Жск что это в недвижимости
Жск что это в недвижимости
ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ
Ч. 1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ)
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
ЖСК как схема покупки квартиры
Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.
ЖСК — что это такое
История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.
Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.
Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.
Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.
Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.
В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).
Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.
Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
Преимущества
Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:
Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.
Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.
Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его 
участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.
Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.
Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.
Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.
Недостатки
Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:
В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.
Порядок покупки квартиры
Организация ЖСК
Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:
Приобретение новостройки
Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:
Оформление права собственности на квартиру
Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:
На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.
Возможные риски при покупке квартиры
Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:
Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.
Как обезопасить себя от обмана?
Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:
Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.
Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.
Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.
Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.
Отзывы покупателей
Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.
Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья.
Сейчас свое развитие получили ЖСК с господдержкой.
Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс. «квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га.
Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
Какие ЖСК разрешены законом
Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:
По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН»:
— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.
ЖСК с господдержкой
С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.
Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.
Какими законами регулируется ЖСК
Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» и 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
ЖСК и ипотека
Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов. Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными. Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ». Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.
Как организовать ЖСК
Плюсы и минусы ЖСК
Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.
Комментарий эксперта
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
ЖСК – что это такое: как расшифровать аббревиатуру, всё о жилищно-строительном и потребительском кооперативе, как он работает, его плюсы и минусы, риски и проблемы, связанные с ним, а также стоит ли его учреждать и требуется ли это вообще?
Что это такое?
Жилищный накопительный кооператив (сокращенно ЖНК) представляет собой потребительский кооператив, который создан в качестве добровольного объединения граждан с целью удовлетворения их потребностей в наличии жилья посредством внесения паевых взносов и их целевого использования. ЖНК является отличной альтернативой банковскому ипотечному кредитованию.
Он объединяет в себе механизмы его регулирования, а также паевых инвестиционных фондов и жилищно-строительных кооперативов, что делает для граждан получение жилого помещения максимально доступным.
ЖНК действует в соответствии с законом № 215 – ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах». В соответствии с ним регулируется деятельность, осуществляемая организацией, а также закрепляется схема покупки недвижимости посредством системы коллективных накоплений ее членов. Приобретение жилья таким способом пользуется большим спросом во многих развитых странах и набирает популярность в России благодаря выгодам для граждан и минимальным рискам.
Нужен ли?
Требуется ли ЖСК вообще? Жилищно-строительный кооператив очень популярен в последние годы. Его необходимость обусловлена тем, что подобная организация позволяет не только выгодно обслуживать постройку, но и занимается всеми вопросами строительства.
Собственники, то есть члены ЖСК имеют право видеть, как возводится их недвижимое имущество с самого нуля, принимают участие и контролируют этот процесс.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что ЖСК позволяет собственникам всесторонне участвовать в возведении и обслуживании постройки. Таким образом, между управляющей организацией и собственниками складываются самые доверительные взаимоотношения.
Как выбрать кооператив
При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:
Как купить квартиру через ЖСК
После того, как будет выбран подходящий жилищный кооператив, последовательность действий для покупки квартиры в нем будет примерно следующей:
Участие и оформление собственности
При вступлении в кооператив, гражданин оплачивает вступительный паевой взнос. Уставом могут быть предусмотрены членские взносы.
Член кооператива регистрирует право собственности на основании договора об участии, квитанции либо любого иного документа об оплате паевого взноса, справке об отсутствии задолженности перед кооперативом и акта приема-передачи жилья.
В случае выхода из кооператива, его члены направляют в арбитражный суд подписанное заявление о возврате финансов либо прошение о передаче недвижимости в собственность.
Как работает ЖСК
ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.
Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем (председателем) выполняют управленческую, координирующую деятельность. В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании. Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.
Собрание проводится под чутким надзором секретаря.
О том, как правильно вести протокол собрания ЖСК, читайте тут.
Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.
Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью. Также, члены собрания обладают возможностью самостоятельно назначать даты собрания, голосовать, вносить какие-то свои поправки в деятельность организации. Тем самым можно избежать рисков с ЖСК.
После того, как строительная процедура закончена, ЖСК преобразовывается из строительной компании в управляющую. Она уполномочена поддерживать жилое помещение, а также иные постройки и территорию в надлежащем состоянии и виде, при этом учитывая мнение всех учредителей.
На тот же расчетный счет учредителей собственники теперь уже перечисляют денежные средства, которые призваны гасить счета по коммунальным услугам. Такое сотрудничество позволяет собственникам забыть о процедуре выборов управляющей компании по факту сдачи постройки собственникам.
Теперь вам известно доподлинно, что такое ЖСК и как оно работает.
Отличия от ТСЖ
Жилищно-строительный кооператив — именно эти слова стоят за расшифровкой ЖСК — создают до начала постройки дома, члены кооператива совместными усилиями и вкладами строят многоквартирный жилой дом. Товарищество собственников жилья совместно управляет уже существующим домом.
Участники ЖСК всегда выкупают паи, поэтому их называют пайщиками.
