Если я не смогу платить ипотеку что будет с квартирой

Журнал Домклик

Ипотека

Не могу платить по ипотеке. Что делать?

Аня и Денис взяли однокомнатную квартиру в ипотеку 3 года назад. Ежемесячно они решили отдавать в счёт кредита половину семейного бюджета, чтобы побыстрее рассчитаться. Но три месяца назад компания, в которой работает Денис, потеряла ключевого заказчика, и сотрудникам не выплачивают премии. В итоге зарплата Дениса сократилась вполовину. Урезав затраты до минимума, Аня и Денис поняли, что ежемесячно платить прежнюю сумму они не смогут.

Разберемся, как грамотно действовать в подобных ситуациях, чтобы избежать штрафов и сохранить залоговую недвижимость. А также как подстраховаться, если вы только собираетесь покупать квартиру в ипотеку.

Шаг 1. Звоним в банк

И рассказываем, что случилось и почему нет возможности заплатить.

Вот обстоятельства, которые банк обязательно посчитает уважительными

Звонить надо сразу или хотя бы в первый месяц после дня просрочки: на втором месяце уже начисляют штрафы

А после третьего недвижимость заберут и кредитная история будет испорчена навсегда.

Если нет возможности заплатить по другой причине, в любом случае нужно связаться с менеджером. Решение принимается индивидуально. Главное, предоставить письменные подтверждения случившегося и ваших затрат.

Шаг 2. Собираем документы

Нужно уточнить у менеджера, какие документы предоставить для подтверждения обстоятельств, и принести их в банк как можно скорее. Если рассматривать ситуации выше, то это будут:

Шаг 3. Выбираем варианты решения

Когда банк проверит информацию, менеджер предложит несколько вариантов. Самый частый — реструктуризация. Или, проще говоря, пересмотр условий кредитования.

Что может предложить банк

Когда дела наладятся, банк распределит остаток равными платежами на оставшийся срок кредита. Также можно одновременно увеличить срок кредита, чтобы ежемесячные платежи были меньше.

Задача банка — не добавить человеку долгов, а помочь выполнить обязательства по договору

Если коротко, то можно взять новый кредит под более низкий процент и погасить им первую ипотеку. Это может быть выгодно, если ставка по рефинансированию меньше хотя бы на 2%, и платить осталось больше года.

Сейчас в Сбербанке действует рекордно низкая ставка по рефинансированию ипотеки — 7,9%. Рефинансировать можно только кредиты других банков.

Как подстраховаться?

Перед тем, как брать ипотеку:

1. Подготовьте подушку безопасности в 5–7 платежей. Столько месяцев в среднем занимает поиск работы.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж так, чтобы он не превышал 30% семейного бюджета. При расчете бюджета не учитывайте премии. В любой момент работодатель может перестать их платить.

3. Поиграйте в «ипотеку» — откладывайте несколько месяцев «ежемесячный платёж». Так вы поймете, комфортно ли вам, хватает ли на жизнь при непредвиденных затратах. А заодно подкопите на первоначальный взнос.

4. Страхуйте жизнь и здоровье. Так вы не только сможете финансово защититься, но и сэкономить 1% ипотечной ставки при покупке полиса в аккредитованных СберБанком компаниях.

Источник

Не могу выплачивать ипотеку – что мне делать?

– Покупала квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но доли на детей пока не выделены, и это единственное жилье. С потерей работы не смогла выплачивать ипотеку, состоялся суд. Присудили вернуть всю сумму, а это практически стоимость квартиры на сегодняшний день. Что делать? Банк выставит квартиру на торги, а детей выселят по суду?

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

В этой ситуации советую привлечь к судебным разбирательствам органы опеки и попечительства, а также хорошего адвоката. Поскольку без их помощи Вы не справитесь с юристами банка.

