Жилищный баланс что это такое
Что такое «баланс дома» и как предоставить его собственникам
Нередко собственники помещений просят управляющую организацию предоставить для ознакомления «баланс дома». Такого документа не существует, но этот аргумент не удовлетворит жильца и могут начаться проблемы.
Разберёмся, что имеют в виду собственники, когда запрашивают «баланс дома» и какую информацию можно предоставить на подобный запрос.
Лицевой счёт собственника и лицевой счёт МКД
В действующем законодательстве нет понятия «баланс дома». Но если вам поступило обращение с просьбой предоставить такие данные, не спешите отказывать собственнику, чтобы не спровоцировать конфликт.
Запрос собственника предоставить «баланс дома» может означать, что он хочет получить выписку с данными своего лицевого счёта или лицевого счёта дома. Что именно хочет получить собственник советуем уточнить после получения обращения, потому что одну информацию управляющая организация предоставить обязана, а с другой могут возникнуть проблемы.
Разберёмся с законодательством. В п. 3.18 ГОСТ Р 51929-2014 приведено понятие лицевого счёта МКД. Это учётный регистр, который предназначен для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств в соответствии с договорными обязательствами по эксплуатации, управлению и содержанию МКД.
Ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ даёт определение термину учётный регистр. Под учётным регистром понимается документ, в котором регистрируются и накапливаются данные, содержащиеся в первичных учётных документах. На основе его данных составляется бухгалтерская отчётность организации (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
Лицевой счёт дома – это учётный регистр, в котором собрана информация о поступлении и расходовании денежных средств по каждому МКД. Действующее законодательство не обязывает управляющие организации вести бухгалтерский учёт в разрезе каждого дома, находящегося под управлением. Составить бухгалтерскую отчётность организации можно и без таких сведений.
При этом приказ Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н обязывает вести аналитический учёт расчётов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счёта.
Поэтому для ведения аналитического учёта управляющие организации пользуются специальными программами или обращаются в расчётные центры. Для собственного удобства они группируют сведения о потребителях по принадлежности к одному МКД.
Сведения о правильности исчисления размера платы за коммунальные услуги, о наличии или отсутствии задолженности у потребителя управляющая организация обязана предоставить по запросу собственника, согласно пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Содержание лицевого счёта дома
В лицевом счёте дома отражается сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителями платы в разрезе каждого месяца. Она не совпадает с выручкой от оказания услуг и выполнения работ за тот же период. Собственники не всегда оплачивают счета вовремя. В идеальной ситуации такие суммы должны совпасть по итогам года, но такое случается только в случае, если в МКД стопроцентная собираемость платежей.
Списать денежные средства с лицевого счёта МКД управляющая организация может лишь в случае, если у исполнителя услуг подписаны акты выполненных работ. Это устанавливают п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014.
Руководитель управляющей компании утверждает форму регистра бухгалтерского учёта организации как приложение к учётной политике.
Какую информацию из лицевого счёта дома можно предоставить собственнику
Управляющая организация не обязана предоставлять собственнику информацию о лицевом счёте МКД. В соответствии с законодательством о раскрытии информации по управлению МКД, управляющая организация должна размещать сведения в ГИС ЖКХ согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 209-ФЗ. УО размещает в систему информацию, предусмотренную разд. 10 приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр.
ГИС ЖКХ разработана с учётом защиты персональных данных собственников. В открытую её часть управляющие организации размещают сведения, которые может узнать любой житель МКД – адреса домов под управлением, технические характеристики, общие финансовые показатели, а в личном кабинете собственник увидит информацию о своих начислениях, оплатах, задолженности и переплате.
Как мы уже говорили, информацию о состоянии лицевого счёта собственника управляющая организация обязана предоставить по запросу. Ситуация с информацией о лицевом счёте МКД другая: в документе могут быть данные о состоянии расчётов соседей. Раскрывая такую информацию, управляющая организация может нарушить законодательство о персональных данных.
