Жилой квартал что это
Жилой квартал что это
При объединении районных учреждений создается возможность строительства крупных зданий, обеспечивающих более экономичную их эксплуатацию. Там, например, может быть создан торговый центр в виде единого здания, включающий предприятия бытового обслуживания, почту – телеграф, аптеку, банки и т.п.
Под микрорайоном понимается часть жилого района, в который организовано полное повседневное культурно – бытовое обслуживание населения. При проектировании микрорайонов предусматривается их расположение на межмагистральной территории, изолированной от транзитного транспортного движения. Линии массового транспорта направляемого по системе улиц жилого района, должны обеспечить равные удобства в транспортном обслуживании всех микрорайонов. Расстояния от остановок общественного транспорта не должно превышать 500 м. от наиболее удаленной квартиры жилых домов в микрорайоне.
Размеры территории и расчетная численность населения микрорайона определяется планировочными условиями на конкретной территории. К этим условиям относятся естественный рельеф и возможности его использования, необходимость сохранения существующих зеленых насаждений и водоемов, удобство сообщений внутри микрорайона, в жилом районе и с центром города. На форму микрорайона влияет конфигурация сети магистральных улиц города.
Жилой квартал представляет собой территорию, ограниченную со всех сторон улицами. В практике нашего градостроительства размеры жилых кварталов принимаются в пределах от 4 – 12 га. Наиболее распространенной формой квартала является прямоугольник. Однако формы кварталов бывают самые различные в зависимости от направлений улиц и рельефа участков. Кварталы неправильной формы сложнее застраивать типовыми зданиями, особенно на углах. Размещать кварталы следует по возможности длинной стороной вдоль магистральных улиц с целью увеличения расстояния между перекрестками.
В кварталах, помимо жилых домов, размещаются детские учреждения (детские ясли и сады), а при достаточной площади кварталов — и школы. Магазины, столовые, аптеки, парикмахерские и мастерские бытового обслуживания населения могут быть в отдельных зданиях или первых этажах жилых домов. В жилых кварталах размещаются также гаражи-стоянки для автомобилей, а также детские и спортивные площадки. Незастраиваемая часть квартала используется под зеленые насаждения, хозяйственные дворы и проезды с тротуарами. Тротуары, проезды, дворы и замощенные площадки, расположены на территории квартала, занимают до 15% его площади.
При квартальной системе застройки желательно предусмотреть специальные территории – «кварталы обслуживания», где концентрируется предприятия коммунального обслуживания населения. Кварталы обслуживания размещаются так, чтобы обслужить население прилегающих жилых кварталов в радиусе 700 – 800 м.
Важным градостроительным показателем является плотность застройки. По применяемым в нашем градостроительстве нормам допускается плотность застройки кварталов и микрорайонов поставленные в обратную зависимость от ее этажности. Чем выше застройка, тем меньшую плотность она должна иметь. Такая система нормирования плотности застройки исключает возможность переуплотнения в квартире или микрорайоне, а так же создает достаточное по размеру озеленение территории.
Жилая площадь на 1 га. территории микрорайона:
5 эт. дом – от 2800 до 3100 м2
9 эт.дом – от 3900 до 4300 м2
Концепция жилого квартала
Жилье для людей в России уже сто лет строится по типовым проектам: Москва, Питер, старинные губернские и промышленные города заполнены хрущевками, брежневками и панельными многоэтажками. На смену унылой бетонной застройке с тесными и холодными квартирами в студии разработаны жилые кварталы нового типа — уютные, приветливые, в которых хочется жить.
Квартал — это квадрат земли, со всех сторон ограниченный дорогой с пешеходными тротуарами, велодорожками, автопарковками и автобусной остановкой. В квадрате расставляются жилые дома трех типов: в центре малоквартирные (башни с одним подъездом), по углам секционные (с несколькими подъездами) и галерейные (в таких домах в квартиры заходят с общего балкона).
Высота домов не превышает 5–7 этажей, поэтому дворы получаются камерные, уютные, при этом в них легко заглянуть с улицы. На территории есть частные садики (у окон жителей первых этажей) и общественные площадки, скверы, лужайки. Человеку комфортно находиться в таком пространстве — небо видно, сверху ничто не давит, вокруг красиво и чувствуешь себя в безопасности. Все необходимые магазины и услуги тут же.
