Если оценщик оценил квартиру на меньшую сумму что делать
Если оценка недвижимости меньше цены дома — юристы отвечают на ваши вопросы
Ситуаций, когда может понадобиться оценка жилого имущества, — множество. Например, при продаже жилья, оформлении ипотеки, восстановлении после пожара или другого ЧС. Как быть, если стоимость объекта существенно занижена оценщиком? Можно ли повлиять на решение, или лучше обратиться к другому специалисту?
Что такое экспертная оценка и зачем она нужна
Оценка – это род деятельности, направленный на установление стоимости конкретного объекта. Оценка может понадобиться в разных житейских ситуациях, например:
Какая бывает оценка
Традиционно оценка имущества делится на три вида, в зависимости от итогового наименования стоимости: рыночная, кадастровая, и ликвидационная.
Под рыночной понимается цена объекта на свободном рынке конкретного региона. То есть та цена, за которое жилье можно спокойно купить или продать. Рыночная цена зависит от многих факторов, но чаще, она сориентирована из среднерыночной цены таких объектов. Иными словами, при оценке учитывается определенный сегмент рынка недвижимости и цены в нём на текущий момент.
Кадастровая стоимость определяется для расчета налога. Это сложная схема, в которой учитывается всё: от местоположения объекта до наличия парковок и магазинов у дома.
Ликвидационная стоимость – обычно составляет порядка 70-80 процентов от рыночной. Сброс цены происходит из-за теоретической срочности продажи. То есть, это сумма, за которую объект можно ликвидировать срочно.
Как оценивают жилье?
Сам процесс оценки – не столь важен. Определенные факторы прибавляют стоимость, другие уменьшают. Важен конечный итог! И увы, недобросовестные оценщики могут как завышать цену, так и занижать её, отталкиваясь от пожеланий заинтересованных лиц.
В случае с ипотекой, в оценке в первую очередь заинтересованы банки. И чаще всего будущему заемщику дается список агентств, оказывающих такие услуги. Нужно подчеркнуть – нужных агентств, где оценщики априори действуют в интересах банка, насчитывая не самую высокую стоимость.
Зачем банкам это нужно? Занижение стоимости – это своего рода страховка на нестабильном рынке недвижимости. Например, квартира стоит 4 миллиона, это её рыночная стоимость. В оценке, вероятнее всего, будет указана ликвидационная цена, равная примерно 3,5 млн. Именно такую сумму смоет выдать банк. Делается это на случай отказа заемщика от выполнения обязательств. Банк сможет забрать объект и быстро продать его, вернув полную сумму займа. Ликвидационная стоимость назначается именно с учётом краткого срока экспозиции (то есть времени ликвидации).
Почему заемщику это не выгодно? Всё просто: банк не выдаст ипотеку на большую сумму, а даст ровно столько, сколько сможет вернуть в случае непредвиденной ситуации. Если в оценке обозначена меньшая сумма, чем нужна для покупки определенного объекта, то разницу придется изыскивать самостоятельно.
Что делать, если стоимость занижена
Учитывая, что занижение схемы оценщиками-партнерами банка, вполне обычная история, то вариантов у граждан, столкнувшихся с подобной ситуацией – не много.
Можно заказать оценку у другого эксперта. Но, тогда банк вправе отказать в выдаче займа. Это прямое нарушение условий выдачи кредита: нужно обратиться именно к оценщику из списка – партнеру финансовой организации. Учитывая, что за оценку платить потенциальный заемщик, вы просто зря потратите деньги, обратившись к стороннему оценщику.
Можно обратиться в СРО. Но, вряд ли она будет на вашей стороне. С точки зрения закона, оценка проводится с учетом минимального срока экспозиции. То есть минимальной цены и минимального срока ликвидации. Конечно, с морально-этической стороны это не совсем верно, но по закону – всё честно! Но, если саморегулируемая организация оценщиков признает оценку недействительной, то можно будет обратиться за другой оценкой, в иную организацию.