Прямого запрета на предоставление сведений о лицевом счёте МКД как регистре бухгалтерского учёта в законодательстве нет. Если руководитель решил, что такую информацию по запросу собственника предоставить можно, управляющая организация вправе это сделать, но стоит обратить внимание на персональные данные собственников: их разглашать нельзя.
Бывают случаи, когда в договоре управления управляющая организация обязуется предоставлять собственникам по запросу дополнительную информацию о МКД, в том числе это могут быть сведения о лицевом счёте МКД.
«Слишком сладко, в чём подвох»? Об условиях покупки квартиры через «Жилищный баланс»
Всем привет! Это Настя! Уже весна начинает радовать
А почему тогда не каждый второй является членом кооператива? Нуу, это вопрос времени
Давайте на чистоту. Большинство воспринимает накопительный способ как что-то новое и непонятное. А все новое вызывает страх. Это нормально. Плюс у некоторых есть негативный опыт родом из 90-ых, который блокирует возможность двигаться дальше и смотреть шире. Мы понимаем страхи и сомнения людей, поэтому открыто публикуем всю информацию о нас, и ее можно проверить. Однако порой людям недостаточно даже лично знать члена кооператива, который заселился, чтобы самому принять решение. Почему так?
Это объяснимая ситуация. Так уж устроен наш мозг – ему свойственно сопротивляться чему-то непривычному. Мы боимся сменить работу, которая нам не нравится (я тоже боялась когда-то), мы боимся переехать и т.д. Знакомо? (Поделитесь в комментариях)
Но по членам кооператива я вижу: кто действительно заинтересован решать жилищный вопрос – просто берет и решает его, каждый соразмерно своим возможностям. Все просто, да! Зачастую люди, которые уже достаточно долгое время не могли приобрести квартиру, принимают решение о вступлении в кооператив очень быстро. У них нет времени ещё на годы отсрочить решение вопроса, плюс есть с чем сравнить, – и в этом сравнении условия в кооперативе безусловно лучше.
Как сказала моя коллега: жизнь – простая штука, но мы сами её усложняем. Так давайте жить проще и радостнее 
Всем тёплого весеннего солнышка 
Могилевский кооператив предлагает жилье в рассрочку: чем рискуют потребители, и что говорит Закон?
Вроде не Мавроди
Квартиры в складчину
Пока государство обсуждает внедрение механизма системы стройсбережений, просчитывая ее устойчивость и риски с учетом негативного опыта программы «Рациональный дом», в Могилеве активно работает потребительский кооператив «Жилищный баланс», открывший офисы в Минске, Гродно, Гомеле, Витебске и Бресте. Цель, обозначенная в уставе, — объединение паевых взносов, приобретение недвижимости в кооперативную собственность и дальнейшее ее распределение среди членов кооператива в соответствии с участием каждого.
Гражданам предлагают стать членом организации, заплатив вступительный взнос — 5% от стоимости желаемой квартиры. И в течение определенного периода (минимум полгода) накапливать деньги, внося их на счет кооператива под 1,5% годовых. Когда будет собрана оговоренная сумма учетных паев, можно выбирать недвижимость. «Жилищный баланс» ее приобретает, вселяет людей по договору найма, которые затем выкупают жилье (в рассрочку до 15 лет), а также платят проценты за владение и пользование недвижимостью — собственностью кооператива и за пользование средствами паевого фонда организации. Можно рассчитаться раньше, тогда меньше будет переплат, которые на этапе выкупа в минувшем году составили 11,1% годовых.
Вам это ничего не напоминает? Лизинг, например? Только описанный в другой терминологии: паи, взносы — и тем самым не подотчетный, как лизинговые организации, Нацбанку.
Каждый четвертый метр — наш
— В стране строится 4 миллиона квадратных метров жилья в год, мы можем миллион финансировать через несколько лет. Но за ориентир взяли 330 тысяч квадратных метров, чтобы избежать риска падения спроса на жилую недвижимость в будущем.
