Для размещения многофункционального жилого комплекса с развитой инфраструктурой что можно строить

Что такое многофункциональный жилой комплекс

Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа: в Европе и США они набирают все большую популярность, поэтому неудивительно их появление и на нашем рынке. Если говорить простыми словами, то это «город внутри города», имеющий собственную развитую инфраструктуру для обеспечения максимального комфорта проживающим в нем людям.

Если в состав обычного ЖК может входить детский сад и несколько магазинов на нижних этажах, то в МФК под коммерческую недвижимость отводится гораздо больше пространства. На территории современного МФК могут располагаться:

Это далеко не полный список того, что может быть, но даже этого вполне достаточно чтобы понять, что жильцы получают полный набор развлечений у себя под боком. Разумеется, такие комплексы возводят хороших районах в центре или поблизости главных транспортных развязок, в максимально безопасных с точки зрения экологии местах.

К достоинствам МФК относятся:

Имеются и недостатки:

Одним из лучших примеров современного многофункционального комплекса является объект компании «Флэт и Ко» «Флотилия», который расположен на севере Москвы. Он построен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Речной вокзал» по соседству с парком, где можно приятно провести время с семьей. Уникальная архитектура подчеркивает его индивидуальность, а панорамные окна в квартирах дают отличный вид из окна. Апартаменты имеют свободную планировку и площадь от 48,5 м2 до 172,55 м2, в том числе несколько сити-хаусов (есть двухуровневые) до 203,6 м2.

На территории «Флотилии» расположен торгово-развлекательные центры, в которых можно найти отдых на любой вкус: шестизальный кинотеатр, бильярд, боулинг, детские комнаты, SPA-салоны, залы для игры в волейбол, фитнес, кафе, галереи, бутики и многое другое. В наличии также подземная парковка, охраняемая и закрытая территория, возможность обустроить офис под собственный бизнес. Грамотно составленный проект не содержит ошибок: присутствует четкое разграничение жилой и нежилой недвижимости, чтобы шум из ресторана не мешал спокойному сну и отдыху.

Ознакомиться с видеопрезентацией и увидеть фотографии можно на официальном сайте МФК «Флотилия».

Источник

Почему в России пробуксовывает формат многофункциональных комплексов

В первом полугодии в Москве были введены в эксплуатацию два МФК (160 000 кв. м). В III квартале добавилось пять новых (297 900 кв. м), самый крупный среди них – «Фили-парк» (около 180 000 кв. м во 2-й очереди), по данным инвестиционной компании Key Kapital. В 2016 г. в Московском регионе появилось девять МФК (всего чуть более 600 000 кв. м), подсчитали в компании. Девелоперская активность в этой сфере снижается, как и в целом на рынке коммерческой недвижимости. Главной для застройщиков становится жилая функция с добавлением торговли.

Проекты

Сложилась парадоксальная ситуация, считает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая: с одной стороны, власти города активно продвигают идею комплексного освоения территории, когда наравне с жилой недвижимостью создаются объекты инфраструктуры и рабочие места, – и это должно стимулировать появление многофункциональных комплексов. С другой – на рынке коммерческой и офисной недвижимости профицит предложения, что делает строительство новых проектов с масштабной нежилой составляющей малорентабельным бизнесом. Девелоперы готовы выходить с проектами МФК только в местах, где наблюдается дефицит бизнес- и торговой инфраструктуры.

Связанная с Геннадием Тимченко компания перебила цену конкурента за квартал у «Зарядья»

Создание эффективной и грамотной концепции МФК – это сложный процесс, девелоперы отдают предпочтение офисным или апартаментным комплексам с небольшим количеством помещений под магазины для удобства основного пользователя, считает, в свою очередь, Зименкова.

«До 2017 г. на рынок выходили МФК, которые стартовали в 2009–2013 гг., т. е. они планировались до кризиса. Но финансовая состоятельность девелоперов снижалась от года к году, ежегодно отменялись проекты, на годы переносились сроки ввода, компании теряли финансирование и объявляли об уходе с рынка, поэтому новых объектов появлялось все меньше», – описывает ситуацию директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. Классических МФК, сочетающих не менее трех типов зон различного функционального назначения, таких как башни ММДЦ «Москва-сити», на московском рынке и до кризиса было немного, говорит региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.

