Если площадь участка больше чем по документам
Что делать, если при межевании земельный участок оказался больше или меньше чем по документам
При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.
В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.
Правовые основания для изменения площади
Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.
В число таких правовых оснований входит:
Что делать при увеличении размера надела?
Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:
Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.
Без оформления земли в собственность
Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.
Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.
Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.
То есть, если местным (принятым на уровне региона, области, города) нормативно-правовым актом установлено, что размер участка под ИЖС не может быть менее 3 соток, то и пределом увеличения межуемого участка ИЖС также является 3 сотки.
Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.
Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.
То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.
С оформлением
Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.
Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.
Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.
По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.
Что делать при уменьшении площади
Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:
В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:
Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.
Заключение
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
Россияне могут узаконить используемые более 15 лет земельные участки
16 сентября вступили в силу изменения в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». Поправки упростят процедуру проведения комплексных кадастровых работ, заказчиками которых выступают муниципальные власти. Федеральный закон 150-ФЗ от 17 июня 2019 года устанавливает порядок уточнения границ земельных участков, фактическая площадь которых не соответствует площади, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Сбор и анализ данных в ходе комплексных кадастровых работ позволяют выявить и устранить случаи пересечения границ и, в определенных случаях, самозахвата земель, а также реестровые ошибки. Последнее – наиболее распространенная причина, по которой садоводы не могут поставить на кадастровый учет личные участки и земли общего пользования в соответствии с законодательством. По мнению специалистов Федеральной кадастровой палаты, упрощение процедуры проведения комплексных кадастровых работ в целом благотворно скажется на положении собственников земельных участков.
В частности, одно из положений законодательства предоставляет возможность гражданам узаконить в рамках проведения комплексных кадастровых работ фактически используемые земельные участки, если их площадь превышает площадь, указанную в ЕГРН. Узаконить фактически используемые «лишние» метры можно будет лишь в том случае, если участок используется в этих границах более 15 лет, на него нет посягательств со стороны соседей и претензий органов власти. Кроме того, площадь такого «увеличения» должна быть не больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией, а в случае если такой минимальный размер не установлен — не более, чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН.
одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства. Такие работы проводятся за счет бюджета по заказу органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) или местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах).
Кадастровые работы проводятся для уточнения границ земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Кроме того, они нужны для корректного представления земельных участков, на которых расположены здания, а также для исправления реестровых ошибок. Комплексные кадастровые работы не проводятся в отношении линейных объектов.
Информация о проведении таких работ публикуется в открытых источниках, в том числе на сайтах органов госвласти или местного самоуправления, в течение 10 дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ.
Как отмечает замглавы Кадастровой палаты Марина Семенова, после внесения в ЕГРН сведений о земельных участках и местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате проведения комплексных кадастровых работ, у правообладателей таких объектов недвижимого имущества отпадает необходимость проводить кадастровые работы за свой счет. Комплексные кадастровые работы проводятся на бюджетные средства.
Помимо этого, с вступлением в силу 150-ФЗ появляется возможность проведения комплексных кадастровых работ без утвержденного проекта межевания территории, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации разработка и утверждение такого проекта не требуется. Согласно 150-ФЗ заказчики ККР вправе использовать технические паспорта, оценочную и иную необходимую в работе документацию. Эта мера позволяет исключить дополнительные затраты и сэкономить местный бюджет.
Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?
Главная » Земля » Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?
Проверяя кадастровую документацию, можно столкнуться с ситуацией, когда реальная площадь участка отличается от зафиксированного в документе размера территории. Чтобы оформить дополнительные квадратные метры земли в собственность, необходимо правильно оформить все документы, избегая ошибочных действий.
Причины расхождения площади земельного участка по факту и по документам
Многие собственники земли после оформления документов на землю или их получения в ходе совершения сделки купли-продажи земельного участка не проверяют соответствие данных документов реальным границам земельного участка.
Наиболее распространенная причина такого расхождения данных заключается в том, что при оформлении процедуры межевания и составлении кадастрового паспорта кадастровый инженер совершил ошибку при измерении или внесении данных в документы.
Наиболее вероятно, что такая ситуация возникает в отношении участков земли, которые межевались раньше, так как ранее точного инструмента для замера у специалистов не было при проведении работ по размежеванию участков земли.
Это и приводило к тому, что высчитанный метраж участка в документе не совпадал с реальными данными, полученными позже при использовании более совершенного и точного оборудования.