Минуточку внимания: миллион квадратных метров — это четвертая часть годовой программы страны, 330 тысяч квадратных метров — практически десятая часть. Понимаете, на какие деньги замахивается структура, которую в 2014 году зарегистрировали Е.Раитин и группа его единомышленников? Но что будет, если разросшаяся система пошатнется и граждане массово побегут требовать деньги обратно? Ведь сегодня компания не подотчетна ни Нацбанку, ни Минстройархитектуры, ни Могилевскому горисполкому. Никому. Ее балансы, как в садовом товариществе, например, проверяет только ревизионная комиссия. Высший орган управления — общее собрание. Хотя деятельность по факту сродни банковской. Александр Авраменко, начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры, высказал сомнения в устойчивости системы:
— Какие гарантии? Стол и стулья в офисе или 135 квартир на 720 семей?
Как сообщили в пресс-службе Минстройархитектуры, этот частный проект руководство и специалисты сейчас внимательно изучают и готовы вернуться к его обсуждению, когда будет полная и ясная картина о происходящем.
Кто гарант?
Как быть?
Вопрос немаловажный. Сотни судеб уже вплетены в систему и миллионы рублей. Почему бы своевременно не ввести внешний надзор, аудит и мониторинг деятельности разросшейся компании, которая тогда, возможно, могла бы стать базой системы стройсбережений, если есть во всем происходящем рациональное зерно?
Галина Емельянова, заместитель начальника отдела строительства Могилевского горисполкома:
— Могилевский горисполком не поддерживает методику работы ПК «Жилищный баланс», однако правом вмешиваться в деятельность самостоятельных юридических лиц не обладает, в связи с чем препятствовать его работе в настоящее время нет законных оснований. Когда к нам звонят люди и интересуются, можем высказать только личное мнение о возможных рисках.
Денис Паршин, адвокат Гомельской областной коллегии адвокатов:
— Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, доходы и прибыль кооператива не могут распределяться между его членами. В случае возникновения в финансовом году убытков члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев покрыть их путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован судом по требованию кредиторов. При этом члены кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в установленных законодательством случаях и пределах. В случае банкротства потребительского кооператива рассуждать о возможности полного возмещения его членам стоимости паенакоплений, образованных за счет внесения паевых взносов, можно исключительно в теоретической плоскости. Поскольку расчеты с данной категорией кредиторов производятся в последнюю очередь, на практике, как правило, имущества организации-банкрота оказывается недостаточно.
Что такое «баланс дома» и как предоставить его собственникам
Нередко собственники помещений просят управляющую организацию предоставить для ознакомления «баланс дома». Такого документа не существует, но этот аргумент не удовлетворит жильца и могут начаться проблемы.
Разберёмся, что имеют в виду собственники, когда запрашивают «баланс дома» и какую информацию можно предоставить на подобный запрос.
Лицевой счёт собственника и лицевой счёт МКД
В действующем законодательстве нет понятия «баланс дома». Но если вам поступило обращение с просьбой предоставить такие данные, не спешите отказывать собственнику, чтобы не спровоцировать конфликт.
Запрос собственника предоставить «баланс дома» может означать, что он хочет получить выписку с данными своего лицевого счёта или лицевого счёта дома. Что именно хочет получить собственник советуем уточнить после получения обращения, потому что одну информацию управляющая организация предоставить обязана, а с другой могут возникнуть проблемы.
Разберёмся с законодательством. В п. 3.18 ГОСТ Р 51929-2014 приведено понятие лицевого счёта МКД. Это учётный регистр, который предназначен для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств в соответствии с договорными обязательствами по эксплуатации, управлению и содержанию МКД.
Ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ даёт определение термину учётный регистр. Под учётным регистром понимается документ, в котором регистрируются и накапливаются данные, содержащиеся в первичных учётных документах. На основе его данных составляется бухгалтерская отчётность организации (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
Лицевой счёт дома – это учётный регистр, в котором собрана информация о поступлении и расходовании денежных средств по каждому МКД. Действующее законодательство не обязывает управляющие организации вести бухгалтерский учёт в разрезе каждого дома, находящегося под управлением. Составить бухгалтерскую отчётность организации можно и без таких сведений.
При этом приказ Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н обязывает вести аналитический учёт расчётов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счёта.
Поэтому для ведения аналитического учёта управляющие организации пользуются специальными программами или обращаются в расчётные центры. Для собственного удобства они группируют сведения о потребителях по принадлежности к одному МКД.
Сведения о правильности исчисления размера платы за коммунальные услуги, о наличии или отсутствии задолженности у потребителя управляющая организация обязана предоставить по запросу собственника, согласно пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Содержание лицевого счёта дома
В лицевом счёте дома отражается сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителями платы в разрезе каждого месяца. Она не совпадает с выручкой от оказания услуг и выполнения работ за тот же период. Собственники не всегда оплачивают счета вовремя. В идеальной ситуации такие суммы должны совпасть по итогам года, но такое случается только в случае, если в МКД стопроцентная собираемость платежей.
Списать денежные средства с лицевого счёта МКД управляющая организация может лишь в случае, если у исполнителя услуг подписаны акты выполненных работ. Это устанавливают п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014.
Руководитель управляющей компании утверждает форму регистра бухгалтерского учёта организации как приложение к учётной политике.
Какую информацию из лицевого счёта дома можно предоставить собственнику
Управляющая организация не обязана предоставлять собственнику информацию о лицевом счёте МКД. В соответствии с законодательством о раскрытии информации по управлению МКД, управляющая организация должна размещать сведения в ГИС ЖКХ согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 209-ФЗ. УО размещает в систему информацию, предусмотренную разд. 10 приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр.
ГИС ЖКХ разработана с учётом защиты персональных данных собственников. В открытую её часть управляющие организации размещают сведения, которые может узнать любой житель МКД – адреса домов под управлением, технические характеристики, общие финансовые показатели, а в личном кабинете собственник увидит информацию о своих начислениях, оплатах, задолженности и переплате.
Как мы уже говорили, информацию о состоянии лицевого счёта собственника управляющая организация обязана предоставить по запросу. Ситуация с информацией о лицевом счёте МКД другая: в документе могут быть данные о состоянии расчётов соседей. Раскрывая такую информацию, управляющая организация может нарушить законодательство о персональных данных.
Прямого запрета на предоставление сведений о лицевом счёте МКД как регистре бухгалтерского учёта в законодательстве нет. Если руководитель решил, что такую информацию по запросу собственника предоставить можно, управляющая организация вправе это сделать, но стоит обратить внимание на персональные данные собственников: их разглашать нельзя.
Бывают случаи, когда в договоре управления управляющая организация обязуется предоставлять собственникам по запросу дополнительную информацию о МКД, в том числе это могут быть сведения о лицевом счёте МКД.
Новый способ покупки жилья: накапливаем метры и заселяемся максимум через 2 года. Риски и преимущества
О финансовом механизме «Жилье в рассрочку» кооператива «Жилищный баланс» Realt.by рассказывал два года назад. Гибкий инструмент позволяет члену кооператива заселиться в квартиру как с первоначальным взносом, так и без него. Срок заселения зависит от размера собственных средств, ежемесячных платежей и стоимости квартиры.
Как работает система
Напомним, данный способ покупки жилья включает в себя два этапа — накопительный и выкупа — и рассчитан в среднем на 10 лет. В течение первого этапа член кооператива накапливает от 20% до 40% денежных средств от полной стоимости квартиры и заселяется в нее. При этом он сам выбирает жилое помещение на первичном или вторичном рынке.
Квартира приобретается кооперативом тому члену, у которого подошла очередь на заселение, а затем выкупается им с учетом инфляции.
