Жилье особого типа что это
Россияне нацелились на квартиры особого типа
Фото: Александр Гальперин / РИА Новости
Приобрести жилье с отделкой хотели бы 78 процентов российских семей, планирующих покупку квартиры в новостройке в ближайшие пять лет. О том, что россияне нацелились на недвижимость этого типа, свидетельствуют результаты опроса, проведенного институтом развития «Дом.рф» и ВЦИОМ (есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Большинство (49 процентов) потенциальных новоселов отдают предпочтение чистовой отделке, еще 29 процентов хотели бы выбрать квартиру с предчистовой отделкой (white box). При этом в настоящее время доля строящегося жилья с отделкой в России не превышает 40 процентов, подсчитали в «Дом.рф».
Эксперты отмечают, что квартиры с ремонтом пользуются особым спросом, так как в них можно сразу заселиться и жить. «Эта опция удобна для всех: и для тех семей, которые вложили в покупку квартиры последние средства и уже не располагают дополнительными деньгами на ремонт, и для покупателей жилья бизнес-класса, которые не хотят ждать завершения долгих отделочных работ», — пояснили в «Дом.рф».
Ранее были раскрыты траты россиян на ремонт жилья. В среднем семьи занимают в банках на новую отделку по 270 тысяч рублей. Самый популярный срок кредитования при оформлении займа на ремонт — 60 месяцев. При этом женщины активнее берут кредиты на приведение жилья в порядок: на них приходится 60 процентов всех соответствующих заявок, оставшиеся 40 процентов — на мужчин.
Россиян предостерегли от покупки квартир особого типа
Фото: Victor Lisitsin / Russian Look / Global Look Press
Покупатели рискуют, покупая студии в российских многоэтажках. Так, в Санкт-Петербурге большинство таких предложений на вторичном рынке — это бывшие комнаты, переделанные в отдельное жилье, говорится в материалах компании «Только Лучшая Недвижимость», предоставленных «Ленте.ру».
По оценке риелторов, жилье особого типа — переделанные из комнат квартиры-студии — рискованно покупать в 95-97 процентах случаев. «Единицы подобных предложений официально согласованы и раскадастрированы, то есть имеют статус отдельной квартиры, а не доли, — предостерегают эксперты. — Большинство квартир переделаны так, что их просто не согласовать».
Если говорить об ультрадешевых предложениях студий на рынке новостроек, то здесь риск может представлять проблемность самого комплекса, указывают специалисты.
На «вторичке» самые дешевые объекты — это унаследованные квартиры. «Обычно наследники как получили объект, так и стараются его продать: без ремонта и каких-либо вложений. Кроме того, на вторичном рынке со значительным дисконтом продают квартиры в аварийных домах, а также недвижимость, принадлежащую проблемным собственникам», — поясняют эксперты.
По их наблюдениям, в 70-80 процентах случаев дешевые квартиры не только находятся в «убитом» состоянии, но и несут различные юридические риски.
Ранее сообщалось, что в Москве на аукционах продадут три квартиры-«малютки», расположенные в домах в Центральном округе города. Все выставленные на торги лоты имеют площадь до 15 квадратных метров. Они предлагаются в Тверском, Пресненском и Красносельском районах города. Прием заявок на участие в аукционах проводится до 11 февраля 2021 года.
Классификация элитной недвижимости
Однозначно классифицировать элитную недвижимость практически невозможно. Меняются потребности рынка, и вслед за ними – характеристики элитного жилья. Еще несколько лет назад на высшую категорию могли претендовать только дома, построенные в черте Бульварного, затем Садового кольца. Сейчас здания, которые позиционируются как элитные могут располагаться и в отдаленных от центра районах.
«Экологическая сторона вопроса стала особенно актуальна в последнее время. Поэтому дом может находиться не в самом престижном месте, но этот недостаток должна компенсировать благоприятная природная среда. Например, «Чайка» в СЗАО, ЖК «Ближняя дача», дом 23 по Кутузовскому проспекту в ЗАО», – говорит Елена Логвина, руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». Наибольшей популярностью среди покупателей элитного жилья, помимо Центрального округа, пользуются Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа. Для строительства элитного класса девелоперы стараются выбирать престижные зеленые районы, находящиеся на удобных транспортных развязках.