Что с чем сочетается

Вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн предлагает разделять функции на базовые и опциональные: «К базовым относится жилая, торговая, офисная, спортивная и развлекательная функции, которые могут быть различными по наполнению и площадям. Например, можно сделать огромный шопинг-молл или небольшой магазин. Опциональные – то, что необходимо для конкретного места, – гостиница, медицинское или образовательное учреждение». В Key Capital отмечают, что среди открытых в III квартале 2017 г. комплексов преобладают проекты преимущественно со складской или офисной составляющей.

Три плюс

Многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимые доходные функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения/рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка, – определение Urban Land Institute (ULI, США).

Глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко считает наиболее востребованными комплексы, включающие в себя апартаменты или гостиничные номера (40% площади) в сочетании с офисной (40%) и торговой (20%) функциями. Но распределение долей в реальности зависит от площади, формы и вида разрешенного использования участка, говорят эксперты.

Особенность МФК – управление объектом не всегда сосредоточено в одних руках. Например, если разными составляющими владеют различные компании, они могут предпочесть разные УК, рассказывает начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. Для отеля в составе МФК обычно выбирается профессиональный гостиничный оператор, который, очевидно, не будет управлять офисным или торговым центром в составе объекта. Но с точки зрения целостности управления активом наличие единой УК является предпочтительным вариантом, считает эксперт.

Простор нужен

Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья

По словам Ишметовой, средний московский МФК – это 65 000–70 000 кв. м (при разбросе от 10 000 до 120 000 кв. м). Ткаченко считает, что проекты на 70 000 кв. м будут более перспективны, нежели 100 000–120 000 кв. м.

«В Москве стоимость многофункционального комплекса площадью 100 000 кв. м может достигать 15–18 млрд руб., – оценивает Ткаченко. – Не все девелоперы могут позволить себе такие инвестиции, а плотная застройка затрудняет поиск подходящей площадки». Новая Москва в данном случае не выход. «Возводить 100 000–150 000 кв. м в чистом поле рискованно из-за слабо развитой инфраструктуры и отсутствия спроса в долгосрочной перспективе», – считает эксперт.

Популярные инвестиции

«МФК целесообразны только там, где одновременно высокая стоимость земли и недвижимости», – категорична Никуличева, а это опять возвращает девелоперов в центр столицы, где значительные инвестиции в строительство могут быть компенсированы за счет высокой стоимости квадратных метров на продажу или в аренду. Успешный, по ее мнению, пример – гостиница «Москва» после реконструкции: в здании теперь располагаются отель, апартаменты, торговый центр «Модный сезон» и офисный центр. Чем ближе проект к центру, тем больше офисных и торговых площадей проектируют девелоперы, сокращая долю жилья, описывает «простую формулу МФК» Литинецкая. И приводит примеры трех проектов на разном удалении от центра. В «Меркурий сити Тауэр» в «Москва-сити» на апартаменты приходится 19% площади, на офисы – 81%, кроме того, в башне есть торговые и сервисные помещения. В проекте «Ленинский 38» в Гагаринском районе 36% площади отдано под апартаменты, 41% – офисы, 23% – торговый центр. В «Водном» в Головинском районе САО на жилье (квартиры и апартаменты) приходится 39% площади, на офисы – 33%, на торговый центр – 28%.

Руководитель департамента торговой недвижимости компании ILM Егор Левченко, напротив, считает, что торгово-офисно-рекреационный комплекс, к примеру, с гостиницей и апартаментами может быть востребован там, где его внутренней инфраструктуре и сервисам не приходится конкурировать с ближайшим окружением. В новой Москве, считает собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев, хорошую перспективу имеют МФК с выраженной торговой составляющей (за последние полгода-год заявлено несколько таких проектов, в том числе «Саларис» у метро «Саларьево» и проект компании «Адамант» в ТиНАО), а также в составе столичных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ, до конца года анонсированы 10 торгов, где инвесторам будут предлагаться такие проекты).

