Жэс и жэу в чем разница
ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ, ЖКХ, управляющая компания: что это такое и как они работают?
Все жители многоквартирных домов в нашей стране обслуживаются управляющими компаниями. Каждый из нас ежемесячно оплачивает их услуги и периодически обращается к сотрудникам ЖКХ. А многие ли задумывались, что это за организации, откуда они взялись и почему нас обслуживают? На каких условиях построены отношения коммунальных служб и жильцов многоквартирных домов? Попробуем подробно разобрать данные вопросы.
Что такое ТСЖ, ЖКХ, ЖЭК, ЖЭУ, УК?
Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ. Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона. В зависимости от города они имели различные названия:
Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда. После распада Союза Советских Социалистических Республик, когда начался перевод жилья из государственной в частную собственность, местные органы жилищно-коммунального хозяйства были переданы в ведение муниципалитета и выделены в отдельный департамент.
С начала весны 2005 года начал работать новый Жилищный кодекс Российской Федерации. В нем прописана реформа ЖКХ, с созданием вместо жилищно-эксплуатационных управлений, управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ). Все домоуправляющие компании являются частными. В большинстве своем они созданы на базе ЖЭКов и возглавляются теми же руководителями, что и раньше.
Вся инфраструктура, которая раньше принадлежала ЖЭУ, перешла в собственность УК. Эта организация по сути своей остается жилищно-эксплуатационной конторой, сменившей форму собственности и название. По старинке многие жильцы до сих пор называют управляющие компании ЖЭКом, хоть юридически это уже и не верно.
О том, какие услуги предоставляет нам ЖЭК, поговорим далее.
Услуги
Количество услуг, которые оказывают организации входящие в систему ЖКХ (ЖЭка и т.д.), варьируется от одного до нескольких десятков. Требования к срокам и порядку коммунального сервиса постоянно совершенствуются и меняются.
В нашей стране никаких бесплатных услуг, которые оказывают ЖЭК, не существует. Ведь если даже жильцы неприватизированных квартир не оплачивают какой-либо сервис домоуправляющей компании, то за них это делает муниципалитет.
В современных реалиях отношения между УК и жильцами строятся на коммерческой основе. Все граждане обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, а ЖЭУ качественно и в установленные сроки выполнять весь сервисный перечень.
Список оплачиваемых коммунальных услуг:
Все услуги и работы, оказываемые ЖЭКом, делятся на две категории: обязательные и необязательные. За обязательные услуги мы платим ежемесячно. Они включены в графу «ремонт и обслуживание дома» или «за содержание и ремонт жилья». Как пример — ремонт кровли, промывка отопительной системы или замена лампочек в подъезде. Необязательные — это установка новых отопительных элементов, нестандартной сантехники или пластиковых оконных блоков. Заказывать подобные услуги и оплачивать их — дело сугубо индивидуальное.
Обязательные услуги осуществляются с различной периодичностью:
И да, не стоит забывать, что при необходимости, вы можете получить выписку из домовой книги также в управляющей организации.
А теперь мы расскажем о том, от чего зависят тарифы на услуги ЖКХ.
О способах пожаловаться на действия коммунальщиков рассказано в следующем видео:
От чего зависят тарифы
Какие расходы предусматривает плата за управление многоквартирным домом, мы рассматривали в предыдущем разделе. А если брать каждое сооружение в отдельности, то все они разные и требуют различных затрат по содержанию. Поэтому оплата графы «за содержание и ремонт жилья» разнится для всех жилых зданий. Она определяется исходя из дефектных ведомостей и смет.
Расходы по обслуживанию и ремонту рассчитываются исходя из сметы, требующейся на содержание общедомовых инженерных систем, на снятие показаний с приборов учета, содержание, расчет и хранение данных и многие другие статьи. От того, какие объем и частота проводимых работ будут запланированы собственниками жилья, будет зависеть и стоимость обслуживания.
О расторжении и заключении договора с управляющей компаний или ЖКХ пойдет речь далее.
О том, как пожаловаться на слишком высокие тарифы рассказывает следующее видео:
Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией
Главным документом, который устанавливает отношения между «коммунальщиками» и собственниками квартир, является договор на управление многоквартирным домом. Если владельцы на общем собрании выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них в индивидуальном порядке.
Когда УК выбрана товариществом собственников жилья, то договор подписывает ТСЖ от лица всех хозяев квартир. И наконец, если дом принадлежит муниципалитету, то договор на конкурсной основе подписывается между ЖЭУ и местными органами власти.
Надо ли составлять?
Сразу ответим: обязательно надо. Ведь в нем регулируется количество и стоимость коммунальных услуг и частота их проведения. Пункты, которые обязательно указываются в договоре:
Что будет, если не заключен договор?
Итак, я не заключал договор с управляющей компанией, что из этого?
В соответствии с заключенным между владельцами жилья и УК документом, собственники имеют право требовать от коммунальной организации отчетности о проделанной работе и проверить качество и частоту оказываемых услуг. В случае обнаружения нарушений необходимо требовать от руководства ЖЭУ немедленного устранения. При отказе нужно ссылаясь на договор пожаловаться в контролирующие органы. Например, в Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор.
Очень надеемся, что наш небольшой очерк помог вам разобраться, для чего нужна управляющая компания, что она из себя представляет и чем отличается от ЖЭКа. Не забывайте вовремя оплачивать коммунальные платежи и требовать качественной работы от коммунальных организаций. И обязательно посмотрите, заключен ли у вас или вашего ТСЖ договор с УК. Если нет, сделайте это незамедлительно. При недобросовестном исполнении «коммунальщиками» своих обязанностей не стесняйтесь обращаться в надзорные организации или суд. Кстати, если вам захочется организовать паркинг во дворе дома, то и тут стоит прежде обсудить этот вопрос с УК.
Следующий видеосюжет посвящен юридическим аспектам наиболее частых вопросов в отношении ЖКХ:
Обслуживание в товариществе собственников или ЖЭC: что выбрать?
В Беларуси в многоквартирных домах существует две формы управления местами общего пользования: товарищество собственников и ЖЭС. Они отвечают за комфортные условия проживания в доме. Начиная с подготовки воды и подачи отопления, до ремонта в подъезде, его уборки и благоустройства. В этой статье мы расскажем, в чем разница. И почему при выборе новой квартиры нужно обращать внимание на то, кем обслуживается дом.
Товарищество собственников: плюсы и минусы
Негосударственный орган управления, в состав которого входят собственники всех квартир в доме или нескольких домов. Оформленное юридическое лицо с уставом, со счетом в банке и печатью. На общем собрании путем голосования выбирается председатель и бухгалтер, так как ежемесячная отчетность обязательна. С данными бухгалтерского учета может ознакомиться любой член товарищества, например, с начисляемой заработной платой председателю и т.д.
Товарищество собственников подчиняется администрации района. Если администрация проводит собрание по благоустройству территории или подготовке домов к отопительному сезону, то на него приглашаются представители товариществ и руководители ЖЭСов района.
Доходы товарищества формируются из членских, дополнительных и целевых взносов собственников квартир. Утверждаются на общем собрании. Организация некоммерческая, поэтому прибыль, например, от сдачи в аренду помещений, не распределяется между членами товарищества, а отправляется на счет товарищества и расходуется на нужды дома.
Плюсы
Минусы
Если товарищество собственников ликвидируется, то местная администрация назначает уполномоченное лицо, которое будет обслуживать дом. Как правило, ЖЭУ соответствующего района. Процедура ликвидации обычно отражена в Уставе товарищества, и относится к компетенции общего собрания.
По общему правилу, если формой управления НЕ выбрано товарищество собственников, то формой управления местами общего пользования становится ЖЭС.
ЖЭС: плюсы и минусы
ЖЭС формируется, как орган жилищно-коммунального хозяйства, подчиняется Министерству ЖКХ и местной администрации района. То есть это государственная организация, в обязанности которой входит техобслуживание дома и содержание в порядке прилегающих к нему территорий.