Элитный дом должен быть уникален, иметь свой архитектурный стиль. «Классность» подразумевает высочайшее качество строительства и применение высоких технологий. Обязательно наличие развитой инфраструктуры. Подземный гараж, гостевая парковка и собственная придомовая территория. Немаловажный аспект – шикарный вид из окна. «В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности: мониторинг подступов к дому, территории, периметра, входной группы, администрации, работа лифта по личным карточкам. Если вся семья проживает в городе, то планировка квартиры должна предусматривать достаточные площади не только для членов семьи, но и помещения для гувернантки и прислуги. Высота потолков – от 3,2 м, стеклопакеты с использованием ценных пород дерева, кондиционирование и очистка воздуха (что весьма актуально для Москвы), очистка воды, число машиномест не менее двух в расчете на квартиру, с мойкой и небольшим автосервисом», – рассказывает Елена Логвина.
Раньше многоквартирный дом многие эксперты относили максимум к бизнес-классу, сейчас этот принцип изменен. «Примеров многоквартирных элитных домов на рынке Москвы достаточно много: «Коперник», «Онегин», «Четыре ветра», «Смоленская застава», «Парк Палас» и другие. Основным критерием является качество проекта и местоположение. Что немаловажно, в крупных жилых комплексах социальная инфраструктура гораздо шире», – отмечает Елена Логвина.
«Кроме бизнес-класса и де люкс «ДОН-Строй» выделяет сегмент жилья класса премиум – к нему относятся наиболее известные проекты компании: «Алые Паруса», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы», – рассказывает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ группы компаний «ДОН-Строй». – Премиум – это жилые комплексы с большой собственной территорией, позволяющей обеспечить комплекс развитой инфраструктурой с широким опционом услуг. Такой формат жилья высоко востребован в условиях мегаполиса с присущими ему транспортными проблемами, поскольку сильно упрощает жителям дома жизнь, давая возможность отдыхать и заниматься спортом в любое удобное время. В качестве примера можно привести знаменитые «Алые Паруса» в Строгинской пойме. В комплексе работает фитнес-клуб «ДОН-Спорт» – на площади около 4000 кв. м разместились бассейн и аквапарк, тренажерные залы и залы для групповых занятий, финские сауны, турецкие и австрийские низкотемпературные бани, солярий и многое другое. Также в комплексе имеются крытые теннисные корты, боулинг и профессиональное футбольное поле с беговыми дорожками, а расположение в береговой зоне позволило устроить яхт-клуб с причалами для яхт и катеров жителей. В комплексах «Воробьевы горы» и «Триумф-Палас» действуют крупные спортивные комплексы премиального сегмента сети World Class.
Кроме того, в каждом комплексе класса премиум предусматривается просторная внутренняя территория с местами для отдыха и прогулок с детьми, которая сама по себе служит великолепной рекреационной зоной — например, 500-метровая двухуровневая набережная «Алых Парусов» с ротондой, каскадными фонтанами и детским игровым городком в виде большого корабля».
Что касается стоимости элитной недвижимости, то тут все условно. «Цены в элитном сегменте начинаются от 12–15 тыс. долларов за квадратный метр и могут доходить до 30–40 тыс. долларов и выше. Цены могут существенно различаться в зависимости от уникальности архитектурного решения комплекса, местоположения, ближайшего окружения, удобства инфраструктуры, сбалансированности площадей и планировочных решений квартир», – говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». Как правило, для потенциальных покупателей элитного сегмента недвижимости вопрос цены не является приоритетным, главное – подобрать для себя комфортное и качественное жилье.
Клубный дом: плюсы, минусы, комментарий эксперта
Что изменилось в подборе жильцов для клубного дома, кому доступна эта недвижимость и сколько она стоит.
Что такое клубный дом
Стоимость недвижимости складывается из нескольких факторов, включая местоположение, класс застройки, качество материалов. В клубном доме все продумано до мелочей: от отделочных материалов и инфраструктуры до соседей. Такая недвижимость может включать от 5 до 30 квартир. Часто клубные дома выкупают коллеги и друзья — уже знакомые люди, которым будет комфортно жить и общаться друг с другом.
Принципиальные отличия
Помимо соседей, клубный дом отвечает и другим элитным запросам: как правило, это уникальная архитектура и дизайн, удобное местоположение и отличная инфраструктура. Такие дома обеспечивают парковками с достаточным количеством машино-мест, закрепленными за каждой квартирой, благоустраивают дворы и продумывают все необходимые коммуникации. Нередко клубные дома организуют в уже существующих отремонтированных старинных особняках, в развитых районах. Особое внимание застройщики уделяют экологичности и удобству: помимо озеленения территории и близости к зеленым зонам, жильцы могут рассчитывать на приятный вид из окна. В клубных домах нет общественных фитнес-центров, салонов красоты и продуктовых магазинов — все, что находится на территории клубного дома, доступно только его жильцам. Некоторые объекты инфраструктуры располагаются в пешей доступности за пределами элитных дворов.