Невыкупленные квадратные метры финансируются за счет паевого фонда, который формируется за накопленные средства других членов кооператива, рассрочек от застройщика, резервного фонда и других источников. После заселения человек продолжает выкупать квартиру.
Ежемесячный взнос и период выкупа зависят от цены сделки. Понятно, что чем больше сумма ежемесячного платежа, тем короче срок выкупа.
В размер ежемесячного платежа также входят переплаты в размере 0,5% от своей невыкупленной части площади. За счет этих денег формируется резервный и арендный фонды, а также фонд потребления.
Механизм очень гибкий и позволяет человеку купить квартиру и заселиться в нее как при наличии первоначального взноса, так и без него. Если у члена кооператива нет первоначального взноса и его полный срок финансирования составляет 10 лет, то самое позднее через 5 лет у него появляется возможность заселиться в жилое помещение.
Данная схема работает в том случае, если к финансированию квартиры не привлекаются дополнительные источники финансирования. Если же к паевому фонду приплюсовать 10% средств свободных инвесторов, то срок его заселения в квартиру сократится на один год. При добавлении к сумме 5% резервного фонда он уменьшится еще на полгода.
Если член кооператива хочет купить новую квартиру у застройщика с рассрочкой платежа, которая, например, в Минске составляет 3-5 лет, то срок заселения еще больше сокращается. В итоге без первоначального взноса вполне реально заселиться в квартиру через 2 года, а потом в течение 8 лет ее выкупать. При наличии первоначального взноса заселиться в жилое помещение можно уже через год, а затем на протяжении 9 лет выкупать квартиру.
Что имеем сегодня
Первый офис был открыт кооперативом в Могилеве. Этот город лидирует по количеству заключенных членских договоров. Только в октябре этого года кооператив заключил 33 договора. Сейчас эти члены накапливают средства, а через год или два уже будут выбирать квартиру либо на вторичном рынке, либо у застройщика.
В настоящее время «Жилищный баланс» тесно сотрудничает с УКСом г. Могилева. Если два года назад в УКСе было приобретено только 3 квартиры, то на сегодняшний день уже профинансирована 21.
В январе 2018 года открыт офис в Минске. Сейчас в столице насчитывается около 100 членов кооператива, которые будут заселяться в разное время. Максимальный срок заселения без первоначального взноса составляет 3 года с выкупом на 15 лет. Самый короткий — 6 месяцев при первоначальном взносе 50% с выкупом на 8 лет. К настоящему времени уже приобретены 6 квартир, 2 из них в компаниях «А-100 Девелопмент» и «Айрон» и 4 — на вторичном рынке.
В июле текущего года открыт офис в Гродно, где приобретено 5 квартир. В октябре — в Витебске, где также профинансировано 5 квартир. С 3 декабря открылся офис в Гомеле. В Бресте он планируется к открытию в феврале 2019 года.
Сейчас в паевом фонде кооператива находится 7027 квадратных метров общей площади жилья, или 116 квартир разной площади. При этом статистика выглядит так. В 2016 году кооперативом приобретено 8 квартир, в 2017-м — 25 и только в ноябре 2018 года — 16 квартир.
Руководитель проекта «Жилье в рассрочку» Евгений Раитин рассказывает, что сейчас в кооперативе есть переизбыток денежных средств за счет того, что многие люди проходят накопительный этап. Это дает возможность кооперативу быстро заселять людей. Однако со временем этот процесс замедлится. Для того чтобы так же быстро заселять людей в 2023 году, нужно, чтобы инвестиции свободных инвесторов составляли 10% от паевого фонда.
Сейчас большинство членов кооператива при накопительном этапе от 1 года до 2 лет накапливают от 20 до 40% денежных средств на квартиру. Однако очень часто накопительный этап составляет всего 9-11 месяцев.
Чего предстоит достичь
Примерно 2 года назад руководство кооператива говорило о том, что данная система весьма привлекательная и способна финансировать в Беларуси 1 миллион квадратных метров жилья в год. Ставилась задача достичь этой цифры если не в 2017 году, то через 4-5, максимум 10 лет.
