Доходные договора что это
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Любые операции и услуги банка регулируются соответствующими документами: справками, соглашениями, выписками и т.п. В случае, если мы оформляем кредит, мы подписываем кредитный договор, а на случай открытия вклада существует специальный договор банковского вклада. Он регулирует все отношения между клиентом-собственником депозита и банком по поводу открытия, использования и закрытия вклада.
Что такое договор банковского вклада?
На основании данного документа клиент сможет получить свои деньги обратно в том порядке, который в договоре прописан. Срок и форма возврата денег зависит от вида договора:
Такой договор заключается обязательно каждым банком с каждым клиентом, который хочет открыть депозит. Он начинает действовать с момента, когда клиент передал банку средства. Фактически, этот документ накладывает на банк обязательство по возврату денег, а клиент сам ничего делать не обязан (он только имеет право требовать).
Заключить договор вклада физического лица банк обязан в письменной форме до открытия депозита в двух экземплярах.
Условия и структура договора
Стороны данного договора (или его субъекты) – это банк и вкладчик.
Вкладчиком может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Жестких требований к субъекту договора – вкладчику у банков нет. Даже если лицо несовершеннолетнее, ему могут открыть вклад его родители/опекуны на его имя.
Что касается банков, то на осуществление деятельности по открытию депозитов выдается специальная лицензия Центрального банка РФ, без которой ни один банк или финансовое учреждение не имеет права открывать вклады.
В договоре обязательно прописываются полные реквизиты сторон, а также основные условия договора банковского вклада:
Таким образом, основным предметом договора банковского вклада и банковского счета является сам вклад и процедуры взаимодействия с размещенными в банке средствами.
Структура договора включает в себя следующие пункты:
Образец договора
Образец договора по вкладу в Сбербанке выглядит таким образом:
Заключение договора банковского вклада в обязательном порядке происходит до того, как вкладчик передал банку деньги. Перед тем, как подписать документ, надо внимательно изучить все условия, при необходимости задать банку вопросы. Кроме этого, можно заблаговременно попросить у специалистов банка образец договора.
После подписания договора процедура оформления вклада завершена.
Порядок исполнения и прекращения договора
Во время исполнения договора клиент фактически просто ежемесячно отслеживает начисление процентов (или ежегодно анализирует итоговую начисленную сумму).
Как правило, основные особенности данного документа прослеживаются в момент расторжения договора вклада.
Для двух видов вклада процедура расторжения выглядит по-разному:
Большинство вкладчиков выбирают форму срочных депозитов из-за их большей доходности. Но если деньги понадобятся до завершения срока, вся выгода будет потеряна, потому что, согласно законодательству, банк вправе снизить ставку до уровня вкладов до востребования или просто ее уменьшить. Рассчитать доходность по вкладу можно с помощью депозитного калькулятора.
Исключение составляют случаи, когда в договоре прописана возможность частичного снятия средств без расторжения договора: тогда банк не станет понижать ставку, а клиент сможет получить некоторую сумму денег с депозита.
В любом случае, если ситуация того требует, клиент в любое время, согласно законодательству, может расторгнуть договор по обоюдному согласию или же через суд.
Учет в строительстве: что бухгалтеру надо знать про договоры
Внимательно оцениваем договор и его условия.
Любой бухгалтер, работающий в строительстве, понимает, что договор — это очень важная составляющая строительного бизнеса и он важен по трем причинам:
Сразу отмечу, что п. 2 ст. 54.1 НК РФ предусматривает, что налогоплательщик при исчислении налога на прибыль вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога при соблюдении одновременно двух условий:
Именно такое понимание договора и особое внимание деталям при заключении его позволят минимизировать правовые, финансовые и налоговые риски.
28 октября на семинаре в Москве соберутся бухгалтеры, которым расскажут все про учет в строительстве. Проведет мероприятие один из ведущих лекторов страны Джаарбеков С.М. Он расскажет про налоги и бухгалтерский учет участников строительной деятельности (подрядчиков, застройщиков (заказчиков), технических заказчиков, инвесторов). Особое внимание будет уделено новым положения законодательства, разъяснениям официальных органов, важным судебным прецедентам, вопросам, которые могут вызывать споры с налоговыми органами, налоговым рискам для строительных организаций. Записывайтесь.
