Единого недвижимого комплекса что это
Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи
Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.
Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие «предприятие» сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:
Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.
Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.
1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.
С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.
Сноски:
1 Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ (далее — Закон № 142-ФЗ)
2 п. 5 ст. 1 Закона № 142-ФЗ
3 ст. 133.1 ГК РФ
4 пост. Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08
5 ст. 133 ГК РФ
6 ст. 252, 258 ГК РФ
7 п. 1 ст. 133 ГК РФ
8 п. 2 ст. 133 ГК РФ
9 п. 3 ст. 133 ГК РФ
10 п. 1 ст. 374 НК РФ
11 подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ
12 письма Минфина России от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050
Что такое единый недвижимый комплекс (ЕНК)
С целью упрощения процедур оформления и повышения эффективности оборота комплексных инфраструктурных объектов в 2013 г. Гражданский кодекс РФ пополнился понятием единый недвижимый комплекс. Несмотря на «несвежесть» данного термина, для многих его значение до сих пор остается загадкой. Так давайте разберемся, что же такое единый недвижимый комплекс (далее – «ЕНК») и с чем его едят.
Что такое единый недвижимый комплекс
Объяснению, что такое единый недвижимый комплекс, в Градостроительном кодексе РФ посвящено ровно четыре строчки, которые гласят:
Хорошо написано, однако понимания не добавляет (собственно, как обычно в законодательных актах), поэтому обратимся к конкретным примерам.
В пример, что такое единый недвижимый комплекс, можно привести высоковольтные линии электропередач, магистральные нефтепроводы, комплексы по переработке с/х продукции и т.д.
Такие «сложносочиненные» сооружения могут состоять как из недвижимых, так и из движимых объектов. Смотрите сами: так в соответствии с законом «О связи» физические цепи (кабель связи) сам по себе не является недвижимостью, при этом линия связи целиком (вместе со всеми сопутствующими сооружениями) является объектом капитального строительства и подлежит государственной регистрации.
Т.е. единый недвижимый комплекс — это ничто иное как совокупность объектов, объединенных между собой одной и той же целью использования и принадлежащих одному и тому же лицу (или группе лиц), поскольку к ЕНК применяются правила о неделимых вещах.
Применение структуры единого недвижимого комплекса
Проблемы применения структуры единого недвижимого комплекса
С одной стороны хорошо, есть один объект (пусть и большой), которым проще управлять и распоряжаться. Но теперь представим, что часть такого объекта (не весь) подлежит реконструкции и что мы получаем?
Ввиду того, что ЕНК получило наибольшую востребованность среди линейных объектов, которые как мы знаем, имеют значительную протяженность, а значит располагаются в границах далеко не одного муниципального района, а зачастую и не одного субъекта. Соответственно, реконструкция, например, одного небольшого захода или одной трансформаторной подстанции (площадной объект) приведет к внесению изменений в весь проект и, как следствие, получение заключения в ГлавГосЭкспертизе. Стоит ли говорить, что этот путь куда сложнее, чем получить негосударственную экспертизу (если класс опасности объекта позволяет, конечно). Однако, и это еще не все.
Поскольку изменения формально касаются всего объекта целиком, разрешение на реконструкцию вам придется получать не по месту нахождения реконструируемой части (орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта), а в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой), что также процесс не из легких.
Еще одним минусом ЕНК в отношении линейных объектов является тот факт, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки под линейными объектами, а ЕНК не классифицируется как «линейка». Это означает, что, при необходимости, придется вносить изменения в схему территориального планирования и правила землепользования и застройки (зачастую очень длительный процесс).
Таже нельзя не упомянуть следующее: в состав ЕНК могут входить движимые вещи, которые находясь на балансе в качестве основных средств, налогом на имущество не облагаются, что исключено при включении их в состав ЕНК. Правда данный аспект (налогообложение) регулируется местными нормативно-правовыми актами, поэтому, в зависимости от региона, данный пункт может считаться нежизнеспособным изначально. А с учетом того, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, продать, заложить и пр. по частям такой объект, нельзя.
Востребованность ЕНК сегодня
Столкнувшись с вышеперечисленными проблемами большинство хозяйствующих субъектов спустя годы стали приходить к разукрупнению объектов, дабы избежать сложностей в их оформлении и эксплуатации при использовании конструкции единого недвижимого комплекса. Как показала практика, проще иметь много небольших объектов, чем одну «большую, неповоротливую машину».
Правда не брать в расчет локальные случаи, когда конструкция ЕНК крайне удобна и эффективна, нельзя и только уточнение и усовершенствование действующего законодательства может увеличить практическую востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте.
Современные потребности общественного оборота недвижимого имущества, а также интерес его участников сегодня обуславливают необходимость в закреплении принципиально новых комплексных объектов недвижимости на законодательном уровне. Стоит отметить, что самыми яркими образцами объектов недвижимости представленного характера служат предприятие и единый недвижимый комплекс.