— Мы считаем, что 1 миллион — это вполне достижимая, но достаточно рискованная цифра. Поэтому мы решили снизить эту планку и в 2023 году финансировать 330 тысяч квадратных метров в год. Для этого по всей республике ежемесячно нам надо заключать 514 договоров. Это достаточно много, но мы к этому движемся, — дополняет Евгений Раитин.
В частности, в Могилеве кооперативу каждый месяц придется заключать 32 членских договора, в Минске — 165 договоров.
Преимущества системы
Данный механизм финансирования жилья в некотором роде напоминает систему стройсбережений, которая также имеет два периода — накопительный и кредитования. В ходе накопительного периода, который длится от 3 до 7 лет, участнику системы нужно накопить не менее 30% от стоимости квартиры. На оставшуюся сумму банк предоставит кредит на 15-20 лет под ставку рефинансирования (СР) плюс один процентный пункт, что на сегодняшний день составляет 11% (СР 10% + 1 п.п.). Размер кредита зависит не только от суммы накопленных средств, но и кредитоспособности участника системы стройсбережений и его возможности своевременно вносить плату по договору.
Если сравнивать покупку квартиры в рассрочку с банковским кредитованием, то надо сказать, что, например, в начале ноября этого года ОАО «АСБ «Беларусбанк»» повысил ставки по новым жилищным кредитам на 2 процентных пункта, выдаваемых на общих основаниях. До 8 ноября кредиты выдавались под 13% годовых (СР + 3 п.п.), после этого числа — под 15% (СР + 5 п.п.). Более того, с 8 ноября до 31 декабря выдача кредитов и вовсе приостановлена. Размер кредита также зависит от платежеспособности кредитополучателя и предоставляется под поручительство, залог приобретаемого жилого помещения.
Как видим, главное преимущество покупки жилья в рассрочку могилевского кооператива заключается в том, что он предоставляет недостающую сумму средств из паевого фонда, которая не зависит от СР или политики банка, который может ее менять. Индексация этого платежа напрямую связана с уровнем инфляции, которая на конец этого года составит 5-6%, или менее 0,5% в месяц. Именно на такую сумму и будут ежемесячно индексироваться платежи члена кооператива. Кроме того, индекс применяется не ко всей сумме платежа, а к выплачиваемой доле. За счет этого размер переплат в кооперативе значительно ниже, чем у банка. Если два года назад квартиру в рассрочку можно было выкупить под 12% годовых, то по итогам 2018 года ставка снизилась до 11,1%.
Как это выглядит на практике. Допустим, человек к покупке квартиры привлекает банковский кредит на общих основаниях с равномерными ежемесячными платежами по возврату основного долга. Если пересчитать размер кредита в эквивалент квадратных метров, то получается, что в начале погашения кредита он оплачивает 1 квадратный метр жилья, затем 0,9, 0,8 и т.д. квадратного метра. В начальном периоде возврата денежных средств банку на приобретение одного «квадрата» квартиры ему приходится платить в 2 раза больше, чем в кооперативе.
— Если член кооператива сегодня у нас покупает 0,4 квадратного метра, то по 0,4 «квадрата» он и будет финансировать квартиру до полного ее выкупа. Получается, чтобы купить равноценную квартиру, банку надо платить по 800 рублей в месяц (убывающий платеж), а нашему кооперативу — по 400 рублей (индексируемый платеж). Если срок выкупа у члена кооператива составит 7-12 лет, и он покажется человеку слишком большим, он может взять кредит в банке и погасить сумму выплаты. У него появляется возможность маневра. За счет этого и способ удобнее, и переплаты меньше, — говорит Евгений Раитин.
Если сравнивать два такие механизма, как покупка квартиры в рассрочку и лизинг, то они также имеют свои существенные отличия. При приобретении жилья в лизинговой компании авансовый платеж составляет от 20% и выдается на разный срок — от 3 до 5 лет и от 1 года до 20 лет.