Поэтому, после того как бухгалтер проверил соответствие первичных документов положениям закона 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» и положениям статей 54.1 и 252 НК РФ, необходимо детально ознакомиться с содержанием договора, чтобы понять какие проводки надо сделать в бухгалтерском учете и каким документом оформить операцию в бухгалтерской программе.
Проверяем договор
Строительство — это сложная отрасль, где очень много рисков, связанных с проектировкой объекта, правильно проведенными геодезическими изысканиями, качеством строительных материалов, слаженной работой подрядчиков и прочими условиями. Поэтому договор в строительстве имеет особо важное значение и является одним из самых сложных договоров. Мы разработали свой алгоритм проверки договора, предлагаю вам попробовать использовать его в своей работе. Если вы пользуетесь своим алгоритмом, то, возможно, какие-то пункты, приведенные ниже, могут оказаться вам также полезны.
1. Реквизиты (название, отражающее вид договора, дату, номер, место заключения). Например, для строительной отрасли — это договор подряда, аренды строительного инструмента или строительной техники, субподряда, договор поставки строительных материалов.
2. Вводная часть договора («преамбула»). Как правило, в этой части договора содержится информация, идентифицирующая участников договора: название организации, должность, ФИО лица, представляющего ее интересы (по доверенности или на основании Устава), заключающего договор.
При проверке этого раздела вам необходимо сверять информацию, указанную в договоре с выпиской из ЕГРЮЛ, которую можно найти на сайте ФНС. Помните, что если договор заключен лицами, которые не имеют юридических полномочий представлять интересы организации, то он будет считаться юридически незаключенным. Для строительных организаций в данном разделе по уже сложившейся практике, указываются также данные СРО (номер и дата), так как без СРО строительные работы проводить нельзя. А также многие организации, которые находятся на упрощенном режиме налогообложения, указывают в этом разделе информацию о своем режиме (поставщики сырья и материалов могут применять УСН). Следует обратить внимание на то, что организации, которые выполняют строительно-монтажные работы, имеют право использовать только основную систему налогообложения.
3. Предмет договора. В предмете договора указывается информация — что это за договор: подряд, субподряд, поставка сырья и материалов, аренда строительного инструмента или строительной техники с экипажем.
Что строительным организациям важно отразить в данном разделе договора, чтобы не было претензий со стороны контролирующих органов?
При формировании этого раздела очень важно учитывать, что все расходы строительной организации делятся на два крупных блока. Либо это расходы управленческие (административные), либо это расходы, связанные с объектом строительства.
Если расходы, указанные в договоре, связаны с конкретным объектом строительства, то вам необходимо указывать наименование объекта строительства и его адрес буква в букву в полном соответствии с разрешением на строительство объекта либо в договоре подряда с заказчиком.
Также в данном разделе указывается вариант выполнения строительных работ (собственными силами или с привлечением субподряда). Данное условие является очень существенным для строительного договора, т.к. влияет на налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль.
Кроме того, вам нужно учитывать, что часто, раздел предмет договора, а также другие разделы договора содержат отсылки на приложения. Сама нумерация разделов договора, абзацев правовых положений внутри каждого раздела, приложений договора, названия приложений должны четко совпадать с информацией текста договора. В реальной жизни на практике этому не уделяется достаточно внимания, при этом такого сорта разночтения могут иметь для организации серьезные правовые последствия.
4. Цена договора и условия оплаты. Это очень важная часть любого договора в бизнесе, а тем более в строительстве. Цена договора должна соответствовать итоговой строке сметы. Когда цена договора указана в формулировке сумма, в т.ч. НДС, то и в смете формулировка должна быть такой же. Не допускайте в формулировке никаких разночтений и обязательно указывайте ставку НДС. Часто, на практике, встречаются варианты, что в смете, в отличие от договора, НДС выделяется сверху без указания ставки. Очень важно выделять ставку НДС и указывать ее, особенно учитывая, что с 01 января 2019 г. она стала 20%.
Практика показывает, что часто в данном разделе есть разночтения следующего характера. Содержится формулировка, что цена по договору устанавливается ведомостью согласования договорной цены, а между тем прикладывается смета. Обратите внимание: это два разных документа. Лучше придерживаться формулировки сметаи в указании цены договора и названии самого документа, которая является приложением к договору и его неотъемлемой частью. Тем более, что ст.743 ГК РФ такой подход поддерживает:»Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ«.
