Договор сервитута земельного участка что это
ВС РФ об установлении сервитута на земельный участок
26 апреля Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Мы расскажем об основных выводах.
Вы узнаете, в какой суд обращаться об установлении, изменении условий или прекращении сервитута. Мы объясним, что делать, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом.
Что такое сервитут и как его получить
Мы уже рассказывали вам о том, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 1 N 122-ФЗ). Это право передаётся другому лицу по праву обременения.
Право обременения по-другому называется правом ограничения. Его определение дано в п. 1 ст.1 Закона о государственной регистрации прав. Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.
Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Если вы получили сервитут, это не значит, что участок перешёл вам во владение и его собственники лишились права им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Собственники продолжают пользоваться им, но с определённой целью, которая устанавливается договором или соглашением.
Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства голосов на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.
Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте
Чтобы точно определить, в какой суд обращаться для решения вопросов о сервитуте, уточните субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Есть два варианта – суд общей юрисдикции или арбитражный суд.
Суды общей юрисдикции занимаются делами, предусмотренными ч. ч. 1 и 2 ст. 22 ГПК РФ. Но не разрешают экономические споры и дела, которыми занимаются арбитражные суды.
Но этот факт не говорит о том, что спор носит экономический характер и должен рассматриваться арбитражным судом.
Верховный суд в пример приводит определение районного суда. Он прекратил производство по иску об установлении сервитута. Истец имел статус индивидуального предпринимателя и просил установить сервитут в отношении земли. Сервитут ему был нужен, чтобы обеспечить доступ к принадлежащему ему земельному участку и нежилым помещениям.
Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.
Но не всегда у судов общей юрисдикции нет полномочий для разрешения подобных споров. Например, спор об отмене сервитута может рассматривать суд общей юрисдикции и арбитражный суд. Всё зависит от того, какой суд установил сервитут.
Что делать, если в ЕГРН нет сведений о земельном участке
В ЕГРН может не быть данных о части земельного участка, на который накладывается сервитут. Верховный суд РФ объяснил, что это не препятствует государственной регистрации сервитута. И привёл пример.
Только после этого можно было вновь приходить с заявлением о регистрации сервитута.
Заявитель обратился последовательно в несколько судов, но везде проиграл. Наконец, дело дошло до окружного суда. Его постановление отменило решения предыдущих судов, потому что в Законе о государственной регистрации прав нет обязательного требования о кадастровом учёте части земельного участка при заключении соглашения о сервитуте.
Такое требование применяется только к земельным участкам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение – соглашение заключается менее чем на три года (ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ).
Чтобы зарегистрировать сервитут нужно представить документы, отражающие сферу действия сервитута и его содержание. Сервитут необходимо зарегистрировать в отношении всего земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.
Договор сервитута земельного участка что это
ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
(п. 6 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Договор сервитута земельного участка что это
Публичные сервитуты, установленные до 01.09.2018, сохраняются. Правообладатели таких земельных участков вправе использовать меры защиты, предусмотренные ЗК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 341-ФЗ).
ЗК РФ Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.
2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.
4. Публичный сервитут может устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 477-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.
5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.
Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.
6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.
7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.
Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.
Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.
10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.
11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.
12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.
13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.
16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.
17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.
19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Что такое договор сервитута, как заключается соглашение и сколько действует? Образец заявления
Соглашение о сервитуте является уникальным субъектом правоотношений, где недвижимость передается в ограниченное пользование другому лицу или кругу лиц. Основные особенности реализации сервитута отражены в Гражданском и Земельном Кодексах РФ. Что представляет из себя такой вид соглашения и как правильно его оформить?
Что это такое?
Сервитут – это особый вид соглашения, предусмотренный законодательством, предполагающий возникновение и регламентацию права на установление ограниченного использования чужого имущества (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Процедура проводится с учетом следующих особенностей (в скобках указаны пункты ст. 274 ГК РФ): 
Если право собственности обремененным земельным участком переходит к другому лицу, то сервитут не оканчивает свое действие, а переходит совместно с недвижимостью (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Таким образом, соглашение о сервитуте – это способ установить и урегулировать право пользования частью чужого участка, а также письменно обозначить условия, сроки и реквизиты сторон договора.
Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
Подробнее о том, что такое сервитут, как и когда он оформляется, мы рассказываем в отдельной статье.
Назначение
Частный и публичный сервитуты устанавливаются в случаях, когда собственникам соседних или близлежащих земельных участков, а также органам государственной власти, необходимо воспользоваться частью чужого имущества. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичное соглашение заключается в целях:
Назначение частного сервитута определяется договоренностью сторон соглашения, например, при необходимости размещения сквозного дорожного полотна общего пользования или прокладки кабеля на территории соседнего участка.