Однако при лизинге до полного выкупа право собственности на жилое помещение принадлежит лизингодателю, а в кооперативе — объединению граждан, где каждый член имеет свои квадратные метры.
Если у члена кооператива наступает сложная жизненная ситуация и он перестает платить, ему дается пауза на один год. В соответствии с договором, в случае превышения уровня отставания внесения платежей членом кооператива без объяснения причин и без сложной жизненной ситуации, семья выселяется из жилого помещения. Гражданину выплачивается его доля в зависимости от того, по какой цене удастся передать или продать квартиру.
Можно ли доверять системе
По словам Александра Горваля, данный механизм финансирования жилья имеет положительную динамику. Он развивается, люди вступают в кооператив и приобретают квартиры.
— Любая схема, которая дает возможность гражданину улучшить свои жилищные условия, работает на удовлетворение спроса. Данный механизм, как и любой другой источник инвестирования в строительство, — это положительный момент. В основе схемы лежит самофинансирование граждан, — высказывает свою точку зрения Александр Горваль.
Он говорит о том, что в Минске на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят более 220 тысяч человек (семей). Есть как минимум столько же тех граждан, кто по формальному признаку не подпадает под категорию нуждающихся, но хочет и имеет право улучшать свои жилищные условия.
С появлением данного механизма у людей есть возможность самостоятельно решать свой квартирный вопрос. Что касается государства, то оно в первую очередь ставит перед собой задачу обеспечить жильем многодетные семьи и социально незащищенные категории граждан.
Готовы ли поддержать систему застройщики
Председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» Василий Устинчик вспоминает, что два года назад компания не хотела продавать свои квартиры на стадии строительства через кооператив. Да и сегодня с реализацией квартир в Минске у нее нет проблем. Но в Гомеле у застройщика есть готовые квартиры, и он готов сотрудничать с кооперативом. Председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» считает, что поставленная планка достичь к 2023 году 330 тысяч квадратных метров реальная и по силам кооперативу.
— Любой механизм покупки жилья, будь то «долевка», жилищные облигации или система стройсбережений, несут в себе определенные риски. Человек сам должен выбрать схему инвестирования в жилищное строительство и пользоваться ей, — уточняет Василий Устинчик.
По мнению начальника юридического управления компании «А-100 Девелопмент» Ярослава Мисюкевича, предложенная финансовая схема строительства или приобретения готового жилья заслуживает внимания как альтернативная приобретению жилья с помощью кредита, в лизинг или по системе стройсбережений.
— Мы продали кооперативу одну квартиру общей площадью порядка 50 квадратных метров в Новой Боровой. Она приобреталась по схеме жилищных облигаций по рыночной цене со 100-процентной оплатой, — рассказывает Ярослав Мисюкевич.
Директор Минского домостроительного комбината Андрей Ясюченя говорит, что ДСК в основном строит жилье с ограниченной прибылью застройщика для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Среди них большая доля многодетных семей, социально незащищенных категорий граждан, поэтому у комбината нет проблем с реализацией квартир.
По его мнению, частные застройщики, которые самостоятельно организовывают этот процесс, больше заинтересованы в данной схеме продажи жилья.
— Этот механизм в первую очередь предназначен не для застройщиков, а граждан, желающих решить свой жилищный вопрос самостоятельно. Чем больше на рынке будет предлагаться различных способов покупки квартир, тем больше будет возможностей у людей их приобретать, — дополняет Андрей Ясюченя.
Надо ли регулировать систему
Александр Горваль говорит о том, что вместе с развитием системы и ростом количества членов кооператива появляются вопросы, которые должны быть урегулированы на законодательном уровне. Сегодня они согласованы с министерствами, ведомствами документами локального характера, разъяснениями, письмами и т.д., но их нужно подкреплять нормативно.
