Жск что это такое плюсы и минусы
Что такое ЖСК?
Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.
Закон
Важно! Следует иметь ввиду, что:
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.
Риски
Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).
| ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас | ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги |
| Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра | Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики |
| Цена фиксируется один раз и не может измениться | Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов |
| Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку | Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет |
Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.
Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.
Требования к уставу ЖСК
Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:
Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.
Права членов жилищно-строительного кооператива
Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.
ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.
Плюсы и минусы ЖСК
Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:
| Плюсы | Минусы |
| У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет | Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят. |
| В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК. | Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру. |
| Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома | Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы |
| Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат | Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру) |
Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.
Договор ЖСК (образец)
Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.
Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.
Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)
Проверка ЖСК
Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию
В заключении
Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
ЖСК или кооперативный дом: что это значит и чем грозит для покупателя квартиры
Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.
Определение
ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.
Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.
Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.
ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?
Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.
Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.
Преимущества и недостатки дома в ЖСК
Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.
Плюсы ЖСК
Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:
Минусы ЖСК
Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:
Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?
Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.
Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Построить жилье в России можно, объединившись с другими дольщиками. Одной из таких форм объединений называется жилищно-строительный кооператив.
ЖСК — именно под такой аббревиатурой сообщество известно среди россиян. Учредительная организация создается для покупки и управления площадями многоквартирного дома. Существуют и другие формы объединений — ТСЖ, ДДУ и другие.
Разберемся, в чем разница между ними и куда лучше вступить, какие нормативные акты регламентируют их деятельность, насколько высоки риски вкладывания средств в строительство в ЖСК и что такое субсидиарная ответственность. Все нюансы и тонкости, рабочие схемы и определения — в одной статье.
ЖСК в правовом поле
Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.
Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.
Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.
Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.
Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.
Ключевые особенности ЖСК
Для создания ЖСК требуется найти учредителей, желающих участвовать в этом сообществе. Суммарное количество учредителей не может превышать числа жилых помещений.
Для начала происходит общее собрание, на котором обсуждаются детали, и принимается устав. После этого можно считать, что ЖСК начал свою работу. Регламент и ключевые моменты собрания протоколируются назначенным секретарем.
Учредители вкладывают денежные средства в общий счет, с которого финансируется строительство жилого объекта. Собрание учредителей вправе вносить правки, корректировать ход строительства и контролировать все рабочие процессы. Обычно решения принимаются путем голосования.
По факту строительства каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.
Виды кооперативов
Помимо жилищно-строительного кооператива существует еще жилищно-накопительный кооператив. В этом виде сообщества средства учредителей аккумулируются на специальном счете, но не для строительства, а для покупки жилья. Деятельность данного коллектива также регулируется на федеральном уровне.
Преимущества и недостатки ЖСК
Чтобы оценить, насколько подходит вам жилищно-строительный кооператив, необходимо разобраться в его минусах и плюсах.
Минусы:
Плюсы:
Как работает ЖСК
Жилищно-строительный кооператив — это определенное сообщество. Понять, как оно работает, можно, изучив пошаговую схему работы ЖСК.
Пошаговая инструкция:
Одновременное строительство нескольких домов
В Жилищный кодекс регулярно вносятся поправки относительно правовых норм существования ЖСК и других кооперативов. Одно из таких изменений было узаконено 26 июля 2016 года.
Суть норматива сводится к тому, что ЖСК не может строить больше одного дома. Разрешено вести одновременно сооружение только одного МКД с количеством этажей не более 3-х.
Это правило установлено частью 3 статьи 110 ЖК РФ. Однако законом не предусмотрено ограничений в строительстве новых объектов после ввода в эксплуатацию ранее возводимого.
ТСЖ и ЖСК: в чем отличия этих объединений
ТСЖ — это некоммерческое объединение с четко выстроенной структурой и органами управления: общим собранием, ревизионной комиссией, председателем, членами правления.
ЖСК организуется с целью строительства жилья и его дальнейшей эксплуатации. После ужесточения мер к деятельности ЖСК на законодательном уровне домов, построенных в рамках существования этих объединений, стало больше. И эти сообщества, хотя и считаются устаревающей организационно-правовой формой, продолжают оставаться на пике популярности и в 2021 году.
