Договор дпои что это

Что такое договор ГПХ. Объясняем простыми словами

Участниками ДГПХ могут быть физлица, ИП, юрлица, госорганы. В договоре они прописывают взаимные права и обязанности: о чём договариваются (предмет соглашения), как и в какие сроки это будет выполнено, как оплачено, каковы условия расторжения соглашения и т. п.

Пример употребления на «Секрете»

«Гражданско-правовые договоры дают возможность гибко определить условия сотрудничества. И именно поэтому их нужно изучать намного внимательнее».

(Адвокат адвокатского бюро «Юрлов и партнёры» Глеб Ситников — о том, как заключать договор с заказчиком.)

Нюансы

Проблема

Чаще всего понятие ДГПХ используется, когда речь идёт о найме внештатных специалистов. Таким образом оформляется разовая работа или оказание услуги.

Формы договора в таких случаях могут быть разными. К примеру, часто заключают договоры на оказание возмездных услуг или смешанные договоры с элементами подряда, оказания услуг и отчуждения прав на интеллектуальную собственность.

Но нередко такой способ работодатели в целях экономии используют в качестве серой схемы трудоустройства. В этом случае договором ГПХ подменяют трудовой договор. По факту у работника будет полноценный рабочий график, постоянное присутствие в офисе и оклад, регулярные задачи, отпуск и т. д, но он не будет оформлен по Трудовому кодексу РФ. Соответственно, работодатель не должен выплачивать этому работнику отпускные, больничные, компенсацию при сокращении штата и т. п.

Такая подмена сопряжена с большим риском для работодателей: об ущемлении прав может обратиться в суд сам человек или нарушение увидит инспектор при проверке. В последние годы надзорные органы очень пристально следят за этим.

Источник

Что такое договор ГПХ

Аббревиатура ГПХ расшифровывается как гражданско-правовой характер. Соответственно, договоры ГПХ – это особый вид трудовых соглашений, регулируемый гражданским законодательством. Чаще всего такие контракты подписывают компании и сотрудники, которые нанимаются на конкретный короткий срок для оказания четко определенного спектра услуг. При этом договором ГПХ можно узаконить отношения не только с наемным работником-физлицом, но и с ИП, подрядчиком-юрлицом и т.д.

Виды договоров ГПХ

Итак, сторонами соглашения ГПХ могут выступать:

Соответственно, самые распространенные договоры ГПХ можно условно подразделить на несколько категорий.

Договор возмездного оказания услуг

Самый популярный тип договоров ГПХ. Их заключают работодатели-юрлица и наемные сотрудники-физлица. В условиях контракта четко прописывается, какие услуги обязуется предоставлять работник, в течение какого времени и на каких условиях. Возмездные договоры распространены в сферах, где требуются сезонные работы или проектная занятость.

Вопрос: Можно ли признать расходы для целей налога на прибыль по гражданско-правовому договору (в том числе аутсорсинга), если в штате имеются подразделения (сотрудники) с дублирующими функциями (п. 1 ст. 252 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Договор подряда (бытового, строительного и т.д.)

ВАЖНО! Образец договора подряда с физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Заключается между двумя юридическими лицами или юрлицом и индивидуальным предпринимателем. Предмет такого соглашения – выполнение четко определенных работ.

Заказчиком выступает одна компания, подрядчиком, или исполнителем, соответственно, другая: это может быть ООО, ИП и т.д. Такие договоры часто заключаются, к примеру, в сфере ЖКХ: управляющие компании, не имеющие в штате обслуживающего персонала, нанимают подрядные организации для выполнения уборки, мелкого ремонта и т.д.

Договор поручения

В этом случае компания нанимает гражданина в качестве доверителя, или поверенного. На основании такого договора физлицо может действовать от имени юрлица в различных инстанциях, отстаивая интересы компании. По истечении срока договора ГПХ или равными долями в течение его действия наниматель выплачивает поверенному сумму, обозначенную в пункте «Условия расчетов».

Агентский договор

Обычно заключается между двумя юридическими лицами. Одна из сторон, именуемая «принципал», поручает другой стороне – «агенту» – ведение определенного рода деятельности от своего лица. Чаще всего агента нанимают для реализации товаров и услуг или продвижения их на рынке.

С кем можно заключить договор ГПХ

Как уже отмечалось, гражданско-правовые соглашения могут подписывать и физлица, и ИП, и юрлица. Больше всего вопросов у заказчиков услуг возникает при работе с физлицами. В частности, компании интересуются, можно ли заключать договоры ГПХ со своими штатными сотрудниками, уже имеющими трудовой договор, с работниками, официально трудоустроенными в других организациях, с подростками или иностранцами.