Отвечает директор юридической компании ООО «Аскона» Ольга Буслаева (Краснодар):

К сожалению, закон не защищает в данном случае заемщицу и ее несовершеннолетних детей от реализации квартиры, приобретенной на кредитные средства, даже в том случае, когда квартира куплена с использованием средств материнского капитала. Единственным выходом могут стать ипотечные каникулы. Скорее всего, банк пойдет навстречу своему клиенту, попавшему в трудную жизненную ситуацию.

Для этого заемщице необходимо обратиться в банк, где ей предоставят полный перечень документов для оформления каникул. Предполагаем, что банк может также отказать, сославшись на факт состоявшегося судебного решения. В этом случае женщина может обратиться в суд, который вынес решение о взыскании денежных средств, с заявлением о предоставлении ей рассрочки или отсрочки исполнения судебного акта. Суд вполне может удовлетворить данное заявление, если ему представят доказательства того, что заемщица потеряла работу.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

К сожалению, в данной ситуации работают требования законодательства, по которым при неуплате кредита имущество должно быть реализовано с торгов. Доли Вы выделить не могли, потому что это возможно только после погашения ипотеки.

Необходимо решать вопрос и с Пенсионным фондом, так как Вы не исполнили обязательства по наделению детей, но при этом распорядились средствами, выданными по материнскому капиталу – при продаже с торгов эта сумма должна быть возвращена.

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский:

В судебной практике РФ существуют случаи, когда выносилось решение о возврате недвижимости и выселении всех ее жителей (даже детей). Вопрос очень сложный. Без услуг адвоката в данном деле точно не обойтись.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Судебная практика исходит из следующих соображений: жилье, приобретенное в ипотеку, может быть взыскано несмотря на то, что является единственным (п.1 ст.446 ГК РФ). Использование средств материнского капитала для приобретения жилья не является препятствием для взыскания.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Во-первых, очень Вам сочувствую. Во-вторых, до момента выплаты ипотеки квартира находится у банка в залоге. И выделить доли детям сейчас Вы не сможете.

Отвечая на Ваш вопрос, скажу, что да, банк выставит квартиру на торги, заберет себе всю сумму. А если что-то останется, то вернет Вам деньги.

Всех зарегистрированных (прописанных) в квартире, включая детей, выселят из квартиры и снимут с регистрационного учета (то есть уберут прописку).

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

На такие вопросы невозможно дать однозначный ответ, поскольку каждый случай имеет ряд индивидуальных обстоятельств.

В первую очередь, необходимо обратить внимание на резолютивную часть решения. Если в ней написано, что присужден долг в некоторой сумме, и нигде далее по тексту нет фразы «обратить взыскание на заложенное имущество», а также и в договоре ипотеки нигде не указано, что допустимо обратить взыскание во внесудебном порядке – то можно не бояться потерять квартиру.

В противном случае вероятность потерять квартиру есть. Ни приобретение квартиры на средства материнского капитала, ни обязательство о выделе долей несовершеннолетним детям не являются основанием для отказа банку в реализации жилья в счет погашения задолженности.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Нечем платить ипотеку

Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.

Чем грозит неоплата ипотеки?

Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.

Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.

Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д. Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.

Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:

Варианты решения проблемы

Существуют различные способы решения вопроса.

Выбор варианта остается за заемщиком, по соглашению с кредитором.

Реструктуризация

Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.

Реструктуризация происходит разными способами:

Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.

Проблема реструктуризации ипотечного договора состоит в том, что сделка зарегистрирована в Росреестре и любое ее изменение должно быть также зарегистрировано, на это требуется время.

Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.

Рефинансирование

Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек.
Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д.

Продажа имущества

Другие варианты

Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.

Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.

Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.

Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.

Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.

К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.

При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.

Соглашение с банком

Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.

Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.

Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.

Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.

При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.

Источник

Ипотека после развода: как выплачивать кредит

Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.

В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.

Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.

Что делать с ипотекой после развода

Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.

Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.

По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками. Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.

«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.

Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.