Источник

Для размещения многофункционального жилого комплекса с развитой инфраструктурой что можно строить

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 6 мая 2008 г. N 03-05-05-02/31

В соответствии со статьей 3 Решения земельные участки, приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства, являются объектом обложения земельного налога по ставке 0,1% от кадастровой стоимости.

В связи с вышеизложенным мы полагаем, что ООО вправе применять ставку земельного налога в размере 0,1% от кадастровой стоимости, предусмотренную Решением в отношении земельных участков, приобретенных для целей жилищного строительства.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 25 апреля 2008 г. N 14 по вопросу применения ставок земельного налога и сообщает следующее.

Согласно статье 394 Кодекса ставки по земельному налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в процентах от налоговой базы, которая определяется в соответствии со статьей 390 Кодекса как кадастровая стоимость земельных участков, и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; в отношении прочих земельных участков ставки земельного налога не могут превышать 1,5 процента налоговой базы.

Поскольку ставки земельного налога устанавливаются в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка и главой 31 Кодекса не предусмотрено изменение ставок земельного налога в связи с передачей земельного участка в аренду, полагаем, что в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, вне зависимости от передачи земельного участка в аренду должна применяться ставка земельного налога, не превышающая 0,3 процента кадастровой стоимости.

Одновременно сообщаем, что на основании пункта 15 статьи 396 Кодекса в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) в собственность организации на условиях осуществления на нем жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 6 мая 2008 г. N 03-05-05-02/31

Источник

Строительство многофункционального комплекса: определение и перспективы

Строительство многофункционального комплекса – крайне перспективное направление для современных градостроителей. Сочетание в одном здании различных объектов, необходимых человеку – идея крайне полезная в сегодняшнем мире.

Давайте подробно рассмотрим, чем характеризуются такие архитектурные творения, какие функции выполняют и какие перспективы имеют. А чтобы вам было более понятно, мы привели реальные примеры таких зданий.

Суть многофункционального комплекса

Идея многофункциональных комплексов зародилась еще во времена пещерных людей. Тогда пещера служила для человека и жилищем, и рабочим местом, и развлекательным центром. Гораздо позже в Европе и на Руси купцы строили себе дома, где на первых этажах занимались торговлей, а на верхних жили либо сдавали площади в аренду.

Концепция многофункционального комплекса в современном понимании была разработана в начале 20 века при активном участии школы «Баухаус». Впервые реализовали данную идею в 1952 году в Марселе. Автором проекта являлся известный архитектор Ле Корбюзье.

Массовое строительство многофункциональных комплексов началось в 1980-90 гг. Наиболее активно МФК строились в США, Европе и Юго-Восточной Азии. В нашей стране одним из первых возвели комплекс «Город столиц» на территории «Москва-сити». В настоящее время в столице насчитывается порядка пятидесяти МФК. Еще несколько десятков таких комплексов построено в других российских крупных городах.

Строительство МФК обуславливается экономическими факторами, главным образом дороговизной и дефицитом свободной земли в центрах мегаполисов. Возникла необходимость в более плотном размещении всех средств для удовлетворения основных нужд современного человека — жилой площади, рабочих мест, магазинов, мест для занятия спортом и для развлечений. Благодаря минимальному перемещению жителей по городу экономится их время, формируется особый стиль жизни. Создается принципиально новая городская среда.

Привлекательность таких центров для девелоперов заключается в возможности сделать использование земли более эффективным. Благодаря плотной застройке и совмещению различных видов деятельности растет инвестиционная привлекательность недвижимости, диверсифицируются риски. Прослеживается и существенная экономия на этапе строительства за счет своей масштабности. В процессе эксплуатации отдельные составляющие комплекса можно перепрофилировать в зависимости от ситуации на рынке. Многофункциональность такого объекта дает возможность увеличить период получения прибыли, которая будет идти на разных стадиях развития. Наконец, МФК привлекателен и для самих посетителей — появляется сразу несколько причин посетить данный центр.