Можно ли заключить договор ГПХ с собственным штатным сотрудником?

Можно, хотя это и не самая распространенная практика. Такую возможность подтверждает письмо Московского управления по налогам и сборам №14-14/5848 от 4 февраля 2000 года.

Договор ГПХ со штатным сотрудником может потребоваться в случае, если работник должен выполнить какую-то сверхурочную работу, не прописанную в должностных инструкциях, и притом в сжатые сроки. Однако на этот случай в Трудовом кодексе предусмотрены другие, более простые варианты: например, совместительство или наем на две должности с доплатой.

Эти варианты хороши тем, что отношения между работодателем и сотрудником продолжают регулироваться Трудовым кодексом и не переходят в сферу гражданско-правовых, т.е. подпадающих под Гражданский кодекс. Поэтому договоры ГПХ не слишком распространены и обычно заключаются только в тех случаях, когда оформить доплату или совместительство затруднительно. Например, соглашения гражданско-правового характера нередко заключаются со штатными сотрудниками, находящимися в отпуске.

Можно ли заключить договор ГПХ с несовершеннолетним?

Договоры ГПХ можно заключать с подростками, достигшими 14 лет. С этого возраста физические лица получают частичную дееспособность, что позволяет им вступать в гражданско-правовые отношения. Однако до достижения 18 лет и наступления полной дееспособности любые договоры должны подписываться в присутствии родителей или опекунов и с их письменного согласия.

Работодатели при найме подростков чаще всего отдают предпочтение именно гражданско-правовым, а не трудовым договорам. Ведь заключение такого соглашения снимает целый ряд неудобств. Например, подросток, работающий по ГПХ, не обязан проходить медосмотр, полагающийся перед подписанием трудового контракта.

Можно ли заключить договор ГПХ с иностранным гражданином?

В случае найма на работу иностранных граждан заключение договоров ГПХ считается более рациональным, нежели подписание трудовых контрактов. Форма такого соглашения не будет отличаться от той, какую компания подписывает с российскими гражданами.

Главное, о чем должен помнить работодатель, – это тщательная проверка вида на жительства, разрешения на работу и иных документов, разрешающих иностранцу жить и работать в России. Ведь за наем гражданина, который не имеет права работать или и вовсе находиться на территории государства, предпринимателю будут грозить серьезные санкции.

На какой срок можно заключить договор ГПХ

Гражданское законодательство никак не ограничивает срок, на который можно заключать договоры ГПХ. Обычно сроки устанавливаются исходя из конкретных работ или услуг, которые необходимо выполнить по соглашению. Работодатель четко определяет, сколько времени потребуется наемному работнику, чтобы исполнить все его обязательства, и закрепляет этот период в договоре. Впоследствии выполнение работ или услуг должно быть задокументировано в акте приемки.

Именно из-за таких сроков многие граждане опасаются работать по договорам ГПХ и предпочитают трудовые соглашения. Ведь обычный трудовой договор заключается на неопределенный срок, и расторгнуть его не так-то просто: для этого должны иметься веские основания, работодатель обязан уведомить сотрудника о расторжении договора минимум за два месяца. Договоры ГПХ, в свою очередь, заключаются на конкретный срок, по истечении которого автоматически расторгаются. Соответственно, у работника нет никаких гарантий, что он продолжит сотрудничать с работодателем в дальнейшем.

Нужно ли платить налоги по договору ГПХ?

Гражданско-правовые договоры облагаются только одним видом налога – НДФЛ. Налог на доходы физических лиц будет составлять 13% для граждан РФ и 30% для лиц, не являющихся резидентами РФ. В некоторых случаях работодатель имеет право прописать в договоре, что работник сам обязан выплачивать сбор. Если договор заключен с ИП, НДФЛ не выплачивается.

В большинстве случаев работодатель также должен платить страховые взносы, пенсионные отчисления и выплаты на медицинское обслуживание.

ГПД vs трудовой контракт: плюсы и минусы

Трудовые и гражданско-правовые договоры имеют значительные различия, помимо того, что чаще всего они заключаются в разных ситуациях.

Наемный сотрудник или подрядчик, работающий по ГПД, скорее является не подчиненным работодателя, а равноправным хозяйствующим субъектом. Он имеет определенную свободу при выполнении своей работы, может сам определять условия и влиять на оплату труда.