Часто такие несоответствия реальных замеров участка земли и данных в кадастровом паспорте появляются по причине несанкционированного изменения границ участка собственниками путем захвата соседней территории.
Иногда ситуации бывают сложными, так как размер фактического владения в несколько раз превышает количество земли в документах. Для того чтобы сохранить права на пользование всей площадью участка, необходимо определенным образом оформить разницу в площади территории.
Знайте, что необходимо навести справки о том, внесены ли данные в земельный кадастр о границах участка земли, принадлежащего собственнику. Если данных в кадастре нет, то смело можно оформлять захваченную землю в собственность.
Фактически основной причиной расхождения данных в документах и реальными размерами участка является отсутствие межевания участка. Так как именно посредством проведения межевания владелец земли может быть уверен в получении точных данных о размере собственного участка земли. Кроме этого, собственник территории после проведения межевания получает точные координаты местоположения своего участка.
Знайте, что оформить в собственность землю, которая не числится за владельцем по документам, могут некоторые граждане:
Так как до этого момента не существовало Земельного кодекса РФ и правил, регулирующих оформление земли, владельцы таких участков могут рассчитывать на легкое приобретение и оформление прав на дополнительные сотки земли.
Что делать, если площадь участка больше, чем по документам
Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.
Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.
Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:
Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.
Убедитесь, что выбранный специалист для проведения геодезических работ имеет соответствующую лицензию и может осуществлять работы по межеванию.
Знайте, что уточнять границы земли, в отношении которой уже существуют записи в реестре, не требуется. После реализации всех необходимых мероприятий кадастровый инженер выдаст заказчику межевой план участка земли, который необходимо присоединить.
С этим документом отправляйтесь в кадастровую палату, чтобы внести новые данные в специальный реестр, учитывающий все изменения в отношении участков земли. Однако, при подаче межевого плана для регистрации новых границ после их уточнения могут возникнуть осложнения.
Поводом для получения отказа в регистрации новых границ могут стать следующие моменты:
Условия оформления дополнительной земли к своему участку
Знайте, что при реализации желания по присоединению дополнительной земли к существующему участку, необходимо заручиться поддержкой соседей. Так как в случае отсутствия согласия любого соседа с межевым планом, оформить дополнительные сотки в собственность не получится. Учтите, что присоединяя территорию, нельзя создавать помехи соседям в эксплуатации ими собственных участков.
Учтите данные ФЗ № 221, в котором указан предельно допустимый размер присоединяемой территории к существующему земельному участку. При этом учтите особенности региона или муниципального образования, к которому относится земля.
Однако, имейте в виду, что при наличии осложнений или помех при оформлении в собственность дополнительных соток земли допустимо обратиться в суд, если это поможет достичь цели.
Как оформить лишние сотки к земельному участку
Поймите, что оформлять в собственность лишние сотки, которые не учтены в правоустанавливающих документах, необходимо, так как эксплуатация земельных ресурсов с получением прибыли, результатов ведения хозяйственной деятельности является преступлением.
Для легализации применения чужой земли необходимо осуществить межевые работы снова, если они имели место ранее, уточнить границы территории и зарегистрировать их, подготовив определенные документы.
Соблюдайте следующий порядок действий:
Акт согласования границ земельного участка с соседями.
О согласовании границ земельного участка с соседями читайте тут.
Как составить акт согласования границ земельного участка с соседями
Чтобы претендовать на дополнительные метры земли, необходимо соблюсти процедуру составления акта согласования границ с соседями, что иногда становится нерешаемой проблемой в процессе оформления земельного участка.
Изучите правила составления акта согласования:
Документы для оформления прирезки земли
Запомните, что для оформления прирезания участков земли, не принадлежащих собственнику, последнему потребуется подготовить и представить следующие бумаги:
Подать перечисленные бумаги необходимо представителям администрации поселения, которые занимаются земельными вопросами, приложив заявление о необходимости осуществления изменения данных в ЕГРН.
Заявление о внесении изменений в ЕГРН
В приказе ФНС РФ № ММВ-7-6/25 определен вид подачи заявления, в составе документа необходимо соблюсти наличие 2 разделов:
Проверьте, что после документа поставлена дата написания этой бумаги и присутствует личная подпись составителя с расшифровкой фамилии.