Общие положения
Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают. Именно поэтому четкое разграничение понятий предприятия и единого недвижимого комплекса имеет важнейшее значение как в теории, так и на практике. Оно предполагает не только отделение соответствующих гражданско-правовых объектов друг от друга, но и грамотное применение необходимого гражданско-правового регулирования.
Важно дополнить, что введение в действующий Гражданский кодекс принципиально нового объекта прав вещной природы, единого недвижимого комплекса, в настоящее время призвано сделать соответствующую процедуру оформления существенно проще, а также повысить эффективность функционирования инфраструктурных объектов комплексного плана.
Единый недвижимый комплекс – это категория, практическая востребованность которой во многом зависит от дальнейшей гармонизации тех положений действующего законодательства, которые корреспондируют ей.
Понятие ЕНК
Необходимо дополнить, что данный комплекс сооружений может также располагаться на одном участке земли тогда, когда в едином реестре государственных прав на недвижимость зарегистрировано право владения совокупностью указанных объектов как одной недвижимой вещью. По причине прямого указания соответствующей статьи ГК РФ при отсутствии пройденной регистрационной процедуры вещный комплекс нельзя считать ЕНК. Единый недвижимый комплекс – это категория, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. В настоящее время в отношении него используются правила неделимых вещей.
Другие положения статьи ГК РФ
В соответствии со статьей 133.1 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства, части одного единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав могут располагаться на разных участках земли. Именно поэтому отказ структуры, которая осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, зарегистрировать единый комплекс недвижимого характера лишь по той причине, что соответствующие объекты недвижимого имущества не располагаются на одном участке земли, не находится в соответствии с актуальными положениями статьи 133.1 ГК РФ.
Следует заметить, что в рамках продолжающегося реформирования действующего на территории РФ гражданского законодательства 1.10.2013 г. вступили в силу те поправки, которые были внесены в ГК Федеральным законом № 142. Данные изменения относятся к понятию и составу единого недвижимого комплекса, а также других гражданско-правовых объектов. Именно тогда была введена принципиально новая разновидность недвижимых имущественных комплексов, о которой идет речь в данной статье. Помимо того, был внесен целый ряд уточнений корреспондирующего плана по поводу понятия неделимой вещи.
Правовая конструкция
В настоящее время единый недвижимый комплекс – это недвижимая вещь, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. Важно отметить, что к ЕНК применяются специальные правила о вещах неделимого типа. Включение в действующее гражданское законодательство изучаемого понятия предполагает закрепление правового статуса и, следовательно, упрощение процедуры, связанной с оформлением, а также повышение эффективности применения в гражданском обороте инфраструктурных объектов комплексного плана (в том числе и линейных).
До недавних пор при выявлении статуса подобных объектов не появлялось трудностей лишь в отношении сооружений связи линейно-кабельного типа, которые являются ярким примером единого недвижимого комплекса и относятся к недвижимым имущественным комплексам по причине прямого указания действующего законодательства. Таким образом, первым пунктом восьмой статьи ФЗ «О связи» от 07.07.2003 №126 предусматривается, что объекты связи, прочно связанные с землей, при условии их невозможного перемещения без несоразмерного вреда, в том числе сооружения связи линейно-кабельного плана, включаются в категорию недвижимого имущества.
В иных случаях – по причине отсутствия специально созданного законодательства – статус объектов, указанных выше, определяется зачастую в том числе и судебными органами на базе анализа как технических, так и других особенностей конкретных объектов. При этом учитываются нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок их эксплуатации. При отсутствии должного регулирования на сегодняшний день в судебной практике существуют разные подходы к выявлению правового статуса подобных объектов.
Правовой аспект: вывод
Если учесть изложенную выше информацию, то правовая конструкция единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, вероятно, может являться предметом интереса для собственников как сложных предприятий промышленности, так и инфраструктурных объектов комплексного плана тогда, когда оформление и последующий оборот этих активов рассматривается как единый объект. Тем не менее целесообразность, эффективность и востребованность на практике подобных конструкций будет зависеть в первую очередь от гармонизации и развития положений действующего законодательства корреспондирующего характера в части регулирования градостроительных и земельных отношений.
Сюда же относится и кадастровый учет единых недвижимых комплексов, а также регистрация соответствующих прав. Таким образом, целесообразно сделать вывод, что концепция признания предприятия как единого имущественного комплекса недвижимостью, предусмотренная действующим гражданским законодательством, в настоящее время не нашла применения в широких кругах. Сюда же относится и причина, которой соответствуют трудности практического характера, возникающие при регистрации предприятий в качестве единых объектов.
ЕНК и предприятие
Важно заметить, что изначально достаточно длительное время велась дискуссия касательно идеи исключить из гражданского законодательства понятие предприятия и оставить лишь возможность регистрации единого недвижимого комплекса. Кстати, «единый имущественный комплекс» – одно из названий, которое было тогда предложено. Тем не менее окончательный вариант Федерального законодательного акта № 142 сохранил название «предприятие».