В отличии от товарищества собственников, в ЖЭС отсутствует принцип выборности. Жильцы дома не выбирают председателя, бухгалтера, инженеров и других специалистов. Не предусмотрена ежегодная отчетность, общие собрания и выполнение его решений. Ознакомиться с бухгалтерскими документами так просто, как это можно сделать члену ТС, не получится.
Услуги, оказываемые ЖЭСом, делятся на основные и дополнительные.
К основным относятся:
К дополнительным:
Эти услуги оплачиваются ежемесячно, а суммы отражаются в жировках. Цены обычно ниже, чем при обслуживании дома товариществом собственников. Но повлиять на выбор поставщика услуг невозможно.
Планово выполняется текущий ремонт дома. Возможность поучаствовать в судьбе дома у жильцов все же есть. Для этого необходимо согласие большинства собственников квартир. Нужно подготовить заявку и обратиться в ЖЭС. Специалисты осмотрят дом и вынесут решение. Выбрать материалы или цвет фасада не получится, а сам процесс может затянуться. В отдельных случаях, на годы.
Плюсы
Расчетно-справочные центры Минска: адреса и телефоны
Минусы
Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в своих соцсетях, возможно, она будет полезна и вашим знакомым!
Что такое ЖЭК, ЖЭУ, ЖЭС, ЖКС, ЖЕУК?
Владельцы и арендаторы квартир в многоэтажных домах сталкиваются с работниками жилищно-коммунальной сферы. Их называются по-разному, наиболее распространенное название ЖЭК – это жилищно-эксплуатационная контора. Но в реальности это название условное, заменяет наименование несуществующей организации. Ему на смену пришли другие.
Что такое ЖЭК, и почему это понятие устарело?
Сама аббревиатура ЖЭК появилась в СССР. Его создали в качестве местной исполнительной организации жилищно-коммунального хозяйства. Именно это хозяйство и называли ЖЭКом.
Но в разных городах это название менялось. Встречались такие наименования:
Располагались они на придомовых территориях, не выходили за границы микрорайонов. В задачу всех этих организаций входило обеспечение многоквартирных домов всем необходимым для нормальной жизнедеятельности, а именно:
После распада СССР начался процесс перевода жилищного фонда из государственной в частную собственность. Повсеместно внедрили процесс приватизации. ЖЭКи переходили под управление в муниципальные власти, под них создавались соответствующие департаменты.
В середине нулевых годов XXI столетия вступил в силу новый ЖК РФ. Им закрепилась проведенная реформа в жилищном хозяйстве. ЖЭКи упразднялись, их задачи возложены на следующие организации:
То есть, управление коммунальным хозяйством МКД передано в частные руки. При этом собственникам предоставили выбор – напрямую заниматься всеми вопросами, создавать ТСН или отдать все заботы на аутсорсинг УК.
Другие обозначения коммунальщиков
Управляющие компании на рынке изначально зарекомендовали себя неважно. По сути, остались одни и те же руководители ЖЭКов, их работники, сменилось только название и правовая форма предприятия, а также стоимость услуг в платежках. При этом их качество осталось на прежнем уровне.
УК по-прежнему в обиходе называли ЖЭК. Поэтому часть из них стали именоваться следующим образом:
По этой причине граждане нередко продолжают путать УК с ЖЭК, склоняясь к последней терминологии. Но это неверно. В целом они имеют дело именно с частными управляющими компаниями. В дальнейшем все эти компании для упрощения именуются ЖЭС – это жилищно-эксплуатационная служба.
Особенность деятельности ЖЭС
Еще раз – разница существует между ТСЖ/ТСН и УК/ЖЭС. От того, как называется управляющая компании, ее сущность, обязанности и права не меняются. Они определяются:
Договор определяет объем предоставляемых услуг. Если они только частично обеспечивают нормальное функционирование МКД, остальные услуги должны выполняться собственниками напрямую или посредством созданного ТСН. Такой способ управления МКД называется смешанным, рекомендуется как наиболее оптимальный для эффективного и экономного управления.
ЖЭС отвечает за совместное имущество МКД, которое не входит в квартиры жильцов, следит за его целостностью. Исключение – системы центрального отопления. За батареи также отвечает ЖЭС, если они не меняются собственниками лично без ведома коммунальщиков.