Как оформить фактические границы земельного участка через суд
Знайте, что по закону можно присоединить территорию, которая не больше 10% от размера текущего участка земли. Однако, если присоединяемый участок несоизмеримо больше текущего, находящегося в собственности, при этом земля в собственности муниципалитета, можно попробовать оформить земли на основании фактического длительного непрерывного использования территории для личных нужд.
Учтите, что доказывать такое право на расширение участка за счет территории города придется в суде. По данным юристов в таких случаях суд выносит решение обычно в пользу собственника земли, который полностью соблюдает правила эксплуатации земельных ресурсов. Сильно облегчит принятие решения для суда факт владения и пользования участком земли в течение 15 лет.
Чтобы грамотно составить иск и выступить в суде, соблюдайте следующие правила:
Данные в межевом плане могут не совпадать с результатами проведенной экспертизы. Используйте данные экспертов, чтобы повысить шанс на положительный результат судебного разбирательства.
В случае принятия данных эксперта за основу в составлении иска, не забудьте сравнить исковое требование с результатами экспертизы, при необходимости исправьте требования во вступительной части иска.
Сложности при расхождении фактической площади участка с документами
Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:
Когда нельзя оформить дополнительную землю к своему участку
Важно понимать, что не все категории земли допускается присоединить к собственному участку в случае отсутствия у таких земель владельца. В ЗК РФ существует перечень ограничений на свободное обращение земельных участков, относящихся к определенным категориям земли и ВРИ участков.
Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:
Знайте, что необходимо соблюдать нормы Водного кодекса РФ, на основании которых выведены из оборота земли прибрежной полосы с расположенными водоемами и карьерами. Если земли лесного фонда расположены в непосредственной близости к участку собственника, которым он пользуется более 15 лет, этот факт не позволяет гражданам забирать в собственность земли с лесным массивом.
Лесные территории допускается брать в аренду и только на определенный срок на основании Лесного кодекса РФ.
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ РАСХОЖДЕНИИ ФАКТИЧЕСКОЙ ГРАНИЦЫ И ГРАНИЦЫ ПО ДОКУМЕНТАМ
Оставлять комментарии могут только члены нашего СРО, пожалуйста авторизируйтесь. Начните обсуждение, вы будете первым.
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ РАСХОЖДЕНИИ ФАКТИЧЕСКОЙ ГРАНИЦЫ И ГРАНИЦЫ ПО ДОКУМЕНТАМ
Рассмотрим конкретный случай.
Нормы действующего законодательства не позволяют на основе имеющихся документов узаконить фактически используемую площадь. Для оформления всей фактически используемой площади в 845 кв.м. законодательство предусматривает два пути.
Первый путь — составление Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или Проекта межевания территории СНТ и принятие постановления об утверждении Схемы или Проекта межевания и предоставлении земельного участка гражданину площадью 845 кв.м. В этом случае межевой план составляется на основании утвержденной Схемы. Другие документы с описанием местоположения границ прикладывать к межевому плану не нужно. Следует учитывать, что в предоставлении земельного участка площадью 845 кв.м с боковой границей в размере 45.35 метра может быть оказано на законном основании, так как границы участка выходят за пределы участка, предоставленного СНТ на 5.35 метра.
Второй путь — приобретение прав на фактически используемую площадь в судебном порядке. Для этого необходимо будет доказать использование участка в фактических границах 15 и более лет, используя свидетельские показания или материалы аэрофотосъемки. Судебный путь также не гарантирует оформление фактической площади.
Также возможны варианты, когда в кадастр вносится не вся фактически используемая площадь, а только ее часть.
Первый вариант. Создать границы земельного участка в конфигурации и площади, которая установлена проектом планировки и застройки. В этом случае в кадастр будут внесены сведения о границах соответствующих проекту планировки точно предоставленной площади — 730 кв.м. Это самый проходной вариант для кадастрового учета. Требуется согласование с владельцами смежных земельных участков. Извещение о собрании для согласования границ может быть опубликовано в газете (при отсутствии в кадастре сведений об адресе владельцев). В дальнейшем можно провести перераспределение со смежным земельным участком №117 для приведения в соответствие кадастровых и фактических границ.