Внутри квартала не ездят машины — есть только пешеходные дорожки, по которым в случае необходимости проезжает спецтехника. Парковка располагается снаружи, на улице. При желании застройщик организует подземный паркинг, заезды планом предусмотрены.
В квартале есть где отдохнуть и размяться — на плане отмечены детские и спортивные площадки, зеленые лужайки и скверы, а на крышах обустроены приятные места для отдыха.
Пространства квартала имеют разную степень приватности. Улица, угловые скверы и центральная площадь — места, которые видят и к которым имеют доступ все находящиеся рядом люди. Коллективные пространства предназначены только для жителей квартала — это площадки во дворе и места для отдыха на крышах. Частные территории — садики у окон первых этажей.
При необходимости в квартале строится больше домов.
Новые дома с суперудобными квартирами, террасами на крышах и уютными дворами кардинально поменяют представление о массовых жилых кварталах.
Здания проектируются по особым правилам.
Принципы проектирования жилых домов
Для каждого человека идеальный дом выглядит по-своему. Мы спроектировали дома, в которых самые разные люди находят квартиры своей мечты.
Конструкция домов каркасная, жестко зафиксировано положение лестниц и лифтов, а в остальном сетка колонн позволяет как угодно планировать пространство. Предусмотрено два лифта — небольшой пассажирский и большой грузовой.
Наружная поверхность зданий выполнена из ячеистого бетона — очень теплого и долговечного материала. Ячеистый бетон работает как утеплитель, и при этом его не нужно менять каждые 25 лет.
Планировка дома мечты
К лифтам примыкает общественный холл.
Трубы, а следовательно и ванные с туалетами, распределены вдоль стен, поэтому комнаты свободно трансформируются — ничто не мешает устроить посреди квартиры огромную гостиную.
По плану жилое пространство делится на небольшие ячейки. Из таких ячеек-коробочек складываются самые разные квартиры — студии, небольшие двушки, просторные четырехкомнатные. Высота типовых жилых этажей — 3,3 метра.
Высота первого этажа — 5 метров. На нем размещаются двухуровневые квартиры, а также магазины, аптеки, спортзалы, коворкинги и другие общественно значимые организации. В жилой части предусмотрены колясочная, пост охраны, диспетчерская, комната консьержа и зона для отдыха и общения. Таким образом все необходимое для комфортной жизни находится прямо в доме, не нужно даже покидать двор.
Первый этаж построен на уровне земли, поэтому в дом легко заезжать на инвалидной коляске. Внутрь есть два входа — с улицы для всех и со двора для своих.
Элементы дома мечты
Квартиры в доме мечты
Новые дома прекрасно выглядят в любое время года. Несмотря на то, что застройка типовая, городской пейзаж получается разнообразным.
Фасады домов вентилируемые: снаружи на специальный каркас крепятся водостойкие панели, которые красятся или обшиваются кирпичом либо стеклофибробетоном. Благодаря такому устройству в квартирах тепло и тихо. Здания окрашены в светлые пастельные тона, с деталями под дерево и кирпич.
В домах нового поколения, конечно же, сделаны специальные декоративные решетки для кондиционеров, а на первых этажах — витражное остекление.
Экология и экономика
В каждой квартире — горизонтальная система отопления, оборудованная теплосчетчиком. Это значит, что расход тепла рассчитывается для каждой квартиры отдельно.
В общественных местах устанавливаются датчики движения — например, свет зажигается, только когда кто-то выходит в холл. В зданиях используется система «умный дом», то есть освещением и входной дверью жители управляют прямо из квартиры.
Специальная система собирает дождевую и «серую» воду (из стоков кухни и ванной) — она используется для подогрева в теплосистемах, полива растений на крыше и в садах и повторного применения. Сады на крыше удерживают воду, обеспечивают дополнительную термоизоляцию и делают город зеленее. При желании на крыше устанавливаются еще и солнечные батареи.
Ценовая категория готовых домов зависит от отделочных материалов, итоговой планировки, наличия подземного паркинга и инфраструктуры первых этажей.
По созданным принципам разработаны проекты трех типов жилых домов.
Малоквартирный жилой дом
Малоквартирный жилой домМалоквартирный дом — это башня с одним подъездом.
