Если рубль падает что происходит с недвижимостью

Раскрыты последствия обесценивания рубля для рынка недвижимости

Фото: Эмин Джафаров / «Коммерсантъ»

Резкое обесценивание рубля повысило интерес к российскому рынку недвижимости в полтора раза. К такому выводу пришли эксперты ЦИАН, материалы подготовленного ими исследования есть в распоряжении «Ленты.ру».

Аналитики раскрыли количество уникальных посетителей базы недвижимости ЦИАН в периоды высокой курсовой волатильности: выяснилось, что падение рубля увеличило покупательскую активность на 42 процента. При этом для сохранения средств россияне выбирают преимущественно готовое жилье: количество запросов на вторичном рынке увеличилось на 44 процента, на новостройки — на 35 процентов.

Максимальный всплеск покупательского спроса зафиксирован в Новосибирске, Перми и Волгограде. «Москвичи и петербуржцы хранят деньги в валюте и не торопятся покупать недвижимость», — поясняют эксперты. Они также отмечают, что в начале марта до 5 процентов продавцов недвижимости в городах-миллионниках взяли паузу, сняв квартиры с продажи, — это также одно из последствий обесценивания рубля.

«Курсовые колебания оказали давление на среднюю стоимость квадратного метра в городах-миллионниках, — подчеркивают в ЦИАН. — Средняя цена «квадрата» 9 марта 2020 года относительно 7 марта снизилась на 0,5 процента, достигнув показателя в 78,1 тысячи рублей. К 12 марта цена снизилась на 1 процент (до 77,8 тысячи рублей). Это самый низкий показатель с начала февраля 2020-го. Максимальное падение зафиксировано в Москве, где средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2,1 процента после подорожания доллара». Эксперты связывают отрицательную ценовую динамику со стремлением ряда собственников найти покупателей до возможного удорожания ипотеки.

Ранее в марте России предрекли падение цен на недвижимость. Аналитики отметили, что в настоящее время вкладываться в отечественные квадратные метры не стоит, — лучше переориентироваться на объекты за рубежом или же перевести сбережения в наличные доллары.

Источник

Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле

Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?

«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?

Как ведут себя цены на жилье?

Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«,­ — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.

С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.

Что происходит с ипотечными ставками?

В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.

«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Стоит ли покупать жилье?

В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.

К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

Источник

Доллар — 75, евро — 84: что будет с ипотекой после обвала рубля

Еще недавно глава российского правительства Михаил Мишустин называл текущие ставки высокими и призывал кабмин работать над удешевлением ипотеки. После обвала рубля ключевой задачей стало избежать роста ипотечных ставок, потому что все предыдущие кризисы сопровождались подорожанием ипотеки.

В четверг, 12 марта, курс доллара впервые с февраля 2016 года превысил 75 рублей. Курс евро растет и приближается к отметке 85 рублей. На рынках продолжается паника после объявления пандемии коронавируса.

Разбираемся, что будет с ипотечными ставками после падения цен на нефть и валютных колебаний и, главное, стоит ли брать ипотеку в условиях неопределенности.

Как вели себя ипотечные ставки в предыдущие кризисы

Предыдущие финансовые кризисы (2008, 2014) сопровождались увеличением ипотечных ставок. Если до кризисного 2008 года ставки по ипотеке стабильно снижались, летом 2008-го они находились на уровне 12,5%, то в разгар финансового кризиса выросли до 15%. Это привело к двукратному сокращению рынка ипотеки — с 349 тыс. кредитов в 2008 году до 130 тыс. в 2009-м.

По мере выхода из кризиса ставки по жилищным кредитам стали постепенно восстанавливаться, пока в 2014 году не наступил новый финансовый кризис. В декабре 2014-го Банк России ради спасения рубля поднял ключевую ставку сразу на 6,5 п. п. — до 17%. Это стало рекордным значением за всю историю российского рынка ипотеки. Коммерческие банки отреагировали на решение регулятора и повысили ставки по кредитам. Ипотека стала выдаваться под 17–20% годовых. Спрос на новостройки серьезно упал, а застройщики оказались на грани банкротства. Чтобы избежать негативных последствий, государство запустило программу субсидирования ипотечных ставок на новостройки и ситуацию удалось стабилизировать.