Порядок вступления в ТСЖ определяется его уставом. Он может не предполагать вступительных взносов.
Члены ТСЖ не обязаны покрывать убытки, возникшие в результате его деятельности. Пайщики отвечают по долгам имуществом ЖСК и собственным в размере невыплаченной части пая.
ЖСК будет собственником жилых помещений, пока участник не выплатит пай полностью. ТСЖ — не собственник многоквартирного дома.
ТСЖ может создаваться собственниками нескольких многоквартирных домов. ЖСК действует для строительства одного дома.
Правом вступления в Жилищно-строительный кооператив обладают граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также любые юридические лица при внесении взноса. В Товарищество собственников недвижимости могут вступить только собственники помещений.
Доходы, полученные от деятельности ТСЖ, расходуются на общие цели его членов — ремонт подъездов, придомовую территорию. ЖСК распределяет доходы между своими участниками.
Какие виды ЖСК существуют?
Существуют несколько видов организаций, которые относятся к жилищно-строительным кооперативам.
На практике, выделяют только два, самых распространенных из них.
Первый – это жилищно-строительный кооператив, а второй – жилищно-накопительный.
Если вы могли ознакомиться с информацией о жилищно-строительном кооперативе в пунктах выше, то с последним вы наверняка ещё не знакомы.
Данный термин имеет аббревиатуру ЖНК, и представляет собой сформированную гражданами организацию, которая имеет некоммерческий характер, в точности как жск.
Данная организация старается обеспечить за счет всех своих членов и учредителей взносы, которые ими выплачиваются.
Действуют данные организации на основании устава. Формируется денежный пласт, который учредители могут потратить на покупку жилья. Все действия организации регулируются принятым уставом.
Основное различие между этими организациями состоит в том, что при жилищно-строительном кооперативе жилье строится, а при накопительном – формируется сумма для покупки. В дальнейшем же, после решения жилищного вопроса о реорганизации продолжают действовать в рамках управляющей компании.
Риски по сравнению с ДДУ
Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и исключает возможность «двойных продаж». Кроме того, при долевом строительстве документация максимально прозрачна и доступна к ознакомлению.
Цена квартиры по ДДУ неизменна на всех этапах строительства. Цена объекта недвижимости в ЖСК изменяется из-за растущих затрат.
В договоре ДУ сроки прописаны, в случае их нарушения застройщик выплачивает неустойку. Строительство в рамках ЖСК не предполагает чётких сроков и штрафных санкций.
В случае расторжения договора, ДДУ возвращает бывшему долевому участнику все деньги. В случае с жилищно-накопительным кооперативом вернут проценты по вкладу.
Объект долевого строительства можно приобрести в ипотеку. В случае с ЖСК ипотека не возможна.
Для чего создаётся?
Создание ЖСК – альтернатива стандартным способам приобретения строящегося жилья. Участники организации не обращаются в банк за ипотекой, не заключают договора долевого участия со строительной компанией.
В процессе приобретения квартир в строящемся здании для членов организации нет посредников. Они сами выступают в качестве застройщика. Оплачивается строительство средствами из паевого фонда, взносы в который делает каждый участник объединения. Процесс возведения дома полностью контролируется ЖСК вплоть до момента его сдачи в эксплуатацию.
Как вы знаете, существует два вида кооперативов. Один из них — это жилищно-строительные кооперативы, о которых мы сейчас говорим.
Второй вид — это жилищно-накопительные. И если про жилищный строительный кооператив мы постарались упомянуть важнейшие нюансы, и вы знаете определение этого сообщества, то про жилищно-накопительный кооператив вам ещё неизвестно.
Под аббревиатурой ЖНК понимается организация, которая имеет некоммерческий характер, как и вышеупомянутая. Самостоятельно данная организация обеспечивается за счет всех своих учредителей определенными взносами, определённых уставом.
Данные взносы необходимы для того, чтобы осуществить покупку жилья. Деятельность такого кооператива также регулируется законом.
Что делать, чтобы вступить в жилищно-накопительный кооператив
После оплаты, квартиру бронируют на пять дней для того, чтобы вы успели оплатить паевый взнос. Так как перевод банковский — это может занять от трех рабочих дней. После того, как деньги поступили на счет кооператива — вам позвонит менеджер и передаст документы об оплате.После этого вы можете следить за стройкой: на сайте застройщика устанавливаются камеры. Главное: следить за стройкой больше пяти минут. Часто, когда камера не работает, там может стоять заглушка на три минуты. Последите за стройкой два дня по десять минут — тогда вы точно убедитесь, что объект строят и он не заброшен.
Принцип деятельности
Принцип деятельности ЖНК состоит в приобретении недвижимости или ее строительстве за счет средств, привлеченных гражданами. Примечательно, что организация данного вида способна одновременно выступать в качестве инвестора, застройщика, а также участника долевого строительства.