Это важная особенность, о которой собственники узнают только в случае аварий и затопления соседей. В такие моменты устанавливают виновное лицо. И если батареи не менялись, виновным за залив оказывается именно ЖЭС. К ней предъявляются претензии и иски о возмещении материального и морального ущерба.
ЖЭС повсеместно сталкиваются с тем, что жильцы не вовремя или не в полном объеме оплачивают коммунальные услуги: свет, газ, воду, отопление. Они не бесплатные, но, если что-то собственниками не оплачивается, за них это делают муниципальные власти. Эта особенность снижает риски ЖЭС, делает это занятие прибыльным.
В случае невыполнения обязанностей ЖЭС привлекается к административной ответственности, а именно:
Также через суд деятельность ЖЭС могут приостановить на срок до 3 месяцев. Для нее это означает, что все обслуживаемые ею МКД перейдут под управление других компаний. Впоследствии это станет причиной для ликвидации или прохождения процедуры банкротства.
Товарищество Cобственников или ЖЭС. Кого выбрать?
12 лет на сайте
пользователь #180569
У всех цель одна-жить в СВОЕЙ квартире. Много новостроек. У кого-то уже дома сданы, кто-то только получил ключи, одни только строяться, другие бегают в поисках хороших предложений.
Затем стоит выбор- создавать ТС или отдать дом на обслуживание ЖЭСа. Что лучше и надежней?
12 лет на сайте
пользователь #174377
При сдаче новостройки застройщик сам принмает решение, как организовать на первых порах обслуживание дома. Он или «отдает» вас ЖЭСу или сам создает ТС.
17 лет на сайте
пользователь #29036
ЖЭС несколько дешевле из-за скидок на тепло. А косяки и т.п. есть и там и там.
19 лет на сайте
пользователь #6418
У всех цель одна-жить в СВОЕЙ квартире. Много новостроек. У кого-то уже дома сданы, кто-то только получил ключи, одни только строяться, другие бегают в поисках хороших предложений.
Затем стоит выбор- создавать ТС или отдать дом на обслуживание ЖЭСа. Что лучше и надежней?
12 лет на сайте
пользователь #174377
Ну ясно, что мы немного упрощаем терминологию.
ТС обслуживает не само, а заключает договоры на обслуживание. А ЖЭС сам имеет возможность обслуживать.
НО для простоты можно говорить, что и ЖЭС и ТС могут обслуживать дом
15 лет на сайте
пользователь #73659
zgoda, Давно хотел подобную тему создать и в ней обсуждать все вопросы создания/функционирования, нормативно-правовые акты по ТС, ЖСК, ЖСПК. Название не правильное. Переименуй тему в Товарищество собственников, ЖСПК, ЖСК (обсуждение)
Если тема будет популярной, нужно просить модераторов сделать ее важной.
12 лет на сайте
пользователь #180569
zgoda, Давно хотел подобную тему создать и в ней обсуждать все вопросы создания/функционирования, нормативно-правовые акты по ТС, ЖСК, ЖСПК. Название не правильное. Переименуй тему в Товарищество собственников, ЖСПК, ЖСК (обсуждение)
Если тема будет популярной, нужно просить модераторов сделать ее важной.
12 лет на сайте
пользователь #180569
Вообще мысль пришла после прочтения вот этого
12 лет на сайте
пользователь #171811
На мой взгяд, было правильно отмечено
А на мой взгляд абсолютно неверное утверждение.
Ближе к сдаче дома застройщик создает ТС и назначает председателем своего человека. Первые два года дом находится на гарантии и председатель, назначенный застройщиком, не будет рьяно блюсти интересы собственников и добиваться исправления недоделок (а иногда и брака) застройщика. По истечении 2 лет все эти ремонтные работы лягут на плечи собственников. Поэтому считаю, что лучший выход в данной ситуации собственникам как можно раньше самим найти председателя (пока не истек срок гарантии). Обычно дом после сдачи мало заселен, многие только делают ремонты и вопросы самоуправления у них на последнем месте. Если пойти на обслуживание в ЖЭС, то ремонтов ждать будете согласно нормам, графикам и т.д. Денег в ЖЭСах, как известно, нет. Стоимость некоторых услуг в ЖЭС дешевле, т.к. они дотируются государством. ТС тоже имеют право на дотации, но не все эти пользуются. Ищите нормального председателя!