Фото Pexels
Можно попробовать договориться с продавцом. Подкрепив свои слова документами, попросите снижения цены жилья, которое хотите приобрести. Возможно, продавец пойдет вам на уступки.
Некоторые пытаются повлиять на непосредственный результат оценки, добавляя на сайты недвижимости «фейковые» объявления. Если озадачиться, то таким образом можно и сбить, и значительно понять среднюю стоимость объектов на рынке.
Договаривайтесь непосредственно с оценщиком. Но, если это партнер банка, вряд ли он пойдет на контакт.
Оформите кредит наличными на недостающую сумму. Пусть он будет под процент выше, чем ипотечный, зато жилье вы купите.
Если квартиру оценили меньше чем ипотека
Оценка квартиры при получении ипотеки происходит во время первичного осмотра. При оформлении договора количество факторов, влияющих на оценочную стоимость, возрастает. Если квартиру оценили ниже продажной стоимости, у заемщика возникает ряд трудностей. Их решают до начала осуществления сделки.
Причины низкой
При покупке/продаже жилплощади экспертиза происходит дважды — первичная и вторичная. Первичная проводится для установления стоимости жилплощади, а вторичную запрашивает банк для установления суммы долга (полезно почитать о том, как банк оценивает квартиру).
Незначительные отклонения не считаются проблематичными. Нормальной является разница в показателях до 20%. Если показатель превышен, возникают сложности при оформлении документов. Ссуда не выдается при недостоверных результатах экспертиз.
Важно! Рынок недвижимости показывает, что при оценке жилья разница в суммах достигает до 40%!
Вторичный осмотр запрашивает банк. Его результат влияет на размер получения кредита. Не учитываются договоренности сторон — покупатель с продавцом заранее договорились о сумме, не совпадающей с экспертизой. Покупателю требуется реальная сумма денег, способная покрыть разницу. Заем покроется, документы оформят, а разницу выплатят продавцу при заполнении декларации.
Пути решения возникшей ситуации
Если квартиру в ипотеке оценили ниже продажной стоимости, рекомендуется запросить повторную оценку. Большинство частных оценщиков и компаний дорожат своей репутацией. Изменить показатели во время повторного анализа невозможно (свидетельствует об ошибке в первый раз).
Методы решения данной задачи:
Вышеизложенными методами рекомендуется пользоваться, если оценка квартиры не идентична ипотеке.
Важно! Если вы покупаете через агентство, вам окажут помощь в поиске подходящих вариантов разрешения дела.
Что предпринять заранее?
Избежать ненужной ситуации при оформлении договора можно просто: первичный и вторичный осмотр проводит один оценщик. При совершении сделки через фирму оценщик не поменяется, – он контролирует весь процесс. Если банк дополнительно пошлет человека, агент решит возникшую проблему.
Что делать если оценка квартиры ниже цены покупки?
Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.
Процесс проведения оценки для ипотеки
Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.
Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.
 | |
| — Долгий срок изготовления | + Мы оперативно готовим отчет – 1 рабочий день |
| — Трата времени на поездки в офис | + Получаете оценку не выходя из дома или офиса |
| — Отсутствие необходимых аттестатов | + У нас только сертифицированные оценщики |
| — Завышенная стоимость оценки | + У нас конкурентные цены |
| — Риск отказа банка в приеме документов | + Мы аккредитованы ведущими банками России |
Заказать услуги оценочной компании очень просто
Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная!
Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.
В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровая стоимость и налог на имущество
Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.
Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.
Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.
Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.
Для этого потребуется:
Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.
Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.
Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.
Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.
Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.
Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.
Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.
Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.
Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.
О каких суммах идет речь
Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.
Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.
Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.
Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.
Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.
К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.
Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.
Оценщик занизил стоимость квартиры для ипотеки
Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.
Процесс проведения оценки для ипотеки
Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением в 99%, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Мы бесплатно проконсультируем Вас и возможно сможем помочь в сложившейся ситуации.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 5,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 5 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 5,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 5 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем — банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.
Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.