Проект многофункционального комплекса необходимо тщательно прорабатывать, планируя зонирование таким образом, чтобы различные функции комплекса не противоречили друг другу. Также МФК отличаются более сложным и дорогим продвижением. Повышенные расходы требуются и для обслуживания такого комплекса.

Плюсы и минусы многофункциональных жилых комплексов

Рассмотрим основные преимущества и недостатки жилых МФК с точки зрения жильцов.

Итак, плюсами проживания в данных комплексах являются:

Обитатели могут жить, работать, развлекаться, заниматься спортом и совершать покупки, фактически не выходя из здания.

Это преимущество вытекает из предыдущего. Благодаря развитой инфраструктуре люди экономят время на перемещение между различными функциональными зонами и тратят его на семью и личные нужды. При наличии всего необходимого в пешей доступности у жильцов отпадает необходимость в совмещении повседневных надобностей с отдыхом. Люди не тратят время на дорогу в магазины, офисы и развлекательные центры. Они не стремятся успеть отдохнуть, а просто наслаждаются жизнью.

В многофункциональных жилых комплексах все направлено на обеспечение уюта, комфорта и максимального удобства. Эти качества жилья являются наиболее значимыми для жильцов.

Все необходимое в таких комплексах расположено в шаговой доступности. Благодаря этому экономится не только время, но также автомобильное топливо на перемещение по городу. К тому же жильцы избавляются от стресса, так как у них нет необходимости стоять в часовых пробках.

Отличительной особенностью многофункциональных комплексов является продуманность каждой мелочи с точки зрения безопасности. Здесь любое помещение — и жилое, и офисное, и коммерческое — имеет свою охрану. Территория МФК также абсолютно безопасна для жителей и посетителей.

При строительстве многофункциональных жилых комплексов используются только экологически чистые материалы. Также по возможности оптимизируются ресурсы (например, внедряется использование альтернативных источников энергии). Требования к обеспечению чистоты коммерческих зон здесь выше, чем в обычных офисных центрах.

Перечислим некоторые особенности МФК, которые могут доставить неудобства потенциальным жильцам:

Жилье в таких комплексах могут позволить себе люди как с высоким, так и со средним достатком.

Шаговая доступность всего необходимого и автоматизация процессов имеют также оборотную сторону. Люди становятся физически менее активными. Они предпочитают меньше двигаться в угоду удобствам и комфорту. Здесь каждый решает для себя сам, какой стиль жизни ему ближе.

Некоторым жильцам, возможно, будет некомфортно жить рядом с офисами и магазинами. Но если человек и живет, и работает здесь, для него это недостатком, как правило, не является.

В целом же можно отметить, что преимуществ проживания в МФК гораздо больше, чем недостатков. Жизнь новоселов становится комфортнее и удобнее — это, пожалуй, самый главный плюс. И все же выбор в пользу недвижимости в МФК люди делают, основываясь на личных предпочтениях. Для кого-то это стоимость жилья, для кого-то — близость рабочего места, иные же оценят в первую очередь тот самый комфорт.

Особенности и функции многофункционального комплекса

Далее разберемся, чем так привлекают МФК потенциальных жильцов с точки зрения функциональности и юридических нюансов.

Проектная документация должна содержать сведения об имеющихся помещениях (имеются ли там квартиры, предлагаются ли только апартаменты и т. п.).

МФК может быть ориентирован на офисные площади, на использование в качестве апарт-отеля, на торговлю, либо он предлагает комбинацию вариантов.

Вместе с профильными объектами в состав многофункциональных комплексов может включаться различное инфраструктурное наполнение (если комплекс ориентирован на жилую недвижимость и апартаменты).

Девелоперы и управляющие компании самостоятельно решают, готовы ли они ограничивать доступ посторонним в жилую часть, создавая при этом комплексную систему безопасности.

Покупателям недвижимости, арендаторам и посетителям нужно выяснить, насколько удобно оборудованы въезды на территорию и выезды с нее, парковочные места для временной и постоянной стоянки.