19 лет на сайте
пользователь #6418
Первые два года дом находится на гарантии и председатель, назначенный застройщиком, не будет рьяно блюсти интересы собственников и добиваться исправления недоделок (а иногда и брака) застройщика.
Не согласен. Ибо у нас в договоре долевого строительства было написано, что на первом собрании жильцы должны будут избрать руководство ТС, которое будет заниматься домом. На первом же собрании у нас председатель, назначенный застройщиком, сложил с себя полномочия, и мы выбирали нового. Собрание первое было примерно через 2 мес после сдачи дома в эксплуатацию.
Так что тут многое зависит от застройщика и самих жильцов.
абсолютно согласен 
!
речь шла об обслуживающей организации, но не о председателе или руководстве ТС. Одно другому не противоречит.
ЖЭС или ТС? Разбираемся, что лучше и удобнее
В Беларуси существуют две формы управления местами общего пользования в многоквартирном доме – это ЖЭС и Товарищество собственников. Их функция – обеспечение комфортных условий для проживания: от поставки воды и тепла до благоустройства в подъезде, уборки, ремонта. Разница между ЖЭС и ТС заключается в том, что первый – это государственный орган управления, а второй – негосударственный. В состав товарищества собственников входят собственники квартир дома, а председателя выбирают путем голосования. ЖЭС же формируется, как орган ЖКХ и подчиняется Министерству ЖКХ. МТБлог сравнил две формы управления, а также поговорил с их представителями о плюсах и минусах каждой.
Товарищество собственников жилого дома: собрания, взносы и инициатива
Только кажется, что товарищество собственников многоквартирного дома – это собрались с соседями чаю попить. На самом деле, это серьезная организация, юрлицо, которое имеет свой счет в банке, устав, печать. Более того, ТС обязано ежемесячно предоставлять отчетность, поэтому, помимо председателя (который избирается на собрании собственников), в организации есть бухгалтер. Согласно статье 207 Жилищного кодекса, доходы ТС формируются за счет взносов его членов, обязательных платежей по услугам.
Создать ТС можно как на этапе строительства дома, так и во время пользования уже построенными квартирами. Для этого нужно провести собрание жильцов и большинством голосов принять решение о создании ТС, выбрать председателя. Если большинство проголосовали против, то дом обслуживается ЖЭС.
Основным рупором товарищества собственников квартир является собрание, где, собственно, и принимаются все решения, например, о ремонте, установке дополнительных объектов вроде домофона или видеокамеры. Там же обсуждаются все насущные вопросы и определяется бюджет на год вперед. В домах с ТС, в отличие от ЖЭС, жильцы сами могут определять специалистов для обслуживания, например, для уборки подъездов, и выбирать более выгодные варианты.
Деньги, которые собираются товариществом, расходуются на нужды дома и зарплату администрации товарищества. Как осуществляется деятельность товарищества собственников в РБ? Например, у вас поблекла краска на стене подъезда. Чтобы решить вопрос, вы обращаетесь к председателю товарищества, он организует собрание, выносит проблему на обсуждение. В случае поддержки большинства, а также наличия средств, стену отремонтируют.
Первый плюс товарищества собственников – в большой инициативности граждан, поскольку решения относительно каких-либо преобразований в доме принимают те, кто в нем живет. Второй – члены ТС в праве сами определять, какая организация будет заниматься ремонтом в их подъезде, уборкой. Получается, все управление происходит под внутренним контролем, то есть контролем самих жильцов. Важный момент – отчетность, благодаря которой люди могут видеть движение чуть ли не каждой вложенной копейки. Но, конечно, это влечет за собой дополнительные траты: взносы, расходы на дополнительные услуги вроде камер видеонаблюдения или консьержа. Сумма в жировке может увеличиваться на 20-30 рублей. Еще один минус заключается в том, что собрания ТС не всегда пользуются популярностью и принятие решений может затянуться.
