Договор отчуждения недвижимого имущества что это
Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?
Нотариальные договоры отчуждения недвижимости подтверждают переход права собственности от одного владельца к другому. Сделки такого типа бывают возмездными и безвозмездными, в любом случае требуется удостоверение в нотариальной конторе.
В категорию подобных сделок попадают купля-продажа, рента с правом пожизненного проживания, обмен и дарение. Рассмотрим подробнее каждую из разновидностей.
Виды договоров
Оформляются такие сделки с целью передачи права владения новому собственнику на комнату, квартиру, частный дом, таунхаус, земельный надел и прочие объекты недвижимости. Договоры имеют несколько ключевых различий:
Что нужно для оформления?
Для любого соглашения об отчуждении недвижимости требуется подготовить следующий пакет документов:
В некоторых ситуациях список расширяется. Если владелец не достиг 18-летнего возраста или является недееспособным, требуется согласие органов опеки. Если предмет сделки является долевой собственностью, необходимо получить от прочих собственников отказ от имеющегося у них права на приобретение доли.
Обращение к нотариусу — надежный способ оформления документов с учетом закона. Сотрудник подскажет, какие бумаги потребуются для заключения договоренности, и оформит договор отчуждения на основе требований законодательства. Обратившись к нотариусу, будьте уверены, что сделка завершится благополучно, а у прежнего владельца и нового собственника не возникнет взаимных претензий. Позвоните, чтобы задать интересующие вопросы и определить время посещения нотариальной конторы!
Вам может быть интересно:
Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00
Поделиться:
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Важно! Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.
Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)
В нашей нотариальной конторе Вы можете оформить любой договор отчуждения имущества, не противоречащий действующему законодательству, в том числе перечисленные ниже договоры.
Что такое имущество?
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
Чаще всего оформляемые договоры отчуждения
1. Договоры купли-продажи.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать какую-либо вещь в собственность покупателю, а покупатель обязан заплатить за это продавцу определенную денежную сумму, иными словами — цену.
2. Договоры мены.
В результате заключения договора мены каждая сторона этого договора получает в собственность от другой стороны определенную вещь, полученную в обмен на другую вещь.
Вещи, подлежащие обмену, могут быть равноценными (как, например, при обмене одной однокомнатной квартиры на другую такую же квартиру примерно равной стоимости), и неравноценными. В последнем случае по договору мены можно предусмотреть соответствующую доплату (то есть сторона, получающая более дорогостоящую вещь, оплачивает второй стороне разницу в ценах обмениваемых вещей).
3. Договоры дарения.
По договору дарения даритель передает в собственность одаряемому какую-либо вещь безвозмездно, то есть бесплатно.
По усмотрению сторон в договор дарения можно включить право дарителя отменить такое дарение в случае, если он переживет одаряемого.
4. Договоры ренты.
По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность имущество в обмен на выплату периодических платежей (ренты).
По усмотрению сторон в договоре ренты может быть установлена обязанность либо бессрочно выплачивать такие платежи, либо в течение срока жизни стороны, которая передала свое имущество под условие ренты.
5. Договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением одна сторона передает принадлежащее ей недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.п.) в собственность другой стороне, а взамен получает пожизненное содержание с иждивением.
При этом содержание с иждивением представляет собой не выплату денежных сумм (как при договоре ренты), а предусмотренный договором комплекс действий, направленных непосредственно на содержание и уход. Сюда относятся: предоставление жилья, одежды, питания, медикаментов, уборка жилья и чистка (стирка) одежды и белья, оплата медицинской помощи, а также оплата ритуальных услуг и многое другое — по усмотрению сторон договора.
В настоящее время обязательная нотариальная форма установлена для:
всех договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением;
а также для других видов договоров отчуждения имущества, в том числе купли-продажи, мены, дарения:
Остальные договоры отчуждения имущества могут быть заключены как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах нотариальной формы перед простой письменной.
Какие документы необходимы для заключения договоров?
Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договоров отчуждения жилых и нежилых помещений, строений и их долей:
Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договоров отчуждения земельных участков и их долей:
Перечень документов, необходимых для оформления договоров отчуждения долей в уставном капитале Обществ с ограниченной ответственностью:
Перечень документов, необходимых для оформления договоров отчуждения автомототранспортных средств, катеров, лодок:
Дополнительно для юридических лиц
Юридические лица, являющиеся стороной любой сделки, дополнительно должны предоставить нотариусу:
Договор отчуждения недвижимого имущества что это
Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), касающиеся нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г. в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина.
Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.
Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю. В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.
На практике это должно выглядеть так.
Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.
То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).
Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.
Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Частью 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «»О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.
В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.
В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).
Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:
1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение;
2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения;
3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).
Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи. Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.
2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
— сделки по отчуждению земельных долей;
— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.
При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).
При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).
Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).
После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).
Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).
При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.
При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.
соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).