Как платить ипотеку после развода

Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.

«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.

Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.

«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.

Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.

Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.

Что будет, если не платить ипотеку

Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.

«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.

Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.

«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.

Источник

Права, если есть ипотека

В 2019 году в России банки каждый месяц оформляют примерно 100 тысяч ипотечных кредитов — на 220 млрд рублей. Это как если бы все жители Элисты пошли и взяли в августе ипотеку. А в сентябре — все жители Реутова.

Когда банк дает деньги на покупку квартиры, взамен он берет ее в залог. То есть может отобрать ее и продать, если ипотечник сильно задолжает.

В целом квартира, купленная в ипотеку, — такая же собственность, как и квартира, купленная за свои. Можно сдавать ее, сделать там ремонт, поселить всю семью или указать в завещании.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается, собрали основные права ипотечников. Сохраните табличку со ссылками на нормативные акты или скачайте карточки, чтобы иметь список прав под рукой.

Продать или подарить квартиру с согласия банка

Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:

Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.

Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.

Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

Сдать квартиру внаем

Как это работает. Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда — для юридических лиц.

Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.

Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.

В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.

Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:

Делать ремонт на свой вкус

Как это работает. Содержать квартиру в приличном состоянии и проводить в ней ремонт — обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права определять цвет стен или тип напольного покрытия. Правда, весь дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.

При ремонте нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Навредить переклейкой обоев, конечно, нельзя — это актуально для серьезного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнит продажу квартиры и может повлиять на ее цену. Для банка это лишние проблемы. Поэтому в договорах об ипотеке часто пишут, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Впрочем, это обязанность всех владельцев квартир, не только ипотечников. Проводить перепланировку без согласования нельзя.

А вот если перепланировка проведена по всем правилам, то в ней нет ничего незаконного. Запретить ее банк не может: это нарушение прав потребителя. Но часто требует заранее согласовать с ним работы, на случай если характеристики квартиры сильно изменятся. Это тоже прописывают в договоре.

Перепланировка меняет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, была двухкомнатная квартира, а стала трехкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.

Прописывать в квартире других людей

Как это работает. Все члены семьи собственника квартиры имеют право пользоваться его жильем. Члены семьи — это супруг, дети и родители. Другие родственники и иные граждане тоже могут считаться членами семьи, если собственник квартиры вселил их к себе в этом качестве. Кроме того, собственник квартиры может разрешать другим людям временно пользоваться его помещением.

Если человек проживает в помещении — временно или постоянно, — он должен рассказать об этом государству, то есть зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Мы обычно называем это пропиской, хотя формально такого термина в законах давно нет. Запретить прописку членов семьи банк не может.

При регистрации сотрудники МВД согласия банка тоже не спрашивают, но просят подтвердить право проживания в квартире. Для этого подойдет договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.

Взять ипотечные каникулы на полгода

Как это работает. Любой человек, который взял ипотеку, имеет право полгода ее не платить, если это его единственное жилье. Это правило действует с 31 июля 2019 года. До этого об отсрочке платежей нужно было индивидуально договариваться с банком. Он мог согласиться или отказать. Теперь право на каникулы действует для всех, условия четко прописаны в законе, а отказать в этом праве банк не может.

Чтобы полгода не платить ипотеку, должны совпадать такие условия:

К трудным жизненным ситуациям закон относит:

Кредитная история во время каникул не пострадает, а квартиру не заберут за долги. Когда отсрочка закончится, нужно будет платить по обычному графику. А в конце кредита — внести платежи, которые пропустили за время каникул. Дополнительные проценты платить не придется.

Договориться с банком об отсрочке или уменьшении платежей

Как это работает. Если денег на выплату кредита нет и права на ипотечные каникулы тоже нет, ипотечник может договориться с банком и изменить условия кредита. Например, продлить срок выплат и уменьшить ежемесячный платеж. Или получить отсрочку выплаты основного долга и какое-то время платить только проценты. Это называется реструктуризацией кредита. В каждом банке свои условия и правила.