Второй вариант. Изменить конфигурацию земельного участка — сделать фронтальную границу, соответствующей фактическому значению в 18.50 метра, боковую границу установить в размере 40.0 метров, как это установлено проектом планировки и застройки. Площадь оформляемого участка составит в этом случае 740 кв.м. Данное решение перераспределяет площадь между смежными земельными участками №116 и №117, но не затрагивает самовольно занятые земли площадью 105 кв.м. (фактическая 845 кв.м. минус площадь в границах, предоставленных СНТ — 740 кв.м.). В данном варианте хозяйственные постройки на задней границе земельного участка остаются на неоформленной площади. Учитывая изменение конфигурации оформляемого участка №116, в данном варианте требуется согласование границы с владельцами смежных земельных участков №117 и №115 в индивидуальном порядке. Согласование границы через публикацию в газете может вызвать сомнения у регистратора и повлечь приостановление регистрационных действий. В этом варианте результат кадастрового учета зависит от позиции регистратора. Кадастровый инженер обязан разъяснить регистратору расхождение в площади и конфигурации устанавливаемых границ и границ по документу. Но и в случае подробных объяснений постановка на кадастровый учет не гарантирована.
Как исправить ошибку расположения границ участка
Проблемы с поиском?
Загрузка данных с сервера Росреестра.
Произошла ошибка при обмене данными
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
Продавая недвижимость, субъект может столкнуться с технической или реестровой ошибкой. Представленный материал подскажет, как исправить ошибку расположения границ земельного участка на кадастровой карте, в каких случаях требуется ваше участие, а в каких нет.
Манипуляции, проводимые с квадратными метрами и земельным участком, требуют подготовки сопроводительного пакета документов. В обязательном порядке собственник должен предъявить выписку из ЕГРН. В справке отображается информация о недвижимом имуществе, земельном участке, владельце, процедурах, проводимых с недвижимостью.
Найти участок можно на кадастровой карте, но не всегда надел отображается, что приводит к ряду проблем. Причина кроется в кадастровой ошибке.
Виды ошибок
Для того чтобы участок отображался на кадастровой карте, собственнику нужно пригласить специалиста по землеустройству, который проводит межевание, составляет технический план. На основании технического плана представители регистрационного органа ставят объект на кадастровый учет.
Если обнаружена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка, на карте будут отображаться другие координаты.
Выделяют несколько видов ошибок, делятся они на технические и реестровые. Каждый вид имеет свои подвиды.
Среди основных кадастровых ошибок земельного участка нужно выделить:
Важно! Если на публичной карте все сведения отображаются корректно, но по факту надел больше, это классифицируется как незаконная легализация. Собственника за незаконные действия могут притянуть к административной ответственности. Его действия оцениваются как самозахват.
Первый шаг к исправлению ошибки- это заказ выписки из ЕГРН, для определения точных границ и подтверждения права собственности. Вы можете заказать элеткронную справку на официальном сайте: rosreestor.online
После проведения вышеуказанных манипуляций, документы с новыми внесенными данными направляются в регистрационный орган. На исправление ошибки уходит от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от того, кто допустил неточности данных.
Технические
К техническим ошибкам относят опечатки, допустимые сотрудниками Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии. Для исправления неточностей, нужно обратиться в регистрационный орган. К этому виду неточностей относят:
Сотрудники государственного органа запрашивают архивные данные, сравнивают их с имеющейся информацией, вносят изменения.
Реестровые
Реестровая ошибка – вина сотрудника землеустройства, составляющего технический план, проводимого межевание. К этому виду неточностей относят:
Инженер во время работы может допустить ошибку, что приведет к неточности отображения информации.
Как исправить самостоятельно
Если решили лично заняться устранением неточностей, нужно понимать, как самостоятельно исправить ошибку расположения границ участка.
Все действия в несколько шагов – оформление заявления, его подача в государственный орган.
Для того чтобы сведения были откорректированы, нужно обратиться с обращением в Федеральную Службу Государственной регистрации, кадастра и картографии. Также подать обращение может и сосед, которому нужно получить достоверные данные о смежном участке (перед этим нужно заказать выписку из ЕГРН).
Заявление подается в письменной форме в установленном законом порядке. Эксперты рекомендуют внимательно отнестись к заполнению пункта 3.1.2, где прописывается, в каком месте была допущена ошибка. После подготовки обращения, заявление и пакет документов подается в регистрационный орган.
Если на ваш участок был наложен смежный, устранить неточности можно самостоятельно. Если на ваш надел наложен смежный – либо обращение в регистрационный орган (если соседи не против внесения корректировок) либо через суд, если соседи отказываются от внесения корректировок.
Как исправляется ошибка без вашего участия
Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:
Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.
Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.
Как узнать, что ошибка исправлена
Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки. Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.
Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.
Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.
Как узнать, что ошибка исправлена:
Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.