Стороны
Так как по специфике назначения договор носит частный или публичный характер, то стороны соглашения выступают как единолично или в составе определенного круга лиц, так и в составе неопределенного.
При этом пользователями и обладателями сервитута могут стать:
Сторонами соглашения выступают владелец имущества, обременяемого сервитутом (землевладелец) и собственник недвижимости, в пользу которого заключается соглашение (сервитуарий). В некоторых случаях сервитуарием может выступать лицо, пользующееся имуществом на правах бессрочного или пожизненного проживания, например, по договору ренты, а также арендатор (ст. 39.24 ЗК РФ).
Заключение сервитутного соглашения
Условия установления соглашения на право пользования частью недвижимого имущества в отношении государственных и муниципальных объектов регламентированы гл. V.3 ЗК РФ. Положения, касающиеся формы, существенных условий договора и регистрации сделки, актуальны в отношении частной собственности. Этапы процедуры:
Подача заявления
Если сервитут устанавливается в отношении муниципального или государственного имущества, заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении соглашения.
В документе должны быть перечислены цели и сроки действия сервитута (п. 1 ст. 39.26 ЗК РФ).
В течение 1 месяца с момента подачи заявления муниципальный или государственный орган обязан выполнить одно из следующих действий:
При передаче в ограниченное пользование только части недвижимости необходимо дополнительно предоставить кадастровый план с очерченными границами территории, передаваемой в эксплуатацию.
Оформление
При этом п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ содержит перечень существенных условий, которые обязательно отражаются в соглашении. Среди них:
По структуре документ представляет из себя лист формата А4 с нумерованным подразделами, отражающими основные условия договора:
Печатная форма договора заполняется прописью в зарезервированных местах синей или черной ручкой без помарок и исправлений.
Содержание
Условия соглашения устанавливаются сверху вниз, начиная с наименования – «Договор об установлении земельного сервитута». Ниже в шапке перечисляются:
Рассмотрим, что является предметом этого соглашения об установлении сервитута в отношении ЗУ. Предмет договора:
Права и обязанности Землепользователя:
Права и обязанности Сервитуария:
Подробнее о правах и обязанностях обладателей сервитута прочтете в отдельной статье.
В особых условиях следует указать возможность досудебного урегулирования споров, сохранение сервитута при передачи собственности другому лицу, а также количество экземпляров договора. Отдельным пунктом необходимо установить опись документов, прилагающихся к договору: кадастровый план и схема границ сервитута.
В разделе «Реквизиты и подписи сторон» необходимо перечислить адреса, паспортные данные, даты рождения и полные имена сторон соглашения, заверив подписями Землепользователя и Обладателя сервитута.
Регистрация
Основанием для внесения изменений в государственный реестр является заявление и соглашение о заключении сервитута с подписями сторон сделки. Для этого собственнику земли, обременяемой сервитутом, необходимо обратиться в Росреестр со следующим пакетом документов:
По состоянию на 2019 г. стоимость госпошлины составляет 1,5 тыс. рублей для физических лиц и 6 тыс. рублей для юридических. По окончании процедуры заявитель получает свидетельство о регистрации. Срок рассмотрения и подготовки документов составляет 10 дней с момента подачи заявления или 3 дня, если соглашение заверено у нотариуса.
Подробнее о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали тут.
Условия оплаты
Условия и размер платы, устанавливаемой в отношении сервитуария, строго не регламентированы законом. Однако, если предметом договора выступает недвижимость, находящаяся в собственности государства или органов местного самоуправления, то плата устанавливается (п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ):
Средства, перечисляемые в пользу землепользователя, направляются в счет регионального, муниципального или федерального бюджета РФ, либо в пользу определенного лица или круга лиц, являющихся субъектами частного соглашения (п. 3). Плата по частному соглашению устанавливается в соответствии со ст. 424 ГК РФ по взаимной договоренности сторон.
О методике определения и порядке внесения платы за сервитут на земельный участок мы рассказываем в этой статье.
Срок действия
Срок действия соглашения урегулирован ст. 19 43 Федерального Закона РФ. Во всех случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, период действия договора устанавливается:
При установлении сервитута в связи с эксплуатацией региональных или федеральных линейных объектов договор заключается на неограниченный срок (п. 3 ст. 19).
Если в тексте соглашения не оговорены сроки действия сервитута, то договор продолжает действовать на протяжении 5-ти лет с момента заключения (п. 4 ст. 19).
О том, на какой срок может устанавливаться сервитут, мы также рассказываем в этом материале, а здесь вы сможете узнать о видах и классификации сервитута по срокам.
Основания для прекращения действия
Стороны соглашения перечисляют в договоре обстоятельства, по наступлении которых договор прекращает действие. Ими могут стать:
Перечень основания для прекращения сервитута мы также приводим в отдельном материале.