В соответствии с законодательными нормами покупка в кооперативе осуществляется после внесения первой части от полной стоимости, после чего будущему владельцу нужно подождать ее покупки или строительства. Сумма вносится единовременно или путем накопления до нужного размера. Второй период является расчетным и подразумевает оплату оставшейся части стоимости жилья, которую за него уже внесло объединение. То есть гражданину нужно выплатить задолженность по ссуде с процентами.
Сроки выполнения данных процедур зависят от условий деятельности конкретной организации.
Членом кооператива может стать любой гражданин, достигший совершеннолетия. В этих целях нужно обратиться в организацию и написать соответствующее заявление на имя директора. На его основании правление вынесет решение о приеме или отказе. Решение оформляется в письменном виде и вместе с заявлением направляется в ФНС о внесении данных о члене ЖНК.
После прохождения процедуры регистрации налоговые органы предоставят свидетельство и выписку из реестра, после чего гражданин может осуществлять взносы.
В соответствии с законодательством существует несколько видов взносов. Для оформления в организации нужно совершить вступительный взнос. Хозяйственная деятельность компании осуществляется на основании членских взносов. Полученные средства затрачиваются на оплату труда работников организации, аренду офисных помещений и другие важные расходы.
Паевые взносы направляются на приобретение или строительство объекта недвижимости. Они составляют собой паевой фонд, денежные средства из которого могут использоваться только по назначению. Резервный фонд создан для поддержания работы ЖНК в экстренных ситуациях.
Основная цель
Основной целью, ради которой изначально и предполагалось введение нового законодательного проекта, является возможность предложения гражданам нового типа услуг и повышение самостоятельности граждан в самоуправлении. Именно поэтому инициатива по созданию нового ЖНК предоставляется самим гражданам на основе определенных условий, которые будут рассмотрены в последующих главах.
Так, в список задач данного типа объединений по законодательному замыслу может входить предоставление гражданам-пайщикам возможности удобного приобретения жилища как в пределах определенного, входящего в компетенции рассмотрения участка, так и в других городах России.
Ответственность
Законодательными проектами, на основе которых регулируется полноценная легитимность функционирования жилищных накопительных кооперативов, устанавливаются два основополагающих пункта, по которым ответственность возлагается на ЖНК или же снимается с него.
Данные пункты можно найти в Законе №215 “О жилищных накопительных кооперативах”, в главе 1-ой, статье 4-ой.
В данной статье сказано, что в случае наличия у отдельных членов ЖНК кредиторских задолженностей и обязательств, данные обязательства не перекладываются на целое объединение. То есть, говоря простым языком, каждый член кооператива несет индивидуальную ответственность за те задолженности, которые закреплены исключительно за ним ввиду его собственной финансовой деятельности. Во втором пункте данной статьи говорится, что по общим обязательствам кооператива его члены отвечают всем принадлежащим рассматриваемому жилищному кооперативу имуществом, и ответственность в данном случае распределяется соответственно равным образом.
Если же отходить от исключительно документальных и юридических условностей данной тематики то, следует заметить, что основополагающая ответственность ЖНК – это поддержание соответствующего уровня оказания предоставляемых услуг и общее качество выполнения всех проводимых работ, в случае несоответствия стандарту которых у членов-пайщиков имеется возможность в ходе собрания оспорить результаты проведенных предприятием работ.
Капитал и функционирование ЖНК поддерживаются при помощи средств, которые ежемесячно вносятся членами кооператива, а также взносами новых участников.
Сколько платиться ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется
В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры. Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей.
После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится.Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца.
В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях: 1) Если у вас было три просрочки за год;2) Если были просрочки в течение трех месяцев.Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.
Какие документы проверить у жилищно-накопительного кооператива
Для начала сделайте выписку из ЕГРЮЛ. Оттуда проверьте, когда в последний раз вступали новые члены кооператива, сравните фактический и юридический адрес, номера ИНН и ОГРН.После этого, если у кооператива есть сайт — проверьте все документы с официальными источниками: выпиской из ЕГРЮЛ и реестром Банка России. Чаще всего документы самого кооператива можно найти на вкладке «Информация». Если вы сравниваете документы и видите, что юридический и фактический адрес отличается в уставных документах кооператива и официальных документах — вероятнее всего это мошенники. Еще одна схема: проверьте число членов кооператива. Если данные расходятся — кооператив накручивает число участников для массовости. Вероятнее всего, это мошенники.
Выписка из ЕГРЮЛЧто проверить в документах на сайте кооператива: устав ЖНК, положение о формах участия и положение о паевом фонде. Если этих документов нет — стоит призадуматься. Мошенники ради быстрой выгоды не будут следить за репутацией. Поэтому не стоит сразу вкладываться в кооператив, который скрывает свои учредительные документы.Еще стоит обратить внимание на аудиторское заключение. Жилищно-накопительные кооперативы должны раз в год проводить независимую проверку своих финансов. При этом, не сам кооператив выбирает аудиторскую компанию. Это делается на конкурсной основе. Поэтому чаще всего ни кооператив ни аудиторская компания не работали раньше. Между ними нет сговора.
Организационно правовая форма
ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.
Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.