На практике разночтения в названии документов почти всегда имеют правовые последствия. Если вы упомянули в договоре оба документа (ведомость согласования договорной цены и смета), то они должны быть оба приложены к договору для обоснованности расходов.
5. Права и обязанности сторон— это самый емкий из всех разделов. В договорах подряда и субподряда он содержит детальное описание процедур выполнения, извещения о готовности и сдаче выполненных строительных работ. Обратите внимание на следующие три пункта:
1) Обязательно должна быть прописана в договоре возможность принятия частями работ и расходов для бухгалтерского и налогового учета на подрядные или субподрядные работы. Например, работы сдаются поэтапно или согласно графику выполнения работ (графиком следует предусмотреть хронологию сдачи работ).
2) Возможность отказа в приемке работ с написанием мотивированного отказа. Спорные ситуации, которые возникают при исполнении строительного договора связанны в том числе и с качеством принимаемых выполненных работ. Эти ситуации влияют на расходы и доходы организаций-участников договора подряда и субподряда, а также на обязанности оплаты выполненных работ (т.е. расходования оборотных средств) и формирования налогооблагаемых баз по НДС и, конечно, прибыли у участников договора.
Важно понимать, что существует обратная пропорциональная зависимость между участниками договора. Что для заказчика и подрядчика, для подрядчика и субподрядчика, соответственно, расходы по налогооблагаемой базе по прибыли и НДС к зачету для одной стороны, то является налогооблагаемой базой по этим налогам для другой стороны.
На практике нередко встречаются ситуации, когда заказчик, испытывающий трудное финансовое положение, не готов платить за выполненные работы и отказывает в приемке работ. В такой ситуации для подрядчика важно не допустить, чтобы выполненные объемы работ не стали налогооблагаемой базой по НДС и прибыли и вы, со своей стороны, должны получить мотивированный отказ в приемке работ. Такой отказ должен содержать обоснованную причину в отказе приемки работ и ссылку на ГОСТы и строительные нормативы.
3) Многие строительные подрядные организации прибегают к услугам организаций-субподрядчиков. Строительные организации-заказчики, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь в части получения вычета по НДС и расходов по прибыли, когда договор содержит условие выполнения работ с привлечением субподряда, прописывают в договоре свое право компенсации такой потери за счет стороны подрядчика.
Если запишетесь на семинар по учету в строительстве через «Клерк» — будет скидка. В стоимость включены раздаточные материалы по теме семинара, питание, комплекты для записей.
Если при проверке всех субподрядчиков выявится схема или какой-то один субподрядчик будет признан недобросовестным, то указание такого условия в договоре позволит в досудебном или судебном порядке получить компенсацию в размере незачтенного налоговиками НДС и расходов по прибыли.
6. Ответственность сторон. В данном разделе договора предусматриваются пени и штрафные санкции для каждой из сторон участников договора за нарушение сроков оплаты, выполнения работ, использование некачественных материалов и др. Вам как бухгалтеру нужно учитывать, что возможность взыскания штрафных санкций прописывается в договорах строительства вариативно. Это может быть либо правом заказчика, подрядчика, либо обязанностью. Обратите свое внимание на то, что формулировка обязанности имеет налоговые риски, а именно, обязанность начислить эти санкции и включить в налогооблагаемую базу по прибыли.
Статью подготовила Елена Шуганова, бухгалтер отдела бухгалтерского аутсорсинга и налогового консультирования юридической компании «ПРИОРИТЕТ»
С 2020 года учреждения, которые оказывают услуги или выполняют работы по договорам, должны применять новый федеральный стандарт. В нем установлена обязанность начислять доходы в момент заключения длительных договоров. Введены особые правила учета для учреждений-стройподрядчиков.
На какие договоры распространяется стандарт
Применяйте стандарт при отражении договоров подряда и возмездного оказания услуг, срок действия которых превышает один год. Их признают долгосрочными.
Стандарт можно применять к договорам, не относящимся к долгосрочным, если период исполнения приходится на разные календарные годы. Какие из них вы будете учитывать по стандарту, определите в учетной политике.
Например, это могут быть договоры на значительные суммы, которые вам нужно отразить в текущей отчетности для обеспечения полноты информации в ней.
Не учитывайте по стандарту договоры, в которых цена установлена за единицу услуги (работы) и не указано общее количество таких единиц. В данном случае нельзя заранее оценить сумму доходов. Она определяется только по итогам периода, зафиксированного в договоре.