Планировки
Архитектура
Конструктив
Секционный жилой дом
Секционный жилой домСекционный дом, как следует из названия, состоит из независимых секций с отдельным подъездом в каждой.
Планировки
Архитектура
Конструктив
Галерейный жилой дом
Галерейный жилой домВ галерейном доме в квартиры входят с наружных балконов — как в санаториях где-нибудь на юге.
Глава 16. Кварталы
1. Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки (мин./макс.), га
2. Длина стороны квартала (макс.), м
Определяется как протяженность красной линии или линии застройки вдоль одной из ограничивающих квартал улиц или территории общего пользования.
3. Интервал размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей, соединяющих улицы и другие общественные пространства по внутриквартальным территориям, м
Определяется как расстояние от края перекрестка (начальной точки скругления проезжей части) до оси ближайшего сквозного велопешеходного пути или между осями двух таких путей. При длине стороны квартала 150 м и более максимальное значение интервала составляет 120 м.
4. Плотность застройки квартала жилой и многофункциональной застройки (мин./макс.),
Отношение общей площади объектов капитального строительства жилого и нежилого назначения к площади территории квартала в границах красных линий или линий застройки. Расчет общей площади аналогичен расчету для плотности застройки территории.
Характеристики кварталов и их взаимное расположение тесно связаны с плотностью и трассировкой улично-дорожной сети. Использование кварталов как планировочной единицы позволяет:
— влиять на направления и интенсивность потоков пешеходов и автомобилей по территории города;
— дифференцировать плотностные, планировочные и функциональные показатели застройки отдельных кварталов в увязке с размещением центров городской жизни, улиц и других открытых пространств;
— определить подходы к межеванию территорий;
— увязать показатели плотности застройки территории с параметрами застройки отдельных земельных участков в составе кварталов.
Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки
Илл. 10. Зависимость протяженности уличного фронта от размера квартала
Небольшая площадь кварталов (до 1,8 га) способствует повышению интенсивности пешеходных потоков и за счет увеличения протяженности уличного фронта расширяет возможности для размещения вдоль улиц объектов общественно-деловой инфраструктуры (см. илл. 10). Развитие стрит-ретейла, в свою очередь, содействует расширению спектра предложений по аренде помещений на первых этажах жилой и многофункциональной застройки.
Ограничение площади кварталов (до 5 га) закладывает основу для поступательного преобразования территории города, так как позволяет постепенно замещать небольшие фрагменты городской среды, не оказывая значительного влияния на соседние территории. Это требует меньше времени и финансовых вложений, чем редевелопмент крупных городских территорий.
Длина стороны квартала
Интервал размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей
Для повышения удобства пешеходных перемещений и стимулирования пешеходной активности горожан крупные кварталы (с длиной стороны 150 м и более) следует делать проницаемыми. Это предполагает устройство сквозных путей, приспособленных для движения пешеходов и велосипедистов и соединяющих улицы и другие общественные пространства по кратчайшим расстояниям через внутриквартальные территории. Такие пути могут обеспечиваться при помощи публичного сервитута, быть выделены в территории общего пользования красными линиями или размещены на специально сформированных земельных участках. В отличие от публичного сервитута, который может носить временный характер, два последних варианта обеспечивают большую устойчивость планировочной структуры территории.
При повышении уровня функционального разнообразия застроенной территории, к примеру, в случае размещения поблизости от нее деловых центров или ТПУ, обособление сквозных путей будет способствовать их превращению в новые улицы, вдоль которых сформируется дополнительная застройка и уличный фронт, и, как следствие, разукрупнению кварталов. Повышение плотности застройки увеличит интенсивность потоков и расширит возможности для повышения функционального разнообразия территории.
Плотность застройки квартала
Регулирование плотности застройки в масштабе квартала обеспечивает более высокую точность в расчете, чем в масштабе территории применения модели. Соответствие проектов развития территорий рекомендованным значениям плотности застройки будет оцениваться как отношение суммарной площади застройки каждого из кварталов к площади территории в зоне пешеходной доступности.
Параметр носит обобщенный характер и при отсутствии более детального регулирования применяется к любому земельному участку в составе квартала. Детальное регулирование объемно-пространственных характеристик застройки в масштабе квартала производится при установлении различных параметров ее плотности для отдельных земельных участков, когда одни предполагают меньшую, а другие большую плотность. Суммарная общая площадь объектов на всех земельных участках в составе квартала не должна превышать показатель, рассчитанный на основе плотности застройки для квартала целиком*. Однако такое регулирование не позволяет точно определить морфологию планируемой застройки. Для этого используются объемно-пространственные параметры застройки земельных участков, такие как этажность застройки и процент застроенности земельного участка.