Спустя полтора года ипотека вернулась к докризисному уровню и дальше стала дешеветь. В 2018 году ставки опустились до 10,5%, это привело к рекордной выдаче ипотеки. За 2018 год россияне оформили около 1,5 млн жилищных кредитов на 3 трлн руб. Это стало абсолютным рекордом.

Позже ЦБ дважды повышал ключевую ставку из-за высоких инфляционных ожиданий и валютных колебаний, что привело к удорожанию ипотеки и охладило спрос. Но к концу 2019 года ипотечные ставки вслед за ключевой вновь поползли вниз. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в декабре 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9,0%.

В феврале 2020 года Банк России опустил ключевую ставку в шестой раз подряд — до 6% годовых. На это отреагировали ведущие коммерческие банки, понизив ставки по кредитам. Тогда же регулятор допустил снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях (мартовском и апрельском). Эксперты в свою очередь заявили, что уже в первом полугодии ставки по ипотеке могут снизиться до исторических 8,5%.

Ипотека под ударом

Однако после событий 9 марта (снижение стоимости нефти, резкое ослабление рубля) прогнозы пришлось пересмотреть. До обвала рубля предполагалось, что регулятор на мартовском заседании понизит ключевую ставку на 0,25 п. п. Это позволило бы коммерческим банкам на столько же уменьшить ставки по кредитам. Теперь снижение ипотечных ставок ставится под сомнение. Впрочем, все будет зависеть от того, как ЦБ поступит с ключевой ставкой на ближайшем заседании (запланировано на 20 марта), почти единогласно говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

Ипотечные ставки в первую очередь зависят от ключевой ставки ЦБ. На нее ориентируются коммерческие банки, выдавая кредиты. Ключевая понижается — уменьшаются ставки по кредитам, и наоборот. Стоимость валюты в данном случае влияет на ипотеку опосредованно, пояснил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

«Ослабление рубля может заставить регулятора перестать понижать ставки, а если ситуация продолжит развиваться негативно, то и перейти к умеренному повышению. В этой ситуации вслед за ключевой вырастут и ипотечные ставки», — рассказал аналитик.

Реакция банковского сектора на скачок курсов валют будет в значительной мере зависеть от действий, которые предпримет Банк России, подтвердила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «В случае значительного роста инфляционных рисков ключевая ставка будет повышена. Как следствие, вырастут стоимость фондирования на рынке и кредитные ставки. Однако на текущий момент более вероятен сценарий приостановления цикла снижения ключевой ставки, чем ее повышение», — заявила она.

При этом даже в условиях низкой инфляции регулятор может отказаться от дальнейшего смягчения монетарной политики, допустил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «В таких условиях тенденция к снижению ипотечных ставок может приостановиться. Мы ожидаем движения средневзвешенных ипотечных ставок к уровню 8,5%. Однако текущие условия делают период достижения этого уровня труднопрогнозируемым», — сказал он.

Однако маловероятно, что повторится ситуация резкого повышения ключевой ставки, как это было в декабре 2014 года, отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1 п. п.», — пояснил он.

Текущая ситуация с ипотекой имеет свои особенности, которые, возможно, заставят ЦБ отложить такое решение, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля», — отметила она. По ее мнению, на грядущем заседании ЦБ сохранит ставку на текущем уровне, но повысит ее через один — три месяца, когда порожденная девальвацией рубля инфляционная волна накроет экономику.

Пока ничего страшного не произошло: рынок жилья не ощутил влияния валютных колебаний ввиду своей инертности, говорят эксперты. Обстановка относительно стабилизировалась, паники, которая царила 9 марта, уже нет. Многое будет зависеть от того, насколько ЦБ и Минфину удастся взять под контроль ситуацию на валютных рынках.

«Доллар навряд ли вернется к отметке в 62 руб., но остановить рост на уровне 68–70 — вполне возможно. Тем более что в условиях шоков и кризисов правительству слишком крепкий рубль невыгоден. Небольшое ослабление национальной валюты позволяет экспортерам нефти за счет курсовых разниц компенсировать часть потерь», — отметил аналитик ГК «Финам».