Если в клубном доме уже живут люди, они будут обладать первоочередным правом на покупку свободных квартир. Учитывайте, что документы часто оформляются на покупку части дома, а не конкретной ограниченной метражом квартиры. Дело в том, что под индивидуальное жилищное строительство выделяются земельные участки, а сама недвижимость вводится в эксплуатацию как частный дом.
Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России:
— Собеседования среди покупателей клубных домов проводились на заре становления элитного рынка и давно канули в Лету. Сегодня квартиру в клубном доме может приобрести любой желающий. Отбор жителей происходит более естественным путем — отбивка идет по ценнику и по району. В целом заметно, что при отсутствии какого-то отбора в клубных домах формируется достаточно однородная среда.
Вилка цен на квартиры в клубных домах начинается от 500 тыс. руб., верхняя граница превышает 2 млн руб. за 1 кв. м. Средняя цена для клубных домов на февраль 2021 года составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 23% выше среднерыночной цены для премиальных жилых комплексов на первичном рынке.
Примерный портрет жителя клубного дома
Основные клиенты, покупающие квартиры в клубных домах, — уже состоявшиеся люди. В большинстве это мужчины от 50 и старше, владельцы собственных крупных бизнесов или рантье, владельцы и совладельцы банков. У большинства высшее техническое образование либо это военные. Как правило, основной капитал был приобретен в конце 1990-х — начале 2000-х и сейчас приумножен. Особо стоит отметить, что такие клиенты ставят во главу угла семейные ценности. Часто у них много детей: от трех и более. В основном, у всех первый брак. Предпочитают жить на две-три страны. Квартира в клубном доме — один из многочисленных объектов недвижимости. По их мнению, в клубных домах сервис максимально приближен к европейскому, но все равно требует улучшения.
Какие типы жилья существуют в России
Сейчас в России существует около 20 различных типов жилья. Оно отличается не только по количеству комнат, но и по годам стройки, расположению, внутренним особенностям и историческим аспектам. Какие же виды жилья сейчас есть в России и в чем их плюсы и минусы? Давайте разберемся поподробнее.
Гостинки и малосемейки
Два типа жилья, очень похожих по сути своей. Изначально они создавались как переходный вариант между общежитиями и полнометражными квартирами. Отличие гостинки от малосемейки – в большинстве случаев в ней отсутствует, как минимум, кухня. Иногда вместе с ней нет ванной или душа. Плюс гостинка немного меньше – до 20м2 в отличие от 26м2 малосемеек.
У подобного «мелкого» жилья есть определенные достоинства и недостатки:
Сталинки
«Сталинка» – это тип жилья, построенного при И. В. Сталине с 1930-х по 1950-е годы. Отличаются высокой комфортностью за счет большого метража. Как правило, «сталинки» имеют по 3-4 комнаты, реже – 1-2.
Это отличное жилье с большим пространством для комфортного обустройства. Но найти «сталинку» в хорошем состоянии довольно трудно.
Хрущевки
Новая волна строительства при Н. С. Хрущёве. «Хрущевки» планировались как квартиры для любой семьи, пусть небольшие и не слишком удобные, но зато свои. В строительстве такие пятиэтажки обходились быстро и дешево.
Достоинства и недостатки такого жилья:
«Хрущевки» строились в период с 1956 по 1985 годы. Их срок эксплуатации был рассчитан на 25 лет. По факту же они стоят куда больше, и часть уже пришла в аварийное состояние.
Брежневки
Улучшенный вариант предыдущего типа жилья. Строились с 1965 по 1980-е годы. Этажность колеблется от 5 до 14 этажей. В новые дома уже устанавливались лифты и мусоропроводы, что было заметно комфортнее для жителей.
Из положительных качеств новых домов – изолированные комнаты. Никаких «проходных» больше нет, и это заметное отличие от предыдущих проектов. Минусы те же, что и у «хрущевок», плюс низкое качество постройки – часто расходятся швы между панелями, приходится их ремонтировать.
Студии
Студия – это однокомнатная квартира со сниженным метражом и нестандартной планировкой. Отличается тем, что в ней нет внутренних стен, за исключением отгороженного санузла с туалетом и душем. Идеально подходит для молодых бездетных семей или одного человека.
