственность переуступается несколько раз, а несколько оптовых продавцов зарабатывают деньги на сделке от продавца к конечному покупателю. Первоначальный оптовый торговец заключает контракт на покупку недвижимости, а затем передает или продает свои права на этот контракт другому инвестору. Затем этот инвестор передает свои права на указанный контракт третьему инвестору и так далее. Во многих случаях оптовые торговцы работают вместе, гарантируя, что все стороны получат оплату по сделке.
Эта практика часто осуждается в сообществе риэлторов, поскольку кажется неэтичной или незаконной. И даже многие застройщики в России имеют «черные книжки», в которых указаны «шахматки» по новостройках, в графах которых фамилии покупателей перечеркиваются, стираются и переписываются множество раз, проводя внутри компании переуступки прав на те или иные объекты (часто таким образом инвесторы уходят от налогообложения.
На практике нет ничего противозаконного в оптовой продаже или передаче прав по договору купли-продажи, даже если это происходит несколько раз. Важно понимать, что причина, по которой существует возможность оптовой продажи, заключается в том, что первоначальный продавец продает недвижимость по значительно меньшей рыночной стоимости.
Не редко это происходит, когда либо собственность, либо продавец терпят бедствие. Примерами бедствия может быть имущество, поврежденное пожаром, наводнением, ураганом, или домовладелец, которому грозит потеря права выкупа, который вот-вот потеряет свою квартиру, помещение или дом и продает объект недвижимости по значительно меньшей рыночной стоимости.
Практика покупки недвижимости по цене значительно ниже рыночной называется инвестированием в проблемную недвижимость или оптовым инвестированием в недвижимость, отсюда и термин «оптовый торговец».
ЗНАЧЕНИЕ ФЛИППИНГА ДЛЯ СОСЕДЕЙ
После ремонта сама квартира или дом будут более в лучшем состоянии и прослужит дольше, чем ранее, и их можно будет продать по более высокой цене. Флиппер получит свою прибыль, а покупатель объект по нормальной цене и в хорошем состоянии.
Однако и Соседи также могут получить свою выгоду, ведь если рядом вместо бомжатника или алкоголичного притона появится приличное жилье, то и привлекательность их недвижимости также может возрасти, что повысит стоимость недвижимости соседей. Поэтому флипперы это добро, а перекупы – зло.