При этом текущие валютные колебания нельзя сравнивать с кризисом 2008 или 2014 годов. У России есть резервы противостоять подобной ситуации: нет большого внешнего долга, колоссальные золото-валютные резервы и огромный фонд национального благосостояния, в значительной степени произошло импортозамещение. Это позволит избежать фатального роста цен и пережить кризис с минимальными потерями, уверен аналитик.

Что будет со спросом

Ипотечный спрос будут определять ставками. Их повышение приведет к подорожанию ипотеки, это охладит покупательский интерес. «Если ситуация на валютном рынке стабилизируется, то рынок ипотеки также не претерпит существенных изменений», — сказал Валерий Пивень из АКРА.

Если кризисные явления в экономике начнут углубляться, то спрос на ипотечные кредиты снизится, а банки могут повысить требования к новым заемщикам (увеличение первоначального взноса и ограничение кредитования клиентов «с улицы»), считает Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». «В таком случае могут быть предприняты меры государственной поддержки. Например, предоставление кредитов по льготной ставке широким категориям населения, как это было в период прошлого кризиса», — допустила эксперт.

Николай Алексеенко, напротив, считает, что в случае негативного сценария ипотечный рынок может обойтись без дополнительных мер поддержки. По его мнению, в последнее время государство и так существенно поддержало рынок за счет реализации различных программ для молодых семей. Опыт прошлых лет показал, что жилищный рынок в последнее время снизил свою зависимость от валютных колебаний. Кроме того, многие семьи, которые планируют улучшить свои жилищные условия, держат сбережения на валютных счетах. Соответственно, такая категория только выигрывает от валютных колебаний.

Брать или не брать ипотеку

Людям, которые планируют брать ипотеку, необходимо следить за решением совета директоров ЦБ по поводу ключевой ставки. При этом тем, кто уже определился с объектом и программой кредитования, лучше не оттягивать с покупкой, советуют эксперты.

Для тех, кто планировал в ближайшее время улучшить жилищные условия, надо брать ипотеку, считает глава РАСК. «В ближайшие месяц-два можно застать ситуацию, при которой цены и ставки еще не успеют среагировать на валютные колебания. Конечно, все это верно при условии отсутствия резкого повышения ключевой ставки уже в ближайшее время», — уточнил он.

Аналогичную точку зрения озвучила и Екатерина Щурихина. «В ближайшее время брать ипотеку стоит только тем, кто планировал приобретать жилье таким способом и уже нашел подходящие варианты. С высокой вероятностью ставки по ипотеке ниже уже не будут, а валютный шок еще не отразился в полной мере в ценах на недвижимость», — сказала она. Однако поспешно искать объект недвижимости и брать ипотеку в инвестиционных целях может быть слишком рискованно, добавила эксперт.

В такой обстановке покупателям, находящимся в стадии получения кредита, не нужно долго раздумывать, согласилась Мария Литинецкая. «Следует приготовиться и клиентам, рассматривающим возможность приобрести квартиру с помощью кредита, так как повышение ставок может быть плавным, а не резким, как в 2015 году. Стоит подумать о рефинансировании заемщиков с непогашенными кредитами, полученными в прошлые годы по высоким ставкам», — посоветовала она.

По мнению Алексея Коренева, маловероятно, что кто-то побежит брать ипотеку, просто чтобы не стало хуже. Ипотека — это серьезная нагрузка и ответственность, поэтому большая часть к этому вопросу подходит взвешенно.

Источник

Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать

Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля: евро закрепился выше ₽80, а доллар — выше ₽72. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этом тексте мы расскажем о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.

В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут

В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.

Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения курсов валют. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.

Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это активизирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.

По прогнозу руководителя отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, цены начнут падать уже в апреле.

«Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь», — считает Мищенко.

Жилье в новостройках может подорожать

На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%

В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.

«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее, это временная корректировка. Тем не менее это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе», — сказал «Интерфаксу» первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.

Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ

Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.

Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье вроде хрущевок.

