Доверительное управление квартирой что это значит
Доверительное управление: доход без проблем
Будучи собственником квартиры, которую вы решили сдавать в аренду, подумайте о варианте доверительного управления. Эта процедура освободит вас от необходимости самостоятельно искать нанимателей, показывать им жилье, договариваться об условиях, заключать и регистрировать договоры, следить за сохранностью имущества. Вы будете только получать доход, выплачивая управляющему вознаграждение, которое, как правило, составляет 10-20% от арендной ставки.
Этот сегмент рынка услуг активно развивается. Если раньше в доверительное управление передавали в основном недвижимость класса «премиум», то сегодня речь все чаще идет о квартирах среднего уровня. Спрос на них всегда велик и у арендаторов, и у управляющих организаций. Поэтому даже владелец скромной квартиры, которому некогда заниматься ее сдачей, всегда найдет партнера, которому можно делегировать эти заботы.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации нормы доверительного управления регулирует статья № 53. Правовые аспекты, связанные с отдельными деталями договоров, их оформления и ведения дел, прописаны и в других статьях ГК РФ (№№ 224, 442, 550, 556, 1012-1017) и прочих нормативных актах. При возникновении вопросов нужна консультация с юристом соответствующей специализации.
Тонкости оформления договора
Документ о праве доверительного управления должен быть составлен письменно и подписан обеими сторонами. В этой бумаге прописываются обязанности и права учредителя (собственника жилья) и управляющего, срок действия договора. Возможная по закону длительность доверительного управления — не более пяти лет. Но если ни вы, ни управляющий не заявите об отказе от сотрудничества, договор автоматически пролонгируется на второй срок (равный первому). Также требуется акт приемки/передачи квартиры, в котором подробно и тщательно описано состояние жилплощади и имущества.
Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. В ваших отношениях с управляющим соглашение считается действующим после передачи недвижимости (с составлением соответствующего акта). Для третьих лиц моментом вступления в права управляющего будет дата регистрации договора в реестре. До этого времени регулировать все вопросы с арендаторами или коммунальными службами по закону надлежит решать вам. Управляющий имеет право взыскивать с собственника не только установленное договором вознаграждение, но и суммы некоторых расходов (например, ремонт квартиры), подтвержденных документально.
Для оформления договора вам нужно предоставить:
Управляющей стороной может являться только юридическое лицо или частный предприниматель. Государственные органы или частные лица не имеют права заниматься подобной деятельностью.
Вы можете назначить выгодоприобретателя — третье лицо, которому будет перечисляться доход от сдачи недвижимости. При этом все отношения с управляющим останутся в вашем ведении.
Доверенность при сделках с недвижимостью
Участие профессиональных помощников заметно облегчает процесс продажи недвижимости. Для этого оформляется доверенность на физическое лицо или на организацию. Правильный выбор вида доверенности обезопасит вас от вероятности мошеннических действий.
Доверительное управление квартирой что это значит
ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.
(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)
5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.
(п. 5 введен Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ)
Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление
Есть физическое лицо, которое имеет в собственности коммерческую недвижимость (маленькое офисное здание). Это физическое лицо является генеральным директором и единственным учредителем ООО. Как правильно передать свою недвижимость в управление своей же компании, чтоб осуществлять сдачу помещений в аренду? Договор доверительного управления требует обязательной регистрации. Можно ли сделать иначе, без регистрации?
В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.
Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом. Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.
Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.
Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.
Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.
Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:
1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;
2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.
При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.
Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.
Институт доверительного управления как новый механизм управления МКД
Действующие в России формы управления МКД: ТСЖ и жилищные кооперативы, непосредственное управление и, главным образом, УО зарекомендовали себя с негативной стороны. Их отношения с собственниками не такие прозрачные, как хотелось бы. Так говорят авторы идеи создания института доверительного управления домами (или ИДУ), чтобы оправдать необходимость реализации проекта.
Доверительное управление МКД
В обязанности доверенного будут входить проведение конкурса по выбору УО, оформление от лица собственников технических заданий для управляющих организаций и контроль качества оказанных услуг и выполненных работ. Авторы проекта утверждают, что это может собственникам сэкономить на содержании МКД.
Многим знакома проблема неактивных и не заинтересованных в судьбе МКД собственников, введение функции доверенного, который выступает от лица собственников, поможет её решить.
Доверенный задумывается как третье нейтральное лицо, разрешитель споров. Однако фактически, между собственниками и УО появится третье лицо, а это означает, дополнительных трат не избежать.
Реализация проекта
Если проект зарекомендует себя с хорошей стороны, то с 2017 года его начнут распространять по территории РФ.
Это, а также факт, что УО выступает в роли заказчика и исполнителя одновременно, послужило причиной создания проекта ИДУ. Интересно, что проект института доверительного управления создается как своеобразная альтернатива контролирующим органам, таким как ГЖН, Отмечается, что государственный контроль не показал эффективных результатов. Хорошим результатом ассоциация АКОН считает количество подписанных ежемесячных актов выполненных работ и ежегодных отчётов УО.
УО, в свою очередь, обвиняются в том, что не придерживаются рыночного способа формирования тарифов, тем самым нарушая ЖК РФ. А также ровно половину денег, собранных с собственников, тратят на зарплаты сотрудникам, при том, что ежемесячная плата за содержание и ремонт немаленькая. В августе этого года в Ростове-на-Дону она составляла 13,9 рублей за м², в Нижнем Новгороде – 28,7 рублей. В столице цены ещё выше.