Банк может пойти навстречу, если вы объясните ему, что ситуация уважительная и временная. Например, у женщины родился второй ребенок, через полгода она выйдет на работу и восстановит свой уровень дохода. А пока будет платить только проценты, не погашая тело кредита.

Реструктуризация позволяет выиграть время на то, чтобы восстановить источник дохода и сохранить квартиру. Правда, в итоге кредит может обойтись дороже — или банк вообще откажет.

Рефинансировать ипотеку

Как это работает. Если вы взяли ипотеку под 14%, а потом нашли банк, который предлагает ставку 9%, кредит на квартиру можно перевести в этот банк. Это называется рефинансированием, а иногда — перекредитованием. Если новый банк устроит ваша кандидатура как заемщика, он погасит долг перед старым банком и оформит новый кредит. Теперь квартира будет в залоге у нового банка. За счет разницы в процентах можно неплохо сэкономить.

Для рефинансирования необязательно искать новый банк, можно договориться с тем же, что выдал ипотеку. Если ставки по кредитам стабильно снижаются, банку может быть выгодно пойти навстречу и снизить ставку по текущему кредиту — это уменьшит риск того, что вы переведете его в другой банк. Это проще по документам, но соглашаться банк не обязан. В случае отказа надо изучать другие предложения. Запретить переходить из одного банка в другой нельзя.

Погасить кредит досрочно

Как это работает. Кредит, который человек берет на жилье, можно возвращать в любое время. Ограничивать это право банки не могут. Закон специально предусмотрел эти правила, чтобы защищать интересы обычных людей, которые берут у банка деньги для жизни, а не для бизнеса.

Чтобы досрочно погасить кредит, нужно предупредить банк и узнать точный размер остатка долга для погашения на тот день, когда вы хотите внести деньги. Внесете в другой день — сумма будет уже другая. Проценты обычно гасят раз в месяц, но начисляются они каждый день.

Необязательно гасить кредит сразу целиком. Можно делать это время от времени, внося на счет свободные деньги. При досрочном частичном погашении кредита нужно выбрать, что будет сокращаться: общий срок кредита или ежемесячная выплата. Смотрите, что в вашем случае будет более выгодным или более комфортным. Для этих целей есть кредитные калькуляторы.

В договоре об ипотеке могут быть особые правила досрочного погашения. Их обязательно нужно изучить: банк может включить в договор условия, которые сделают частичное погашение невыгодным. Но запретить платить по кредиту больше, чем указано в графике, банк не имеет права. Вы можете взять ипотеку на 15 лет, а погасить через год.

Снизить процент по ипотеке, если родился еще один ребенок

Как это работает. В России действует программа поддержки семей с детьми, по которой можно снизить процент по ипотеке до 6%. На Дальнем Востоке ставка еще ниже — 5%. Причем теперь эта ставка действует на весь срок кредита, а не на три или пять лет, как раньше.

В программе могут участвовать семьи как минимум с двумя детьми или семьи с ребенком-инвалидом. Они могут купить новую квартиру с льготной ставкой по кредиту или рефинансировать по этой ставке действующую ипотеку. Но только на новостройку: вторичное жилье по такой программе купить нельзя. Квартира может строиться или быть в сданном доме: главное, чтобы ее продавал застройщик, а не прежний владелец — физлицо.

В программу можно попасть, если выполняется любое из этих условий:

Дополнительное соглашение о рефинансировании должно быть заключено в рублях и в следующие сроки:

Допустимый остаток задолженности для рефинансирования:

При этом долг по кредиту, который можно рефинансировать, должен составлять максимум 80% от стоимости всего жилья. Как минимум 20% ипотеки нужно выплатить самим. Можно использовать для этого средства материнского капитала.