При этом сотрудник, трудящийся по ГПД, может рассчитывать и на определенные социальные гарантии. Гражданско-правовые договоры учитываются в общем трудовом стаже: работодатель чаще всего выплачивает страховые взносы и передает сведения о сроках работы сотрудника по договору ГПХ. Этот стаж учитывается при начислении трудовой пенсии по старости. Поэтому в 2018 году сотрудники, трудящиеся по найму, уже не боятся гражданско-правовых договоров.

Источник

Договор гражданско-правового характера

Зачем нужно соглашение ГПХ и как составить

Договор гражданско-правового характера — любое соглашение в рамках гражданского законодательства. В нем стороны договариваются о взаимных правах и обязанностях. Чаще так: один что-то делает, другой платит.

По договору ГПХ могут работать внештатные специалисты: строители, бухгалтеры, агенты по недвижимости, писатели и другие. Соглашением ГПХ оформляется разовая работа или оказание услуги, а результат фиксируется актом выполненных работ.

Какие бывают договоры ГПХ

К соглашениям ГПХ относят договоры:

Для оформления работ обычно используют договор подряда, для услуг — договор возмездного оказания услуг.

Договор подряда — это когда исполнитель выполняет работу по заданию заказчика и передает ему результаты работы, а заказчик их оплачивает.

Такое соглашение часто заключают на ремонтные и строительные работы, переработку и изготовление мебели, украшений или чего-то еще. Он подразумевает материальный результат работы, который можно потрогать.

Договор возмездного оказания услуг подразумевает процесс оказания услуг, его результат нельзя потрогать. Обычно его заключают на:

Еще есть договор авторского заказа. Его заключают, если результат работы — произведение: иллюстрация, статья, научное исследование.

Стороны могут заключить договор ГПХ, который не предусмотрен законом, или смешанный — это когда в одном документе содержатся элементы различных соглашений.

Когда заключают

Соглашение ГПХ можно заключить на разовую или проектную работу или услугу: изготовить детскую кровать, сделать ремонт в санузле или помочь кому-то продать квартиру. Работа по договору ГПХ всегда разовая — она не носит регулярный характер.

Как заключить договор гражданско-правового характера

Соглашение ГПХ всегда заключается в письменной форме. Но физлица могут договориться между собой устно, если стоимость сделки не больше 10 000 рублей.

Для заключения договора ГПХ исполнителю нужны:

Трудовая книжка для оформления сотрудничества не нужна. Если договор ГПХ заключается с иностранным гражданином, понадобится разрешение на работу или патент.

При заключении договора ГПХ заказчик не оформляет приказ о приеме на работу и не делает запись в трудовой книжке исполнителя.

Условия соглашения

В договоре ГПХ прописывают предмет соглашения, сроки, стоимость работ или услуг. Еще в нем указывают порядок выполнения работ или оказания услуг, их объем, ответственность сторон и другие условия.

Предмет — то, о чем договариваются стороны: что именно должен сделать исполнитель и за какой результат или услугу — заплатить заказчик.

В договоре подряда и авторского заказа всегда указываются сроки завершения работы. Договор подряда может содержать промежуточные сроки — сроки завершения отдельных видов работ. Это когда одну большую задачу разбивают на несколько небольших и каждую сдают отдельно. В случае договора на ремонтные работы в санузле первым этапом может быть отделка пола и стен, вторым — установка сантехники. В договоре оказания услуг сроки работы указывать не обязательно.

В соглашении ГПХ указывают стоимость работы исполнителя. Еще прописывают, как проходит процедура сдачи-приемки работы или услуги и какие последствия ждут исполнителя, если работа или услуга окажется некачественной. Можно договориться о предоплате или поэтапной оплате и указать в договоре суммы за каждый этап. Если стоимость работы в договоре не прописана, заказчик платит среднюю цену по рынку за аналогичную работу или услугу.

В соглашении ГПХ можно прописать место работы исполнителя: бухгалтер выполняет задачи в офисе заказчика, а юрист консультирует только в своем офисе. Также важно обозначить, может ли исполнитель поручить работу третьим лицам или должен выполнить ее самостоятельно.

На какой срок можно заключать

Договор ГПХ заключается на определенный срок, но законом этот срок не ограничен. Заключить соглашение можно на несколько дней, недель или лет, но лучше договариваться о времени, которого исполнителю будет достаточно для выполнения работы или оказания услуги.

Порядок расторжения

Расторгнуть соглашение ГПХ можно в одностороннем порядке или по соглашению сторон.