ЖЭС: обращения, согласования, низкие цены
Если ТС – это внутреннее управление домовладением, то ЖЭС – внешнее. Это государственная организация, обязанность которой – техобслуживание жилищного фонда и содержание дворовых территорий, а именно, благоустройство территории и уборка. ЖЭС имеет свою структуру: директора, администрацию, бухгалтерию, инженеров, мастеров. В отличие от ТС, в ЖЭСе отсутствует принцип выборности, то есть жильцы дома не выбирают председателя ЖЭСа их дома.
Услуги, которые предоставляет ЖЭС, делятся на основные и дополнительные. К основным относятся водоснабжение, канализация, тепло-, газо- и электроснабжение, техобслуживание жилого дома, его текущий и капитальный ремонт, санитарное содержание вспомогательных помещений, техническое обслуживание лифта. Дополнительными услугами может быть установка камер видеонаблюдения, озеленение дворовых территорий, организация работы консьержей и др. Счет за все это отражается в наших жировках. Что касается цен на услуги, то в ЖЭСе они обычно ниже, чем у «частников».
В теории, неравнодушные граждане также могут поучаствовать в судьбе своего дома и улучшить его. Текущий ремонт дома выполняется планово. Но инициатором могут выступить и жители, при этом необходимо согласие большинства собственников квартир. Жильцы должны обратиться в ЖЭС и оставить заявку. Затем на место приедут специалисты, осмотрят дом и вынесут вердикт, что делать дальше. Главное отличие от ТС в том, что процесс может сильно затянуться, а выбрать самостоятельно цвет стены подъезда или материалы, которые будут при этом использоваться, не получится.
Плюс ЖЭС – это стоимость, ценник на услуги обычно ниже, чем в ТС, да и вступительные взносы платить не нужно. К минусам зачастую относят качество услуг, а также длительность согласования, отсутствие возможности влиять на выбор материалов.
Что говорят жильцы?
Юлия живет в доме, который обслуживается ЖЭС, и отмечает, что услуги ЖЭС стоят дешевле, но за результат работ приходится переживать.
– Принцип – они художники, они так видят. Им приятнее видеть серые скамейки около дома и согласовать с ними что-то вообще нереально – отправляют в администрацию района. Сам ничего сделать не можешь, и процесс затягивается, – сетует девушка. – Товарищество как-то больше идет навстречу и быстрее это все организовывает. Мы ставили во дворе противопарковочные «грибочки», чтобы водители не парковались на тротуарах. На согласование 5 месяцев ушло – очень сложно. Еще минус, что в ЖЭС вообще не отчитываются, сколько потратили на карусельки и т.п. А вот товарищество все данные предоставляет.
Александра живет в современном жилом комплексе. Решением коммунальных вопросов у них занимается товарищество собственников. Ежемесячный членский взнос – около 20 рублей.
– На мой взгляд, плюсом ТС является быстрое решение проблем. У нас чисто, все выкрашено, детские площадки в надлежащем виде. Проводятся собрания, на которых решения принимаются большинством голосов. Но это как плюс, так и минус, сегодня ты выбираешь председателя, а завтра он тебя отчитывает за велосипед в подъезде, – рассказывает девушка. – Жильцы понимают, что платим все одинаково и при этом немало, поэтому все стараются поддерживать порядок в подъездах и возле дома. Из минусов я бы выделила то, что все жильцы несут ответственность за задолженность товарищества, вне зависимости, от того, из-за кого она образовалась. Кроме того, на собраниях часто возникают разногласия.
Жильцы новых домов все чаще создают товарищества собственников, чтобы самостоятельно контролировать все коммунальные вопросы. Это выходит дороже, чем ЖЭС, но качество услуг при этом может быть выше. Вместе с тем, наличие ТС требует от людей большей ответственности и инициативности. ЖЭС же удобен тем, что позволяет людям вообще не задумываться о решении коммунальных вопросов и экономить на «жировке». Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, ну а выбор – за вами.
Читайте нас в Telegram и Яндекс.Дзен первыми узнавайте о новых статьях!