Жск сегодня что это
Жск сегодня что это
ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ
Ч. 1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ)
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Построить жилье в России можно, объединившись с другими дольщиками. Одной из таких форм объединений называется жилищно-строительный кооператив.
ЖСК — именно под такой аббревиатурой сообщество известно среди россиян. Учредительная организация создается для покупки и управления площадями многоквартирного дома. Существуют и другие формы объединений — ТСЖ, ДДУ и другие.
Разберемся, в чем разница между ними и куда лучше вступить, какие нормативные акты регламентируют их деятельность, насколько высоки риски вкладывания средств в строительство в ЖСК и что такое субсидиарная ответственность. Все нюансы и тонкости, рабочие схемы и определения — в одной статье.
ЖСК в правовом поле
Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.
Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.
Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.
Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.
Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.
Ключевые особенности ЖСК
Для создания ЖСК требуется найти учредителей, желающих участвовать в этом сообществе. Суммарное количество учредителей не может превышать числа жилых помещений.
Для начала происходит общее собрание, на котором обсуждаются детали, и принимается устав. После этого можно считать, что ЖСК начал свою работу. Регламент и ключевые моменты собрания протоколируются назначенным секретарем.
Учредители вкладывают денежные средства в общий счет, с которого финансируется строительство жилого объекта. Собрание учредителей вправе вносить правки, корректировать ход строительства и контролировать все рабочие процессы. Обычно решения принимаются путем голосования.
По факту строительства каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.
Виды кооперативов
Помимо жилищно-строительного кооператива существует еще жилищно-накопительный кооператив. В этом виде сообщества средства учредителей аккумулируются на специальном счете, но не для строительства, а для покупки жилья. Деятельность данного коллектива также регулируется на федеральном уровне.
Преимущества и недостатки ЖСК
Чтобы оценить, насколько подходит вам жилищно-строительный кооператив, необходимо разобраться в его минусах и плюсах.
Минусы:
Плюсы:
Как работает ЖСК
Жилищно-строительный кооператив — это определенное сообщество. Понять, как оно работает, можно, изучив пошаговую схему работы ЖСК.
Пошаговая инструкция:
Одновременное строительство нескольких домов
В Жилищный кодекс регулярно вносятся поправки относительно правовых норм существования ЖСК и других кооперативов. Одно из таких изменений было узаконено 26 июля 2016 года.
Суть норматива сводится к тому, что ЖСК не может строить больше одного дома. Разрешено вести одновременно сооружение только одного МКД с количеством этажей не более 3-х.
Это правило установлено частью 3 статьи 110 ЖК РФ. Однако законом не предусмотрено ограничений в строительстве новых объектов после ввода в эксплуатацию ранее возводимого.
ТСЖ и ЖСК: в чем отличия этих объединений
ТСЖ — это некоммерческое объединение с четко выстроенной структурой и органами управления: общим собранием, ревизионной комиссией, председателем, членами правления.
ЖСК организуется с целью строительства жилья и его дальнейшей эксплуатации. После ужесточения мер к деятельности ЖСК на законодательном уровне домов, построенных в рамках существования этих объединений, стало больше. И эти сообщества, хотя и считаются устаревающей организационно-правовой формой, продолжают оставаться на пике популярности и в 2021 году.
Разобраться, в чем разница между ТСЖ и ЖСК, можно, проанализировав их достоинства и недостатки.
При всей схожести этих двух форм объединений, существует ряд особенностей, которые касаются их целей и модели членства. У них разные ограничения в вопросах ведения хозяйственной деятельности.
Основное отличие товарищества от кооператива заключается в том, что ТСЖ создается на базе существующего жилого объекта, а ЖСК — на этапе его строительства.
Каждый член жилищно-строительного кооператива вносит членские взносы — пай, или денежные средства. Они вносятся на счет фонда целевого назначения. Взносы предназначены для оплаты строительного процесса.
Члены ТСЖ, в отличие от ЖСК, — уже собственники жилья, они оплатили его до вступления в объединение.
Члены товарищества собственников жилья могут, но не обязаны покрывать убытки посредством внесения дополнительных взносов. Для членов ЖСК это условие является обязательным.
ТСЖ как юрлицо не может иметь в собственности дом, которым оно управляет. ЖСК, наоборот, является собственником всех жилых помещений и зон общего пользования.
Еще одним интересным отличием ЖСК от ТСЖ является положение о временных жильцах. Разрешить проживание в ЖСК гражданам на время можно после предварительного согласия всех проживающих лиц и членов их семей, даже временно отсутствующих. Также требуется направить предварительное уведомление правлению кооператива.