Договор оказания услуг может расторгнуть в одностороннем порядке и заказчик, и исполнитель, если один оплатит другому понесенные расходы. Расторгнуть подряд в одностороннем порядке вправе только заказчик, если оплатит расходы подрядчика.

Если обе стороны решили прекратить сотрудничество, они оформляют письменное соглашение о расторжении. Порядок расторжения может быть прописан в договоре ГПХ, тогда стороны действуют по правилам из документа.

Расторгнуть договор ГПХ можно через суд только в случае, если вторая сторона против или не отвечает на уведомление о расторжении в установленный соглашением срок или в течение 30 дней, если срок не установлен.

Чем договор ГПХ отличается от трудового договора

Основные отличия — стороны и предмет соглашения.

В первом случае договор заключается между заказчиком и исполнителем, а предметом соглашения является результат работы или услуги. Во втором — договор заключается между работодателем и работником, а предметом является трудовая функция — работа по должности, штатному расписанию и профессии.

По трудовому договору работника оформляют в штат и он получает зарплату. Между ним и работодателем возникают трудовые отношения. А у работника появляются гарантии и компенсации: оплата больничных и ежегодного отпуска, выплаты при увольнении или сокращении.

По договору ГПХ исполнитель не числится в штате и работает в удобное время, а вместо зарплаты получает вознаграждение за выполненные работы. Результат отражают в акте выполненных работ.

Источник

Договоры на пользование общим имуществом

Чтобы разместить сведения о договорах аренды общего имущества в МКД, нужно открыть вкладку «Объекты управления» – «Договоры на пользование общим имуществом».

Вы попадёте в реестр договоров на пользование общим имуществом, в котором доступен поиск по параметрам.

В карточке договора можно изменять или удалять информацию.

Арендован может земельный участок или часть фасада для размещения наружной рекламы.

Эта вкладка есть у всех УО. Пользоваться ей можно, если собственники на ОСС приняли такое решение передать ОИ в аренду.

Решение о передаче ОИ в пользование третьим лицам всегда принимается на ОСС, условия аренды тоже диктует решение ОСС ( пп. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ). Проголосовать «за» должны не менее 2/3 голосующих.

Договоры аренды находится в закрытой части ГИС ЖКХ.

Чтобы добавить новый договор, нужно зайти в личный кабинет организации и найти в реестре объектов жилищного фонда необходимый дом, затем в его карточке нажать «Добавить» и выбрать строчку «Договор на общее имущество».

Первая информация, которую вы вносите в открывшемся проекте договора на пользование ОИ, – сведения о сторонах договора. В строке «Пользователь» выберите из предложенных вариантов: «Организация» или «Физическое лицо».

Если пользователь ОИ – организация. Первый вариант – найти нужную организацию через автоматизированный поиск в системе. Для этого заполните поля и нажмите «Найти».

Если через поиск найти организацию не удалось, нажмите «Добавить новую организацию».

Если пользователь – физическое лицо, система предложит заполнить другую форму. Как и при выборе организации, первый, самый удобный вариант – автоматический поиск пользователя в системе.

При внесении сведений о договоре на пользование ОИ с ФЛ система запросит СНИЛС, это обязательное поле, его нужно заполнить.

Если нужное физическое лицо не нашлось, нажмите «Добавить новое физическое лицо».

Общая информация о договоре на пользование общим имуществом

Следующая форма, обязательная для заполнения, – сведения о самом договоре на пользование ОИ.

Укажите номер, дату заключения и дату окончания действия договора. В поле «Предмет договора» напишите, о чём был заключён договор, в комментариях оставьте дополнительную информацию, которую посчитаете нужной.

Непременно прикрепите сам договор – без него система не обработает внесённые сведения. Для этого нажмите «Добавить файл».

Полномочия для заключения договора

В третьей форме нужно прикрепить протокол с решением ОСС, чтобы доказать полномочия физического или юридического лица заключать договор на пользование общим имуществом.

В конце нажмите «Сохранить». Теперь осталось разместить файл с договором.

Данные о внесении платы по договору

Рассмотрим, как посмотреть сведения о договоре и разместить данные о внесении платы и о задолженности. Откройте вкладку «Объекты управления» и выберите «Договоры на пользование общим имуществом».

Выберите нужный договор и в его карточке нажмите «Добавить информацию за период».

В открывшемся диалоговом окне заполните поля с красными звёздочками и сохраните изменения.

Источник

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Источник