Разобраться, в чем разница между ТСЖ и ЖСК, можно, проанализировав их достоинства и недостатки.
При всей схожести этих двух форм объединений, существует ряд особенностей, которые касаются их целей и модели членства. У них разные ограничения в вопросах ведения хозяйственной деятельности.
Основное отличие товарищества от кооператива заключается в том, что ТСЖ создается на базе существующего жилого объекта, а ЖСК — на этапе его строительства.
Каждый член жилищно-строительного кооператива вносит членские взносы — пай, или денежные средства. Они вносятся на счет фонда целевого назначения. Взносы предназначены для оплаты строительного процесса.
Члены ТСЖ, в отличие от ЖСК, — уже собственники жилья, они оплатили его до вступления в объединение.
Члены товарищества собственников жилья могут, но не обязаны покрывать убытки посредством внесения дополнительных взносов. Для членов ЖСК это условие является обязательным.
ТСЖ как юрлицо не может иметь в собственности дом, которым оно управляет. ЖСК, наоборот, является собственником всех жилых помещений и зон общего пользования.
Еще одним интересным отличием ЖСК от ТСЖ является положение о временных жильцах. Разрешить проживание в ЖСК гражданам на время можно после предварительного согласия всех проживающих лиц и членов их семей, даже временно отсутствующих. Также требуется направить предварительное уведомление правлению кооператива.
Роль внесения взносов значения не имеет. Срок проживания временных жильцов ограничен 6 месяцами. В ТСЖ условия обратные. Собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но в рамках закона.
Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК
Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.
Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.
Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».
Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.
Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.
Плюсы ДДУ:
Минусы ДДУ:
Плюсы ЖСК:
Минусы ЖСК:
Особенности заключения договора ЖСК
Многие путают ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) с соглашением ЖСК. Чтобы этого не происходило, необходимо четко понимать, что такое договор ЖСК при покупке квартиры.
Этот документ заключается сразу при вступлении в кооператив. А граждане, которые становятся дольщиками, освобождаются от уплаты налогов.
Договор ЖСК дает право на длительную неограниченную рассрочку. Пайщик продолжает проживать в квартире, регулярно уплачивая взносы.
Процедура заключения договора не сложная, она не требует регистрации в государственных органах.
Договора ЖСК имеют меньше ограничений, чем ДДУ. Помимо застройщиков, сбором средств может заниматься инвестор. Договор является обязательным документом, регулирующим положение дольщика в жилищно-строительном кооперативе.
Документ составляется в 2-х экземплярах, может дополняться и изменяться. Один экземпляр храниться у дольщика, другой — в правлении ЖСК.
Подводные камни
При любом раскладе событий и наличии самых жестких законодательных нормативов риск быть обманутым есть всегда, пусть и с минимальной вероятностью, как это случалось до сих пор с ЖСК.
Обманутых дольщиков было довольно много в России в конце 90-х и начале нулевых. Закон № 214, принятый в 2004 году, защитил покупателей от двойных продаж. Также заключенные договора стали регистрироваться в органах Росреестра.
Апрельский закон 2005 года установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве МКД, также направленную на защиту потребительских прав от нечестных застройщиков.
Нормативно-правовой акт урегулировал возможность вложения средств частными лицами и ужесточил надзор над девелоперами, увеличив их ответственность перед дольщиками.
Субсидиарная ответственность
Субсидиарной ответственностью является обязанность третьих лиц возмещать остаток задолженности, на который у должника нет средств.
Субсидиарная ответственность возникает в следующих случаях:
Заключение
Жилищно-строительный кооператив — это альтернативный способ стать собственником жилья. В отличие от товарищества собственников, в кооператив не нужно вносить сразу всю сумму за квартиру.
В процессе строительства можно накопить недостающие средства или взять кредит. Однако необходимо знать определенные тонкости при заключении договора и внесении средств в общий фонд.