Насколько серьезно нынешняя ситуация повлияет на рынок недвижимости, станет ясно после реакции ЦБ. Плановое заседание Банка России по вопросу изменения ключевой ставки должно состояться 20 марта.

По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, рынок жилья ждет падение спроса в случае повышения ставки до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5–11%.

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что сценарий 2014 года вряд ли повторится: «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1%».

А по мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, повышения ставок в ближайшее время не стоит ждать по политическим причинам: «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля».

Как кризисы влияли на стоимость жилья в Москве

Подготовлено с использованием материалов «РБК Недвижимость»

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Фондовый рынок — это место, где происходит торговля акциями, облигациями, валютами и прочими активами. Понятие рынка затрагивает не только функцию передачи ценных бумаг, но и другие операции с ними, такие, как выпуск и налогообложение. Кроме того, он позволяет устанавливать справедливое ценообразование. Подробнее

Источник

Пандемия и обесценивание рубля: стоит ли в кризис покупать жилье

2020 год, пожалуй, побил все рекорды по непредсказуемым событиям и форс-мажорам. Сначала — январская отставка правительства, затем — мартовское падение цен на нефть и курса рубля, которое сразу же сменилось первой волной пандемии и полным локдауном.

К концу лета, едва бизнес и общество стали немного оправляться от всех потрясений, заговорили о второй волне пандемии. Число заболевших COVID-19 стало расти, уже введены новые ограничения. На валютном рынке ситуация в конце сентября тоже стала накаляться. Накануне курс евро преодолел отметку в 93 руб. Все эти события неминуемо оказывают влияние на рынок жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас.

Эксперты в этой статье:

Что было в предыдущие кризисы

Предыдущие экономические кризисы и валютные колебания сопровождались всплеском спроса на жилье. Одни покупали квартиры, пытаясь сберечь свои накопления от обесценивания. Для других потрясения в экономике стали ускоряющим фактором — те, кто и так был в поиске, быстрее приняли решение о сделке.

«Любые кризисы повышают интерес к недвижимости, поскольку квадратные метры, как показывает опыт, были и остаются наиболее твердой «валютой». Если даже в пик кризиса и наблюдается снижение покупательской активности, а вместе с этим и средней стоимости, то в долгосрочной перспективе цены на жилье все равно отыгрывают позиции и демонстрируют рост», — пояснил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Так, в кризисном 2014 году на фоне обвального снижения курса рубля число сделок на рынке жилья резко выросло. Тогда россияне стали активно скупать жилье для сохранения своих сбережений. По оценкам ЦИАН, в декабре 2014 года на рынке новостроек было заключено на 43% больше ДДУ, чем в ноябре, а число договоров купли-продажи вторичного жилья превысило показатели предыдущего месяца на 73%. «Однако это была временная тенденция, после которой наступило понижение спроса и темпов строительства. Поскольку поначалу активность покупателей носит ажиотажный характер, а затем сокращение доходов населения ведет к стагнации рынка недвижимости», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ситуация начала выправляться в 2015 году, когда была запущена ипотека с господдержкой на новостройки. Тогда рынок постепенно оживал, количество сделок снова стало расти. Хотя не обошлось без банкротств застройщиков и появления проблемных объектов.

Похожая ситуация с всплеском спроса на жилье наблюдалась осенью 2018 года, когда начались обсуждения жестких санкционных ограничений, которые впоследствии так и не были приняты, добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алескей Попов. В октябре 2018 года активность покупателей на первичном рынке выросла на 27%, на вторичном рынке — на 40% (в месячном выражении).

«В марте 2020 года (после девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+) ажиотажный спрос не был в полной мере реализован, так как с середины месяца начались вводиться ограничительные меры. В итоге не все сделки были завершены и зарегистрированы», — сказал аналитик. По оценкам ЦИАН, спрос на новостройки тогда вырос лишь на 1%, на вторичном рынке число сделок увеличилось на 30% по отношению к февралю 2020 года.