Эффективность института доверительного управления
Возникает множество вопросов: как будут устанавливаться критерии эффективности управления МКД, не будут ли они противоречить ЖК РФ, как ИДУ будет взаимодействовать с ГЖН, если признает их неэффективность, какие современные методы планируется внедрять и как повышать капитализацию МКД?
Отмечается, что насильно никого не заставят принять предложение института доверительного управления. Принять или не принять новый механизм управления МКД решат собственники помещений этого дома большинством голосов (50%+). Взамен на голоса собственники получат доверенного от ассоциации АКОН, непосредственного участника рынка. Эта компания предлагает свои услуги на время эксперимента, после того, как программа будет введена по всей России, собственники смогут обращаться к любым организациям, обслуживающим недвижимость.
Интересная деталь: на конкурсах по выбору управляющей организации преимущество будет за УО, входящими в ассоциацию АКОН. Как вы думаете, можно ли считать это ограничением конкуренции?
Светлана Разворотнева, заместитель председателя Общественного совета при Минстрое РФ, согласилась, что положение, когда УО выступает одновременно в роли заказчика и исполнителя, неправильное. Однако она считает, что необходимо разграничивать функции объединения собственников и управления, в противном случае к ним можно применять те же претензии, что и к УО.
Появление доверенного, по мнению, Светланы Разворотневой, не поможет сэкономить, напротив, принесёт дополнительные траты, так как никто бесплатно работать не согласится.
Об этом же говорит Александр Козлов, директор «Школы грамотного потребителя», добавляя, что «дешевле доплатить консьержке, чтобы она активнее ругалась с коммунальщиками».
Алексей Макрушин, исполнительный директор НП «ЖКХ Развитие», замечает, что возможность оценить качество услуг, оказываемых УО, есть у собственников уже сейчас. Они могут делегировать эти функции совету дома или стороннему консультанту.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем управляющим компаниям соответствовать ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). А ещё мы запустили сервис по проведению ОСС «ОСС на 100%». Теперь организовать общее собрание собственников станет проще. Мы всегда рады вам помочь!
Что такое доверительное управление активами
Что такое доверительное управление активами
Итак, инвестор передает средства или активы управляющей компании (УК), и та от своего имени, но в интересах клиента, осуществляет сделки по покупке или продаже этих активов для получения прибыли. Управляющая компания может инвестировать деньги в акции, облигации, металлы, индексы и другие активы, способные принести клиентам доход. Это называется доверительное управление (ДУ).
Лицензию на деятельность управляющих компаний выдает Банк России.
Доверительное управление — это когда управляющая компания от своего имени, но в интересах клиента, инвестирует средства в инструменты, доступные на фондовой бирже.
Как используются средства на доверительном управлении
Для инвестирования средств через управляющую компанию нужно пройти три шага.
В зависимости от финансовых целей клиента и готовности к риску доверительный управляющий инвестирует средства согласно утвержденной с клиентом стратегии. Управляющая компания может вкладывать средства в любые инструменты для получения дохода в рамках правил доверительного управления, инвестиционной декларации и требований Банка России. При этом нужно помнить, что прошлая доходность не гарантирует будущую, так как зависит от конъюнктуры рынка, макроэкономической ситуации и стратегии управления активами каждой управляющей компании.
Каким бывает доверительное управление
Управляющие компании предоставляют частным клиентам следующие услуги: паевые инвестиционные фонды (ПИФ), индивидуальные инвестиционные счета (ИИС ДУ) и индивидуальное доверительное управление.
Это вид коллективных инвестиций. Имущество ПИФ объединяет денежные средства клиентов, может быть инвестировано в акции, индексы, драгоценные металлы, облигации, недвижимость и другие активы. Управляет фондом управляющая компания, а пайщики, в свою очередь, могут получить доход от этих инвестиций. Полученный доход от роста стоимости пая распределяется между инвесторами пропорционально количеству паев, которыми они владеют. Приобретая пай в ПИФе, инвестор получает возможность вложить свои средства в самые разные активы. ПИФы доступны очень широкому кругу инвесторов благодаря низкому порогу входа. Так в «Газпромбанк — Управление активами» инвестировать в фонды онлайн можно уже от 1 000 рублей.
ИИС интересен тем, что можно получить налоговый вычет в виде 13% от суммы вложения на ИИС за год или вообще не платить НДФЛ с доходов на ИИС. Как получить инвестиционный налоговый вычет от государства, мы уже рассказывали.
ИИС ДУ
Инвестор может открыть индивидуальный инвестиционный счет — ДУ и получать при этом инвестиционные налоговые вычеты от государства. Управлять средствами на ИИС будет управляющая компания в рамках выбранной стратегии, а инвестор может регулярно следить за результатами инвестирования.
Индивидуальное доверительное управление
Как выбрать свою управляющую компанию
При выборе управляющей компании стоит зайти на ее сайт и изучить историю компании, рейтинги надежности, продуктовую линейку и историческую доходность по каждому продукту, ознакомиться со списком акционеров.
Также свяжитесь с менеджерами УК и проверьте, насколько полно, четко и быстро они отвечают на ваши вопросы.