Роль внесения взносов значения не имеет. Срок проживания временных жильцов ограничен 6 месяцами. В ТСЖ условия обратные. Собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но в рамках закона.
Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК
Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.
Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.
Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».
Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.
Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.
Плюсы ДДУ:
Минусы ДДУ:
Плюсы ЖСК:
Минусы ЖСК:
Особенности заключения договора ЖСК
Многие путают ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) с соглашением ЖСК. Чтобы этого не происходило, необходимо четко понимать, что такое договор ЖСК при покупке квартиры.
Этот документ заключается сразу при вступлении в кооператив. А граждане, которые становятся дольщиками, освобождаются от уплаты налогов.
Договор ЖСК дает право на длительную неограниченную рассрочку. Пайщик продолжает проживать в квартире, регулярно уплачивая взносы.
Процедура заключения договора не сложная, она не требует регистрации в государственных органах.
Договора ЖСК имеют меньше ограничений, чем ДДУ. Помимо застройщиков, сбором средств может заниматься инвестор. Договор является обязательным документом, регулирующим положение дольщика в жилищно-строительном кооперативе.
Документ составляется в 2-х экземплярах, может дополняться и изменяться. Один экземпляр храниться у дольщика, другой — в правлении ЖСК.
Подводные камни
При любом раскладе событий и наличии самых жестких законодательных нормативов риск быть обманутым есть всегда, пусть и с минимальной вероятностью, как это случалось до сих пор с ЖСК.
Обманутых дольщиков было довольно много в России в конце 90-х и начале нулевых. Закон № 214, принятый в 2004 году, защитил покупателей от двойных продаж. Также заключенные договора стали регистрироваться в органах Росреестра.
Апрельский закон 2005 года установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве МКД, также направленную на защиту потребительских прав от нечестных застройщиков.
Нормативно-правовой акт урегулировал возможность вложения средств частными лицами и ужесточил надзор над девелоперами, увеличив их ответственность перед дольщиками.
Субсидиарная ответственность
Субсидиарной ответственностью является обязанность третьих лиц возмещать остаток задолженности, на который у должника нет средств.
Субсидиарная ответственность возникает в следующих случаях:
Заключение
Жилищно-строительный кооператив — это альтернативный способ стать собственником жилья. В отличие от товарищества собственников, в кооператив не нужно вносить сразу всю сумму за квартиру.
В процессе строительства можно накопить недостающие средства или взять кредит. Однако необходимо знать определенные тонкости при заключении договора и внесении средств в общий фонд.
Что такое жилищный кооператив?
В советские времена строительство жилищных кооперативов было очень актуально.
Сейчас такие кооперативы вытесняются дольщиками, но всё же существуют.
Далее расскажем о том, что из себя представляют жилищные кооперативы и как стать участником этих объединений.
Жилищный кооператив: что это и как работает?
Жилищный кооператив – это объединение людей, сформировавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем членам объединения.
Для вступления в кооператив необходимо внесение членских взносов, деньги из которых расходуются на жилплощадь.
Закон о жилищных кооперативах
Правила функционирования ЖК представлены в 2 основных нормативных актах:
Ключевым документом, регулирующим деятельность и возможности ЖК, является устав. В этом документе прописывается всё, что связано с функционированием ЖК, а именно:
Высший управленческий орган кооператива — общее собрание, на котором выбирается и назначается председатель, несущий ответственность за финансово-хозяйственную часть. Члены собрания вправе сменить председателя в случае выявления серьёзных причин для этого.
ЖК могут создать не менее 5 человек, а общее количество членов не может быть больше мест, чем имеется в кооперативном доме.
Законодательство РФ не описывает все нюансы структуры ЖК. Это остаётся на усмотрение членов сообщества. Но закон обязывает вести протоколы, где должны быть отражены все важные события ЖК со дня основания.
Виды кооперативов
Сегодня существует 3 типа жилищных кооперативов:
Все эти кооперативы имеют ряд структурных и уставных отличий. О первом виде говорилось выше, поэтому далее рассмотрим 2 других, более актуальных на данный момент.
Жилищно-строительный кооператив
Принципиальное отличие ЖСК от ТСЖ заключается в том, чтобы жильё построить, а не приобрести. Такие объединения организовывают строительство многоэтажных домов.
ЖСК создаётся следующим образом:
Главным документом, регулирующим функционирование ЖСК, также является устав.