Проектирование любого МФК основывается прежде всего на функциональности. В то время как в обычном жилом комплексе инфраструктурная составляющая лишь дополняет основную функцию, в многофункциональном комплексе упор делается именно на торгово-офисные или другие элементы, приносящие застройщику доход. Объекты, направленные только лишь на обеспечение удобства для жильцов, имеют здесь второстепенное значение. К тому же эти составляющие по возможности делаются доступными для всех посетителей, поэтому о высоком уровне приватности говорить не приходится.

Важный нюанс таких комплексов заключается в том, что возводятся они зачастую на бывших промышленных территориях. Данный факт может породить массу проблем, связанных с отсутствием поблизости мест отдыха, парков и скверов. Вместо них рядом вполне могут оказаться железнодорожный сортировочный узел, крупный торговый центр, оживленная автомобильная развязка и т. д.

Примеры проектов многофункциональных комплексов

Площадь комплекса составляет 10 000 кв. м. Год постройки — 2002.

Данный МФК башенного типа проектировался в рамках международного конкурса, который организовали власти Пусана — второго по величине города Южной Кореи и крупнейшего морского порта страны. Башня МФК, возведенная в центральной части города на возвышении, призвана заменить старую башню, став новым символом динамично развивающегося портового мегаполиса. Вокруг территории комплекса расположено множество торговых и деловых точек, а сама территория представляет собой городской парк. В целом Пусан — красивый, продуваемый морскими ветрами город на склонах гор и холмов с изобилием парков.

Своей формой комплекс олицетворяет движение воздуха, которое в свою очередь подразумевается как соединение двух стихий — динамичной воды и статичной земли. Вогнутым фасадом башня обращена в сторону моря и символизирует парус, надуваемый ветром. Корпус строения имеет множество сквозных отверстий, количество которых увеличивается с высотой и с возрастанием силы восходящих потоков. В эти отверстия будут вмонтированы винтовые турбины и вентиляционное оборудование, которые обеспечат здание электроэнергией. Устойчивость конструкции создается диагональными связями и точными расчетами на этапе проектирования. Башня МФК будет вмещать в себе рестораны, кафе, кинотеатры, музеи, офисные помещения, радиотелевизионные студии.

Крыша комплекса находится на высоте 150 м. Там запроектирована смотровая площадка, откуда открывается вид на весь город и на море. Оттуда же виден 465-метровый небоскреб Lotter World II. Центр парка обозначается пандусом и сценой комплекса. Вход в МФК возможен через галереи, по ступеням и эскалаторам. Ночью весь комплекс освещается множеством встроенных светильников, создавая эффектный пространственный перформанс. Проект учитывает гармоничное сочетание культурного и коммерческого использования.

Данный комплекс проектируется в юго-западной части Санкт-Петербурга вблизи Финского залива и сочетает в себе объекты жилого, социального и делового назначения.

МФК «Балтийская жемчужина» займет площадь 180 га. Для строительства потребуется осуществить намыв части территории и укрепить береговую зону. Также проект предусматривает реставрацию Матисова канала, являющегося объектом культурного наследия. В рамках работ будут сооружены необходимые инженерные коммуникации и построен целый жилой микрорайон с уличной сетью, внутри которого разместят всю требуемую социальную инфраструктуру.

Общая проектная площадь жилой недвижимости составляет 1 млн кв. м. Социальный комплекс представлен 4-мя школами, 5-ю детскими садами, двумя поликлиниками, 6-ю библиотеками, 4-мя спортивными залами и бассейном.

Перспективы современного строительства многофункциональных комплексов

Покупатели и арендаторы недвижимости в МФК видят перспективы, вселяющие оптимизм. Все сходятся во мнении, что именно за таким комплексным исполнением лежит будущее городов, так как это позволяет решать основные градостроительные задачи. Уже в наше время в таких комплексах работать, жить и отдыхать не только удобно и комфортно, но и престижно.

Проекты строительства многофункциональных комплексов создаются при участии именитых архитекторов, благодаря чему МФК становятся достопримечательностями, привлекающими туристов. Это автоматически способствует формированию торговых и деловых кварталов в окружающих районах.

Источник