Не используйте стандарт при отражении безвозмездно оказанных услуг и выполненных работ, в том числе по госзаданию (муниципальному заданию).
Как отражать долгосрочные договоры, за исключением договоров стройподряда
Доходы начисляйте по счету 0 401 40 131 при подписании договора. Можно сделать это немного позднее, главное успейте до конца календарного месяца, следующего за месяцем подписания договора.
Проводку отражайте на всю сумму, указанную в договоре. Вторым счетом в двойной записи выбирайте счет 0 205 31 56Х.
Ежемесячно в течение срока действия договора переносите доходы равными частями со счета 0 401 40 131 на счет 0 401 10 131.
Если учреждение оказывает услуги (выполняет работы) неравномерно, вы вправе предусмотреть в учетной политике другой порядок определения части дохода, ежемесячно переносимой на счет 0 401 10 131.
Например, можно рассчитывать ее исходя из объема оказанных услуг (выполненных работ), который документально подтвердит на конец месяца подразделение, ответственное за исполнение договора.
Одновременно с отражением доходов по счету 0 401 10 131 начисляйте НДС по счету 0 303 04 731 (если услуги и работы облагаются этим налогом).
Учтите, что дата отражения дебиторской задолженности по счету 0 205 31 56Х может не совпасть с моментом возникновения права требовать от плательщика оплату по договору. А дата признания кредиторской задолженности по счету 0 303 04 731 не всегда совпадает с моментом определения налоговой базы. При таких отклонениях остатки по счетам расчетов не соответствуют реально возникшим в отношениях с контрагентами требованиям и обязательствам.
Чтобы контролировать состояние расчетов с контрагентами, рекомендуем ввести по счетам 0 205 31 000 и 0 303 04 000 собственную аналитику в отношении предстоящих требований и обязательств. Когда требования и обязательства возникнут, переводите суммы по счетам на аналитику, предусмотренную для наступивших расчетов.
Как учитывать договоры стройподряда
Доходы начисляйте по счету 0 401 10 138 не реже чем на конец каждого квартала. Их величину определяйте в сумме по договору, исчисленной пропорционально выполненным работам или осуществленным расходам из сводного сметного расчета. Объем выполненных работ рассчитывает подразделение, ответственное за исполнение договора.
В корреспонденции со счетом доходов признавайте дебиторскую задолженность по счету 0 205 38 56Х.
По мере завершения этапов работ (работ) уравнивайте величину доходов, определенную расчетным путем, с суммами, указанными в актах выполненных работ или других первичных документах. Необходимые операции отражайте в учете так:
— излишки списывайте со счета 0 401 10 138 проводкой, обратной той, которой начисляли данные доходы;
— остатки дебиторской задолженности к предъявлению по счету 0 205 38 56Х переводите на счет 0 205 31 56Х;
— недостающие суммы доначисляйте по счету 0 401 10 138 в корреспонденции со счетом 0 205 31 56Х.
НДС начисляйте и корректируйте по счету 0 303 04 000 одновременно с операциями по доходам.
В себестоимость включайте расходы по сводному сметному расчету, связанные с объемом работ, который выполнен в отчетном периоде. Затраты сверх сводного сметного расчета отражайте по счету 0 401 20 2ХХ «Расходы текущего финансового года». Суммы, истраченные в связи с предстоящими работами, учитывайте по счету 0 401 50 2ХХ «Расходы будущих периодов».
Доходы, себестоимость и расходы сверх сводного сметного расчета дополнительно отражайте на забалансовом счете 45 с соответствующей аналитикой.
Как начать вести учет долгосрочных договоров по новым правилам
Во входящих остатках на 1 января 2020 года отразите прошлогодние договоры, которые продолжают действовать в текущем году и на которые распространяется действие стандарта.
Суммы учтите в следующих размерах:
Объем оказанных услуг оцените тем же способом, который будете применять в течение 2020 года при определении величины дохода текущего периода.
В расчет не включайте доходы, которые вы уже отразили в учете до начала 2020 года. К ним относятся суммы, начисленные:
— по выполненным этапам работ (услуг);
— по договорам, в которых указаны этапы исполнения, но невозможно определить дату передачи результата выполненных работ (оказанных услуг).
Проводки по изменению входящих остатков отразите в межотчетном периоде в корреспонденции со счетом 0 401 30 000. Остатки по счету 0 401 10 13Х спишите на счет 0 401 30 000.