Пока программа действует. Семьи с несколькими детьми могут заключать дополнительные соглашения о рефинансировании до 2023 года, а семьи с детьми-инвалидами — до 2028 года. На момент публикации условия и сроки такие, но они могут меняться. Например, еще до 14 ноября специального условия о детях-инвалидах в программе не было.

Получить 450 000 Р на погашение ипотеки, если вы многодетный родитель

Как это работает. Еще одна программа поддерживает многодетные семьи. Если в семье рождается третий или последующий ребенок, государство выделяет 450 тысяч рублей из бюджета для погашения ипотеки. Ребенка нужно родить или усыновить с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.

Деньги можно потратить целиком на досрочное погашение, если долг по ипотеке вместе с процентами больше 450 тысяч рублей. Разделить выплату на две части и забрать себе остаток, к сожалению, нельзя. Если долг меньше суммы господдержки, государство погасит только остаток с процентами, а неиспользованная часть сгорит.

Получить деньги семья может только по одному жилищному кредиту. Но есть большое преимущество перед семейной ипотекой: деньги можно тратить на ипотеку для вторичного жилья и даже если его купили много лет назад. А выделять детям доли никто не требует.

В правилах программы не все очевидно, но она работает. Несколько тысяч семей уже погасили ипотеку за счет господдержки. То есть их долг уменьшился на 450 тысяч рублей, а возвращать эти деньги государству не придется. Подробности можно уточнять в своем банке или у оператора программы — « Дом-рф ».

Потратить на ипотеку материнский капитал

Как это работает. Материнский капитал дают семьям, в которых родился или усыновлен второй или последующий ребенок. Обычно сертификат получает женщина, отцам такие выплаты положены редко: если матери умерли, лишены родительских прав или пропали без вести. Но тратить деньги можно на всю семью.

Размер материнского капитала по годам

Семьи имеют право потратить средства маткапитала на улучшение жилищных условий. Можно сделать это сразу же после рождения детей. Например, 450 тысяч можно потратить на уплату первоначального взноса или погашение долга по ипотеке.

За эти деньги государство потребует выделить детям и их родителям доли в купленной квартире. Для ипотечных квартир это создает дополнительные сложности: выделить доли детям до погашения кредита получится только с согласия банка. Не факт, что он на это согласится. Можно сделать это и после того, как залог будет снят. Тут возникают сложности с продажей ипотечной квартиры, купленной на средства маткапитала, и рефинансированием. Нужно учитывать эти моменты, когда планируете сделку.

Зато можно объединить маткапитал с выплатой для многодетных и при рождении третьего ребенка получить от государства больше 900 тысяч рублей на ипотеку. Две эти программы работают одновременно. А если рефинансировать кредит под 6%, экономия будет еще больше.

Не платить исполнительский сбор, если есть долги по ипотеке

Но тем, кто задолжал по ипотеке, исполнительский сбор можно не платить.

Вот условия для освобождения должников от такого платежа:

Если у заемщика есть ипотека, но накопился невыплаченный долг и квартиру забирают, платить 7% от задолженности не придется. Это право позволяет сэкономить десятки тысяч рублей, если с кредитом все и без того сложно.

Получить вычет за квартиру и за проценты по ипотеке

Как это работает. Налоговая возвращает часть НДФЛ, если купить квартиру в ипотеку. Если заемщик с ипотекой платит налог на доходы по ставке 13%, он может использовать сразу два имущественных вычета: при покупке квартиры и в сумме уплаченных процентов по кредиту.

У таких вычетов есть лимиты:

Вычет налоговая будет считать от тех сумм, что реально были выплачены банку. Если расходы больше лимитов, вернут 13% от максимально возможной суммы, которую установил налоговый кодекс. И только если налог реально начислен или уплачен. С черной зарплаты возвращать нечего.

Вычет по ипотечным процентам хитрый: лимит по нему больше, чем по основному вычету, но использовать его можно только один раз, остаток не переносится на другие квартиры. Оформлять надо так, чтобы использовать по максимуму.