Плюс – в свободе обустройства. Это, по сути, открытое пространство, которое можно обставить и отремонтировать как угодно. Кроме того, студии обычно дешевле на 20-30%, чем однушки.
Существенный минус – уединиться можно только в туалете. Никакого личного пространства, если жить парой. Строго не рекомендуется семьям с детьми или с перспективой на их появление – слишком маленькая площадь для троих.
Стандартные квартиры
В эту категорию попадают самые обычные квартиры в новостройках с разным количеством комнат и метражом. Планировка и характеристики зависят от проекта, по которым застройщик возводил здание. Соответственно, в зависимости от качества постройки, расположения, материалов и прочего варьируются плюсы и минусы. Чаще всего можно встретить однушки и двушки, они сейчас наиболее экономически выгодны. Но встречаются и многокомнатные квартиры. Жилье в новостройках делится на классы – от эконом до элит. Класс влияет не только на цену, но и на удобство квартиры.
Лофты
В классическом понимании «лофт» является переделанным из старого производственного здания жильем. Как правило, под лофт переделывались заводские помещения. Пришел этот формат из США, где была распространен во времена Великой депрессии. Тогда он позиционировался как очень дешевое жилье в аренду.
В России тип недвижимости видоизменился – теперь это не дешевое жилье в фабричном здании. За счет моды и удобства оно перекочевало в разряд элитных и стоит довольно дорого. Кроме того, стали появляться новостройки в стиле лофт – то есть обычные жилые здания по особым проектам и с уникальным стилем.
Плюс лофта – в необычности. То, что может показаться неухоженностью (торчащие около стен коммуникации, отсутствие штукатурки и так далее) придает стилю изюминку. Кроме того, такое жилье имеет высокие потолки и внушительные окна. Минусов всего два – настоящего лофта в России мало. А если он и есть, то будет очень дорогим.
Частные дома
Под частным домом подразумевается небольшое, как правило, одноэтажное строение, возведенное на собственном земельном участке. Предназначено для постоянного проживания одной семьи. Отличается от коттеджа меньшими размерами (до 100м2) и иногда отсутствием коммуникаций – канализации, воды, отопления и даже электричества. В черте города, как правило, стоят благоустроенные частные дома.
Частные дома имеют как плюсы так и минусы:
Однозначно сказать, что лучше – дом или квартира в многоэтажке – невозможно. Каждый выбирает на свой вкус.
Коттеджи
Коттедж – более крупный вариант дома размером от 100м2. Зачастую имеет два этажа – причем верхний выполняется в виде мансарды. Предназначен для постоянного проживания. В России коттедж – это «имиджевое» здание, стереотипно приобретаемое средним классом и богатыми людьми. Так же, как и частный дом, имеет собственный земельный участок и, зачастую, полноценный гараж.
Такая недвижимость располагается ближе к окраине города, а чаще всего – вообще за городом. Отсюда недостаток – долго добираться до работы или учебы. Зато есть и плюс – отличная экология (при условии, что поблизости нет какого-либо производства).
Виллы
Вилла – это не просто здание. Это полноценный комплекс, состоящий из достаточно большого жилого дома, украшенного архитектурным декором в определенном стиле (чаще всего итальянском), и огромного приусадебного участка. Причем участок должен быть ухожен, в идеале – с ландшафтным дизайном, подходящим по стилю к жилому строению. Часто располагается на берегу какого-либо водоёма и/или имеет бассейн.
Главный плюс виллы по сравнению, например, с коттеджем – куда большие площади как самого жилья, так и участка при нем. Кроме того, такая недвижимость присуща олигархам, так что владение ей присваивает определенный статус. Из минусов – дороговизна. Что вполне логично и объяснений не требует.
Дуплексы
То же самое, что и дом. Только на две семьи – половинки часто даже не соединены между собой. Такой дом часто одноэтажный (иногда с мансардой) и имеет два выхода и разделенный пополам двор. Плюсы и минусы примерно те же, что и у обычного частного дома. Разве что иногда могут мешать соседи. Но, как правило, дуплексы заселены близкими родственниками, так что это проблемы не составит.
Сейчас дуплексы часто возводятся застройщиками в черте города и преподносятся как выгодный вариант для жилья. Стоимость сравнима с квартирами, так что выбирать придется по своему вкусу.