Таким образом, владельцы недвижимого имущества при необходимости вправе заключить соглашение для предоставления ограниченного права пользования участком или его части другому собственнику. При этом предметом договора может выступать как частная, так и государственная собственность. Документ обязательно регламентирует права и обязанности сторон, срок действия соглашения, а также размер и условия внесения платы.
Договор об установлении сервитута
Сервитут в современном законодательстве представляет собой особое обременение, налагаемое на недвижимое имущество какого-либо лица, если такое обременение поможет расположенному рядом имуществу других лиц полноценно функционировать, а государству, если оно заинтересовано в наложении такого обременения, осуществлять свои задачи по обеспечению нормального существования своих граждан.
Как и любое другое обременение, факт установления сервитута должен быть официально зафиксирован.
Однако, в отличие от других обременений, установление сервитута закрепляется с помощью специального соглашения.
Что подразумевают под договором сервитута
Договор об установлении сервитута относится к разряду документов, носящих 
двоякий характер: с одной стороны, он является разрешительным документом для собственника объектов недвижимости, имеющих худшее положение, на использование таких соседних объектов, имеющих лучшее расположение, в целях улучшения собственного состояния (например, если к одному или нескольким земельным участкам можно попасть только через земли соседнего участка, к владельцу последнего предъявляются требования обеспечить проход или проезд своим соседям к их участкам через свою территорию).
С другой стороны, этот документ закрепляет возникающее вследствие его подписания обременение на чужое имущество, вызывающее ухудшение его положения и состояния.
Однако составить этот документ можно только в том случае, если обременение устанавливается частным лицом в отношении частного лица (сюда же следует отнести и юридические лица, если они не имеют отношения к государственным органам).
В том случае, если одной из сторон сервитута будет выступать государство, ни о каком договоре речь идти не будет, а установление обременения будет зафиксировано соответствующим административным актом.
В том случае, если стороны не смогли договориться о заключении договора сервитута, но без такого обременения обойтись невозможно, все условия соглашения установит суд, на основании решения которого впоследствии будет сформирован текст договора.
Структура и содержание договора
Договор об установлении сервитута регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, так как сам сервитут может быть установлен только в соответствии с требованиями этого нормативного акта, именно по этой причине он имеет классическую структуру договора о заключении того или иного соглашения:
Однако, несмотря на подчинение текста договора классической структуре, принятой в гражданском законодательстве, вопрос о том, какие существенные условия должны быть отражены в этом договоре, до настоящего времени остается открытым, а примерный перечень таких условий составляется в каждом конкретном случае индивидуально, с использованием существующих административных актов, которые отражают государственную волю об установлении сервитута.
К таким существенным условиям будут относиться:
К тексту договора могут быть составлены приложения, в которые включаются:
Когда и как надо заключать
Заключение договора сервитута должно происходить сразу же после достижения всех необходимых договоренностей.
Однако, в том случае, если земля находится в собственности у государства, срок 
составления такого договора может существенно увеличиться, так как срок рассмотрения поданного заявления на установление сервитута составляет не менее 21 дня с момента регистрации такого заявления.
Заключение договора сервитута может осуществляться только в письменном виде, так как условия, зафиксированные в тексте этого соглашения, должны быть подтверждаемых в любой момент, когда возникнет различные споры.
После заключения договора сервитута он должен быть зарегистрирован в соответствующих органах.
Дарение земли родственнику оформить намного проще, чем чужому человеку. Подробности можно узнать здесь.
Действенные способы, которые помогут защититься от рейдерского захвата квартиры, описаны в нашей статье.
Порядок действий с договором
После официального подписания заключенного соглашения об установлении сервитута документ должен пройти процедуру официальной регистрации. Однако, говорить о том, что регистрируется сам договор, неправильно, так как с 1 марта 2013 года регистрация именно этих документов происходить не должна.
Выдача свидетельства о регистрации сервитута осуществляется в территориальных подразделениях Росреестра по месту нахождения обремененного земельного участка.
Для того, чтобы такое свидетельство было получено всеми заинтересованными сторонами, в органы Росреестра необходимо предоставить следующий пакет документов:
Все документы принимаются у заявителей с обязательным составлением расписки, в тексте которой содержится опись всех предоставленных материалов, а также указывается информация о дате приема и регистрации заявления.
В том случае, если все документы оформлены надлежащим образом, заявление рассматривается в течение 21 дня с момента его регистрации в органах Росреестра, и по итогам такого рассмотрения обеим сторонам выдается свидетельство об установлении сервитута.
Договор сервитута представляет собой особое соглашение, в котором обязательно 
фиксируется то, на каких условиях и на какой срок устанавливается такое обременение.
Составление этого договора должно происходить только в письменном виде, а результат подписания такого документа должен быть официально зарегистрирован путем получения соответствующего свидетельства.