Рынок жилья накрыла волна ажиотажа

Однако после выхода с карантина на рынке жилья начался подъем, в том числе благодаря запуску ипотеки под 6,5% годовых. По данным компании «Этажи», только за три летних месяца число сделок на рынке новостроек выросло на 50%, на вторичном рынке — на 40–42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Из-за рекордно низких ставок на ипотеку в этом году мы наблюдаем ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости, в том числе в 2,5 раза выросла доля частных инвесторов, тех, кто покупает жилую недвижимость для сохранения и приумножения своих сбережений», — отметил Ильдар Хусаинов.

По словам Алексея Попова из ЦИАН, волна ажиотажного спроса продолжается последние несколько месяцев. Природа этого ажиотажа у всех разная. Кто-то стремился успеть до завершения программы льготной ипотеки, кто-то пытался сохранить рублевые накопления, поскольку национальная валюта стабильно дешевеет с июня. Кроме того, низкие ставки по банковским депозитам и введение НДФЛ сделали недвижимость более привлекательной с точки зрения инвестирования.

Период высокого спроса продлится как минимум до 1 ноября, срока окончания ипотеки с господдержкой на новостройки, если ее не решат продлить, считают эксперты. А ослабление рубля увеличит долю тех, кто инвестирует свои или заемные средства в жилье. «Мы ожидаем, что доля таких покупателей этой осень может вырасти до 20%, сейчас она составляет порядка 16%, а в обычные периоды находится на уровне 5–7%», — прогнозирует глава компании «Этажи».

Однако состояние рынка недвижимости будет зависеть от дальнейшего развития пандемии и введения новых ограничительных мер. «По опыту зарубежных стран, жесткий карантин, как этой весной, маловероятен. Тем не менее некоторые потенциальные покупатели могут отложить сделку, чтобы снизить неизбежные при этом дополнительные посещения общественных мест», — не исключает руководитель аналитического центра ЦИАН.

Согласна с ним и руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ Анастасия Гребенюк: «Повторное введение карантина, режима самоизоляции может в краткосрочной перспективе привести к падению спроса на жилье. Но в долгосрочной перспективе снижение будет менее существенным: сгладить ситуацию могут меры государственной поддержки».

Мария Литинецкая, наоборот, считает, что введение карантина и особенно рост валютного курса вызовут краткосрочный ажиотаж на недвижимость. «Такое поведение покупателей является стандартным при нестабильной экономической обстановке — возникает необходимость подстраховаться и сохранить свои деньги в недвижимости», — пояснила она.

Покупать или не покупать

Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, поскольку наблюдается устойчивый рост цен и действует льготная ипотека (пока не принято решение о ее продлении), считают аналитики. По данным «Метриума», цены на новостройки массового сегмента Москвы за год выросли на 8%. Согласно прогнозам экспертов, по итогам года рост цен может составить 12–15%. «Поскольку недвижимость пока дорожает, покупка жилья сейчас будет являться удачным вложением средств. В случае нового карантина рост цен приостановится на текущем уровне», — считает Мария Литинецкая.

Кроме того, сейчас на рынке жилья наблюдается увеличение объемов предложения, что позитивно влияет на возможность выбора подходящих вариантов, добавила аналитик НАФИ. «Хотя такие серьезные решения, как покупка квартиры, принимаются каждой семьей индивидуально, можно предположить, что сейчас наступил достаточно благоприятный момент для покупки недвижимости, особенно учитывая действие льготной ипотеки», — считает эксперт.

По мнению главного аналитика ЦИАН, на вторичном рынке стоит смотреть варианты прямой продажи, искать среди них объекты с привлекательными соотношениями цены и качества. «Входить в заключение альтернативных сделок сейчас рискованно, так как на фоне общей неопределенности высока вероятность разрыва сформированных цепочек, удлинения продолжительности сделки и т. д.», — предупредил он.

В целом перед покупкой жилья необходимо понимать цель сделки, для чего вы покупаете недвижимость — для собственного проживания, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода, отметил Ильдар Хусаинова. «Для каждой цели при любой конъюнктуре рынка можно подобрать выгодный вариант как с покупкой за счет собственных средств, так и с привлечением заемных. Но невыгодны спонтанные покупки недвижимости без определения дальнейших целей использования и покупки изначально неликвидных объектов», — сказал он.

Источник