При разработке проектов жилой и многофункциональной застройки рекомендуется выбирать оптимальную ориентацию кварталов по сторонам света и с учетом преобладающих направлений сезонных ветров.
Ориентация квартала с учетом преобладающих направлений сезонных ветров дает возможность снизить скорость холодных воздушных потоков зимой, а летом, наоборот, открыть доступ сквозному проветриванию, что смягчает эффект теплового острова. Длинные стороны кварталов, ориентированные к преобладающему направлению зимних ветров под углом, близким к прямому (с отклонением не более 30° в каждую сторону), позволяют создать комфортные условия для пребывания горожан в открытых пространствах в холодное время года (см. илл. 12)**.
** Такие решения наиболее эффективны в умеренном климатическом поясе, в котором проживает 97%% населения России. В условиях арктического или субарктического, а также субтропического климата для обеспечения микроклиматического комфорта в открытых пространствах требуется проведение дополнительных мероприятий.
Илл. 11. Влияние пропорций кварталов на интенсивность потоков пользователей и размещение жилой и коммерческой функций
Илл. 12. Ориентация кварталов с учетом преобладающих направлений сезонных ветров
Илл. 13. Рекомендуемые минимальные размеры кварталов жилой и многофункциональной застройки в различных инсоляционных зонах 15
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
При изучении сайтов новостроек и выборе ЖК покупатель уделяет внимание не только планировке и цене. Его интересует окружение, комфортность застройки, качество будущей среды обитания. Времена, когда человек радовался любой новой квартире, прошли. Мы хотим комфорта внутри и снаружи, а он определяется тем, как проектировщики вписывают дом в застройку.
В описаниях новостроек можно встретить формулировки «квартира в новом микрорайоне» или «дом в новом квартале». Есть ли разница между кварталом и микрорайоном? Что это означает для покупателя? Где удобнее жить?
Квартал — исторически сложившееся образование
Понятие квартала сформировалось исторически, поскольку именно так выглядела застройка и среда городов, начиная от ренессанса. Например, в центре Москвы с его характерными узкими улочками и кольцевой структурой районов каждый «кусочек» территории с дворами можно условно назвать кварталом, хоть и не в чистом виде. Сторона такого сегмента городской застройки составляет от 100 до 300 метров. Он ограничен дорогами (улицами), однако внутри квартала есть блоки домов, образующих дворы, и сеть внутриквартальных проходов и проездов.
Микрорайон как концепция застройки
Микрорайон — детище нового времени, возникшее в 30-х годах прошлого века и имеющее авторство. Идея принадлежала архитектору Ле Корбюзье, но его микрорайон был больше утопическим «лучезарным городом». Более практичными и потому реализованными на практике стали разработки Кларенса Перри и Томаса Адамса, американских проектировщиков того же времени.
Главной идеей, вокруг которой строилась концепция микрорайона, стало формирование застройки большим пятном со стороной от 500 до 1000 м, охваченным магистральными дорогами, имеющим внутренние проходы и проезды. Основным отличием микрорайона от квартала оказалось направление развертывания инфраструктуры — на большом пространстве общественные и коммерческие объекты уходят вглубь территории, их окружают жилые дома.
Первоначальная идея американцев пришлась кстати при разработке советской градостроительной концепции для новых районов Москвы и городов-миллионников. Особо привлекательной и неизменной осталась мысль о расположении в центре микрорайона школы, детсада, стадиона или спортивной площадки. Расстояния в такой застройке большие, много свободной территории и зелени, но дворов как таковых нет. Есть придомовые территории и проезды, а в целом такая важная ныне приватность проигнорирована.