Думаю, что Минстройархитектуры заинтересовано в любой системе, но она должна быть всем понятна, прозрачна, отрегулирована и максимально защищена от всевозможных рисков.
— Этот положительный опыт нужно поддерживать не только организационно, но и в нормативно-правовом поле, — уточняет Александр Горваль. — Кооператив заинтересован в обеспечении своего будущего. Государственное регулирование, может быть, и не надо кооперативу, как любому иному бизнесу. Но если серьезно подходить к делу, то он должен беспокоиться о том, чтобы и людям было хорошо. Это авторитет организации, чего не купить ни за какие деньги. Когда житейские ситуации будут разрешаться по взаимному интересу, то между кооперативом, гражданами, государством не будет возникать конфликтов.
Заместитель председателя постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Палаты представителей Национального собрания РБ Дмитрий Гурский информирует, что члены комиссии встречались с руководителем данного проекта, обсуждали предложенную схему финансирования жилья и дали свои замечания и предложения в плане ее подкрепления нормативно-правовой базой.
— Данная схема как еще один механизм приобретения жилья имеет право на жизнь. У человека появилась возможность каждый месяц покупать хотя бы по 0,4 квадратных метра жилья по рыночной цене, — дополняет Дмитрий Гурский.
Андрей Ясюченя акцентирует внимание на том, что сегодня система работает в рамках общего законодательства и держится на авторитете людей, которые ей управляют. Но если разработать отдельный документ, регулирующий данную систему от всевозможных рисков, то, по мнению директора ДСК, она может прекратить свое существование.
— Данная система должна сама себя регулировать. Но для граждан, пользующихся этим способом, надо выработать механизм защиты от рисков, — уточняет директор Минского ДСК.
По мнению управляющего партнера группы компаний ViVa Invest Юрия Жаркова, регулировать этот финансовый механизм на законодательном уровне если и стоит, то весьма осторожно. Он считает, что государство не может рассматривать отдельные вопросы функционирования системы, оно подойдет к этому вопросу всесторонне. В свое время так случилось с «долевкой». После выхода первой редакции указа о долевом строительстве строительному комплексу пришлось некоторое время адаптироваться к новым условиям работы. Поэтому есть опасность, что и в данном случае все сложные нюансы государство может и не охватить с первого раза, а вот самой новой системе имеет риск навредить и сдержать развитие.
— Но меня, как потребителя, данный механизм несколько настораживает. Пока рынок жилья функционирует и развивается нормально, поддерживается достаточно стабильная ситуация на финансовом рынке, все более или менее понятно с курсом доллара. Но любой макроэкономический шок на рынке приведет к тому, что баланс этой системы будет нарушен, — высказывает свою точку зрения Юрий Жарков.
Эксперт считает, что как только будет создано нормативно-правовое поле, у кооператива могут появиться конкуренты. И нет гарантии, что они будут добросовестные.
Что надо узаконить уже сегодня
Руководитель проекта «Жилье в рассрочку» считает, что уже сегодня назрели некоторые вопросы, требующие законодательного регулирования системы. Они связаны с предоставлением налогового имущественного вычета, заключением договоров на обслуживание с коммунальными службами, передачей квартир будущим собственникам и некоторыми другими.
— Мы встречались с представителями разных министерств и ведомств и обсуждали, как можно решить эти проблемы на законодательном уровне. По многим аспектам нашли взаимопонимание, — дополняет Раитин.
Руководитель проекта говорит о том, что в настоящее время деятельность кооператива руководствуется статьей 116 Гражданского кодекса о жилищно-строительных, гаражных и иных кооперативах, и его деятельность нельзя сравнивать с работой микрофинансовой организации.
Вступать в кооператив или нет, каждый человек должен решить сам. Тот, кто заинтересован в таком способе покупки квартиры, но пока до конца не разобрался во всех нюансах работы системы, может прийти на коллективную консультацию и задать все свои вопросы специалистам. Консультации проходят в каждом офисе еженедельно.
Фото: Павел Садовский