Еще нужно смотреть, когда возникло право собственности. До 2014 года правила были другие: лимита на вычет по процентам не было, а получить его можно было только вместе с основным, по одной и той же квартире. Сейчас они не связаны. Это удобно, если по первой ипотеке вычет по процентам полностью выбирает муж, а жена сохраняет за собой это право до следующей ипотеки.

Завещать ипотечную квартиру

Как это работает. Ипотечник — это собственник квартиры, а не просто заемщик. Он может указать квартиру в завещании и оставить ее кому захочет. Согласие банка на это не нужно. Заемщик может выбирать, кому завещать квартиру: взрослому сыну с хорошей зарплатой или несовершеннолетней дочери-школьнице. Даже если вписать в договор об ипотеке условия по поводу ограничений в завещании, действовать они не будут. Банк вообще не может узнать, кому ипотечник завещал свою недвижимость.

Но когда наследник или наследники вступят в наследство, вместе с квартирой им перейдет и долг. Если завещание не составлять, квартира с долгом все равно перейдет к наследникам, но делить права и долги им будет сложнее.

Чтобы вписать в завещание квартиру в ипотеке, нужно прийти к нотариусу с паспортом. Все остальные документы он может запросить сам в государственных органах. Подтверждать платежи или снимать обременение для завещания не придется. Нотариальный тариф за заверку завещания — 100 рублей. Это если составить завещание самому и не заказывать дополнительных услуг. Если нотариус будет помогать составлять текст завещания — а лучше обратиться к нему за такой помощью, — заплатить придется больше.

Любой человек может отказаться принимать наследство. Если долг по ипотеке кажется неподъемным, в наследство можно не вступать. Тогда и выплачивать кредит не придется. Но получить квартиру с отказом от долгов нельзя.

Отказаться от страховки

Как это работает. По закону положено обязательно застраховать сам объект залога — квартиру. Без этого договор ипотеки банк не заключит. Другие виды страхования необязательные.

Помимо страхования самой квартиры при оформлении ипотеки обычно предлагают застраховать еще что-нибудь :

От этих видов страхования, как и от каких-то других, кроме страхования самой квартиры, можно отказаться. Однако ставка по кредиту при отказе может быть выше. Чаще всего при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банкам виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности, а банк за это снижает процент по ипотеке. Поэтому нужно подсчитать, что будет выгоднее: платить за дополнительные страховки или получить повышенный процент по кредиту.

Соглашаться на дополнительные виды страхования или нет — решение заемщика. Он вправе отказаться от них и обеспечить выплаты во всех критических ситуациях за свой счет. Или не обеспечить. В любом случае страховка — это защита. Если заемщик потеряет работу или заболеет, страховая компания погасит его долг или будет вносить платежи какое-то время. Но если такая защита не нужна или полис уже есть, право ипотечника — отказаться от навязанных услуг.

Не отдавать единственную квартиру в счет других долгов

Как это работает. У граждан нельзя отбирать единственное жилье. Если у семьи одна квартира и есть долги, это жилье не заберут. Но для ипотеки сделали исключение: банк, у которого квартира в залоге, может использовать обеспечение, чтобы забрать свои деньги. Когда человек оформляет залог на квартиру, он соглашается с тем, что банк заберет ее в случае серьезной просрочки. Владелец квартиры получит только деньги от ее продажи, которые останутся после погашения долга.

Но никто, кроме банка, выдавшего кредит, ипотечную квартиру не отберет. У приставов может быть пачка исполнительных производств по административным штрафам, алиментам и долгам по коммуналке, но если квартира единственная — продать ее в счет долга нельзя. Эта норма может очень пригодиться, если в жизни черная полоса и денег хватает только на ипотечные платежи. Разбираться со сложной ситуацией проще, когда знаешь, что завтра есть где ночевать.

Источник