Между кварталом и микрорайоном — современная среда обитания
Итак, увидев в описании новостройки упоминание квартала и микрорайона, вы можете представить себе основную планировочную концепцию:
в квартале ваш дом или корпус входит в состав так называемой «мелкой сетки» с дорогами и инфраструктурой по краям;
в микрорайоне возможны варианты застройки с расположением домов фронтально (вдоль внешней границы) или строчно — корпуса устанавливаются плотными параллельными рядами;
более современная и рациональная планировка имеет признаки кварталов в микрорайоне — корпуса располагаются блоками, образующими закрытые дворы с межквартальными проездами внутри большой территории;
проектировщики отказались от распространенной в 70-х годах концепции «лежачего небоскреба», длинного дома расположенного по краю микрорайона, огораживающего внутреннее пространство от пыли и шума с дороги.
Очень важной особенностью, практически главным экономическим критерием для заказчика и девелопера остается показатель плотности населения и застройки территории. И здесь привычный микрорайон второй половины прошлого века сразу проигрывает. Очень много пустого пространства, что для застройщика означает фактически выброшенные деньги — участок куплен (взят в аренду) с оплатой за площади, которые нужно эффективно продать, построить на них дома. Очевидным становится решение либо планировать квартальную застройку, либо проектировать нечто похожее на микрорайон, но с квартальными блоками внутри.
Современный квартал и микрорайон для покупателя квартиры в новостройке
Наше описание — не просто рассказ, это не только теория. В реальности, покупая квартиру в новостройке эконом или комфорт-класса, стоит подумать о том, что вы получаете в квартале и в микрорайоне. Конечно, с поправкой на современные планировочные и градостроительные тенденции и обновление форматов.
Особенности микрорайона
Микрорайон большой, а потому в нем свои особенности.
Большие пространства — это комплексная застройка территории по заказу местных властей. Значит, при большой плотности населения здесь окажется больше инфраструктурных объектов.
Такую формацию окружают довольно широкие дороги, так называемые «магистрали». Главной особенностью и возможной сложностью может оказаться схема выездов на них. Если внутри территории реализована блочная застройка, то внутренние дороги будут доступнее.
Вероятность большого разброса инфраструктуры, особенно крупных объектов. Школы и паркинги могут оказаться довольно далеко от выбранного вами корпуса.
Людей будет много. Если микрорайон не окружен старой застройкой, транспорт сконцентрируется с одной стороны. Может оказаться, что «пять минут до метро» — это от ближайших к станции корпусов. И нагрузка на транспорт будет большой.
Очереди сдачи — чем масштабнее строительство, тем больше этапов реализации. А это означает, что появление объектов инфраструктуры будет заметно отставать от темпов основного строительства, такова реальность.
Большая вероятность расположения жилого комплекса за МКАД, в пригородах и на большом расстоянии от Москвы. Именно там есть и большие участки, и потребность в комплексной застройке.
Строить микрорайоны предпочитают застройщики, реализующие проекты эконом-класса. Это объясняется особенностями комплексного освоения территории, поскольку муниципальным властям необходимо создать максимальную плотность населения, эффективно использовать пространство.
Особенности квартальной застройки в Москве
Встретив в описании новостройки формулировку «квартальная застройка», не стоит сразу радоваться — поинтересуйтесь общими масштабами проекта. Если она входит в состав микрорайона, то возвращайтесь к разделу выше. Если речь идет о небольшой локальной территории, пусть и комплексной застройки, то здесь будут свои особенности.
Корпуса расположены в составе блоков или кварталов, разделенных внутренними проездами. Это не очень широкие улицы т ограниченные пространства дворов.
В квартальной застройке, реализованной на небольшом участке, больше вероятность встретить закрытые для транспорта участки территорий.
Инфраструктура выносится на край квартала — это может означать, что магазины и общепит окажутся вне двора, снаружи, а вот паркинги вполне могут располагаться далеко, на границе участка.
Классический квартал не имеет развития вверх, но сейчас проектировщики используют принцип разновысотности, чтобы компенсировать малое расстояние между домами в блоке.
Приватность в такой планировке в любом случае выше, чем при фронтальном или строчном заполнении микрорайона. Поэтому квартал можно считать признаком, повышающим комфортность новостройки.
Предпочтение — квартальному заполнению территорий
В современной градостроительной концепции появилось рациональное решение — кварталы и блочные образования включают в состав микрорайона, как это происходит, например, при застройке Бутово. Ориентироваться только на название в описании не стоит, но учесть особенности планировки при выборе конкретного ЖК все же имеет смысл! Тем более, что большинство архитекторов и власти Москвы явно отдают предпочтение квартальной застройке.