Договор мены что это такое простыми словами
Обмен недвижимостью с родственником
Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
Содержание
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.
Договор мены
Также договор мены используется и между юридическими лицами.
Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.
Договор мены и Гражданский кодекс
Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.
Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены
Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.
Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.
Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.
Мена в жилищных отношениях
Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.
На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.
Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Субъекты договора мены
Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.
Предмет договора мены
Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.
Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены
Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Сроки обмена по договору мены
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.
Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.
В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Что такое существенные условия договора мены?
Для того чтобы договор мены был заключен, нужно следовать правилам, прописанным в главе 31 Гражданского кодекса (ГК) РФ. По большей части критерии заключения договора схожи с заключением сделки купли-продажи. Об этом прямо говорится в ч. 2 ст. 567 ГК РФ.
Однако есть и отличия. Например, при обмене товарами стороны должны убедиться в том, что они равноценны. Оценке имущества может помочь документация, сопровождавшая его в момент покупки (чеки, товарные накладные) или просто сравнение со средней стоимостью по рынку. Если активы представляют особую ценность (например, недвижимость), то лучше пригласить профессионального оценщика.
Важно! Бывает, что стороны обмениваются неравноценными товарами. Тогда в договоре должно быть предусмотрено требование, что контрагент, передающий товар по меньшей стоимости, доплачивает разницу в цене. В противном случае договор мены будет оспорен.
Договор мены по своей сущности является консенсуальным. Это значит, что заключить его можно как в момент передачи товаров друг другу, так и лишь с намерением в будущем обменяться имуществом.
Перечень существенных условий договора мены
К существенным условиям договора мены принято относить:
Существенным условием мены является ее предмет. Им может быть только имущество: как то, что уже существует, так и то, что может быть сделано в будущем (например, человек нарисует картину). О том, могут ли предметом обмена быть имущественные права, теоретики и суды спорят до сих пор. Одни считают, что имущественные права можно только покупать. Другие не видят ничего плохого в обмене.
О стоимости обмена
Договор мены, как уже указывалось выше, предусматривает равноценность. Но стороны вправе заключить соглашение и в отношении товаров, чья стоимость не может быть однозначно определена. Также допускается, что одна сторона отдаст другой предмет меньшей стоимости без дополнительной компенсации. Но только при условии что контрагент дал согласие на такой обмен. Даже если стоимость товаров сильно разнится, обмениваемый предмет с меньшей ценой может иметь важное значение для приобретателя.
Юристы все же рекомендуют придерживаться критерия равноценности, чтобы договор мены нельзя было оспорить в будущем. В противном случае сторона, которая получила меньше, сможет в суде потребовать оплаты разницы в цене. Вдобавок человек или организация, передавшие контрагенту более дешевый товар, чем получили сами, могут быть обвинены в незаконном обогащении. Из-за этого им придется уплачивать неустойку за пользование чужими деньгами.
О форме сделки
Договор мены может быть заключен как письменно, так и устно. Все зависит от стоимости имущества и статуса сторон. Опираясь на положения ст. 161 ГК РФ, можно сделать вывод, что письменный договор нужен в случаях:
Достаточно заключения одного документа с подписями и, при наличии, печатями сторон. Но на практике все же заключаются договоры мены в двух или более экземплярах.
Срок договора мены: существенное условие или нет?
Юристы придерживаются мнения, что срок договора обмена не имеет важного значения для сторон. Хотя все же в сделках часто прописывается этот момент. ГК РФ предполагает, что обмен происходит непосредственно в момент заключения договора. Но бывают ситуации, когда стороны откладывают исполнение сделки. Например, одна сторона передает товар сейчас, а другая — через неделю. Это обычная практика, и такое допустимо. Но это — не существенное условие договора.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Что такое договор мены
Договор мены — это документ, с помощью которого оформляется сделка по переходу собственности на товар. Стороны соглашения передают друг другу объекты и получают право владения предметом обмена и распоряжения им.
Понятие по ГК РФ
Мена регулируется Гражданским кодексом, и что такое договор мены (ДМ), разъясняет глава 31. В соответствии с п. 1 ст. 567:
Область применения — передача и получение в собственность:
Особенности мены
Контрагенты действуют по правилам купли-продажи. ДМ схож с соглашением покупателя и продавца, но имеет и отличия.