Плюсы и минусы ЖСК
У ЖСК имеется ряд преимуществ:
Бесспорное преимущество ЖСК заключается в том, что эту организацию могут создать люди с ограниченными возможностями. Для таких участников государство на уровне местной администрации выделяет ряд льгот, таких как:
Однако тут надо учитывать один нюанс: данное сообщество вправе построить дом исключительно эконом-класса.
Минусы и трудности в ЖСК:
Обратите внимание! Несколько мелких кооперативов вправе объединяться в один крупный под общим управлением.
Как вступить в жилищный кооператив?
Если вы приняли решение вступить в жилищно-строительный кооператив, то первым делом следует обратиться к председателю ЖСК с письменным заявлением, содержащим просьбу о вступлении в кооператив. Заявление рассматривается в течение 1 месяца.
При одобрении вам нужно будет уплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается на этом собрании. После приобретения статуса члена жилищного ЖСК у вас появляются определённые права и обязанности.
К примеру, у вас есть право голоса на всех собраниях. Ваш голос должен быть учтён и зафиксирован в протоколе. Кроме того, вы можете сами быть избранным в члены правления ЖСК, чтобы вести контроль за деятельностью кооператива.
Если в рамках кооператива проводится коммерческая деятельность, то по закону вы вправе претендовать на часть прибыли от этой деятельности. Данная мера прописана в уставе кооператива.
После полной выплаты всех взносов вы будете признаны полноценным собственником пая. Но если первоначальный взнос не будет внесён, то дольщика принудят освободить квартиру на основании решения общего собрания.
Ст. 111 ЖК РФ определяет перечень лиц, которые могут стать членами ЖСК. В перечень входят граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.
Преимущественным правом на вступление в ЖСК (при содействии государства) обладают:
Членство лица в ЖСК прекращается в случае:
В случае смерти члена ЖСК, его наследник имеет право вступления в кооператив. Если же участник был исключен, то в срок не позднее 2 месяцев ему выплачивается весь пай, который он внёс в кооператив.
Риски участия в кооперативе
Практика функционирования кооперативов показывает, что участники таких объединений подвержены таким рискам, как:
Эти риски должны учитываться учредителями кооператива, чтобы избежать банкротства ЖСК.
Жилищно-накопительный кооператив ЖНК
Отличие данного объединения от остальных в том, что участники сообщества накапливают средства не на строительство, а на покупку жилья посредством паевых взносов, причём квартиры приобретаются в совершенно разных местах.
Участие в ЖНК – довольно рискованное дело, так как за подобным кооперативом часто скрываются мошенники.
Что можно порекомендовать тем, кто решился стать членом ЖНК? Во-первых, наблюдать за деятельностью кооператива: политика организации должна быть прозрачной и открытой, лояльной по отношению ко всем пайщикам.
Во-вторых, деятельность союза должна осуществляться исключительно на основе законов РФ. Важно, чтобы кооператив сотрудничал с крупными и проверенными банками, а все вопросы решались общим собранием.
Преимущества ЖНК:
Минусы ЖНК:
Жилищно-накопительный кооператив – прекрасная альтернатива ипотеке. Переплаты за квартиры, оформленные в ипотеку на длительный период, огромны. Если же квартира продаётся в рассрочку через жилищный кооператив, то участник переплачивает в разы меньше.
Как купить квартиру через жилищный кооператив?
Деятельность ЖНК регулируется ФЗ №-215 «О жилищных кооперативах». Чтобы вступить сюда, достаточно паспорта.
Устав кооператива не требует от участника незапятнанной кредитной истории, официального заработка и большого пакета документов. Главное — вносить ежемесячно паевые взносы, размер которых определяется заранее.
Кооператив распоряжается всеми накоплениями пайщиков. Когда более 50% стоимости квартиры будет оплачена, участник получает из общей кассы средства на покупку своего жилья. Оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается им в течение 10-15 лет.
Несмотря на все риски, ЖНК достаточно надёжны, так как контроль над соблюдением порядка осуществляется ЦБ РФ. К тому же ставка в 2 раза ниже, чем по ипотеке, правда это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации.
В отдельных деталях накопительный кооператив выигрывает не только перед оформлением ипотеки, но и перед ЖСК, так как нет риска, связанного с «недостроем». Пайщики ЖНК имеют дело только с готовой недвижимостью.
Существует несколько вариантов приобретения жилья для решения жилищного вопроса. Одним из возможных вариантов является вступление в жилищный кооператив.
Если подойти к выбору вида ЖК с пониманием своих возможностей, с реальной оценкой степени риска, то можно подобрать наилучший вариант, результатом участия в котором станет полученная в собственность квартира.