Таунхаусы
Следующая градация дуплекса – таунхаус. Это полностью благоустроенный малоэтажный дом на несколько квартир. При этом каждая квартира обязательно хотя бы одной стеной соприкасается с соседней. Таких ячеек может быть от трех и более. И каждая имеет собственный выход. Все квартиры в таунхаусе имеют небольшой участок земли. На что-то капитальное не хватит, но машину поставить будет куда. Важное отличие – квартира может быть многоэтажной, в зависимости от вида дома. Если этажей несколько, то первый часто переделывают под полноценный гараж.
Плюсы таунхауса аналогичны положительным сторонам частного дома или дуплекса. Но к ним стоит добавить высокий статус. Таунхаус позиционируется как жилье для обеспеченных людей и зачастую строится неподалеку от престижных районов. Из минусов – большее количество соседей и совсем небольшой участок земли.
Пентхаусы
Пентхаус – это целый дом, построенный на крыше высотки. Согласно стандартам, жилплощади для получения статуса нужно иметь хотя бы два уровня с четырехметровыми потолками и иметь прямой выход на крышу. Кроме того, он должен занимать всю крышу, чтобы считаться полноценным пентхаусом. Считается также, что вокруг не должно быть других высоток, чтобы не перегораживать виды на город. Зачастую подобная недвижимость продается как нежилая. Но такой пентхаус можно так же называть и апартаментами.
Подобное жилье престижно и дорого. Оно работает на статус владельца, подчеркивая его достаток. Плюсом также можно назвать свободную планировку жилья – можно обустроить его как душе угодно. Иногда стены заменяют окнами, что добавляет красок к виду за стеклом. Но в холодное время года это может быть минусом – стекло промерзает, что является неприятным минусом.
Апартаменты
Жилое помещение, которое располагается в нежилом здании. Звучит абсурдно, но так и есть. Как правило, апартаменты размещают в производственных или офисных зданиях, а также в гостиницах и хостелах. За счет этой особенности у апартаментов есть определенный набор достоинств и недостатков.
Есть плюсы и ряд минусов:
По документам это нежилое помещение, в котором никто жить не может на постоянной основе. За счет этого повышается и стоимость за коммунальные услуги.
Атриумариумы
Элитное жилье в многоквартирном доме, расположенное на первом этаже. В России появилось совсем недавно. По сути, это почти отдельная от остального дома квартира – у нее нет сообщения с подъездом. Зато есть собственный вход с крылечком, рядом с которым – палисадник и личная парковка. Очень удобно.
Зачастую в таком элитном жилье делают шумоизоляцию. Поэтому может показаться, что владелец живет в обычном частном доме – соседей не видно и не слышно. Плюсы очевидны – обособленная квартирка по-прежнему находится в черте города, поэтому доступ к инфраструктуре сохраняется. Конфликтов с соседями, как правило, не возникает – владелец атриумариума с ними почти не контактирует. Коммунальные услуги по стоимости – как для других квартир.
Есть некоторые минусы. Далеко не каждый застройщик готов предложить атриумариум для покупки. А если и предложит, цена на него будет довольно большой. Кроме того, несмотря на элитность, сохраняются некоторые недостатки первого этажа – при открытых окнах будет слышно все, что происходит на улице. Да и из подвала могут набежать всяческие паразиты, если они заведутся в элитном жилье.
Во что лучше всего инвестировать
Сейчас рынок жилья находится на стадии спада. Кризис подкосил всех – и покупателей, и застройщиков. Поэтому жилье дешевеет, и неизвестно, что будет с ним дальше. И уж тем более проблематично дать прогноз по поводу ликвидности отдельных типов жилья, за редким исключением.
Нет смысла инвестировать в жилье старого формата – «сталинки», «хрущевки» и «брежневки» уже довольно изношены. В скором времени, возможно, их могут начать сносить или перестраивать, что никому не выгодно. Хороший вариант – новостройки и относительно новые дома со вторичного рынка. Спросом у молодежи пользуются студии за счет дешевизны.
Хорошим вариантом может стать покупка загородного жилья – например коттеджа или добротного частного дома. Зачастую уставшие от шума города люди стремятся переехать в область.
Желательно брать жилье средней ценовой категории – если домик будет дорогим, многие предпочтут строиться самостоятельно, а не покупать готовое.
Если инвестировать в городское жилье, то в крупных городах. Если есть метро, транспортные жилы или «популярные» места у приезжих (например, вузы) – лучше всего приобретать недвижимость рядом с ними. Это позволит сдавать квартиру чуть дороже. Жилье на окраинах Москвы пользуется большой популярностью – его охотно снимают и покупают.
Можно приобрести квартиру в районе, где пока нет метро, но куда его в скором времени проведут – соответствующие планы уже известны и постепенно выполняются.