Необходимо иметь в виду: обе представленные правовые конструкции говорят о том, что в их состав могут включаться как движимые, так и недвижимые вещи, которые в общем признаются недвижимыми имущественными комплексами по причине прямого указания действующего законодательства. Вместе с тем «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» – это конструкции, имеющие целый ряд различий, к которым целесообразно отнести следующие:
Несмотря на то что между предприятием и единым комплексом недвижимости имеются очевидные различия, сегодня достаточно трудно оценить, каким именно образом данные понятия будут соотноситься между собой в плане вопросов регистрации прав, бухгалтерского учета и налогообложения. Кроме того, государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется совсем иначе, нежели учет предприятия.
Применение и признаки ЕНК
Далее целесообразно рассмотреть признаки и перспективы использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте. Как выяснилось, Федеральным законом № 142 определены лишь положения общего характера касательно правового статуса рассматриваемой категории. Однако отсутствие правового регулирования в отношении правил и порядка использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте может существенно снизить практическую привлекательность этой конструкции для субъектов хозяйствования. Целесообразно изучить некоторые аспекты, требующие пристального внимания, с точки зрения будущих перспектив использования правовой конструкции единого комплекса недвижимости в гражданском обороте.
Во-первых, это регистрация прав и кадастровый учет единого комплекса недвижимости. Сегодня действующим законодательством не предусмотрено последовательных и специальных правил ни относительно государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, ни относительно порядка постановки структуры на кадастровый учет.
Во-вторых, осуществление со стороны собственника единого комплекса недвижимости исключительного права, связанного с арендой или приватизацией того или иного участка под ЕНК. В статье 36 действующего земельного законодательства дана информация о том, что сегодня существует исключительное право владельцев строений, зданий, сооружений на приватизацию участков земли или приобретение права, связанного с арендой участков, на которых расположены эти сооружения, строения и здания.
Стоит отметить, что ни один из известных в настоящее время видов единого недвижимого комплекса не упомянут в данной статье, тем не менее, можно сделать логическое умозаключение, что совладелец ЕНК должен наделяться исключительным правом, указанным выше, в отношении участка земли под единый комплекс недвижимости.
Раздел ЕНК
Как отмечено выше, к единому комплексу недвижимости принято применять правила о вещах неделимой природы. Понятие вещи неделимого плана было изменено действующим ФЗ № 142, вероятно, и для учета признаков ЕНК как принципиально новой разновидности недвижимых имущественных комплексов.
Стоит отметить, что раньше неделимыми считались те вещи, раздел которых в принципе невозможен, если не менять их назначение. Важно дополнить, что особенности выделения части в праве владения неделимой вещью установлены соответствующими нормативами действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства в области раздела имущественных комплексов, которые находятся в долевой собственности. С 1 октября 2013 года необходимо знать, что под неделимой следует понимать вещь, раздел которой невозможен, если ее не повредить, не нарушить или не изменить ее назначение. Такая вещь выступает в гражданском обороте в качестве единого объекта вещных прав. При этом в соответствующем нормативе уточнено, что тот объект, который имеет составные части, также может считаться неделимым.
Помимо этого, в рассматриваемом законе определено, что замена одних составляющих вещи неделимого характера другими не влечет за собой появления другой вещи, если при этом изначальные, базовые свойства данного объекта сохраняются. Поэтому при составлении технического плана единого недвижимого комплекса необходимо учитывать этот факт и руководствоваться базой в плане составных частей.
Стоит отметить, что взыскание на вещи неделимой природы может быть обращено лишь в общем плане, если судебным актом или законом не устанавливается возможность выделения той или иной составляющей из вещи, в том числе для ее реализации как отдельного продукта. Отношения, связанные с долями, в праве владения неделимой вещью регулируются посредством статьи 1168 и главы 16 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Таким образом, в случае применения конструкции единого комплекса недвижимости экономический субъект должен брать в учет особенности, перечисленные выше, относящиеся к правилам и порядку отчуждения ЕНК, а также к порядку обращения на него взыскания, порядку и правилам распоряжения структурой при ее нахождении в общей собственности.
Налоговый аспект
В соответствии с общим правилом, налогооблагаемыми объектами для организаций Российской Федерации являются недвижимое и движимое имущество, которое учитывается на балансе как объекты ОС (основных средств) в порядке, установленном для ведения бухгалтерии. При этом объектом налогообложения не является движимое имущество по налогу на имущественные комплексы, которое принято на учет в качестве основного средства с 01.01.2013. Единый комплекс недвижимости так или иначе облагается налогом на имущество, попадает в соответствующую категорию объектов.
Заключение
Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости.
В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК. Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.
Единый недвижимый комплекс. За или против?
Владимир Николаевич, Оренбургская область 13 ноября 2019 года, 15:11 просмотров: 1476
Хочу свою ферму поставить на учет как единый недвижимой комплекс, подскажите пожалуйста, стоит это делать?
ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Как осуществляется постановка на учет и регистрация права?
Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.
Во – вторых, здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в ЕГРН присваиваются кадастровые номера.
Необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК.
А также, отметим, что статья 39.20 Земкодекс РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.
Плюсы использования ЕНК:
Минусы использования ЕНК: